裁判字號：臺灣高雄地方法院87年重訴字第461號民事判決
裁判日期：民國89年03月08日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決八十七年度重訴字第四六一號
原告台灣鐵路管理局法定代理人丙○○訴訟代理人 李純一 律師被告甲○○
乙○○丁○○右三人共同 蔡錫坤 律師訴訟代理人 蔡錫欽 律師
魏蕙沁 律師 許再定 律師右當事人間拆屋還地等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段第四四四之一、第四四四之二、第四四四之三、第四四四之四、第四四四之五地號土地上之建物（即門牌號碼高雄市○○○路○○○號、三十號、三十六號、三十八號房屋）全部拆除後，將土地交還原告。
被告甲○○應自民國八十八年一月一日起至交還土地之日止，按月給付原告新臺幣肆萬伍仟壹佰貳拾肆元柒角伍分。
被告乙○○應自民國八十八年一月一日起至交還土地之日止，按月給付原告新臺幣肆萬壹仟陸佰貳拾柒元陸角玖分。
被告丁○○應自民國八十八年一月一日起至交還土地之日止，按月給付原告新臺幣陸萬壹仟肆佰肆拾肆元壹角貳分。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行。但被告甲○○如於假執行程序實施前，以新臺幣陸拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前，以新臺幣陸拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣參拾壹萬元為被告丁○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○如於假執行程序實施前，以新臺幣玖拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告甲○○、乙○○、丁○○分別於民國八十五年九月十三日、七月二十九日、八十四年十月十九日，與原告訂立土地租賃契約，由被告甲○○承租臺灣省所有、原告管理之高雄市○○區○○段第四四四之一地號、面積一百三十二平方公尺土地，租賃期間自同年九月三日至十二月三十一日，由被告乙○○承租臺灣省所有、原告管理之同段第四四四之二地號、面積一百四十五平方公尺土地，租賃期間自同年七月十一日至十二月三十一日，由被告丁○○承租臺灣省所有、原告管理之同段第四四四之二地號、面積一百八十九平方公尺土地，租賃期間自同年七月十一日至十二月三十一日，及臺灣省所有、原告管理之同段第四四四之三地號、面積四平方公尺、同段第四四四之四地號、面積十六平方公尺、同段第四四四之五地號、面積五平方公尺土地，租賃期間自八十四年九月二十五日至八十五年十二月三十一日；租金均依照當期公告地價百分之五計算；並均於契約第二點約定租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即原告）不另通知，甲方（即被告）如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租，甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用；於契約第五點並約定本約出租之基地限於現狀使用，但甲方為改善生活需要重建、改建、修建其房屋時，承租之基地除屬於都市計劃保護區、農業區及公共設施預定地外，得向甲方申請發給興建地上四層以下建物之土地使用權同意書。
（二）被告三人於租期屆滿後，並未辦理換約續租，兩造租賃關係已因期限屆滿而消滅，且被告並均違反不得改建之約定，共同擅自將原基地上房屋改建為三層共有之違章建築，經高雄市政府工務局發函命其自行拆除在案，原告自得依民法第七百六十七條之規定，請求被告將該違建房屋拆除後，將土地交還原告。
