裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第1185號民事判決
裁判日期：民國95年10月19日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第1185號原告甲○○
4號5被告乙○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國95年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬柒仟捌佰陸拾捌元，及自民國九十五年二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳拾壹萬柒仟捌佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告於原起訴請求被告給付新臺幣（下同）4,200,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國（下同）95年2月23日言詞辯論期日將該聲明減縮為被告應給付原告589,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。係屬應受判決事項聲明之擴張，核與民事訴訟法第255條第1項第3款之規定尚無不合，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告於93年7月7日由訴外人鼎翰不動產經紀有限公司（下稱鼎翰公司）居間，就門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○段○○○巷○弄22之4號5樓之房屋（下稱系爭房屋）與被告訂立買賣契約，並已為所有權移轉登記予原告，惟於房屋買賣契約簽訂期間，訴外人鼎翰公司簽立房地產標的現況說明書1紙於原告，其內容保證確認系爭房屋屋頂、外牆、窗框部分無慘漏之情形，並經被告簽章確認，原告本於信任專業之原則，對上開現況說明書所載系爭房屋無瑕疵情形確信不疑，並據此簽訂買賣契約。詎於93年10月間竟發現系爭房屋屋頂部分有大區域慘漏清形，致原告生活品質大受影響，嗣經原告多次就系爭房屋慘漏清形通知訴外人鼎翰公司至板橋市調解委員會調解，惟被告置若罔聞，拒不到場，致調解不成立。又系爭房屋於交付原告時，顯有減少其價值及其通常效用或契約預定效用之瑕疵，且其瑕疵係屬重要，則被告自應負瑕庛擔保責任，爰依據民法第354條、第359條規定提起本件訴訟等語，並聲明：
⑴被告應給付原告589,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於93年6月1日委託訴外人鼎翰公司居間，當時所簽認之不動產現況說明書內容為房屋無漏水壁癌情形，並以現況交屋，該說明書與原告於93年7月7日簽立不動產買賣契約，亦列為附件，為買賣合約之一部分。系爭房屋為20多年之頂樓舊公寓，天花板亦十多年未整修，其間亦發生多起颱風和地震。再被告未到調解委員會調解，並非故意不到場，而係特別請專業人士前往瞭解處，並願意提供保固，而原告不同意且不配合處理。另系爭房屋乃經由點交於原告完成後交屋，依民法第373條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人承受負擔。本件原告應於點交房屋時確認房屋現況，而不是經過3個多月後才告知有漏水壁癌情形等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告主張於93年7月7日，透由訴外人鼎翰公司仲介以4,200,000元之價格向被告購買門牌號臺北縣板橋市○○路○段○○○巷○弄22之4號5樓之房屋，原告付清尾款，被告並移轉系爭房地之占有與原告，業據原告提出與其所述相符之建物及土地所有權狀影本及房地產標的現況說明書等為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）原告發現系爭房屋天花板有漏水之情形，透由訴外人鼎翰公司發函通知被告處理，因雙方協商未能達成共識，業據原告提出訴外人鼎翰公司以存證信函通知被告，副本亦通和原告之存證信函為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
（三）本院依聲請囑請閱臺灣省土木技師公會鑑定，經該公會鑑定後於95年9月4日以（95）省土技字第4823號函送鑑定報告書，對於該公會鑑定之過程及鑑定結果，為兩造所不爭執。
四、得心證之理由：本件兩造爭執點，在⑴系爭房屋如原告主張之漏水情形，該漏水之情形，被告應否依民法第354條之規定，負擔保責任？⑵倘被告確應就系爭房屋漏水之瑕疵負擔保責任，則原告就漏水部分，所得請求之修繕費用為何？以下分論述之：
（一）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，民法第354條定有明文，又「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵」，最高法院亦著有73年台上字第1173號判例可參。查原告主張系爭房屋之天花板滲水及木條發霉、浴室天花板龜裂發霉、天花板有壁癌、水珠之情形、陽台油漆剝落、走廊有滲水清形、臥室天花板有發霉之情形，有原告提出系爭房屋漏水現況照片18張及估價單在卷足憑。且原告主張交屋後發現系爭房屋有漏水情形即通知訴外人鼎翰公司處理，亦經原告提出訴外人鼎翰公司通知被告之存證信函為證，而被告對於收受上開存證信函，及因系爭房屋漏水情形與原告協商處理之事亦不否認；況觀之上開存證信函即明載：「台端委託本公司居間買賣板橋市○○路○段○○○巷○弄22之4號5樓之房屋已於93年7月30日完成交屋手續經雙方確認無誤，但買主於93年7月31日向本公司告知購買房屋的天花板有漏水，本公司專員 林國彬 即告知賣方代理人丙○○先生賣出房屋天花板有漏水‧‧‧」，是依上開存證信函之記載，原告於交屋後翌日即發現系爭房天花板有漏水之情形，並將此瑕疵通知仲介買賣之訴外人鼎翰公司，且該公司人員亦將此瑕疵通知被告之訴訟代理人丙○○，並無任何拖延之情形，亦非如被告所述係交屋後3個月始通知被告，是被告辯以原告未於點交房屋時確認房屋現況，而係經過3個多月後才告知有漏水壁癌云云，顯不足採。又系爭房屋經本院囑請臺灣省土木技師公會鑑定，經鑑定結果認系爭房屋主要滲水情形為：⑴前陽台平頂油漆斑駁剝落：係因該處上方靠近屋頂落水孔，落水孔四周較低且有淤積痕跡，大雨期間該處經常積水，造成下方平頂油漆斑駁剝落。⑵後陽台天花板角落輕微下陷：係因天花板內吊筋或角材工不良所致。⑶第二及第三臥房部份牆面潮濕變色：係因該臥房上方即屋頂地坪防水層的數條細裂縫，應是滲水發生之主要原因。⑷浴廁平頂油漆斑駁剝落：與上述原因相同，除此之外浴廁上方屋頂水塔座落位置、水塔老舊、長期載重及進出水管接頭等因素亦可能造成間接滲水問題，此有該公會95年9月4日以（95）省土技字第4823號函暨附送之鑑定報告書在卷可參。依上所述，顯見系爭房屋遮風避雨之通常效用已有減少，核此足認該漏水現象，確已構成買賣標的物之瑕疵，被告自應就上開系爭房屋漏水之瑕疵負擔保責任，故被告上開抗辯應不足採。
（二）次按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔」，民法第373條前段定有明文。揆諸前揭民法第354條規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。本件如兩造之主張被告於93年7月7日與原告就系爭房地簽訂買賣契約，並於93年7月27日將系爭房地移轉占有與原告，復於同年月30日將系爭房屋交付予原告。是被告應擔保系爭房屋交付原告時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。本件被告出售之系爭房屋有漏水之瑕疵，且被告就上開漏水瑕疵應負瑕疵擔保責任，已如前述。原告得就漏水請求被告給付金額分述如下：
１、屋頂防水層打除（含運棄）費用為：14,400元。
２、屋頂防水水泥粉刷（含工料）費用為：47,500元。
３、屋頂PU防水層施工（含工料）費用為：53,200元。
４、屋頂隔熱磚舖設（含工料）費用為69,350元。
５、前陽即及浴測平頂油料（含工料）費用為：4,000元。
６、後陽台天花板檢修費用為：1,000元。
７、管理及稅利費用為：28,418元。合計共217,868元。此有該公會上開鑑定報告書可考
五、綜上所述，原告依據買賣瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付217,868元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年2月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息為有理由，應予准許。逾前揭範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國95年10月19日
民事第二庭法官潘長生以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年10月31日
書記官許清琳