裁判字號：臺灣桃園地方法院92年訴字第1345號民事判決
裁判日期：民國93年03月25日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣桃園地方法院民事判決九十二年度訴字第一三四五號
原告乙○○訴訟代理人 紀亙彥 律師被告甲○○右當事人間請求返還買賣價金事件，於民國九十三年三月十一日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）七十九萬八千三百二十九元，其中二十萬元自
民國九十二年二月二十日起，五十五萬元自九十二年二月二十六日起，餘四萬八千三百二十九元自起訴狀繕本送達之翌日起均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於民國九十二年二月二十日出售門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○○○
號二樓十四號房屋及其持分土地予原告，雙方並簽訂不動產買賣契約書，約定總價款為三百三十五萬元，原告並於簽約當日（九十二年二月二十日）給付現金二十萬元予被告，再於同年二月二十六日給付第一期款五十五萬元予被告，詎於原告欲依約辦理銀行貸款以為支付第二期款時，因可歸責於被告之事由，被告遲未繳納系爭房地公教貸款受追償貼補之差額利息、違約金，而未將系爭房地原所設定之第一順位抵押權辦理塗銷登記，致原告無法辦理貸款依約付款。
㈡被告依買賣契約本應給付無瑕疵之標的物，且被告亦自認塗銷系爭房地之抵
押權乃其義務，原告已先定相當期限催告被告履行，雖被告請求原告緩期履行，惟原告並無同意，茲因被告並未於期限內履行，原告已於九十二年七月十五日再度去函依法解除買賣契約。爰依民法第二百五十九條第二款及第一百七十九條之規定，請求被告返還原告已給付之價金二十萬元、五十五萬元，並附加自受領時起依法定利率計算之利息。另本件原告因系爭契約而支出契稅二九七四二元，房屋稅五五九八元，印花稅一八一０元，登記費八五九元，書狀費一六０元，謄本及代書費用一００一六０元，共計四八三二九元，係因可歸責於被告遲延給付所生之損害，爰依民法第二百三十一條及第二百六十條之規定請求被告損害賠償。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本、桃園縣龜山鄉農會匯款回條影本、收款紀錄表影本、桃南郵局第六六二號存證信函影本及回執影本、桃園成功路郵局第一三０四號存證信函影本及回執影本、代書所列辦理系爭房地買賣之各項規費明細影本、桃園成功路郵局第一０九一號存證信函影本、被告書寫的簡函影本、新竹武昌街郵局第七八七號存證信函影本各乙份為證。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠系爭房地原係由桃園縣政府配售予訴外人 劉家楨 （為被告之乾爹）以公教貸款
承購，當時亦由被告繳納頭期款購買供劉家楨居住，於劉家楨過逝後始以遺囑遺贈予被告。詎臺灣土地銀行以被告並非劉家楨之親生女兒，不能享有公教貸款優惠，而在被告清償貸款時，追償公教貸款貼補之差額利息，拒不發給貸款已還清之抵押權塗銷同意書。
㈡本件被告早已將系爭房地之所有權過戶在原告名下，是因原告聽信住戶閒言，
說她買太貴，就藉故被告提不出抵押權塗銷同意書而解除契約。被告已先繳清公教貸款餘額，亦無拒絕不交出抵押權塗銷同意書之意，時間拖延一個多月是因土地銀行方面刁難不肯開出貸款已還清之證明，被告向縣政府訴願，因公文往返而遲延，且原告曾同意延緩。
三、證據：聲請傳訊證人 黃世熙 、 王楨枝 ，並提出劉家楨自書遺囑影本、遺囑認證書影本、遺產稅免稅證明書影本、匯款入戶帳單影本、放款利息收據影本、抵押權塗銷同意書影本、公務人員住宅及福利委員會函影本、縣政府函影本二份、公務人員住宅及福利委員會函影本二份、訴願書影本、桃園縣政府訴願答辯書影本、系爭房地貸款契約書影本、行政院人事行政局訴願決定書影本等各乙份為證。
叁、本院依職權函詢臺灣土地銀行桃園分行查明關於本件抵押權塗銷同意書事項。
理由
