裁判字號：臺灣彰化地方法院107年訴字第1176號民事判決
裁判日期：民國108年08月27日
裁判案由：返還價金
臺灣彰化地方法院民事判決107年度訴字第1176號原告 施捷綾 訴訟代理人 陳隆 律師被告 楊錫卿 訴訟代理人 李進建 律師複代理人 張家豪 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國108年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟捌佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）緣兩造於107年7月5日簽訂土地買賣契約書，約定由原告施捷綾以新臺幣（下同）578萬元之總價，向被告購買坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（面積69平方公尺，權利範圍全部）及其上門牌號○○○鎮○○路○○○號之建物（下稱系爭房地），兩造在議定付款方式時，即約明簽約款60萬元，備證用印款60萬元，完稅款58萬元，另尾款400萬元部分，則以銀行貸款支付。簽約當時，無論被告或仲介公司，均未告知系爭土地之地形對外臨路之出入口甚窄，無獲得銀行承貸，致原告誤以為系爭土地之地形條件雖然不佳，但仍然有出入口可供對外通行，應不至於完全無法獲得銀行承貸，始決定購買，並因此給付簽約款60萬元及備證用印款60萬元，合計120萬元完畢。惟於買賣契約簽訂後，由承辦過戶之土地代書洽詢各家銀行，均未獲承貸，原告本以為係因其個人因素所造成，在此基礎下，兩造又於107年9月5日另做補充約定，由原告另找他人擔任登記名義人重新送件後，再申請銀行貸款，惟銀行仍不願意承貸，並明確告知不願意承貸之原因，單純就是因為土地地形條件太差，而與原告個人信用因素完全無關。
（三）本件原告於簽約時，係誤認為系爭土地可以獲得銀行承貸，所以才有能力付款，因此決定購買，若原告於簽約時即知道以系爭土地之地形條件完全無法獲得銀行承貸者，則原告將不可能會為決定購買之意思表示，堪認本件原告決定購買系爭土地之意思表示之內容確有錯誤，且原告若知系爭土地無法獲得銀行承貸者，即不會為決定購買之意思表示，原告為此曾將上情以存證信函通知被告出面協商，詎幾經協調，被告仍堅持沒收全部價款，爰依民法第88條之規定，主張撤銷本件買賣之意思表示，並以起訴狀繕本，作為撤銷買賣意思表示之通知。本件兩造間原所簽訂之買賣契約，既經原告撤銷，則兩造間之買賣關係，即自始無效。被告因此向原告已收取的60萬元買賣價金，即已無法律上之原因，則被告自應依不當得利之規定，將已收之
120萬元價款返還原告。
（四）再者，本件兩造間契約第十條有約定於原告違約時，被告得沒收原告已給付之全部款項等語。惟本件兩造間買賣契約如認仍為有效者，但被告既已主張解除契約，則被告所有之土地房屋之所有權利仍然存在，且自兩造簽約時起至被告主張解約之日止，期間之土地價值並未因此減損，堪認被告並未因本件買賣契約之解除而受有何重大之財產損害，且本件約定之買賣總價款為578萬元，而原告前已繳交之120萬元，已超過總價款之2成，如全數遭沒收，對原告而言顯然過苛，被告因此受有120萬元之利益，亦顯然有失衡平，故兩造間關於此違約金之約定顯然過高，爰依民法第252條之規定，請求將違約金酌減至相當之數額，以維兩造權利義務之衡平。
二、被告則以：
（一）本件被告係因債務人向銀行貸款無法繳納而遭債權銀行聲請拍賣抵押物，而向本院民事執行處應買系爭房地，系爭房地並非無法貸款之土地物件，係因原告個人的信用因素而銀行不核貸。且本件被告並沒有承諾原告若銀行不為核貸時，本件買賣不為成立或生效，而自由買賣市場本即原告必須要考量其本身因素及不動產標的是否經銀行核貸或是自己有無辦法承受買賣的價金數額而為考量，不能因為銀行考量不動產的價值性或地點而不為核貸即認為買賣可以撤銷意思表示，若果如此，交易市場必定處於危險不安定的狀態，此與法律所規定追求安定以及降低風險原則相違背。
（二）本件違約金並沒有過高，且本件實際上兩造還要面臨房屋仲介公司對於仲介成就而得請求給付之報酬，且兩造於10
7年9月5日該違約金沒收之約定，係經原告深思熟慮及考量一切情況之後所約定，並沒有酌減之必要。
（三）並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益判決，願供擔保請准免宣告假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其於107年7月5日與被告簽訂土地買賣契約，以578萬元向被告買受系爭房地，並已依約給付原告簽約款60萬元及備證用印款60萬元共120萬元，復因系爭土地無法獲銀行承貸，兩造又於107年9月5日另做補充約定，由原告另找他人擔任登記名義人重新送件後，再申請銀行貸款，惟銀行仍不願意承貸，原告即未再給付其他款項，原告前曾於107年10月份以存證信函向被告主張解除契約，並請求被告返還120萬元等情，據其提出土地買賣契約書、支票影本、107年9月5日約定書、鹿港郵局存證信函等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張其買賣之意思表示內容錯誤，依民法第88條之規定，撤銷買賣之意思表示後，依不當得利之規定，請求返還已給付之120萬元，以及酌減違約金，為被告否認，並以前詞置辯。
（二）按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，所謂動機錯誤，係指表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示之事實認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護。