（三）又被告甲○○所承租之高雄市○○區○○段第四四四之一地號土地依公告地價百分之五計算，每月租金為四萬五千一百二十四元七角五分，被告乙○○所承租之同段第四四四之二地號部分土地依公告地價百分之五計算，每月租金為四萬一千六百二十七元六角九分，被告丁○○所承租之同段第四四四之二地號部分土地，及第四四四之三、第四四四之四、第四四四之五地號土地，均依公告地價百分之五計算，每月租金共計為六萬一千四百四十四元一角二分（計算式詳如附表所示），被告與原告間既自八十六年一月一日起即無租賃關係，但被告於本訴繫屬中，已陸續繳納八十六年、八十七年之使用補償金，就未給付租金而仍繼續使用土地部份，被告自應依約自八十八年一月一日起按月給付原告使用補償金。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告所繳納者非租金，而係使用補償金；原告曾於八十六年發函通知被告不再續租。
（二）被告未曾依約於租期屆滿前一個月向原告申請換約續租，縱被告曾提出申請，原告也未同意續租。
（三）原告乃依臺灣省政府之指示不得續租予被告。
四、證據：提出土地登記謄本、土地租賃契約、高雄市政府工務局違章建築處理隊高市工違隊二字第一七六號簡便行文表、照片、地價證明書、原告覆函、臺灣省政府八七府交一字第一五三二三一號函、郵政劃撥儲金存款通知單。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）被告目前確仍繼續占有使用承租之省有、原告管理之土地，但被告於租期屆滿後，仍繼續不斷使用該土地，迄今不綴，其間原告未曾為反對之表示，並收取被告依原租金標準繳納之租金。至被告改建之房屋雖為違章建築，但並非土地法第一百零三條第二款所謂之「以基地或基地上房屋供違反法令之使用」，依民法第四百五十一條及土地法第一零三條之規定，兩造間租賃契約仍繼續有效，原告並不得任意終止兩造間租約，且原告亦未曾向被告為終止租約之意思表示。
（二）被告於租期屆滿前一個月曾依約向原告經辦人員 許志成 申請繼續承租，原告提出空白租賃契約供被告填寫完畢後，由原告經辦人員送交原告總公司核備，故被告既已依約申請換約續租，並由原告經辦人員收受申請書，兩造間租賃契約應已成立，至有無書面或換約並不影響租約之效力。縱兩造間並未成立租賃契約，原告依誠信原則及臺灣省省有財產管理規則第三十七條第一項第二款、第二項之規定，以及臺灣省議會第十屆第七次定期大會之決議，仍有與被告續訂租約之義務，其訴請拆屋還地，自無理由。
（三）被告曾向原告申請改建該地上房屋，但未經原告同意，原告僅同意修建。
（四）依消費者保護法之規定，本件租賃契約為定型化契約，其中第二點之約定對承租人即被告顯失公平，應屬無效。
三、證據：提出郵政劃撥儲金存款通知單暨收據、臺灣省政府覆函、臺灣省議會函、建築用地及房屋租金通知單，並聲請訊問證人即原告公司經辦人員許志成、被告辦理續租申請人員 李炳興 。
理由
甲、程序部分：本件原告訴之聲明第二項至第四項原請求被告按月給付「賠償金」，於八十八年九月六日本院準備程序期日中，變更為請求被告按月給付「補償金」，雖被告表示不同意原告此項訴之變更，然查，原告據以請求之訴訟標的、金額、計算方式俱無不同，僅係修正其用語，性質上非訴之變更，被告自無由反對，合先敘明。
乙、實體部分：
一、本件原告主張被告甲○○、乙○○、丁○○分別與原告訂立土地租賃契約，由被告甲○○承租臺灣省所有、原告管理之高雄市○○區○○段第四四四之一地號土地，由被告乙○○承租同段第四四四之二地號部份土地，由被告丁○○承租同段第四四四之二地號部份土地，及同段第四四四之三地號、同段第四四四之四地號、同段第四四四之五地號土地，租賃期間均至八十五年十二月三十一日，租金均依照當期公告地價百分之五計算，並均於契約第二點約定租期屆滿時，租賃關係即行消滅，原告不另通知，被告如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租，甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用；於契約第五點並約定本約出租之基地限於現狀使用。被告三人於租期屆滿後，並未辦理換約續租，並均違反不得改建之約定，共同擅自將原基地上房屋改建為三層共有之違章建築，原告自得依民法第七百六十七條之規定，請求被告將違建房屋拆除後，將土地交還原告；又被告與原告間既自八十六年一月一日起即無租賃關係，就未給付租金而仍繼續使用土地部份，被告自應依約自八十八年一月一日起按月給付原告使用補償金。
