裁判字號：臺灣高雄地方法院101年簡上字第282號民事判決
裁判日期：民國102年04月01日
裁判案由：返還定金等
臺灣高雄地方法院民事判決101年度簡上字第282號
上訴人 黃龍雄 訴訟代理人 陳世明 律師被上訴人 張簡邦玉 訴訟代理人 謝勝合 律師上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人不服民國101年7月20日本院鳳山簡易庭所為101年度鳳簡字第60號簡易訴訟程序第一審判決，提起上訴，本院於民國102年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國100年5月9日委託訴外人OK不動產鳳山總店即久傳國際企業有限公司（下稱OK不動產），以新臺幣（下同）800萬元之總價，接洽承購上訴人所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號及000地號土地共二筆（下稱系爭二筆土地），並於同日簽立「購買土地─買方意向書」及「買賣議價委託書」，及交付10萬元議價保證金予OK不動產之負責人 姜繼堯 。經姜繼堯於100年5月10日將該「買賣議價委託書」及「買方意向書」傳真給上訴人委託辦理出售系爭二筆土地之訴外人 童銘杰 （自稱「 童鈞 」，下同），童銘杰於同日回傳有上訴人簽名之「買賣議價委託書」及「土地買賣─賣方確認書」。 嗣伊 於100年5月12日，依童銘杰之要求補足金額為30萬元作為定金交予姜繼堯，並簽立「買方定金收款憑證」。童銘杰亦於100年5月18日，將上訴人簽名之「賣方定金收款憑證」傳真予姜繼堯，雙方並約定應於100年5月20日簽立書面買賣契約。詎料上訴人遲未與伊簽約，屢經伊發函催告，上訴人均置之不理，伊乃以存證信函通知上訴人解除契約。而OK不動產雖已返還伊所交付之定金30萬元，惟系爭買賣契約既係因可歸責於上訴人之事由致不能履行，則依民法第249條第3款規定，以及被上訴人所簽立之「買方定金收款憑證」第5條、上訴人所簽立之「賣方定金收款憑證」第7條約定，上訴人應加倍返還定金30萬元等語。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息。㈡被上訴人願供擔保，聲請准予宣告假執行。
二、上訴人則以：否認被上訴人所提出「買賣議價委託書」、「土地買賣─賣方確認書」及「賣方定金收款憑證」等文件上伊簽名之真正。被上訴人雖曾委託OK不動產代理購買伊所有之系爭二筆土地，並交付30萬元予OK不動產，惟OK不動產非伊之受託人，並無代理伊收受定金之權限，是即便被上訴人曾交付30萬元予OK不動產，對伊亦不生效力，且伊迄今未曾收取分文。再者，被上訴人所提出之「土地買賣─賣方確認書」第5條記載賣方應負責協調000地號與鄰地000地號地主辦理協調分割，其費用應由賣方負擔等語，因伊所有000地號土地，訴外人 吳碧華 所有000地號土地，無共有關係，無從分割，所稱辦理協調分割，就分割方式亦未明確約定，無履行可能，契約實無從成立。又系爭二筆土地之所有權人仍為上訴人，縱認兩造間之土地買賣契約已成立，亦無給付不能之情形，被上訴人依民法第249條第3款請求上訴人加倍返還其所受之定金，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保聲請准予宣告免為假執行。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人30萬元，及自100年12月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。上訴人不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造對下列事項並不爭執（原審卷第73頁），堪信為真實：㈠被上訴人欲購買土地，而委託ok不動產為其尋覓土地。ok
不動產即為其覓得上訴人所有之系爭二筆土地，並與為上訴人辦理出售系爭二筆土地之童銘杰聯繫。
㈡被上訴人於100年5月9日出具「購買土地－買方意向書」
、「買賣議價委託書」，並交付10萬元議價保證金予ok不動產之負責人姜繼堯。
