裁判字號：臺灣高雄地方法院95年重訴字第32號民事判決
裁判日期：民國96年02月14日
裁判案由：確認優先購買權不存在
臺灣高雄地方法院民事判決95年度重訴字第32號原告己○○
丙○○上一人訴訟代理人 楊士弘 律師被告戊○○訴訟代理人 施秉慧 律師
焦文城 律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國96年
1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告與 林隆武 間就坐落高雄縣○○鄉○○○段、地目旱、二
一二、二一四之一及二一四之四地號土地之租賃關係不存在。確認被告對本院民國九十四年度執字第八三七三號強制執行事件拍賣前項土地之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。此處所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院著有民國42年臺上字第1031號判例可資參照。本件原告為本院94年度執字第8373號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣訴外人林隆武所有坐落高雄縣○○鄉○○○段、地目旱、212、214-1及214-4地號土地（下稱系爭土地）之拍定人，因被告主張其就系爭土地有租賃關係而行使優先購買權，則被告就系爭土地之租賃關係及優先購買權存在與否，即有生損害原告權益之危險，且原告得以確認被告就系爭土地之租賃關係及優先購買權均不存在之判決除去此一危險，是以，原告自有提起本件確認訴訟之法律上利益。
二、原告起訴主張：訴外人 張秀 於80年9月6日，以其所有之系爭土地及另1筆土地設定本金最高限額新臺幣（下同）3,00
0萬元之抵押權，向訴外人高雄市小港區農會借款。張秀死亡後由訴外人林隆武繼承系爭土地，因無力清償借款，且華南商業銀行已概括受讓高雄市小港區農會之資產，遂於94年
2月5日聲請本院民事執行處以94年度執字第8373號查封拍賣系爭土地（下稱系爭執行事件），並陳報系爭土地有被告、訴外人 陳金旭 、威興環境工程有限公司、 楊明露 及 吳吉峰 分別承租使用中，而註記於拍賣公告內。嗣原告於94年11月10日特別拍賣程序中以19,288,888元標得系爭土地，被告則於同年月18日行使優先購買權。惟被告就系爭土地之租賃關係虛偽不實，且縱然屬實，因系爭土地均為耕地，則被告承租系爭土地供搭建倉庫經營化學工廠使用，顯與土地法第10
6條所定耕地租用契約之要件不符，自無從取得同法第107條第1項之優先購買權。又縱使被告有優先購買權，因其承租系爭土地之面積僅600坪，自僅得優先購買該面積範圍內之土地，故被告主張就系爭土地全部有優先購買權，顯已侵害原告之買受人地位，則原告自有提起確認被告與林隆武間就系爭土地之租賃關係不存在，及被告對系爭執行事件拍賣系爭土地之優先購買權不存在之法律上利益，爰依法提起本訴，求為判決：如主文所示。
三、被告則以：被告於79年10月20日與張秀簽訂「土地借用契約書」（下稱系爭契約）租用系爭土地，約定租賃期間自79年10月24日起至99年10月24日止，被告均有按時繳納租金，且曾於83年、84年間在系爭土地上申裝電話及繳納電費，足見被告就系爭土地確有租賃關係存在。又被告係承租系爭土地以搭建鐵皮屋並實際從事耕作，且本院執行處在拍賣公告內記載被告有優先購買權，則依民法第426條之2第1項前段、土地法第104條第1項前段及第107條第1項之規定，被告自有優先購買系爭土地之權，且其效力及於系爭土地全部，而非僅及於特定部分土地，則原告主張被告並無優先購買權，或僅得優先購買600坪土地，均屬無據等語置辯，求為判決：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠張秀於80年9月6日以其所有之系爭土地及另1筆土地設定
本金最高限額3,000萬元之抵押權，向高雄市小港區農會借款，嗣因張秀於81年間無法清償借款，業經高雄市小港區農會聲請本院核發81年度促字第2339號支付命令確定。㈡華南商業銀行於90年9月14日概括受讓高雄市小港區農會之