被告則以被告目前確仍繼續占有使用承租之臺灣省有、原告管理之土地，但被告於租期屆滿後，仍繼續不斷使用該土地，迄今不綴，其間原告未曾為反對之表示，並收取被告依原租金標準繳納之租金，依民法第四百五十一條及土地法第一零三條之規定，兩造間租賃契約仍繼續有效；被告於租期屆滿前一個月曾依約向原告經辦人員許志成申請繼續承租，兩造間租賃契約應已成立；原告依誠信原則及臺灣省省有財產管理規則第三十七條第一項第二款、第二項之規定，以及臺灣省議會第十屆第七次定期大會之決議，仍有與被告續訂租約之義務，其訴請拆屋還地，自無理由；以及依消費者保護法之規定，本件租賃契約為定型化契約，其中第二點之約定對承租人即被告顯失公平，應屬無效等語，資為抗辯。
二、原告主張被告甲○○、乙○○、丁○○分別與原告訂立土地租賃契約，由被告甲○○承租原告所有之高雄市○○區○○段第四四四之一地號土地，由被告乙○○承租同段第四四四之二地號部份土地，由被告丁○○承租同段第四四四之二地號部份土地，及同段第四四四之三地號、同段第四四四之四地號、同段第四四四之五地號土地，租賃期間均至八十五年十二月三十一日，租金均依照當期公告地價百分之五計算，並均於契約第二點約定租期屆滿時，租賃關係即行消滅，原告不另通知，被告如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租，甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用；於契約第五點並約定本約出租之基地限於現狀使用，被告三人於租期屆滿後，並未與原告換約，並均違反不得改建之約定，共同擅自將原基地上房屋改建為三層共有之違章建築之事實，業據提出土地登記謄本、土地租賃契約、高雄市政府工務局違章建築處理隊高市工違隊二字第一七六號簡便行文表、照片為證，核屬相符，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
三、原告並主張被告三人於租期屆滿後，並未辦理換約續租，兩造租賃關係已因期限屆滿而消滅，且被告並均違反不得改建之約定，共同擅自將原基地上房屋改建為三層之違章建築，原告自得依民法第七百六十七條之規定，請求被告將該違建房屋拆除後，將土地交還原告，並依約請求被告按月給付自八十八年一月一日起之使用補償金，雖據提出地價證明書、原告覆函、臺灣省政府八七府交一字第一五三二三一號函、郵政劃撥儲金存款通知單為證，然為被告所否認，被告辯稱：被告三人於租期屆滿後，仍繼續不斷使用該土地，迄今不綴，其間原告未曾為反對之表示，並收取被告依原租金標準繳納之租金，依民法第四百五十一條及土地法第一零三條之規定，兩造間租賃契約仍繼續有效，又被告於租期屆滿前一個月曾依約向原告經辦人員許志成申請繼續承租，兩造間租賃契約應已成立，原告依誠信原則及臺灣省省有財產管理規則第三十七條第一項第二款、第二項之規定，以及臺灣省議會第十屆第七次定期大會之決議，仍有與被告續訂租約之義務，其訴請拆屋還地，自無理由，以及依消費者保護法之規定，本件租賃契約為定型化契約，其中第二點之約定對承租人即被告顯失公平，應屬無效云云，另提出郵政劃撥儲金存款通知單暨收據、臺灣省政府覆函、臺灣省議會函、建築用地及房屋租金通知單。則本件兩造爭執之點厥為：兩造間是否存在不定期租賃關係？
（一）按租貸定有期限者，其租貸關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十條第一項、第四百五十一條分別定有明文。
１查本件兩造間租約均定有至八十五年十二月三十一日止之期限，期限屆滿後兩
造並未換約或另訂租約，此有該紙土地租賃契約書在卷可稽，是依法兩造間租賃契約已於八十五年十二月底時因期限屆滿消滅；雖原告於八十七年八月間始起訴請求被告返還土地，然被告於系爭租約期滿前曾與原告經辦人員 陳志成 洽談續約事宜，並填妥空白基地租賃契約書、對保完畢送交經辦人員轉臺北總公司審核，惟因被告違約改建地上房屋為三層之違章建築，原告即未同意續租而未換約，被告自八十六年起亦未給付租金，直至八十七年八月、十月、八十八年八月間始陸續劃撥存款相當於二年租金之款項予原告，原告亦一再表示上開款項為使用補償金，並非租金，此為兩造所不爭，且經證人即原告經辦人員陳志成到庭證述屬實，並有郵政劃撥儲金存款通知單暨收據、高雄市政府工務局違章建築處理隊高市工違隊二字第一七六號簡便行文表、照片、原告覆函、臺灣省政府八七府交一字第一五三二三一號函、臺灣省政府覆函、臺灣省議會函附卷可資佐憑，被告當已知悉兩造間未繼續租賃契約，其所繳納之款項並非租金。
