裁判字號：臺灣臺南地方法院98年訴字第698號民事判決
裁判日期：民國98年07月16日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺南地方法院民事判決98年度訴字第698號原告豐信電機有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 蘇建榮 律師被告功樺企業股份有限公司法定代理人丙○○被告乙○○共同訴訟代理人 李佳冠 律師上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國98年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣52,280元由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：求為判決：被告二人應共同給付原告新台幣（下同）518萬元，其中500萬元自民國（下同）97年9月8日起至清償日止，其中新台幣18萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年利率百分之五計算之利息。並 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
（二）陳述：㈠原告於97年9月18日經由案外人 廖澤貴 及 易俐珍 二人仲介
，與被告二人簽訂不動產買賣合約，買賣標的物為台南縣永康市○○段○○○○○號土地及其上363、364、365建號建物（含未保存記部分），買賣價金3500萬元，原告並依約給付被告二人定金新台幣500萬。
㈡嗣因貸款問題，兩造另簽訂協議書，依協議書內容四所載
，若出賣人（即被告二人）於98年1月28日前無法賣出，由乙方決定承買或放棄定金或經甲方同意另行商議。
㈢原告於98年5月5日去函被告二人，催告被告二人辦理系爭
不動產移轉登記，被告二人未有任何回應，原告為求慎重爰再委請仲介人員向被告表達催告辦理系爭不動產移轉登記之意思表示，詎被告二人竟告以仲介人員系爭不動產業已出售他人。
㈣為此，原告爰依民法第256條規定，解除與被告二人之系
爭不動產買賣契約，並以本訴狀送達被告二人，做為解除契約之意思表示到達被告二人，且依民法第259條規定，請求被告二人返還定金500萬元及自被告受領時起附加利息，另原告受有支付仲介費用新台幣18萬元之損害。
（三）證物：提出不動產買賣契約書影本一份、收據影本一紙、協議書影本一紙、存證信函影本一紙等為憑。
二、被告方面：
（一）聲明：求為判決如主文所示，並陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）陳述：㈠對原告主張之內容為爭執及不爭執之陳明：
⒈不爭執事項：
⑴原告於97年9月18日經由訴外人廖澤貴及易俐珍二人仲介
，與被告二人簽訂不動產買賣合約，買賣標的物為台南縣永康市○○段○○○○○號土地及其上363、364、365建號建物，買賣價金3500萬元，原告並給付被告功樺企業股份有限公司定金500萬元。
⑵兩造於97年10月28日另簽訂協議書，其中第四點約定：「
若出賣人於民國九十八年元月二十八日前無法賣出，由乙方決定承買或放棄定金或經甲方同意另行商議。」。
⒉爭執事項：
⑴被告二人是否有收受原告於98年5月5日所寄發之存證信函
？⑵原告是否有告知被告二人其願意承買？⑶原告依民法第256條規定解除系爭合約，是否發生解除契
約之效力？⑷被告二人是否有民法第226條第1項所規定債務不履行之情
事？㈡系爭合約書因原告未決定承買而已消滅，自無契約可供原告解除，原告主張解除契約請求返還價金，實無理由：
⒈按民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真
意，不得拘泥於所用之辭句。」⒉次按，最高法院39年度台上字第1053號判例：「解釋當事
人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」⒊經查，被告二人前與原告簽訂系爭合約書，約定被告二人
將系爭買賣標的物以3500萬元出售予原告，同時約定原告必須於97年11月18日及同年月21日分別交付第二期及第三期尾款之價金予被告二人。嗣原告因故不願繼續履行系爭合約書交付前揭價金，遂再與被告二人簽訂系爭協議書，惟被告二人為免原告再度藉故不願履約交付價金以保障渠等權利，隨即與原告達成協議，而於系爭協議書上約定如被告二人無法在98年1月28日前將系爭標的物出售予第三人者，原告必須立即（即於同日）表示願意承買，否則原告同意放棄其已交付予被告二人之定金500萬元，不得藉故再向被告二人請求，該系爭合約書亦將歸於消滅，此情有當時在場見證之見證人易俐珍可資佐證。
⒋經查，原告自98年1月28日起後，迄今未曾向被告二人表
示願意承買系爭買賣標的物（被告二人亦未收受原告於98年5月5日所寄發之存證信函），顯見其已不願承買並願意放棄定金，系爭合約書亦已歸於消滅。從而，原告解除系爭契約，實屬無據。
㈢被告二人並無民法第226條第1項所規定債務不履行之情事：
⒈按民法第226條第1項固規定：「因可歸責於債務人之事由
，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」;同法第256條固規定：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」惟其前提必須債務人有可歸責之事由，而導致給付不能者，始有適用。
