裁判字號：臺灣高雄地方法院107年重訴字第199號民事判決
裁判日期：民國108年01月07日
裁判案由：履行契約
臺灣高雄地方法院民事判決107年度重訴字第199號原告 高瑋志 訴訟代理人 蔡錫欽 律師被告 高錦邦 訴訟代理人 黃耀平 律師上列當事人間履行契約事件，本院民國107年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國107年1月16日就被告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（面積57平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地），及其上同段75建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○街○○號，權利範圍全部，下稱系爭房屋與系爭土地合稱系爭房地），合意以總價新臺幣（下同）750萬元成立買賣契約（下稱系爭契約），約定3日後（即19日）於原告住處辦理所有權移轉登記相關手續，再履行支付200萬元，並委請訴外人即地政士 陳慈澤 辦理簽約、所有權移轉登記等事宜。被告於翌日（即17日）委託陳慈澤告知被告要賣清（即實拿750萬元），惟此與系爭契約定不符，經原告拒絕在案。兩造遂於同年月19日下午於原告住處協談，被告以租客退租再行處理為由，拒絕履行，致使原告無法支付第一期款200萬元。被告拒絕受領原告買賣價金第一期款，此係可歸責於被告之事由，是被告分別於107年1月22日、同年4月12日以存證信函解除契約不合法。經原告於107年2月6日以高雄地方法院郵局第000197號存證信函通知被告履行，然迄未獲置理。原告復於107年4月18日以高雄地方法院郵局第561號存證信函通知被告解除契約於法無據。現房客已退租，系爭契約係被告自由意思所為，並在買賣契約書簽名蓋章同意系爭契約內容，自屬有效。為此，爰依民法第348條、買賣契約法律關係聲明求為判令：㈠被告應於原告給付750萬元之同時，將其所有系爭房地之所有權移轉登記並交付與原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告父親 高榮鴻 為被告表弟，被告胞弟 高錦弘 、 高錦榮 前於101年12月11日與原告買賣門牌號碼高雄市○○區○○街○○號房地（下稱系爭華新街76號房地），斯時買賣條件為賣清（即稅費由買方負擔）。因被告自64年間起旅居海外迄今，不清楚台灣當今房地產市場，故而兩造於107年1月16日就系爭房地討論是否買賣時，被告考量系爭華新街76號房地與系爭房地相鄰，可供參照之標的及行情，比照該買賣條件較合理，乃明白表示系爭房地之買賣要依照系爭華新街76號房地之情況辦理，此為重要之買賣條件，同為系爭華新街76號房地買受人之原告亦明白表示同意，兩造始進一步簽訂系爭契約，是比照系爭華新街76號房地買賣之情況（即賣清）屬兩造合意之系爭契約內容，惟書面契約未載明該旨，被告乃於同年月17日請陳慈澤向原告強調賣清之旨，原告即表示：「那不買了」，經被告同意，是兩造間系爭契約已合意解除；縱認系爭契約未經兩造合意解除，惟依系爭契約第2條約定，原告應於系爭契約成立同時給付200萬元定金予被告，並於同年107年3月15日給付550萬元後，雙方始過戶點交系爭房地。而被告於商訂系爭契約前一日（即107年1月15日）即前往郵局開立新帳戶，於翌日（16日）攜往簽約，並以高榮鴻辦公室之影印機影印存摺影本後，交由原告保存， 俾利 原告存入定金，被告並無原告所稱無法提供帳戶及拒絕受領等情，原告卻未依約如期匯款200萬元定金予被告，更於同年月19日要求被告行斯時無義務之事，以強硬不友善之態度要求被告馬上辦理系爭房地之過戶手續，卻絕口不提給付被告200萬元乙事，被告當場不知如何回應，乃以租客搬離再說為由推託，以便先行離開現場。原告所為已違反系爭契約第2條、第13條約定，被告乃分別於107年1月22日、同年4月12日發函解除系爭契約，被告解除系爭契約，洵屬適法。系爭契約既已解除，被告自無履行之義務，是原告請求為無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷第100頁反面、第136頁）㈠兩造於107年1月16日就被告所有系爭房地，簽訂系爭買賣契約。
