裁判字號：臺灣高等法院92年上字第1173號民事判決
裁判日期：民國93年08月25日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決九十二年度上字第一一七三號
上訴人庚○○
甲○○丙○○丁○○辛○○
己○乙○○戊○○右八人共同訴訟代理人 王永春 律師被上訴人壬○○
巳○○○辰○○癸○○寅○○卯○○○子○○丑○○右八人共同訴訟代理人 邱永祥 律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十二年十月七日臺灣士林地方法院九十一年度訴字第五二０號第一審判決提起上訴，本院於九十三年八月十一日言詞辯論終結，並判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠坐落台北縣○里鄉○○里○段十三行小段第一三六之一、一四五、一四五之三、
一四六之三、一四六之五、一四六之八及一九七地號等七筆土地（以下分別簡稱一三六之一、一四五、一四五之三、一四六之三、一四六之五、一四六之八及一九七地號），原為被上訴人之父、祖 紀順吉 所有，嗣由被上訴人分別繼承前開土地後維持共有之關係。其後台北縣政府於八十四年間辦理第十一期八里鄉八里坌市地重劃，被上訴人所有前開一三六之一、一四五、一四六之八及第一九七地號四筆土地，與亦為被上訴人所共有同小段第一三六、一三六之二、一四五之二及一四六之九地號土地，均位於前開市地重劃範圍而一同辦理，並由 紀家進 （被上訴人卯○○○、丑○○及子○○之被繼承人）、壬○○、辰○○、寅○○、巳○○○、癸○○，分別取得坐落台北縣○里鄉○○段第二一二、二一三、二一四、
二一五、二一六、二一七地號土地（以下分別簡稱二一二、二一三、二一四、二
一五、二一六、二一七地號）。其中被上訴人寅○○因其個人債務，致其所有上開第二一五地號土地為債權人查封拍賣，其後並由上訴人庚○○以承租人身分主張優先承買而取得。至於前開未位於市地重劃範圍內之系爭第一四五之三、一四六之三及一四六之五地號（與前開二一二、二一三、二一四、二一五、二一六、二一七地號簡稱為系爭土地）之三筆土地，則仍為被上訴人所共有。
㈡紀順吉於四十二年間，將上開土地全部出租予上訴人之父 杜經風 耕作，嗣杜經風
死亡後，由上訴人繼受該租約，然上訴人等未於系爭土地上耕作，亦從未給付任何租金予被上訴人或紀順吉，尤有甚者，更將系爭土地提供他人傾倒廢土，並於七十八年五月間，將系爭一四五之三地號土地之大部分，提○○里鄉○里○○○○○道路使用而未自任耕作。
㈢上訴人雖主張系爭第二一二、二一三、二一四、二一六、二一七地號土地之耕地
三七五減租租約面積，並非系爭地號土地之全部云云。惟被上訴人於原審係本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權併主張。就所有物返還請求權言，被上訴人業提出土地登記謄本證明為土地所有權人，上訴人並不爭執被上訴人為所有權人。被上訴人主張上訴人於兩造間之租約無效或終止後，仍繼續占有前開土地「全部」，及系爭第一四五之三號、第一四六之三號及第一四六之五號土地，對此，被上訴人於原審均不否認亦不爭執；甚且，上訴人於計算其所謂被上訴人應給付之補償費時，亦一再以前開第二一二號、第二一三號、第二一四號、第二一六號及第二一七號土地總面積公告現值之三分之一為其計算基礎，原審基此認上訴人確占有前開第二一二號、第二一三號、第二一四號、第二一六號及第二一七號土地之全部，並命上訴人返還，認事用法並無違誤，㈣上訴人已自認系爭第二一二、第二一三、第二一四、第二一六及第二一七地號土
地，經變更為乙種工業區之使用分區後，並未定有使用期限。又都市計劃法台灣省施行細則第三十一條所指之不合分區使用土地及建物之情形，係指土地及建物於使用分區編定後，其現實使用狀況與該編定並不相符之情形，而前開第二一二號、第二一三號、第二一四號、第二一六號及第二一七號土地，於編定為乙種工業區前後，均為系爭租約內作為農業使用之耕地，實際之使用狀況與其使用分區編定並不相符，故該土地自有前揭都市計劃法台灣省施行細則第三十一條之適用。