⒉經查，兩造於簽訂系爭協議書時，既已約定如於98年元月
28日前，被告二人無法出賣系爭買賣標的物者，原告必須同時決定是否願意承買，否則原告同意放棄定金抑或經被告二人同意後再行商議，已於前述。現原告既未於98年元月28日立即表示願意承買，被告爰依系爭合約書第11條約定及系爭協議書第4點約定之內容，沒入原告所給付作為定金之500萬元，實屬有據，原告即不得再請求返還該500萬元。
⒊此外，系爭合約書既已經系爭協議書變更其合約內容，就
該變更部分自應以系爭協議書之約定內容為準。然查，原告既未依系爭協議書第四點約定向被告二人表示願意承買，被告二人當無負有處賣系爭買賣標的物予原告之債務，亦即被告二人並無辦理系爭標的物移轉登記之義務。職是，被告二人既無負擔移轉登記之義務，當無原告所謂債務不履行之情事。
（三）證物：提出不動產買賣契約書影本一紙為憑。
三、兩造不爭執事項及爭執內容：
（一）兩造不爭執事項㈠兩造於97年9月18日經由訴外人廖澤貴及易俐珍二人仲介
，就被告所有座落台南縣永康市○○段○○○○○號土地及其上363、364、365建號建物等不動產簽訂不動產買賣合約，買賣價金3500萬元，原告並給付被告功樺企業股份有限公司定金500萬元。
㈡兩造於97年10月28日另簽訂協議書，其中第四點約定：「
若出賣人於民國九十八年元月二十八日前無法賣出，由乙方決定承買或放棄定金或經甲方同意另行商議。」。
㈢被告另於98年3月18日將上開不動產以2,600萬元出賣予第三人崧原實業股份有限公司。
㈣原告於98年5月5日寄發存證信函給被告，催告被告辦理上揭買賣之不動產。
（二）被告就上揭存證信函辯稱未曾收受，且兩造間之買賣契約已因原告未於98年1月28日未表明承買，放棄定金後，兩造間之買賣契約已歸於消滅等如上內容之抗辯。是本件兩造之爭點在於判定原告主張解除兩造之買賣契約有無理由為斷。
四、查依原告所提兩造不動產買賣合約書中，有關價金給付之約定，除於第二條約定訂約同時先付定金500萬元外，另於第三條第一項約定「第一次於民國97年10月20日乙方付甲方新台幣伍佰萬元正同時繳清稅款。」惟依原告主張之內容，原告並未於上揭時間交付被告500萬元之價金。是以兩造乃於97年10月28日另訂立協議書。此協議書之簽訂，應認①出賣人就買受人即原告未履行國97年10月20日乙方付甲方新台幣伍佰萬元之違約事實；②兩造間就系爭不動產是否可向銀行貸得預定之2,500萬元貸款等二項事實均不再追究。一切以協議書之內容為嗣後履行買賣契約之依據。再依該協議書內容，兩造關於將系爭不動產另行出賣之條件有明確之約定，並於第四點約定如於98年1月28日前無法賣出時，「由乙方決定承買或放棄訂金或經甲方同意另行商議」，亦即除非兩造另有商議外，買方即原告應選擇「決定承買」或「放棄訂金」，亦即如買方未表示承買，該協議之效果即為買方放棄定金。茲系爭不動產並未於約定之98年1月28日前賣出，而兩造間並未有「另行商議」之情事，買方如選擇承買，應於適當之期間為承買之意思表示，此時之選擇權在於買方即原告。如未於合理期間內為承買之意思表示，應可認定兩造之不動產買賣契約效果為買方放棄定金後解除。
五、按兩造間不動產買賣契約，原告即買受人原應於97年10月20日乙方付第二次買賣價金500萬元，原告違約未付後，兩造旋於十日內之97年10月28日訂立協議書，堪認兩造間就此不動產買賣契約有關履行時間之合理要求約為十日之數。則系爭不動產於98年1月28日確定無法另行出售他人後，買受人即原告亦應於相當之合理期間內表明「決定承買」之意思表示，惟迄原告於98年5月5日寄送存證信函前，均未見原告有何決定選擇承買之意思表示，出賣人因而以買受人放棄定金，沒收該500萬元訂金後，兩造之買賣契約解除而不存在，自符合兩造所訂不動產買賣契約及嗣後之協議書之意旨。兩造契約即已不存在，則原告嗣後以存證信函催告出賣人履行買賣契約，該存證信函縱有送達被告，亦無何催告之效力。
六、另被告將系爭不動產出賣於第三人崧原實業有限公司，其賣得之價金為2,600萬元，較兩造約定之價金3,500萬元短少有900萬元之數，縱加計被告沒入之定金500萬元，出賣人總計獲得3,100萬元，較諸兩造買賣約定之價金尚短少有400萬元之數，亦即苟原告無違約之事實，出賣人被告尚可多獲得400萬元之價金，而因原告之違約，被告損失400萬元，被告並未因原告違約而獲利，足證被告嗣後將系爭不動產出售於第三人，亦屬不得已之決定。
七、兩造於訂立不動產買賣契約之時，原告雖另有支付仲介者費用18萬元，惟該費用係仲介費用而支付予仲介者，並非由被告取得，遑論本件買賣契約係因原告違約在先以致最終解除契約，縱非因可歸責於原告之事由而致解除契約，原告亦無向被告請求退還該18萬元仲介費用之餘地。
八、綜上所述，本件兩造之買賣契約已因原告未於合理期間為承買之表示，依嗣後簽立之協議書，其效果自屬買方放棄定金後，兩造契約自動解除而不存在，原告嗣後主張解除契約，除返還訂金外，亦應一併將原告所受18萬元之損害返還，請求判決如其聲明所示云云，核均屬無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。並依職權諭知由敗訴之原告負擔訴訟費用。
九、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中華民國98年7月16日
民事第二庭法官王國忠以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國98年7月16日
書記官黃敏純