一、本件原告起訴主張其與被告訂立買賣契約向被告購買系爭房地，其已依約繳納頭期款二十萬元及第一期款五十五萬元，詎被告遲未繳納系爭房地公教貸款受追償貼補之差額利息，而未將系爭房地原所設定之第一順位抵押權辦理塗銷登記，致原告無法辦理貸款依約付款，原告定期催告被告履行，惟被告仍未履行，因被告給付遲延原告乃向被告解除契約，爰依民法第二百五十九條第二款及第一百七十九條、第二百六十條之規定，請求如聲明所示之金額。被告則以系爭房地原係由被告之乾爹劉家楨以公教貸款承購，劉家楨過逝時將之遺贈予被告，詎土地銀行以被告並非劉家楨之親生女兒，不能享有公教貸款優惠，而在被告清償貸款時，追償公教貸款貼補之差額利息，拒不發給貸款已還清之抵押權塗銷同意書，被告因向縣政府訴願以致時間拖延，被告並無意遲延履行等語置辯。
二、查二造間於九十二年二月二十日訂立系爭房地之買賣契約，被告已收受原告所支付之二十萬元及五十五萬元價金，又被告於九十二年三月十三日已向臺灣土地銀行桃園分行清償全部劉家楨所借公教貸款之餘額，惟因桃園縣政府認被告並非劉家楨之繼承人，不符合公教貸款資格而不能享有利息貼補優惠，而向被告追償返還該公教貸之政府貼補利息差額，故臺灣土地銀行桃園分行遲未將抵押權塗銷同意書交付被告，期間原告於九十二年五月三十一日、九十二年六月三十日限期催告被告提出抵押權塗銷同意書，並於九十二年七月十五日由律師致函向被告解除買賣契約，而被告則於九十二年七月二十一日電匯繳納差額利息，始取得抵押權塗銷同意書等情，有不動產買賣契約書影本、桃園縣龜山鄉農會匯款回條影本、收款紀錄表影本、桃南郵局第六六二號存證信函影本及回執影本、桃園成功路郵局第一三０四號存證信函影本及回執影本、桃園成功路郵局第一０九一號存證信函影本、新竹武昌街郵局第七八七號存證信函影本、匯款入戶帳單影本、放款利息收據影本、抵押權塗銷同意書影本等為證，且經本院依職權向臺灣土地銀行桃園分行函詢明確，並為二造所不爭執，堪信為真實。
三、經查，本件依二造之不動產買賣契約，雖未明文規定被告應取得抵押權塗銷同意書將前述第一順位之抵押貸款抵押權塗銷，惟依前述契約書第七條：「乙方保證本件之不動產絕無來歷不明或債務抵押及債務糾葛並無出租出典等情事，如有第三者對前開不動產提出任何權利或債務糾葛及其他異議者與甲方（指原告）無干應由乙方（指被告）負責理直，涉及甲方損失重大者應負賠償之責」規定之意旨觀之，被告應擔保系爭房地並無抵押債務，上述約定核應屬被告之權利瑕疵擔保責任，即被告負有清償前述公教貸款並塗銷該第一順位抵押權之義務，被告對其負有上述義務亦不爭執（見本院卷第三十九頁）。又依民法第三百五十三條之規定：出賣人不履行權利瑕疵擔保義務者，買受人得依關於債務不履行之規定行使其權利；而依民法第二百三十條之規定，因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人不負遲延責任。本件應探究者在於：㈠被告已於「九十二年三月十三日」向臺灣土地銀行桃園分行將劉家楨公教貸款之餘額清償完畢，臺灣土地銀行桃園分行亦已於九十二年三月十三日即已將抵押權塗銷同意書製作完成（見本院卷第五十頁抵押權塗銷同意書製作日期），惟因臺灣土地銀行桃園分行向被告追償貼補之利息差額，故遲未將抵押權塗銷同意書交付被告而產生之時間延宕，是否可歸責於被告？㈡上述被告所負提出抵押權塗銷同意書之義務，因非系爭買賣關係中固有、必備、用以決定債之關係類型的基本義務，應屬於「從給付義務」，而從給付義務不具獨立之意義，僅具有補助主給付義務之功能，其存在之目的，不在於決定債之關係之類型，而在於確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足，故從給付義務之債務不履行，債權人得否解除契約，應視其對契約目的之達成是否必要而定，本件原告主張解除契約，是否顯失公平？茲說明如下：