㈤上訴人雖主張其於系爭一四六之三、一四六之五地號土地種植樹薯及稞葉，但依
原審勘驗筆錄所示，第一四六之三地號土地之一部分雜草叢生，足見已長時間未有耕作之行為，被上訴人自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之規定終止租約。而被上訴人亦已於九十年九月間提起本件調解時終止上開租約，是上訴人自應將系爭土地返還予被上訴人。至於系爭第二一二、第二一三、第二一
四、第二一六及第二一七地號土地，固如上訴人所稱係於九十年十一月十六日變更使用分區為乙種工業區，惟兩造間之租約，已於九十年九月間經被上訴人所終止，而上開土地之使用分區，係於本件租約終止後之九十年十一月十六日始為變更，故此項變更自與本件無涉，再者，主管機關於變更上開土地之使用分區時，就上開土地並未有任何限期使用之命令，則依土地法第八十三條之規定，該土地仍得繼續為其原來之農業使用。
㈥上訴人復主張依平均地權條例第六十二條及第六十三條之規定，系爭第二一二、
第二一三、第二一四、第二一六及第二一七地號土地，已因市地重劃而無法達到原租賃（即耕作）之目的，故此部分之租約應予註銷，且被上訴人應按該土地公告現值三分之一補償上訴人云云。依土地法第八十三條及都市計劃法台灣省施行細則第三十一條之規定，前開第二一二、第二一三、第二一四、第二一六號及第二一七地號土地之使用分區雖經編定為乙種工業區，然該土地仍得繼續為從來（即農業）之使用，換言之，該土地於使用分區變更後，並無不能達成原租賃目的之情事，是本件自無適用前揭平均地權條例第六十二條及第六十三條規定之餘地，再者，被上訴人並非依耕地三七五減租條例第十七條第五款之規定終止租約，自無依同條例第十七條第二項之規定給付上訴人補償之問題，則上訴人所為同時履行抗辯，亦屬無據等語，為此請求上訴人應將系爭土地返還各該所有權人。
㈥答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠上訴人於系爭重劃區內即二一二、二一三、二一四、二一六、二一七地號土地之
耕地三七五減租租約面積，並非系爭地號土地之全部，有台北縣政府中華民國九十三年四月二十九日發文字號北府地劃字第○九三○三一四六五號函文在卷可稽，惟被上訴人卻要求上訴人返還系爭土地之全部，即有未恰。
㈡被上訴人所提出上訴人未耕作之照片，迭經上訴人否認在案，惟迄言詞辯論為止
，被上訴人皆不能證明上訴人所否認之事實，故被上訴人所提出之照片無證據能力，不得作為證據資料。另依上訴人提出於本院之系爭第一四六之三、一四六之五地號土地耕作照片，其上作物茂密成長，足證系爭第一四六之三、第一四六之五地號土地有耕作事實。
㈢被上訴人主張其非依平均地權條例之規定而為主張，但因系爭第二一二、二一三
、二一四、二一六、二一七地號土地已因土地重劃，而應適用平均地權條例，即系爭土地之耕地三七五係因八里鄉都市計劃重劃分配而來，而脫離土地法、耕地三七五減租之適用，即不再適用土地法、三七五減租條例之規定，有台北縣政府函文可稽。既然被上訴人非依平均地權條例而為主張，自不得終止或註銷上訴人於系爭地號土地上之三七五租約。
㈣有關系爭一四五之三地號土地是否有耕作之情及是否作為八里鄉污水處理廠施作
為既成道路使用之事實，被上訴人並未提出任何未有耕作之證據以為憑恃，且依據卷內證據資料，系爭一四五之三地號土地之既成道路，據內政部營建署九十二年七月二十五日營署北字第○九二三一九四九九五號函釋「來函所照片影本所示之道路，經查係經台北縣政府市地重劃後納入八里污水處理廠廠區內用地，並由該廠退縮圍牆後提供作為臨海民眾進出使用，而旨揭地號應非照片影本所示道路，且未在八里污水處理廠建地範圍內」。由前開內容文義，即可彰顯淡水地政事務所所指界之既成道路，係屬台北縣政府市地重劃後納入八里污水處理廠廠區內用地，並由該廠退縮圍牆後提供作為臨海民眾進出使用之情事屬實，故前開道路之未能耕作，乃肇因市地重劃納入八里污水處理廠區內用地之原因，變更使用性質成為非耕作使用，非因上訴人不為耕作，故被上訴人自不得以上訴人繼續一年不為耕作之原因，對上訴人主張終止前開地號之三七五減租耕地租賃關係。
