裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第2991號民事判決
裁判日期：民國107年07月11日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第2991號原告 陳立德 訴訟代理人 洪翰中 律師被告 李帝光 訴訟代理人 李永然 律師
黃志國 律師當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國107年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、確認原告與被告間就坐落於臺中市○○區○○段○○○○號（權利範圍10000分之186）、319地號（權利範圍66分之1）、326地號（權利範圍全部）土地及其上120建號建物（權利範圍全部，門牌號碼：臺中市○○區○○巷0弄00號）之不動產所有權，於106年1月3日所為債權契約（買賣）及106年1月3日所為物權契約（所有權移轉）均無效。
二、被告就前項土地、建物以買賣為原因，於106年1月24日在臺中市中正地政事務所所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款規定即明。又所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上，可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內，具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院91年台簡抗字第33號裁判、100年台抗字第716號裁判意旨參照）。本件原告主張兩造間就下述之土地及房屋買賣有通謀虛偽意思表示無效之事由，基於該法律關係，起訴聲明：「被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號（權利範圍10000分之186）、319地號（權利範圍66分之1）、326地號（權利範圍1分之1）、120建號（權利範圍1分之1）之不動產，移轉所有權予原告」。嗣於107年4月12日具狀及本院107年4月25日、107年6月13日言詞辯論期日變更聲明為：「一、確認原告與被告間就坐落於臺中市○○區○○段○○○○號（權利範圍10000分之186）、319地號（權利範圍66分之1）、326地號（權利範圍全部）土地及其上120建號建物（權利範圍全部，門牌號碼：臺中市○○區○○巷0弄00號）之不動產所有權，於106年1月3日所為債權契約及106年1月3日所為物權契約均無效。二、被告就前項土地、建物以買賣為原因，在臺中市中正地政事務所所為之所有權移轉登記，應予塗銷。」經核本件原告係就上述不動產之所有權移轉，主張與被告間有通謀虛偽意思表示存在而無效，於本件原告所主張相關之證據資料均可援用，揆諸上揭說明，應許原告為訴之變更及追加。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠原告與被告及訴外人 李月華 原係友人，雙方及訴外人李月華
於105年12月間至106年1月間某日共同基於通謀虛偽意思表示，由原告與被告書立私人協議書（下稱系爭協議書），並由訴外人李月華擔任見證人。系爭協議書之內容如下：「本人陳立德（簡稱甲方）因個人特殊因素，將台中市○○區○○巷0弄00號之別墅1棟以新臺幣壹仟貳佰伍拾萬元賣給李帝光（簡稱乙方），此過戶與買賣為假買賣，乙方無權行使此房屋之任何買賣與租賃之行為。本人陳立德（甲方）與李帝光（乙方）為相互信任之好友，甲方並非常感謝乙方之無酬與 力挺 幫忙，特立此據，以資證明，待日後再由甲方擇日過戶回此棟房屋。」，兩造並基於通謀虛偽意思表示，於106年間製造被告支付給原告出售前開房地款項買賣之金流，旋委託代書向臺中市中正地政事務所以「買賣」為登記原因，於106年1月24日（原因發生日期為106年1月3日）將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號（權利範圍10000分之186）、319地號（權利範圍66分之1）、326地號（權利範圍1分之1）土地3筆，及坐落於同段326地號土地上之同段120建號房屋（權利範圍1分之1，門牌號碼：臺中市○○區○○巷0弄00號）（以下合稱系爭房地）辦理過戶登記予被告，被告再分別於106年2月間開立票據及委託訴外人李月華將該假買賣之價金返還原告。
㈡原告於106年8月間要求被告將系爭房地返還，被告竟拒絕返
還；因本件兩造間係以通謀虛偽意思表示而為假買賣，依民法第87條規定，雙方間就系爭房地所有權移轉均為無效，原告依無效及不當得利等規定，提起本件訴訟，並聲明如主文第1、2項所示。
二、被告抗辯稱：㈠原告係為擔保其債務，而將系爭房地所有權移轉登記於被告