資產後，聲請本院民事執行處以90年度執字第47811號拍賣系爭土地，經本院於拍賣公告中註記：陳金旭、威興環境工程有限公司、楊明露、吳吉峰及被告（下稱被告等5人）主張對系爭土地有借用關係等語。嗣張秀於91年3月24日死亡，由林隆武繼承系爭土地，惟因無人應買而塗銷系爭土地之查封登記後結案。
㈢華南商業銀行再於94年2月5日聲請本院民事執行處以94年
度執字第8373號拍賣系爭土地，並陳報系爭土地有承租人即被告等5人承租使用，而註記於拍賣公告內。嗣原告於94年11月10日特別拍賣程序中以19,288,888元標得系爭土地，惟被告於94年11月18日行使優先承買權。
五、本件經兩造協議簡化爭點為：㈠被告與林隆武間就系爭土地有無租賃關係存在？㈡系爭土地是否屬於農業發展條例所規定之耕地？被告在系爭土地上有無耕作或興建化學類工廠使用？被告對於系爭土地有無優先購買權存在？如有，其效力及於系爭土地全部或僅以600坪為限？
六、被告與林隆武間就系爭土地有無租賃關係存在？㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任，最高法院亦著有42年臺上字第170號判例可資參照。是以，消極確認之訴應由主張法律關係存在之當事人，就發生該法律關係所須具備之特別要件事實負舉證責任。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。本件被告主張其就系爭土地有租賃關係存在，並據以行使優先購買權，則揆諸前揭說明，被告首應就其與林隆武間有租賃關係存在之事實負舉證責任。如無法舉證證明，即應受敗訴判決之不利益。
㈡經查，張秀於80年9月6日以系爭土地為抵押物向高雄市小
港區農會借款時，曾出具切結書及同意書聲明系爭土地並無任何租賃情事，且如事後在系爭土地上營造建築物時，願一併設定抵押權擔保借款債務等情，有該切結書及同意書各1紙在卷可稽（見本院卷第17、18頁），而觀諸該切結書及同意書上「張秀」之印文均與土地建築改良物抵押權設定契約書及不動產抵押契約上之印文相符，此業據本院調取94年度執字第8373號卷核閱無訛（見該卷民事強制執行聲請狀附件），足徵張秀當時即明確表示未將系爭土地出租他人搭蓋建物。復參以張秀設定最高限額抵押權之金額高達3,000萬元，依一般金融機構貸款實務，如土地上有租賃關係或他人之建物存在，將導致將來實施拍賣時，該租賃契約對拍定人繼續存在，且土地上之建物無法併付拍賣，勢必大幅影響投標意願及拍賣價格，故貸款戶以土地為擔保辦理貸款手續時，金融機構通常會指派職員勘查土地使用現況，自不可能僅憑貸款戶出具之切結書或同意書即貿然貸放高額款項，據此足認原告主張高雄市小港區農會曾派員前往現場勘查，確認系爭土地並無任何租賃關係或建物存在後，始要求張秀出具上開切結書及同意書等語，應與事實相符，堪予採信。被告單純否認上開切結書及同意書為真正，自非可採。
㈢被告固主張其自79年10月24日起承租系爭土地，在其上申裝
電話使用、繳納電費，起初每年租金275,000元，嗣於90年起調整為每月15,000元，約3至4個月繳納現金或簽發支票支付租金等語，並以系爭契約書、電話裝機資料、電費收據、支票影本、證人丁○○、乙○○及甲○○之證詞為證。惟查：
1.張秀曾於80年9月6日出具切結書聲明系爭土地上無租賃關係存在，且高雄市小港區農會曾派員前往現場勘查並未發現建物等情，業如前述，則被告主張其自79年10月24日起即向張秀承租系爭土地搭蓋鐵皮屋使用等語，顯與張秀之前揭切結內容不符，尚難遽採。
2.被告分別於83年11月4日及84年10月6日，在門牌號碼高雄縣仁武鄉林森巷101號之6地址，申請裝設電話各1支一節，有中華電信股份有限公司查詢聯單資料2紙在卷可稽（見本院卷第54、55頁），固堪信為真實。惟在他人土地上申裝電話使用之原因甚多，諸如租賃、使用借貸或單純借名等，均有可能，並非僅止於租地建屋一端，自不得據此認定被告有租用系爭土地之事實。至被告提出電費收據之繳款名義人均為張秀，此有臺灣電力公司電費收據11份存卷可查（見本院卷第56至63頁），已難遽認該等電費均係由被告所繳納，況且縱然屬實，亦僅足以證明被告有在系爭土地上用電繳費之情形，尚不足以證明被告係向張秀承租系爭土地使用。是以，被告執此證明其就系爭土地有租賃關係存在，並非可採。