㈤上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：被上訴人主張系爭第一四五之三、一四六之三及一四六之五地號土地登記為訴外人紀家進及被上訴人巳○○○、辰○○、癸○○、壬○○、寅○○所共有，系爭第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地則分別登記為訴外人紀家進、被上訴人壬○○、辰○○、寅○○、巳○○○、癸○○各人所有；惟因訴外人紀家進已於八十八年元月二十四日死亡，是其共有前開第一四五之三、一四六之三及一四六之五地號土地之應有部分，及其所有系爭第二一二地號土地，已為其法定繼承人即被上訴人卯○○○、丑○○及子○○依法繼承取得等情，有被上訴人所提出之土地登記謄本、繼承系統表及爭執，應堪信為真實。
四、兩造爭執點之論述：被上訴人主張上訴人對於所承租系爭土地非因不可抗力之情形，已繼續一年以上未為耕作，被上訴人則否認之，故本件之爭執點為上訴人對於所承租之系爭土地有無繼續一年以上未為耕作之情事，茲敘述如下：
㈠按耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形
時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。又承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院八十四年度台上字第一八五六號判例參照）。
㈡上訴人主張其於系爭第一四六之五地號、第一四六之三地號土地上，係種植樹
薯及肥料草，種植情形良好，生長茂密，並未曾傾倒廢垃圾；被上訴人提出上訴人未在前開土地耕作之照片，上訴人否認之，至於證人 林富成 於原審之證言，因其係被上訴人之姻親，故其證言有偏頗之虞云云。查，依據台北縣八里鄉八里坌市地重劃用地農林作物發放清冊，其中一四六之三地號農林作物種類記載為綠竹（本院卷第一三四頁），而依原法院會勘紀錄所載，系爭第一四六之三地號土地之部分，以及系爭第一四六之五地號土地上，雖種植有稞葉及高約一至二公尺之樹薯，惟與前開台北縣八里鄉八里坌市地重劃用地農林作物發放清冊所記載之種植主要作物應為綠竹，已有不符，而上訴人又無法證明當時有不能種植綠竹之情形。又原法院於九十一年十月十五日至現場勘驗時，上訴人稱系爭第一四六之三地號土地之部分樹薯種植一年半，以及系爭第一四六之五地號土地上樹薯種植一年，有原審勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷２第三六八頁背面）。衡諸本件兩造間租佃爭議起自九十年九月間，有台北縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調解調處卷證等件在卷為憑，則至原審九十一年十月間履勘現場時，已爭議經年，則被上訴人主張查勘時系爭第一四六之三、一四六之五地號土地上所種植之樹薯，係上訴人於租佃爭議發生後始行種植等語，即非無稽。
㈢關於耕地租約中第二一二、二一三、二一四、二一六、二一七地號土地，經原
法院履勘現場時，確實長滿雜草，並未種植作物。該等土地雖經「變更八里都市計畫書」由「農業區」變更為「工業區」，而屬經依法編定或變更為非耕地使用之情形，有台北縣政府九十二年五月二十日北府城開字第０九二０二九二三二一號函一紙附卷可稽（原審卷２第四三八頁）。惟，依土地法第八十三條規定，凡編為某種使用地之土地，於其所訂之使用期限前，仍得繼續為從來之使用；又都市計畫法台灣省施行細則第三十一條規定：都市計畫發布實施後，不合分區使用規定之土地及建築物，除經自行停止使用二年或經目的事業主管機關令其停止使用者外，得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用。