㈡被告於107年1月17日委託陳慈澤告知原告，被告要賣清（即實拿750萬元），原告本人表示不同意。
㈢被告於107年1月19日至原告住處，原告要求被告馬上辦理系爭房地之過戶手續，被告以租客搬離再說。
㈣系爭買賣契約第2條約定之定金200萬元，迄今均未交付被告。
㈤系爭買賣契約標的即起訴狀附表所示不動產（按即系爭房地），迄今均未辦理所有權移轉登記予原告。
四、本院之判斷：原告主張：其已與被告達成系爭房地之買賣合意，且約定買賣價金為750萬元，被告並已簽署系爭契約，則兩造買賣契約已經合法成立，嗣被告違約未移轉系爭房地所有權予原告，其仍得請求被告於原告給付750萬元之同時將系爭房地所有權移轉登記予伊等情，業據提出不動產買賣契約書、存證信函等件為憑（見本院卷第6至10頁），惟為被告所否認，並以上開情詞為辯，是本院應審酌者厥為：㈠兩造有無合意比照華新街76號買賣契約條件（即賣清）為系爭契約之內容？系爭房地買賣稅賦應由 何造 負擔？㈡系爭買賣契約已否合法解除？㈢原告依民法第348條及買賣契約法律關係，請求被告應於原告給付750萬元之同時，將其所有系爭房地之所有權移轉登記並交付予原告，有無理由？茲分述如下：
(一)兩造有無合意比照華新街76號買賣契約條件（即賣清）為系爭契約之內容？系爭房地買賣稅賦應由何造負擔？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；當事人對於非必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第2項前段、第345條第2項分別定有明文。當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年台上字第1710號判例意旨參照）。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件原告主張：兩造間就系爭房地之買賣契約已經合法有效成立，自得請求被告同時履行過戶事宜，然為被告所否認，依前開說明所示，應先由原告就兩造間買賣契約合法成立之事實負舉證之責。
⒉原告主張兩造已於107年1月16日合意以總價750萬元買賣系
爭房地，並委請證人即地政士陳慈澤辦理簽約，兩造確有達成買賣系爭土地之意思合致。經查：證人陳慈澤到院結證稱：於107年1月16日下午4、5點左右，買方父親高榮鴻委託伊處理華新街78號不動產買賣，簽約的情形是他們買賣條件已經自己講好，叫伊去辦簽約及過戶的手續，賣方好像是美國回來臺灣，對臺灣的情形不太適應及瞭解，講台語及國語都沒有很流利，總價750萬元是雙方講好的，伊拿固定格式買賣契約書手寫內容，… 伊有 將簽訂契約內容唸給雙方聽，買方沒有意見，賣方有提到有個親戚旁邊有個房子照原來條件價錢，意思是說要賣清，買方有回應說那是之前的事情，…買方沒有同意賣清，說照一般買賣，雙方都有在買賣契約簽名等語（見本院卷第101至102頁），並有系爭契約可佐，而證人陳慈澤與兩造並無金錢或糾紛，其證詞亦經具結擔保真實性，被告亦不否認在場並簽名於系爭契約出賣人欄位，則原告主張兩造已合意系爭房地價金為750萬元，並非賣清一節，非不可信；被告雖辯稱其出售條件係750萬元賣清云云，然查，兩造於簽立系爭契約後，兩造再次見面之時間為107年1月19日，於107年1月19日見面時，兩造就系爭房地是否以750萬賣清一事固有所爭執，但被告於面臨原告要求履行系爭契約時，數度以：「…講條件、…我要賠你多少、…我賠你」等語回應原告，並接續互為討論賠償金額為價金1成即75萬元或定金200萬元等情，此有原告提出107年1月19日錄影音光碟1片暨譯文1份可考（見本院卷第67至68頁），則被告臨訟辯稱系爭房地為750萬元賣清云云，難認屬實。