２加以民法第四百五十一條規定旨在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租
賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院五十五年度臺上字第二七六號、八十三年度臺上字第三０六五號著有判例可資參照，而本件兩造土地租賃契約第二點已明文約定「租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即原告）不另通知，甲方（即被告）如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租，甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用」，揆諸前揭判例說明，本件兩造間租賃契約並無民法第四百五十一條規定之適用而非屬不定期租賃，殆無疑義。
（二）至被告抗辯租約第二點之約定有違誠信原則一節，查兩造間土地租賃契約書第二點既已明白約定，承租人若有意續約，可在租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，並非租期屆滿即強令承租人拆屋還地無可續約，原告並曾接受被告續約之申請，係因被告違約改建地上房屋為三層之違章建築，原告始未同意續租，前已述及，且兩造締約時，該地上建物屋齡已逾三十年、五十年，有建物所有權狀可稽，其經濟價值已盡，尚能使用若干年、有無坍塌之虞均屬未知，與租用土地新建房屋之情形不同，為使當事人能即時就土地及建物為最符經濟效益之利用，避免因長期租賃期限之約束導致一方空繳租金、一方閒置土地之狀況，實有縮短租期以增加應變彈性之必要，參諸兩造間就訂立短期租約旨在方便原告於建物價值已盡時收回土地、為更有效之利用均有認識，被告竟違約改建地上房屋、自行延長建物壽命等情，自難僅因本件土地租賃契約約定排除民法第四百五十一條之適用，即遽認該約定有違誠信原則。
（三）又被告辯稱兩造間業於被告填妥新基地租賃契約、由經辦人員收受其申請時，即已成立新租約部份，查兩造間原租約第二點僅約定承租人若有意續約，可在租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，有土地租賃契約書在卷可考，顯見原告於收受乙方申請後，得審究是否換約、續租，該約定並非要約之意思，此為文義當然解釋，在換約、原告同意續租前，兩造間應無新租約存在；而原告雖提供空白租賃契約書供被告填寫，並由經辦人員陳志成對保後收受轉交臺北總公司，然被告既未能證明經辦人員陳志成曾表示同意與被告續約，經辦人員陳志成僅為業務工，並無代理原告之權限，復經證人陳志成自承無訛，並為被告所不爭，參諸該空白租賃契約書上並未載明租賃標的物、租金、租賃期間等租賃契約必要之點，證人陳志成收受被告填寫之租約時，亦未加以審核被告填寫之租賃標的物土地是否原告所管理、租金是否可接受、租賃期間是否適當等情，則提供空白租約自難認為係要約，收受被告填寫完畢之租約，亦難認為係承諾。兩造間既未有意思表示合致，當無新租約之成立，被告此部份之抗辯，自無可採。
（四）另就原告是否有與被告訂立租賃契約之義務部份，被告據臺灣省省有財產管理規則第三十七條第一項第二款、第二項之規定，及臺灣省議會第十屆第七次定期大會之決議，主張原告有與被告訂立新租約之義務；惟就臺灣省議會第十屆第七次定期大會決議原告應就本件個案與被告締約一節，被告已未能提出證據以實其說，而臺灣省省有財產管理規則第三十七條第一項第二款、第二項之規定，並未強制原告應繼續出租予本件被告，蓋本件被告乃因違約而未能與原告續約，與單純未經出租之情形不同，且該條文第二項亦賦予原告審核權，此觀該條文規定自明，被告辯稱依該規定原告有與被告續約之義務，容有誤認，亦不足採。