㈢被上訴人於100年5月12日，補足定金至30萬元，並簽立「買方定金收款憑證」交予姜繼堯。
㈣童銘杰與上訴人於100年5月17日，至高雄姜繼堯之辦公室
商談就系爭二筆土地與被上訴人之簽約事宜，上訴人並簽署假扣押閱卷的委任狀予姜繼堯。
㈤被上訴人於100年6月27日寄發存證信函催告上訴人 於文 到
後7日內儘速履行合約內容，否則將逕行終止契約不另通知，並請求加倍返還定金，經上訴人於100年6月28日收受；被上訴人復於100年7月8日寄發相同內容之存證信函予上訴人，經上訴人於100年7月13日收受。
㈥OK不動產已將所收受之30萬元退還被上訴人。
五、得心證之理由：被上訴人主張上訴人有違約情形，請求上訴人賠償與定金相同之金額30萬元，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠上訴人是否有簽署「買賣議價委託書」、「土地買賣－賣方確認書」、「賣方定金收款憑證」交付姜繼堯？是否有收受定金30萬元？㈡上訴人是否有與被上訴人簽訂系爭二筆土地買賣契約之義務？㈢被上訴人依賣方定金收款憑證第7條或民法第249條第3款請求上訴人給付與定金30萬元相同之金額，作為賠償，是否有理由？茲分述如下：
㈠經查，被上訴人主張，於100年5月9日出具「購買土地－
買方意向書」、「買賣議價委託書」，交予姜繼堯；於100年5月12日，簽立「買方定金收款憑證」交予姜繼堯，並交付定金30萬元，有被上訴人提出之各該「購買土地－買方意向書」、「買賣議價委託書」、「買方定金收款憑證」附卷可憑（原審卷第6-8、11頁），及姜繼堯證述於100年5月10日收受其上有上訴人簽名之「買賣議價委託書」及「土地買賣－賣方確認書」之傳真；於100年5月25日收受有上訴人簽名之「賣方定金收款憑證」之傳真（簡上卷第80頁），並經被上訴人提出「買賣議價委託書」、「土地買賣－賣方確認書」、「賣方定金收款憑證」附卷（原審卷第9、10、12頁）。上訴人固爭執上開「買賣議價委託書」、「土地買賣─賣方確認書」及「賣方定金收款憑證」上其簽名之真正，然兩造業已確認卷附之「買賣議價委託書」、「土地買賣－賣方確認書」、「賣方定金收款憑證」與傳真原稿相符（簡上卷第139頁），此「買賣議價委託書」、「土地買賣－賣方確認書」、「賣方定金收款憑證」上所記載之上訴人之簽名，與上訴人所不爭執之委任狀上上訴人之簽名，經核其「黃龍雄」三字之字體、筆畫式樣、分佈特徵均相一致，堪認卷附之「買賣議價委託書」、「土地買賣－賣方確認書」、「賣方定金收款憑證」確為上訴人所親簽，上訴人否認其簽名之真正，為不足採。
㈡觀之上開買賣議價委託書前言係記載：「被上訴人特立此委
託書，交付保證金予受託人居間斡旋，並同意依下列條款簽立買賣契約」（原審卷第6、9頁）；「購買土地－買方意向書」第7條、「土地買賣－賣方確認書」第7條均為：「上開條件如賣方同意，請賣方保留買方有優先購買權利，故買方願先付購買意向保證金，以保留買方有優先購買權利，而賣方亦不得再將本不動產出售他人；倘賣方不同意按上開條件出售時，則此意向保證金應無息退還委託方」（原審卷第6、10頁）。足見被上訴人所交付之保證金，原係斡旋金之性質，且上訴人若不願意以被上訴人意向書所列條件出售，僅負無息退還保證金之責任。再者，被上訴人於100年5月12日所簽立之買方定金收款憑證，將保證金補足至30萬元，並改列為定金，於第2條載明由OK不動產代表賣方收受，然於第8條載明「特約事項如買方意向書之內容」等語（原審卷第11頁），則被上訴人所交付姜繼堯之30萬元，性質上究為定金或仍為斡旋金，姜繼堯是否有代理上訴人收受定金之權限，尚不能僅憑此買方定金收款憑證逕為認定。而證人姜繼堯則證稱，伊到100年5月17日才見到上訴人本人，本來當天要請上訴人直接於賣方定金收款憑證上簽名，但因為上訴人的太太阻擋所以沒有簽，伊於100年5月18日才傳真賣方定金收款憑證給上訴人方，於100年5月25日收到回傳的賣方定金收款憑證等語（簡上卷第79、80頁），足認被上訴人於100年5月12日簽立買方定金收款憑證時，OK不動產並未獲得賣方即上訴人授權收受定金，該買方定金收款憑證第2條所載「由OK不動產代表賣方收受定金30萬元」等語，尚屬無據。