名下，此為合法之「信託的讓與擔保」行為，並非通謀虛偽意思表示，不得指為無效。
1.本件原告為投資思鎧集團之上線，而吸收訴外人李月華為下線，要求其負責招攬投資人出資，訴外人李月華於104年9月間向被告遊說投資思鎧集團。被告同意提供資金交由訴外人李月華轉交「上線」投資，而訴外人李月華為取信被告，並開立遠期支票作為擔保。104年10月間，訴外人李月華始將原告為其「上線」乙事告知被告。後來原告亦有於105年1月間至被告住家樓下餐廳與被告討論思鎧集團之投資案，勸誘被告增加投資金額，是以被告自104年9月開始陸續交付約2000萬元予訴外人李月華，由訴外人李月華轉交原告。
⒉於104年9月至105年10月間，原告每月均有交付利息予訴外
人李月華，再由李月華轉交予被告，藉此取信於被告。惟自105年11月起，訴外人李月華即以思鎧集團出狀況為由，原告沒有交付獲利之故，因此沒辦法給被告每月獲利及利息；於105年12月間，訴外人李月華向被告提及因思鎧集團出狀況，原告目前無法給付利息及獲利，然而原告有系爭房地，最近因擔心哥哥爭產，而有借名登記之需求，希望將系爭房地借名登記於被告名下，然被告與原告認識不深，原本被告不想答應，而訴外人李月華進而說服被告表示將系爭房地作借名登記可作為債權擔保，而被告基於確保投資款之想法下，於是同意配合辦理系爭房地之借名登記，以作為債權之擔保；訴外人李月華遂於106年1月3日安排被告與原告前往位於台北市○○○路○段○○○號5樓 朱秋霞 代書事務所簽立系爭房地之買賣契約，因被告於104年9月至105年10月間已收到款項共約750萬元，而剩餘1250萬元尚未償還，故被告要求系爭房地買賣契約上應載明買賣價金為1250萬元，此可證明系爭房地之借名登記係作為被告剩餘債權之擔保。
⒊於106年1月3日簽立系爭房地買賣契約後，訴外人李月華告
知被告，請被告配合借名登記流程所需事項，並告知將會以被告名義匯款150萬元及500萬元給原告，因被告已同意出名，故被告並無意見；嗣後於106年2月6日，原告及訴外人李月華找被告一起出門，當天原告交付600萬元現金予被告，要求被告將款項存入合作金庫敦化分行帳戶，並開立合作金庫600萬元支票，再將該支票交由原告處理，被告均配合原告，也將該600萬元合作金庫支票交給原告。而當系爭房地借名登記流程完竣後，訴外人李月華約原告及被告一起吃飯，原告突然提出系爭協議書，被告雖有疑慮，但訴外人李月華及原告均向被告表示系爭協議書僅是證明借名登記關係存在，原告為真正權利人，需要立一個書據作為證明云云，被告不諳法律，且雙方借名登記為事實，而借名之用途是作為「擔保債權」，因而被告並無向原告收取借名費用，且原告既然是因為避免哥哥爭產之原因才有借名之需求，順便作為「擔保債權」之用，所以才註明是「個人特殊因素」，被告係基於將系爭房地作為債權擔保之想法，且原告亦同意，因此被告才同意簽署系爭協議書。本件雙方就「信託的讓與擔保行為」已達成意思表示合致，從而，系爭房地之移轉登記實屬信託的讓與擔保行為，並非通謀虛偽意思表示。
㈡基於物權行為無因性，系爭房地所有權之移轉登記仍屬合法
有效，原告無從根據民法第767條之規定主張被告應移轉系爭房地之所有權予原告。物權行為具有「無因性」，兩造於106年1月間確實有達成移轉系爭房地之所有權予被告之合意，因此原告請求被告移轉登記系爭房地予原告，既誤會民法上有關通謀虛偽意思表示之規定，亦屬嗣後否認兩造間存有「信託的讓與擔保行為」。
㈢原告、被告雙方均有委任朱秋霞地政士代為辦理系爭房地之
所有權移轉登記，該委任行為並無通謀虛偽意思表示，故朱秋霞代書有合法的代理權，其代理原告、被告辦理系爭房地之所有權移轉登記為物權行為，並無無效或得撤銷之原因。因此，系爭房地之所有權移轉登記為有效，不容原告僅憑系爭協議書而任意推翻。
㈣原告既已自首系爭房地所有權移轉登記為使公務員登載不實
罪，則其主張依民法第179條規定請求返還系爭房地，顯屬民法第180條第4款情形，不得請求返還。
㈤縱認系爭房地以買賣為登記原因之所有權移轉登記為無效（
假設語），則依民法第113條規定，原告亦應負回復原狀之責任，則被告交付予原告之款項，原告尚有1250萬元未交還被告，亦應返還被告，故依民法259條、261條及264條規定，被告得主張同時履行抗辯。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執事項：㈠兩造就系爭房地之買賣債權行為及所有權移轉物權行為是否
為通謀虛偽意思表示？㈡原告請求確認就系爭房地債權及物權行為無效，並請求塗銷
所有權移轉登記，是否有理由？
四、本院判斷：㈠原告主張系爭房地原係其所有，於106年1月3日簽訂不動產