（一）依七十一年三月三日修正之臺灣省公教人員購建住宅輔助辦法第二十一條第二款之規定：「借款人」於貸款未全部清償前，如將其住宅出售、出典、出租、贈與、交換或頂讓於他人者，應一次清償「未償還之全部貸款」，並喪失再行申請輔助購建住宅及申借眷舍之權利。另依劉家楨與桃園縣政府公教人員住宅興建暨福利互助委員會之代理人臺灣土地銀行所訂立的貸款契約書第九條第二款之規定：「借款人」如有貸款本息未全部清償前，將所承購之住宅出售、出典、贈與、交換或頂讓於他人者，一經貸與人或其代理人臺灣土地銀行通知，「借款人」即應於二個月內繳還全部借款本息，如逾期不還，除依法追償外，並按第十條標準加收違約金。本件前述公教貸款之「借款人」為訴外人「劉家楨」並非被告，而劉家楨係以「遺囑」將系爭房地「遺贈」予被告，該遺囑之效力於劉家楨死亡時始發生，被告既非臺灣省公教人員購建住宅輔助辦法第二十一條第二款規定所述之喪失再行申請輔助購建住宅和應一次清償未償還之全部貸款的「借款人」，亦非前述貸款契約書第九條第二款所規定之「借款人」，而臺灣土地銀行既否認被告為劉家楨之繼承人，亦否認被告得繼受劉家楨關於該貸款契約之契約上地位（蓋如承認之，則被告應得繼受劉家楨關於該貸款契約之所有「權利」和「義務」），自不得依據「上述貸款契約」向非劉家楨繼承人之被告追償。況被告已於「九十二年三月十三日」將劉家楨公教貸款餘額清償完畢，臺灣土地銀行桃園分行亦已於「九十二年三月十三日」即已將抵押權塗銷同意書製作完成，縱認被告受有前述利息之貼補因不符臺灣省公教人員購建住宅輔助辦法之貼補對象要件，係屬不當得利，惟此要屬桃園縣政府公教人員住宅興建暨福利互助委員會得另向被告起訴請求返還不當得利問題，其代理人臺灣土地銀行尚不得據此對於非契約當事人之被告的另一毫無對待給付關係之不當得利債權，拒絕提供早已於九十二年三月十三日將貸款清償完畢並製作完成之抵押權塗銷同意書。準此，本院認被告既已於九十二年三月十三日即將前述第一順位抵押權之貸款清償完畢，臺灣土地銀行桃園分行遲未將抵押權塗銷同意書交付被告而產生之時間延宕，應屬不可歸責於被告，而依民法第二百三十條之規定，被告即不負遲延責任，原告自不得主張被告遲延給付而據以解除契約。
（二）上述被告所負提出抵押權塗銷同意書之義務，並非屬系爭買賣關係中固有、必備、用以決定債之關係類型的基本義務，應屬於「從給付義務」，而從給付義務之債務不履行，債權人得否解除契約，應視其「對契約目的之達成是否必要」而定，已如前述。本件被告已於九十二年五月十二日將系爭房地所有權移轉予原告之事實，為原告所不爭執，且有系爭土地登記謄本影本、建物登記謄本影本各乙份附卷可憑。又被告於原告解除契約前之九十二年六月十日已致函原告欲於九十二年七月十二日帶原告去收房租並點交房租；另於原告解除契約前之九十二年七月十三日致函原告：願意交屋予原告，原告可在尾款六十萬元中扣除前述伊應負擔之二十七萬零二十五元之利息差額等情，雖為原告所不爭執，惟原告拒絕被告之請求（見本院卷第一四０頁、第一五八頁言詞辯論筆錄）。按本件買賣契約中原、被告雙方之契約目的在於：被告應移轉系爭房地所有權予原告，並將系爭房地點交予原告；原告則應交付買賣價金予被告。依前述，被告既已依約將系爭房地所有權移轉予原告，並欲將系爭房地點交予原告，上述二十七萬零二十五元之利息差額，相對於原告尚應給付被告之二百六十萬元，僅屬少數金額，況被告亦已表明可在原告應支付被告之尾款六十萬元中扣除該二十七萬零二十五元，衡之債務人之從給付義務僅具有補助主給付義務之功能，其存在之目的，係在於確保債權人之利益能夠獲得滿足，本件依上情原告之權益應未受影響，對於上述買賣契約雙方目的之達成亦應認並無影響，原告欲據此解除契約尚屬顯失公平。
四、從而，原告主張其因被告給付遲延而解除契約，依民法第二百五十九條第二款及第一百七十九條、第二百六十條之規定，請求如聲明所示之金額即屬無理由，其訴應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘主張陳述之方法，及未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
六、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年三月二十五日
臺灣桃園地方法院民事第一庭~B法官林曉芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年三月二十六日~B書記官劉德壽