從而，系爭房地之買賣價金應為750萬元，並無比照華新街76號買賣契約條件（即賣清）為系爭契約之內容，亦即，系爭房地買賣稅賦係依兩造所簽立系爭契約之約定內容，而非合意由原告負擔。
(二)系爭買賣契約已否合法解除？⒈依系爭契約第2條約定：「買賣總價款議定為新臺幣柒佰伍
拾萬元整。於本契約成立同時由乙方（按即原告）即付新臺幣貳佰萬元正予甲方作為定金，甲方於當日如數收訖無訛不另立據。其餘價款依照左列日期給付甲方清楚。民國107年3月15日付新臺幣伍佰伍拾萬元正，雙方過戶完畢，點交房地。」、依系爭契約第13條約定：「…，乙方違反本契約各條之一者，甲方得沒收乙方既付之全部金額，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議。」，查證人陳慈澤於本院結證稱：簽約當天沒有付定金200萬，約定三天去籌錢，就是在1月19日要付錢，伊不曉得107年1月19日買方有沒有籌到200萬元的現金，但107年1月19日買方沒有出示有籌到兩百萬元的證明等語（見本院卷第103頁反面），可知兩造先約定原告給付定金200萬元之日期為契約成立當日即107年1月16日，嗣由兩造再口頭合意改約107年1月19日給付定金200萬元，然而，兩造於107年1月19日見面時，原告就給付定金一事卻明確對被告表示：「如果我錢付了，如果找不到人那我不就錢沒有房子也沒有，…這200萬耶。」等語（見本院卷第67頁原告提出107年1月19日錄影音光碟1片暨譯文1份），考諸原告既然堅稱系爭契約已成立，且對被告屢次表示其堅持履行系爭契約，又已委託地政士即證人陳慈澤經手本件買賣系爭房地事宜，則原告就其自身依系爭契約應負之給付定金200萬元義務，自知之甚詳，但原告迄今均未交付定金200萬元、亦未提出其已籌足定金200萬元足供隨時交付予被告之證明，被告則已提出其於106年1月15日在苓雅郵局開設帳戶、於106年1月16日12時33分48秒在高雄市苓雅區戶政事務所申領印鑑證明，並提出被告郵局帳戶、印鑑證明影本各1份（見本院卷第53、125頁），足證被告早已備足可供辦理系爭房地買賣之資料，故原告稱其乃因被告以租客退租再行處理為由，拒絕履行，致使原告無法支付200萬元，係被告拒絕受領云云，難以採信，從而，被告主張其於107年1月22日寄發存證信函予原告表明依系爭契約第13條後段約定解除系爭契約，經原告於107年1月23日收受該存證信函（見本院卷第54至55頁、第117至118頁存證信函暨回執），系爭契約已於107年1月23日解除，應屬有據，至原告主張被告於107年1月22日寄發予原告之存證信函解除契約不合法，無足為採。綜上，系爭契約既已於107年1月23日解除，系爭契約即已失效，被告自無履行系爭契約之義務。
⒉至被告另辯稱系爭契約已由原告代理人即其父親高榮鴻表明
不買了，而合意解除云云，然查，兩造簽立之系爭契約係就系爭房地以價金750萬元出售，並無就賣清一事達成合意之事實，業經認定如前述(一)，則被告於系爭契約成立後之翌日再以賣清為條件欲與原告協議未果，自無從以此協議未果之事實，逕認原已成立系爭契約已合意解除，自屬當然之理，是被告辯稱系爭契約業經兩造合意解除云云，顯無依據，併此敘明。
(三)綜上所述，原告主張依民法第348條及系爭契約法律關係，請求被告應於原告給付750萬元之同時，將其所有系爭房地之所有權移轉登記並交付予原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻擊防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國108年1月7日
民事第七庭法官黃顗雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月7日
書記官邱靜銘