3.又被告提出之系爭契約書1份（見本院卷第15、16頁），性質上屬於私文書，業經原告否認其真正，則依民事訴訟法第
357條前段之規定，應由被告證明其為真正。然觀諸被告等
5人於系爭執行事件所提出之土地借用契約書所載（見本院卷第7至16頁），其簽訂日期分別為79年10月20日、75年1月10日、91年1月5日、79年12月1日及78年1月5日，時間相隔數年至十餘年不等，乃該等契約書除借用人、借用土地坐落、借用期間及訂約時間不同外，其餘使用之紙張、格式、書寫位置、筆跡及約定內容竟完全相同，顯與常理有悖，則系爭契約書是否真正，已非無疑。又縱然屬實，因系爭契約書載明為「土地借用契約書」，由張秀將系爭土地借與被告使用，並未約定被告有給付租金之義務，自難據此證明被告與張秀間有租賃關係存在。
4.被告另以支票影本、證人丁○○、乙○○及甲○○之證詞證明有繳納租金之事實，惟系爭契約之借用人為被告，而上開支票之發票人則為訴外人啟廉實業有限公司（見本院卷第12
0至125頁），如此自不足以證明被告有向張秀繳納租金。又被告陳稱自90年起之租金為每月15,000元，約3至4個月
1次繳納現金或簽發支票付款等語（見本院卷第70、118頁），依此計算，被告每次應繳納之金額為45,000元或6萬元，惟前揭支票中94年3月31日、5月31日所簽發之面額各為25,000元（見本院卷第123、125頁），且證人丁○○證稱：其於94年間曾看見林隆武向被告收取租金2萬餘元、證人乙○○證稱：其繳納之租金為每月2萬元，因被告承租之面積較大，故租金應該更多等語（見本院卷第110、111頁），均核與被告主張約定之租金金額不符。至證人甲○○證稱：不清楚被告有無繳納租金及其金額等語（見本院卷第110頁），顯不足以證明被告有繳納租金之事實。是以，被告據此主張其有依系爭契約繳納租金等語，不足採信。
5.至被告主張系爭執行事件之拍賣公告內註記被告就系爭土地有優先購買權等語，固然屬實，惟系爭執行事件之上開記載僅依債權人之陳報狀予以認定一節，亦據本院調閱系爭執行事件卷宗核實，且該公告並無確認實體法律關係之效力，本院自不受其拘束，故被告此部分之主張，亦非可採。
㈣綜上，被告既無法證明其與林隆武間就系爭土地有租賃關係
存在，則揆諸前揭說明，原告訴請確認被告就系爭土地之租賃關係不存在，自屬有據。
七、系爭土地是否屬於農業發展條例所規定之耕地？被告在系爭土地上有無耕作或興建化學類工廠使用？被告對於系爭土地有無優先購買權存在？如有，其效力及於系爭土地全部或僅以600坪為限？㈠按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，民法第426條之
2第1項前段、土地法第104條第1項前段及第107條第1項分別定有明文。是以，不論屬於基地租賃或耕地租賃之情形，如當事人間就該土地並無租賃關係存在，自無優先購買權可言。
㈡經查，被告無法舉證證明其就系爭土地有租賃關係存在，業
如前述，則揆諸上開說明，原告主張被告就系爭土地並無優先購買權存在，自屬有據。又被告既無優先購買權，則系爭土地是否屬於農業發展條例所規定之耕地、被告有無耕作或興建化學類工廠使用、被告得行使優先購買權之範圍及於系爭土地全部或僅以600坪為限等事項，均不致影響本件判決結論，本院自無再予論述之必要，附此敘明。
八、綜上，原告請求確認被告與林隆武間就系爭土地之租賃關係不存在，及被告對本院94年度執字第8373號強制執行事件拍賣前項土地之優先購買權不存在，均有理由，應予准許。
九、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年2月14日
民事第六庭審判長法官謝靜雯
法官高增泓法官鄭詠仁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國96年2月14日
書記官王雪招