裁判字號：臺灣雲林地方法院89年訴字第669號民事判決
裁判日期：民國90年03月27日
裁判案由：土地使用權同意
臺灣雲林地方法院民事判決八十九年度訴字第六六九號
原告乙○○被告甲○○右當事人間請求土地使用權同意事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應就座落雲林縣○○鎮○○段○○○號，地目建，面積一五五．一二平方公尺，同意原告申請建築。
二、陳述：
（一）本件座落雲林縣○○鎮○○段○○○號（下稱系爭土地），從前為虎尾段四一－一四地號，最早為已故 謝傳宗 所有，嗣經繼承，並輾轉於民國（下同）七十一年十月賣予被告取得所有權。
（二）系爭土地自原告之祖父 鄭求 在世時起，向當時之所有人 謝宗傳 承租建屋，作為營商兼住用。鄭求去世後由先父 鄭燕福 繼續承租，先父於八十五年去世，由原告繼承承租權，年年繳租金新台幣五萬五千一百六十二元，未曾積欠，亦由被告受取承認多年。最後一期已於八十九年五月二日如數匯寄，有據可稽。是兩造之間就系爭土地有不定期租賃權存在，被告應無異議。
（三）原告租地建屋，因年久不適應都市發展之需要，須有改建之必要。惟系爭土地所有人即被告自耳只圖收回土地，拒不同意承租人改建（倘敢稱未表示不同意，即請其答應和解同意原告建築）。
（四）按本件租金係於先代鄭燕福承租時，由法院判予調高至申報地價百分序九為每年租金額，是將近最高租率百分之十之高額租金。原告多年來負擔高額之基地租金，自應新建較有標準之房屋使用，始屬公道。且兩造之租賃關係，既無終止之原因，承租人自得就最初之租地建屋。
三、證據：提出地籍圖謄本、土地謄本、租金催告函、租金匯款執據、土地使用權同意事件判決影本各一份。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）無約定期限，並非就是不定期租賃，而係以所使用物不堪使用為期限。租賃契約不管定期或不定期，均非完全財產權而係具有相當人格權性質，原承租人死亡後，其子應否繼續取得租賃權（此不因耕地三七五條例對耕地之限制），在法理上應可思考。
（二）若今給原告方便而使被告完全無法使地盡其利（系爭土地所在位置為虎尾最精華地段），顯然有違社會平正義原則。法律應保護善良之人而非保護會用法律漏之人。原告言租金都有繳，其實所收之租金依為社會交易習慣極不划算，且原告都遲延給付（在將滿二個月欠租期限前才繳），此參照原告起訴內容即可知。被告不同意原告再建任何建築物，目前所使用之建築物已因非不可抗力而不堪其使用，請求鈞院令原告交還其所占用之基地。
（三）本件雖未訂明租期，但房子在契約在，原房屋存續期間則有合法租賃契約，否則房子不堪使用即為土地法第一百零三條第一款之租期屆滿得收回基地。此不同於五十年台上二九八七號判決，因出租與承租皆屬不同，非同一人格之原當事人。
（四）土地所有人曾多次表明要收回，然房子尚堪使用，未能如願，何來無異議。租金明顯偏低（係以公告地價，而非市價計算）卻說租金係高額，原告之主張，實無理由。
理由
一、原告主張系爭土地，最早為已故之謝傳宗所有，嗣經繼承，並輾轉於七十一年十月賣予被告；而自原告之祖父鄭求在世時起，即向當時之所有人謝宗傳承租建屋，作為營商兼住用。鄭求去世後由其父鄭燕福繼續承租，其父於八十五年去世，由原告繼承承租權，年年繳租金，未曾積欠，亦由被告收受多年。最後一期亦已於八十九年五月二日如數匯寄。是兩造之間就系爭土地有不定期租賃權存在。原告租地建屋，因年久不適應都市發展之需要，須有改建之必要，惟被告拒不同意承租人改建等語，被告則以兩造間無約定期限，並非就是不定期租賃，而係以所使用物不堪使用為期限，否則顯然有違社會平正義原則。且租賃契約不管定期或不定期，均非完全財產權而係具有相當人格權性質，原承租人死亡後，其子不應繼續取得租賃權（此不因耕地三七五條例對耕地之限制）。原告言租金都有繳，其實所收之租金依為社會交易習慣極不划算，且原告都遲延給付（在將滿二個月欠租期限前才繳），綜上被告不同意原告再建任何建築物等語為之抗辯。
二、查原告主張兩造間亦成立租地建屋契約關係而該契約並未明定租賃之期限之事實，業據原告提出地籍圖謄本、土地謄本、租金催告函、租金匯款執據為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。復查被告主張系爭土地上之房屋已不堪使用，而原告於本院審理中亦自陳要把土地上之房屋拆除、重建（見八十九年十一月十四日審判筆錄），堪信系爭土地上之房屋已達不堪使用之程度，否則原告何須全部拆除重建？本件原告請求被告同意其拆除、重建之行為，則應審究被告是否有同意原告重建之義務，被告是否有拒絕之權？即租用建築房屋之基地依土地法第一百零三條第一款之規定「契約年限屆滿時」出租人得收回土地，是否僅指明定有租賃期限者，始有適用？
三、按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋使用為目的者，當事人雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，易言之，即為不確定期限，此與未定期限之租賃，有所不同，自應受民法第四百四十九條第一項所定不得逾二十年之限制。土地法第一百零三條第一款之規定係對於契約定有期限者，始有適用。所謂定有期限，係包括定有確定期限及不確定期限而言，如果出租人與承租人已依土地法第一百零二條之規定辦理地上權之設定登記，其約定之期限當不受二十年期間之限制。本件兩造雖未明定租賃之期限，惟因本件土地之租賃契約既以承租人自行建築房屋使用為目的，探求當事人真意，應以租至房屋不堪使用時為止為期限，即為不確定期限，而有土地法第一百零三條第一款之適用，即土地所有權人有收回土地之機會，此方符合公平原則，否則將導致萬年租地，而致土地所有權人之權利猶如被架空之窘況。今系爭土地上之房屋既已達不堪使用之程度，即屬土地法第一百零三條第一款所規定之期限屆至，被告自有收回土地之權，而更無同意原告拆屋重建之義務，原告據以提起本訴，自無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦，於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年三月二十七日
臺灣雲林地方法院民事庭~B法官陳婉玉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年三月二十七日~B法院書記官陳美華