再觀之姜繼堯於100年5月25日所收賣方定金收款憑證傳真第2條係記載，上訴人同意OK不動產代收被上訴人購買系爭二筆土地之定金30萬元等語，然第8條亦將賣方確認書之內容引用為特約條款。則就兩造之真意，該30萬元究竟為定金或斡旋金，亦無從僅憑此賣方定金收款憑證逕為認定。又觀之上開買方定金收款憑證之前言與第4條雖記載：因被上訴人訂購OK不動產代理銷售賣方系爭二筆土地，被上訴人與OK不動產約定收受定金條款如下：……四、被上訴人應於100年5月20日至OK不動產營業處所與賣方簽訂不動產契約書等語（原審卷第11頁）。及上開賣方定金收款憑證雖記載上訴人委託OK不動產代理銷售系爭二筆土地，然應簽訂不動產契約書之時間欄位則為空白（原審卷第12頁）。又據證人姜繼堯所證，被上訴人雖有簽立購買土地－買方意向書、買賣議價委託書、買方定金收款憑證，然其至100年5月17日始見到上訴人夫婦及童銘杰，當時上訴人因太太阻擋，沒有當場簽賣方定金受款憑證；姜繼堯本來想趁當天約被上訴人來直接與上訴人洽談，但童銘杰說先談好買賣付款的細節之後，再跟被上訴人聯絡，而當天上訴人夫婦與童銘杰來找姜繼堯，僅是要姜繼堯去了解系爭二筆土地上有假扣押的問題，就買賣付款之部分，除簽約金100萬元之外，其他部分都沒有提過，尚待雙方協議，姜繼堯就於100年5月18日傳真賣方定金收款憑證，至100年5月25日才收到回傳，且回傳的賣方定金收款憑證，並未填上簽訂買賣契約之日期，印象中為了假扣押的事情，簽約也延後，後來假扣押債權人也有意見，事情又被搞亂，童銘杰也有請姜繼堯跟假扣押債權人連絡；上訴人所委託之人為童銘杰等語（簡上卷第79、80、82頁，原審卷第57頁），足見至100年5月25日證人姜繼堯收受傳回之賣方定金收款憑證時止，上訴人均未委託OK不動產出售系爭二筆土地，上訴人因系爭二筆土地尚受假扣押之限制，又未談妥付款細節，而未能決定出售系爭二筆土地與被上訴人，亦尚未決定簽約日期，況假扣押迄今仍未經債權人撤銷，有土地登記謄本可稽（原審卷第42至44頁），則兩造仍在磋商階段，均堪認定。從而，上訴人與被上訴人雖各自簽立了「定金收款憑證」，因兩造買賣條件尚未談妥而未達最後簽立書面契約之階段，仍不能認為上訴人係以擔保將來契約之簽訂而授權OK不動產代受定金之意思。則縱使被上訴人認買賣已達簽約階段，而有以擔保契約成立之目的交付定金之意思，因兩造並無定金契約之意思合致，亦無從成立定金契約。從而，OK不動產所受被上訴人交付之30萬元，依各該定金收款憑證第8條之約定，仍停留於如買方意向書與賣方確認書第7條所示之斡旋金之階段，應堪認定。
則如上訴人不同意出售系爭二筆土地，亦僅生上訴人應將該30萬元金錢無息返還被上訴人之效力，上訴人別無應加倍返還金錢之責任。而被上訴人發函終止契約後，OK不動產已將所收受之30萬元退還被上訴人，為兩造所不爭執，上訴人無再為給付之義務；被上訴人主張兩造間有成立定金契約，上訴人應依民法第249條第3款規定，以及兩造所簽立之「買方定金收款憑證」第5條、「賣方定金收款憑證」第7條等約定，加倍返還定金，為無理由。
㈢又兩造間既未成立定金契約，則上訴人有無違約不出賣系爭二筆土地之情形，已無審酌之必要，併此敘明。
六、綜上，被上訴人依民法第249條第3款規定，以及兩造所簽立之「買方定金收款憑證」第5條、「賣方定金收款憑證」第7條等約定，請求上訴人給付30萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審未予駁回，為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，容有未合，上訴意旨指摘原審判決不當，求為廢棄，為有理由。爰廢棄原審判決，並改判如主文第二項所示。本件事證已明，兩造其餘攻防方法及所舉證據，於判決結果不生影響，爰不再論，併此敘明。
七、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國102年4月1日
民事第一庭審判長法官謝肅珍
法官譚德周法官張凱鑫以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國102年4月1日
書記官莊琇晴