買賣契約書，以1250萬元之價格出賣與被告，並簽訂土地所有權買賣移轉契約及建築改良物所有權買賣移轉契約，於106年1月24日辦理所有權移轉登記完畢；又兩造曾書立系爭協議書，並由訴外人李月華擔任見證人，且系爭協議書之內容如下：「本人陳立德（簡稱甲方）因個人特殊因素，將台中市○○區○○巷0弄00號之別墅1棟以新臺幣壹仟貳佰伍拾萬元賣給李帝光（簡稱乙方），此過戶與買賣為假買賣，乙方無權行使此房屋之任何買賣與租賃之行為。本人陳立德（甲方）與李帝光（乙方）為相互信任之好友，甲方並非常感謝乙方之無酬與力挺幫忙，特立此據，以資證明，待日後再由甲方擇日過戶回此棟房屋。」等事實，已為被告所不爭執，並有系爭房地之不動產買賣契約書（見本院卷66至72頁，按該契約性質上是債權契約）、土地所有權買賣移轉契約書及建築改良物所有權買賣移轉契約書（見本院卷186至188頁，按該等契約性質上是物權契約）、建物登記謄本及土地登記謄本（見本院卷6至9頁）可以佐證，應足採信。
㈡本件兩造發生爭執者，係兩造就系爭房地所簽訂之買賣契約
（債權契約）及所有權移轉契約（物權契約），是否係通謀虛偽意思表示？對此問題，本院說明如下：
1.民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」本件原告主張其將系爭房地出賣並移轉所有權給被告，係與被告通謀而為之虛偽行為，依法應由原告負舉證責任（最高法院27年上字第2622號判例意旨參照）。所以本件應審究者，係原告之舉證是否足夠？
2.對於原告所主張兩造間就系爭房地之買賣及移轉所有權行為係通謀虛偽之行為，原告係提出系爭協議書作為證據，而依照上述系爭協議書內容記載之文字，已明確載明「此過戶與買賣為假買賣」之用語，而被告及見證人李月華見系爭協議書上有此用語，仍然在系爭協議書上簽名確認，可見兩造間系爭房地之買賣及移轉所有權行為確屬虛偽之假買賣。
3.被告辯稱：其認為將系爭房地作借名登記可作為債權擔保，而被告基於確保投資款之想法下，於是同意配合辦理系爭房地之借名登記，以作為債權之擔保，系爭房地之移轉登記實屬信託的讓與擔保行為，並非通謀虛偽意思表示等語。然而，借名登記與信託讓與擔保係不同之契約類型，自始兩造間若基於借名登記契約合意而就系爭房地為買賣及所有權移轉行為，即不會再有信託讓與擔保契約之合意存在；又證人李月華於本院106年12月27日言詞辯論期日證稱：其有私下跟被告講說房子過戶是要擔保，但原告並不想讓被告知道確實要做擔保，其是用暗示跟被告講房子是做擔保用，但沒有跟被告明講，對於暗示被告過程，其後來並沒有跟原告說等語（見本院卷93頁、同頁反面及94頁），故從證人李月華所述，本件原告與被告間就系爭房地顯然沒有成立信託讓與擔保之合意存在。本件被告上開所辯並不可採。
4.民法第87條第1項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」故當事人所為之法律行為，不論是債權契約行為或物權契約行為，若經證明係通謀而為虛偽意思表示者，即生無效之法律效果，此時，並無所謂物權行為無因性之適用。本件依系爭協議書所載內容，已可認定兩造間就系爭房地之買賣及移轉所有權行為均屬虛偽之假買賣等情，已如上述，則被告抗辯「基於物權行為無因性，系爭房地所有權之移轉登記仍屬合法有效」等語，顯有誤會。
5.本件就系爭房地之所有權移轉契約（物權契約）仍係由原告與被告2人親自為之，此有土地所有權買賣移轉契約書及建築改良物所有權買賣移轉契約書（見本院卷186至188頁）可以佐證，至於朱秋霞地政士所為者係系爭房地向地政機關辦理所有權移轉登記之申請手續，並非代理雙方為所有權移轉之物權契約行為，而原告與被告2人所為之所有權移轉行為既屬通謀虛偽行為而應認為無效，自不因該所有權移轉登記手續委由地政士代辦之故，而使該物權契約行為變為有效，故被告此部分之抗辯，亦有誤會。
6.本件原告係主張系爭房地之買賣與所有權移轉行為有無效之事由，進而請求塗銷系爭房地之所有權移轉登記，並非請求被告為給付，故無民法民法第180條第4款規定之適用。另本件原告是否尚積欠被告1250萬元未還，係雙方另有其他投資糾紛關係之問題，與本件雙方間就系爭房地之所有權移轉具有通謀虛偽之情事而須塗銷登記部分，係不同之法律關係，並不存在互為對價之關係，被告主張同時履行抗辯，與法律規定不合。
㈢結論：本件原告已舉證證明其與被告間就系爭房地，於106
年1月3日所為之買賣行為（債權契約）與所有權移轉登記行為（物權契約）均屬通謀虛偽行為，而應認為無效，則原告請求判決如主文第1項所示，自有理由。又基於該無效事由，請求被告塗銷就系爭房地之所有權移轉登記，亦有理由，故本院依法判決如主文第2項所示。
五、本件事證已經非常明確，雙方其他主張、舉證及攻擊防禦方法，均不影響判決之結果，因此不再一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由。中華民國107年7月11日
民事第一庭法官李悌愷正本係照原本作成。
被告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月11日
書記官陳其良