（三）究諸本件買賣之訂立，可查原告對於買賣標的物之特定、價金、價金給付方式等買賣契約內容，均無誤認，而其表示於外之簽訂買賣契約之行為，亦無任何認知不一致之情事，核無民法第88條第1項所指法效意思、表示行為錯誤情形。原告雖另主張其苟知悉系爭房地無法獲銀行承貸，將無意與被告簽訂系爭買賣契約云云，然此僅屬原告對買賣標的物性質之誤認，此等對於物之性質背景事實認知落差之動機錯誤，如未達民法第88條第2項所指「交易上認為重要」之程度，依法爰不得主張撤銷。經查，本件兩造於107年9月5日所為之補充約定，第二條記載，「雙方同意如於107年9月12日買方如確定登記名義人須再交付完稅款58萬元正，交屋點交日延至107.9.30如貸款不足尾款或不貸款或無法貸款，其差額需於產權移轉日前補足，暫保留於地政士中，待點交時交付賣方」（見本院卷第18頁），亦據本件代辦之地政士即證人 洪靜宜 到庭證述，「（當初他們在簽買賣契約時，買方是否有表明需要貸款？）我們談合約的時候有說要貸款，但是並沒有說一定要貸款多少，不足的部分就是要補足。後續買方說會自己處理。」等語（見本院卷第74頁反面），足見本件兩造於訂立買賣契約時，並未約定買賣價金之給付，必以系爭土地向銀行貸款所貸得之款項為之，亦無如不能貸款契約即無效或解除之字樣，難認系爭房地未能獲銀行承貸，於本件已達「交易上認為重要」之程度，況且一般銀行辦理貸款，除考量擔保物之價值外，仍會綜合考量借款人本身之信用、其償還能力、償還來源、其資金用途及銀行本身之業務展望等情形後，始決定是否承貸及貸與之金額，所考量的面向甚廣，可預測性較低，若認買賣標的物能否受銀行承貸係交易上認為重要者，而銀行經綜合評估後，為與當事人預估不同，不為承貸，即可以意思表示錯誤為由，撤銷買賣之意思表示，法律之安定性及交易之安全將無法維護，難認此種誤認係屬交易上認為重要者，是以原告主張依民法第88條之規定，撤銷訂立系爭買賣之意思表示云云，自屬無據。
（四）另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上第1606號判決意旨參照）。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，即以當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。（最高法院79年台上第1915號、51年台上字第19號、49年台上字第807號判例、89年度台上第1535號、88年度台上第1968號判決意旨參照）。即違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上第2563號判決意旨參照）。又民法第252條規定乃僅係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院93年度台上第909號、92年度台上第2747號、92年度台上第697號判決意旨參照）。另依民法第260條規定意旨推之，當事人因契約解除所生之損害，或解除契約後始生之損害，並不在斟酌之列（最高法院96年度台上第107號、94年度台上第360號、86年度台上第1084號判決意旨參照），併此敘明。
（五）本件被告已依兩造間之約定解除系爭買賣合約，並依約沒收買方（即原告）已繳價款120萬元為違約金，惟原告主張違約金業已逾買賣價金之2成，顯對原告不公平，該約定顯然過高等詞，則為被告否認。查本件兩造於107年7月5日簽約，並當場繳交簽約款60萬元，原告依約於107年7月19日給付第二期款（備正用印款）60萬元，另原告本應於107年8月3日及107年8月10日分別給付完稅款58萬元、尾款400萬元，惟原告因無法核貸，復於107年9月5日始與被告另訂於107年9月12日給付完稅款、107年9月30日給付尾款，且兩造於107年9月5日所為之補充約定第三條約定，「如於107年9月12日買方無法確定且無法於107年9月12日交付完稅款，買方同意原已繳納期款120萬元正，由賣方沒收，視為買方違約」等語，而原告因未獲銀行承貸，原告即未再給付其他款項，原告復於107年10月份以存證信函向被告主張解除契約，並請求被告返還120萬元，為兩造所不爭執，並有原告提出之107年9月5日約定書、鹿港郵局存證信函影本可稽（見本院卷第18頁、第20至21頁），且為原告所不否認，均可認為真實。核兩造於107年7月5日簽立本件買賣契約，本應於107年8月10號完成本件交易，直至原告於107年10月始以鹿港郵局存證信函主張解除買賣契約，經過時間達數月，已耽誤被告出賣系爭房地之時間；況兩造早已於107年7月5日簽立買賣契約時，確立系爭房地之價款為578萬元，而於107年9月5日另做補充約定時，約定違約金之金額為120萬元，原告於為此違約金約定時，係將標的之價金納入考量所為之約定，現復以違約金業已逾買賣價金之2成為由，主張違約金酌減，難認其主張為有理由。
（六）綜上所述，本件原告既不得依民法第88條之規定撤銷買賣之意思表示，亦不得依民法第252條之規定請求酌減違約金，則原告依不當得利之法律規定，請求被告給付120萬元及法定遲延利息，為無理由。
四、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付120萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回；本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國108年8月27日
民事第一庭法官謝仁棠以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月27日
書記官陳文新