裁判字號：臺灣嘉義地方法院98年訴字第227號民事判決
裁判日期：民國98年07月21日
裁判案由：返還價金
臺灣嘉義地方法院民事判決98年度訴字第227號原告 譚凈月 訴訟代理人 吳聰億 律師被告乙○○上列當事人間返還價金事件，於民國98年7月7日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰零柒萬元，及自民國九十八年四月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾玖萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰零柒萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、原告主張：㈠原告於民國96年8月9日與被告簽訂土地房屋買賣契約書，以總價新臺幣（下同）207萬元向被告買受坐落嘉義市○○路54之21號4樓2之房屋（下稱系爭房屋）及其基地。於訂立買賣契約前，原告曾前往查看房屋現況，並向仲介公司查詢屋況，問明系爭房屋是否曾發生非自然身故之事件即是否為凶宅，仲介公司表示沒有，顯然已保證系爭房屋非凶宅，原告始簽約買受系爭房地，且已繳納全部價款。惟原告與家人入住後，常感靈異現象，日前偶遇居住於同社區之甲○○，始得知其配偶在系爭房屋內自殺身亡。嗣後，當時之所有權人丙○○即以低價將系爭房地出售與被告。㈡按民法第354條所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照）。且出賣人應負之民法第359條所定之瑕疵擔保責任係無過失責任，無論出賣人有無過失，均應負責。就房屋交易市場之通常觀念而言，屋內是否曾發生非自然身故之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有此情，多心生畏怖而不願購買，影響交易價值甚鉅，應認為有交易價值上之重大瑕疵。系爭房屋既曾發生有人在屋內上吊身亡之事故，自應認為有交易價值上之重大瑕疵，且亦欠缺被告保證之品質。原告依民法第354條、第359條規定，得解除買賣契約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。兩造間之買賣契約既經解除，原告自得依民法第259條、第179條規定，請求被告返還所受領之207萬元等語，並聲明：被告應給付原告207萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告則以：被告購買系爭房屋時，並不知道房屋是凶宅。被告是以150萬元購買系爭房屋，另外還支出服務費、裝潢費及稅金等費用，成本合計2,000,593元，並無低價購屋再出售圖利之情事等語作為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
丙、得心證之理由
一、原告主張其於96年8月9日與被告簽訂買賣契約，以207萬元向被告購買系爭房地，並已給付全部價金等情，為被告所不爭執，堪信為真實。
二、原告主張在其購買系爭房地前，有人於系爭房屋內自殺乙節，業據證人丙○○、甲○○於本院審理時到場分別證稱略以：我哥哥 蔡天賜 大約在我把系爭房地賣給被告前1年多在系爭房屋內自殺；我先生（蔡天賜）在系爭房屋的廚房上吊自殺等語（見本院卷第47頁至第49頁、第54頁至第56頁），並經本院調取臺灣嘉義地方法院檢察署95年度相字第195號相驗卷宗查明蔡天賜於95年3月6日在系爭房屋內以童軍繩上吊自殺屬實，應為可採。證人丙○○雖另證稱略以：我哥哥自殺時，有幫他叫救護車，我哥哥那時候還沒斷氣等語，前揭相驗卷所附財團法人嘉義基督教醫院診斷證明書及相驗屍體證明書上所載之死亡時間為95年3月6日13時14分（即送到醫院之時間），然觀諸前揭相驗卷內所附嘉義市警察局第一分局北鎮派出所相驗案件初步調查報告表內死亡事實欄記載：「警方進入時死者已躺在廚房外正由119消防人員實施救護，但是消防人員表示屍體四肢僵硬，家屬堅持送嘉義基督教醫院急救」等語（見相驗卷第8頁），嘉義基督教醫院95年3月6日診斷證明書亦記載蔡天賜到院時心跳、呼吸停止（見相驗卷第12頁），而依一般醫學常理，人死亡後才會產生四肢僵硬之徵狀，是蔡天賜應係於系爭房屋內死亡。丙○○並非專業醫護人員，其證稱蔡天賜於送醫前尚未斷氣云云，尚難遽信。另嘉義基督教醫院診斷證明書記載：「病名：到院時心跳，呼吸停止（以下空白）；醫師囑言：病人於95年3月6日13時14分因上述原因入本院急診，經急救後，仍宣告無效死亡（以下空白）。」顯見蔡天賜到院前已經死亡，前揭診斷證明書及相驗屍體證明書上應係基於便宜作法而以到院（嘉義基督教醫院）時間作為死亡時間，尚難遽認其上所載之死亡時間即為蔡天賜真正之死亡時間，是不能依證人丙○○之證述及診斷證明書上關於死亡時間之記載，認定蔡天賜於送醫前仍生存。
三、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。按曾發生非自然身故情事之房屋，一般稱之為「兇宅」，至於兇宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對於居住其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之重大瑕疵。本件於原告買受系爭房地前約1年5月，既有蔡天賜在系爭房屋內自殺身亡，則原告主張系爭房地有物之重大瑕疵乙節，應為可採。再按出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失擔保責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。是被告辯稱其不知系爭房屋內曾經有人自殺云云縱然屬實，然兩造訂立買賣契約之際，無論被告或其所委託之仲介公司有無向原告保證系爭房屋未曾發生過非自然身故事件，或被告確不知系爭房屋曾有非自然身故之情事，依上開法文規定，被告均不能因此免於物之瑕疵擔保責任。故依民法第354條前段及第359條前段之規定，原告主張買受之標的物即系爭房地有物之重大瑕疵，其得解除契約，自屬有據。
四、按「解除權之行使，應向他方當事人意思表示為之。」民法第258條定有明文。本件原告已以本件起訴狀繕本之送達為向被告解除系爭買賣契約之意思表示，而本件起訴狀繕本已於98年4月24日送達於被告，此有達證書附卷可按（見本院卷第23頁），是應認兩造間之系爭買賣契約已於98年4月24日解除。次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」、「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」民法第179條前段、第182條第2項分別定有明文。又契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款亦有明文規定。本件系爭賣契約既經解除，則原告依民法第179條、第259條之規定，請求被告返還已收取之買賣價金207萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年4月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息為有理由，應予准許。
五、原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，經核尚無不合，茲酌定相當之擔保金額准許之。至被告部分，則由本院酌定相當擔保金額，依職權宣告被告如預供所定擔保金額，亦得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國98年7月21日
民事第一庭法官林望民以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年7月21日
書記官陳慶時