裁判字號：臺灣高雄地方法院104年簡上字第208號民事判決
裁判日期：民國104年11月12日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決104年度簡上字第208號上訴人 李枝碖 被上訴人 許春雄 訴訟代理人 薛進坤 律師複代理人 方景平 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104年4月30日本院鳳山簡易庭103年度鳳簡字第92號第一審判決提起上訴並減縮聲明，本院於104年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付金錢超過新臺幣肆萬捌仟陸佰貳拾元之部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十，其餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國103年4月1日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由伊提供門牌號碼高雄市○○區○○○巷0號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，約定租金為每月新臺幣（下同）3,900元，承租期間自103年4月
1日起至103年7月31日止。而系爭租約業於103年7月31日屆滿，伊已無意再出租供上訴人使用，遂於系爭租約屆滿後口頭請求上訴人遷出並返還系爭房屋。詎上訴人竟無理由拒絕搬遷，亦拒絕再給付無權占有期間之租金，伊屢次規勸皆不獲善意回應，並以律師函通知遷離並返還系爭房屋，惟上訴人迄今仍未搬離亦不願給付租金。上訴人自系爭租約屆滿後仍無權占有系爭房屋，伊自得依民法第255條規定請求上訴人返還系爭房屋，並得依不當得利之法律關係，請求上訴人給付占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利，另得依系爭租約第13條約定，請求被告按日給付250元之違約金等語，並於原審聲明：㈠上訴人應自系爭房屋遷離並將系爭房屋返還被上訴人；㈡上訴人應自103年8月1日起至遷離系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3,900元；㈢上訴人應自
103年8月1日起至遷離系爭房屋之日止，按日給付違約金
250元。
二、上訴人於原審則以：系爭租約約定到期前1個月要通知，如果未通知即可續約，103年7月底時，被上訴人通知伊要不要續約，伊告知續約，雙方約定103年8月2日簽約，然到代書處簽約時，被上訴人不降價反而漲價，原伊可以使用之周邊地方，被上訴人亦改回自用，致伊認被上訴人不盡人情而未簽約，被上訴人要求伊馬上搬走，然至少應於1個月通知，搬遷緩衝期至少要3個月。又伊與被上訴人前在大社區調解委員會簽立調解書，約定伊要搬遷，事後伊與被上訴人又達成租賃合意，被上訴人竟持上開調解書聲請強制執行，執行處未經調查即直接通知伊搬遷，造成伊受損，伊亦得向被上訴人主張抵銷。另伊為被上訴人保管房屋，中庭多雜草髒亂，因伊整理才免遭開罰，亦得請求被上訴人補償工資13,500元等語置辯，並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，判命上訴人應自系爭房屋遷離返還被上訴人，且應自103年8月1日起至遷離返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利3,900元及按日給付違約金100元，被上訴人其餘之訴駁回，並依職權宣告得假執行（被上訴人敗訴部分，未聲明不服而告確定）。上訴人不服，提起本件上訴，其上訴意旨略以：103年8月前2天，雙方議定代書再新簽約，是更改日期罷了，契約書有103年1月1日起至103年
3月31日止，共3個月準改1月變4月，再改3月變7月，這準改現象其實變4個月而非3個月，契約書早有準改日期慣例在，8月2日被上訴人臨時要變更租賃方式，限一人一車住放①乙方無變更使用方式模式②甲方已侵犯乙方約30坪的權利使用範圍③民法第72條法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效。又系爭房屋是百年竹筒舊平房瓦屋，租賃3年期間，房租從33,00元升至3,900元漲2成，而現在房價已降2、3成，這樣變更又要維持原租費，不近人情義理。
且系爭租約第9條，雙方終止租約，至少應1個月前通知對方，被上訴人即要遷讓房屋，是再行他契約書的投機敲詐違約金之實，房地變相暴漲之目的，除非有特殊需求，都有3個月以上的緩衝期。另替被上訴人管理租賃處，依民法之規定，自103年1月1日起算，每日工資補償30元。系爭租約要求違約金日罰250元，上訴人疏於勉強代書之添詞修改，有被簽約詐欺之感，另伊已於104年8月14日搬離系爭房屋等語。並於本院聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人除援引原審之陳述外，補陳：雙方合意約定租賃契約於103年7月31日終止，伊就系爭房屋已另有他用之打算，遂不再出租，上訴人依舊故我，不僅不搬離，亦不付租金，更提出要給予