故耕地經變更為工業區用地後，倘未訂使用期限，未經自行停止使用二年、未經目的事業主管機關令其停止使用等，依法得繼續為原有之使用等情，已據台北縣政府九十二年九月二日北府地籍字第０九二０五三一七一四號函覆甚明（原審卷２第四六八頁）。查，兩造原耕地租約地號一三六之一、一四五、一四六之八及第一九七地號，因七十六年市地重劃，重劃後因權利人協調不成，經八里鄉公所逕為辦理租約標示變更，遂將上開租約土地變更登記在二一二地號至二一七地號，有台北縣政府覆函一紙在卷可稽（本院卷第一三一頁）。上訴人主張其父 杜弟 在重劃前有領到前開土地農林物補償金後，就未收到任何台北縣政府將租約耕地改分配至何地號土地之通知（本院卷第四四頁之上訴理由狀）。依上訴人之主張，上訴人之父在領完土地農林物補償金後，既不知道台北縣政府將租約改分配至何地號土地，自然不可能就二一二地號至二一七地號從事耕作之行為；此與上訴人之訴訟代理人於原法院自認重劃後因使用目的變更，就沒有再耕作等情相符（原審前述卷第三三八頁）。然重劃後之土地可否繼續耕作，業經前開台北縣政府函覆「可繼續為原有之使用」，故前開土地於變更使用目的後，仍可為耕作使用無疑。上訴人另主張依土地法第八十三條之成立要件須有「定有使用期限」，然上訴人並未自認定有使用期限云云。惟依土地法第八十三條及都市計劃法台灣省施行細則第三十一條之規定，前開第二一二、第二一三、第二一四、第二一六及第二一七地號土地之使用分區雖經編定為乙種工業區，然該土地仍得繼續為從來（即農業）之使用；易言之，該土地於使用分區變更後，並無不能達成原租賃目的之情事，而上訴人竟未為耕作繼續一年以上，被上訴人據此終止租約，尚無不合。包括上開土地在內之系爭土地，係同一耕地租約所訂立者，業為上訴人自認，亦即上訴人就同一租約所承租之部分耕地，已非因不可抗力繼續一年以上未為耕作，則依前揭最高法院判例意旨，被上訴人即出租人依耕地三七五減租條例第一項第四款規定，於本件租佃爭議進行調解時，向上訴人為終止租約之意思表示，並請求返還全部耕地即系爭土地，於法有據。
㈣末查，上訴人雖主張系爭二一二、二一三、二一四、二一六、二一七地號土地
之耕地三七五減租租約面積，並非前開地號土地之全部，惟被上訴人卻要求上訴人返還系爭土地之全部，並不合法云云。查，被上訴人於原法院即主張其請求權基礎為所有物返還請求權及租賃物返還請求權，被上訴人主張係系爭土地之所有權人，業據其提出土地登記謄本為證，亦為上訴人所不爭執。上訴人對於被上訴人主張上訴人在兩造之租約無效或終止後，仍繼續占有前開第二一二、第二一三、第二一四、第二一六及第二一七地號土地「全部」，及系爭第一四五之三、第一四六之三及第一四六之五地號土地之事實，非但未否認，且於計算被上訴人終止租約後應給付之補償費時，以前開第二一二、第二一三、第
二一四、第二一六及第二一七地號土地總面積公告現值之三分之一，為其計算基礎（原審卷２第三四七頁、三五九頁），足證上訴人自認占有之事實。上訴人自認無權占有被上訴人所有之土地，則原審命上訴人返還第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地之全部，洵無違誤，上訴人前開抗辯，即無可取。
五、綜上所述，被上訴人之主張為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求上訴人返還系爭土地為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人返還系爭土地，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年八月二十五日
民事第三庭
審判長法官吳謙仁
法官連正義法官蘇瑞華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年八月二十七日
書記官賴以真附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。