（五）綜上所述，兩造間並無租賃關係存在，原告亦無與被告另訂租賃契約之義務。
四、承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第四五五條前段、同法第七六七條均有明文規定。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有權時，並得本於所有權之作用，依無權占用之法律關係，請求返還租賃物，最高法院七十五年臺上字第八０一號並著有判例可佐。本件兩造間並無民法第四百五十一條之適用、非屬不定期租賃，且該不適用民法第四百五十一條規定之約定並無違反誠實信用原則，兩造間並未訂立新租約，原告亦無與被告另訂租賃契約之義務，已如前述，則兩造間土地租貸契約既於八十五年十二月三十一日業因期限屆滿而消滅，被告所有經改建之違章建築房屋繼續占用原告所有之土地已無正當權源而為無權占有，原告本於民法第七百六十七條之規定請求被告拆除房屋後，將土地返還原告，依首揭判例、法條，自有理由，應予准許。
五、原告另據兩造間原租約第二點之約定，請求被告甲○○、乙○○、丁○○分別自八十八年一月一日起，按月給付原告四萬五千一百二十四元七角五分、四萬一千六百二十七元六角九分、六萬一千四百四十四元一角二分（計算式詳如附表所示）。查該約定性質應屬違約金之一種，為損害賠償額之預定，而兩造間租金係依當期公告地價百分之五計算，有土地租賃契約附卷可參，則原告所受損害依各該經被告無權占有之土地當期公告地價百分之五計算，自為允當。從而，原告依約請求被告甲○○自八十八年一月一日起，按月給付原告四萬五千一百二十四元七角五分，請求被告乙○○自八十八年一月一日起，按月給付原告四萬一千六百二十七元六角九分，請求被告丁○○自八十八年一月一日起，按月給付原告六萬一千四百四十四元一角二分之補償金（計算式詳如附表所示），為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，惟就主文第一項部份按本件被告所有、坐落原告管理之土地上之房屋，屋齡均已逾三十、五十年，甚為老舊，已無經濟價值，雖被告曾於八十五年間加以改建，但兩造間租約既已約定不得改建地上建物，被告經仍違約加以改建，就改建後房屋遭拆除之損失，自應由被告自行負擔，故仍以原建物價值分別酌定相當擔保金額如主文第六項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國八十九年三月八日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官洪文慧右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國八十九年三月八日~B法院書記官黃玉珠~F0~T32附表：補償金金額計算式（新臺幣／元）１被告甲○○部分：（第四四四之一地號土地）
（土地八十六年七月公告地價×面積＝土地價額）82045×132＝00000000（土地價額×年息百分之五＝每年租金額）00000000×5%＝541497（每年租金額÷十二＝每月租金額）000000÷12＝45124.75２被告乙○○部分：（第四四四之二地號土地）
（土地八十六年七月公告地價×面積＝土地價額）68901×145＝0000000（土地價額×年息百分之五＝每年租金額）0000000×5%＝499532.25（每年租金額÷十二＝每月租金額）000000.25÷12＝41627.69３被告丁○○部分：
（土地八十六年七月公告地價×面積＝土地價額）（第四四四之二地號土地）68901×189＝00000000（第四四四之三地號土地）55650×4＝222600（第四四四之四地號土地）87450×16＝0000000（第四四四之五地號土地）20500×5＝000000
00000000＋222600＋0000000＋102500＝00000000（土地價額×年息百分之五＝每年租金額）00000000×5%＝737329.45（每年租金額÷十二＝每月租金額）000000.45÷12＝61444.12