3個月緩衝期，顯係為拖延搬離時間而編撰不實陳述，又本件上訴人已於104年8月14日搬遷，請求違約金及相當於租金之不當得利期間減縮至104年8月14日止等語。並於本院聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於103年4月1日就被上訴人所有系爭房屋約30坪部分
簽定系爭租約，租期自103年4月1日起至103年7月31日止，租金3,900元，按月於每月初支付，押金3,300元。
㈡系爭租約第9條約定：租期內，被上訴人有法定原因，欲終止租約或上訴人欲提前終止租約時，均應於1個月前通知。
㈢系爭租約第10條約定：租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃時，應另訂立書面契約，其租賃條件另議。
㈣系爭租約第12條約定：租期屆滿時，不需被上訴人預先通知，租賃關係當然消滅。
㈤系爭租約第13條約定：租期屆滿時，上訴人應即搬遷，將租
賃物以原狀交還被上訴人，如有遲延，每逾限一日，應給付被上訴人250元之違約金。
㈥被上訴人委請存誠法律事務所以104年10月24日存誠字第00
000000號函通知上訴人 於文 到10日內搬遷，並依約給付違約金及相當於租金之不當得利，上訴人有收到。
㈦上訴人自103年8月1日起迄今未繳納租金或相當於租金之不當得利予被上訴人。
㈧上訴人已於104年8月14日搬離系爭房屋，系爭房屋已騰空遷讓予被上訴人。
五、本件爭點：㈠被上訴人依系爭租約及民法第455條規定請求上訴人返還系
爭房屋，有無理由？㈡被上訴人依系爭租約第13條之約定，請求上訴人按日給付違
約金250元，有無理由？㈢被上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人自103年8
月1日起之遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,900元，有無理由？
六、被上訴人依系爭租約及民法第455條規定請求上訴人返還系爭房屋，有無理由？按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，此民法第450條第1項、第455條分別定有明文。又兩造於103年4月1日就被上訴人所有系爭房屋簽定系爭租約，約定租期自103年4月1日起至103年7月31日止，租期屆滿時，雙方如有意續租，應另訂立書面契約，其租賃條件另議之，且不需被上訴人預先通知，租賃關係當然消滅，上訴人應即搬遷，將租賃物以原狀交還被上訴人，兩造系爭租約第10條、第12條、第13條亦分別定有明文。查兩造於租期屆滿後，未成立新租約，為兩造所不爭執（原審卷第28頁），則兩造間自103年8月1日起，即無租賃契約關係存在，堪以認定。是系爭租約於103年7月31日期限屆滿，租賃關係當然消滅，被上訴人依上開規定及合約約定，請求上訴人返還系爭房屋，自屬有據。
七、被上訴人依系爭租約第13條之約定，請求上訴人按日給付違約金250元，有無理由？㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。上開違約金之種類可分為賠償額預定性違約金與懲罰性違約金。所謂賠償額預定性違約金，係指以違約金作為債務不履行所生損害額之賠償總額，債務人一有不履行情事者，不問債權人是否受有損害，亦不待債權人舉證證明其所受害係因債務不履行所致及損害額之多寡，即得請求債務人支付約定之違約金。惟該違約金既為損害賠償總額之預定，故債權人所受損害縱使超過約定之違約金數額，亦僅得請求違約金，不得另請求債務不履行之損害賠償。至於懲罰性違約金，係指以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，亦即當事人約定，債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任，其成立解釋上應限於當事人間明示之約定。當事人約定之違約金究屬何種性質，應依當事人之意思定之，倘當事人間之意思不明，依民法第250條第2項規定則視為係預定債務不履行之損害賠償總額。
㈡經查，系爭租約第13條約定：租期屆滿時，乙方應即搬遷，
將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方250元之違約金等語。依上開條文約定之違約金，並未指明性質，而依其文義，上訴人應於租賃關係消滅之翌日即交還租賃物，違者則按日計其違約金等情，應係為避免上訴人於租賃關係消滅後怠於返還租賃物，造成被上訴人收回租賃物之困難，使被上訴人無法使用租賃物，受有損害，而屬賠償額預定性違約金之性質。而系爭租約業於103年7月31日屆滿而終止，業如前述；上訴人已於10
4年8月14日返還系爭房屋，亦為兩造所不爭執（本院卷第53頁）。則依系爭租約上開條文約定，上訴人應於系爭契約終止之翌日即103年8月1日將系爭房屋騰空交還予被上訴人，上訴人違反約定，遲至104年8月14日始返還，被上訴人依系爭租約第13條約定，請求上訴人給付違約金，核屬有據。
㈢再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。而衡量違約金是否過高、是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。本院審酌上訴人於系爭租約終止後，未即時返還系爭房屋，致被上訴人受有無法使用收益之實際損害，而系爭租約所定每月租金3,900元，及社會經濟狀況等一切客觀情狀，認遽以每日250元作為不立即搬遷之懲罰，顯屬過高，有失衡平，應酌減為與租金相當之每日130元違約金為適當。
㈣則被上訴人請求自103年8月1日至104年8月14日止，計
1年又14日之違約金，即48,620元（計算式：（3,900×12＋3,900×14/30＝48,620）部分為有理由，逾此數額，則無理由。
八、被上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人自103年8月1日起之遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,900元，有無理由？㈠又按無權占用他人之土地、房屋，依一般社會通念，足認為
占有人可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該土地、房屋之損害，則依上開規定，占有人自應將所獲得相當於租金之利益返還所有權人。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明文。而損害賠償預定之性質之違約金，即應視為就遲延所生損害之預定賠償額，於債務人履行遲延時，債權人除違約金外，不得更依民法第233條規定，請求遲延利息及賠償其他損害。
㈡查系爭租約第13條乃賠償總額預定性之違約金一節，業經認
定如前，是被上訴人依上開規定請求違約金，即不得再請求相當於租金之不當得利，是被上訴人請求上訴人按月返還相當於租金不當得利3,900元部分，並非有據。
九、至上訴人另主張被上訴人不降價反而漲價、伊可使用之處減少致伊未與被上訴人簽約等語，僅能證明兩造未就系爭房屋達成續租之合意；上訴人主張被上訴人應1個月前通知、給予3個月搬遷緩衝期等語，然系爭租約於103年7月31日屆滿迄今已逾1年餘，超過上訴人所述3個月緩衝期，上訴人此部分主張並無可採。又上訴人主張兩造在大社區調解委員會調解成立約定伊搬遷，嗣後兩造又達成租賃合意，被上訴人竟仍持調解書聲請強制執行，造成伊之損害可得抵銷等語，然查，被上訴人曾於103年8月27日聲請本院以103年度司執字第114528號遷讓房屋強制執行事件命上訴人履行大社區調解委員會102年度民調字第1號調解書內容「於102年
7月1日前無條件搬遷於系爭房屋」，且被上訴人嗣後於10
3年11月5日撤回強制執行聲請等情，固有上訴人提出之本院執行命令及函文在卷可稽（本院卷第10至12頁），且兩造於上開調解書成立後，確實另成立本件系爭租約，亦為兩造所不爭執，惟本件系爭租約於被上訴人聲請本院為前開強制執行前之103年7月31日業已屆滿，上訴人於103年8月1日起即負搬出系爭房屋之義務，已經認定如前，又關於上開執行程序造成上訴人何損害，上訴人並未舉證以實其說，已難為有利於上訴人之認定，且上訴人亦未因此遷出系爭房屋，而確無實際損害可言，是尚難認上訴人就此主張抵銷有所憑據。末上訴人主張伊為被上訴人保管房屋、清除雜草，令被上訴人免遭開罰，得向被上訴人請求工資13,500元以資抵銷等語，惟上訴人租賃系爭房屋本有保管房屋之義務，尚難認可向被上訴人請求給付補償工資，是上訴人此部分主張，亦非有據，附此敘明。
十、綜上所述，被上訴人依租賃契約法律關係，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並給付被上訴人自103年8月1日起至104年8月14日遷讓返還系爭房屋之日止，合計48,620元之違約金，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應給付之部分為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第1、2項所示。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第463條、第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國104年11月12日
民事第六庭審判長法官朱玲瑤
法官徐彩芳法官謝文嵐以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官李祥銘中華民國104年11月12日