裁判字號：臺灣高雄地方法院89年簡上字第159號民事判決
裁判日期：民國89年09月20日
裁判案由：給付租金等
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度簡上字第一五九號
上訴人傑春企業有限公司法定代理人 潘坤民 訴訟代理人 孫志鴻 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 蔡昆良 右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國八十九年三月十四日本院岡山簡易庭八十九年度岡簡字第四三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付超過自民國八十九年二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判；及關於新台幣壹萬元及自民國八十九年二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分得假執行部分均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
(一)原判決廢棄。
(二)右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
(一)訴外人即被上訴人之子 蔡長村 與上訴人法定代理人潘坤民於民國八十三年六月間合資成立上訴人公司，上訴人公司則向被上訴人承租坐落在高雄縣路○鄉○○段三０二九、三０三二地號上（下稱系爭土地），並於其上興建門牌號碼高雄縣路○鄉○○路○巷○○○號房屋（下稱系爭房屋）供上訴人公司營業使用，兩造約定系爭土地之每年租金為新台幣（下同）十二萬元（八十四年為十萬元），惟因系爭土地為農地，申請建造農舍須以土地所有人即被上訴人之名義，兩造基於信託關係，以被上訴人之名義承造系爭房屋，上訴人實為系爭房屋之所有人，是以兩造就系爭房屋並無租賃關係存在，前經被上訴人訴請上訴人遷讓系爭房屋，經鈞院以八十七年度訴字五一三號、八十九年度訴字第八四八號民事判決被上訴人敗訴確定在案，被上訴人指稱兩造就系爭房屋有租賃關係存在，據以請求給付系爭土地之租金，洵為無據。
(二)訴外人即被上訴人之子蔡長村於八十三年七月間曾向上訴人公司借款三十萬元，被上訴人同意以抵銷系爭土地應繳納之租金及系爭房屋之稅款，且不收取系爭土地八十三年之租金，又訴外人蔡長村於八十四年以被上訴人需款繳納貸款利息為由，預收系爭土地八十四年度之租金十萬元，上開款項四十萬元於給付八十四年、八十五年之租金二十二萬元後，尚有餘款十八萬元，足以支付八十六年全年及八十七年部份之租金，故在兩造同意以借款扣抵租金，而借款餘額亦足以扣抵租金之情況下，上訴人並未積欠系爭土地之租金。
(三)上訴人公司於八十六年三月間結束營業後，表示雙方既無合作誠意，願將系爭房屋及屋內之機械設備搬離系爭土地，惟被上訴人竟因合夥虧損，進而覬覦上訴人出資承建之系爭房屋，初由被上訴人之子即訴外人蔡長村及蔡昆良要求上訴人法定代理人潘坤民讓出股份，由彼等自行經營，嗣又反悔，表示無意再繼續經營，但被上訴人於八十六年三、四月間將系爭房屋之門鎖更換，阻撓上訴人搬遷系爭房屋及設備，企圖出租予他人，上訴人曾以存證信函通知被上訴人出面處理，故本件係因被上訴人之阻撓，致上訴人公司未能搬離系爭土地，被上訴人指稱系爭土地之租賃契約終止後，上訴人繼續占有、使用系爭土地等情，並非真實，被上訴人據以請求上訴人給付租金及相當租金之損害及不當得利，誠無理由。
三、證據：援用原審之立證方法，另提出本院八十七年度訴字第五一三號、八十九年度訴字第八四八號民事判決、存證信函各一份、照片三幀為證，並請求調閱本院八十九年度訴字第五一三號卷宗，及引用卷證資料，另請求傳訊證人 任紀靜 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
(一)訴外人即被上訴人之子蔡長村與上訴人法定代理人潘坤民共同出資經營上訴人公司，上訴人公司則向被上訴人承租系爭土地，在其上興建系爭房屋，約定系爭土地每月租金一萬元，未定有租賃期限，於系爭土地租賃契約終止時，系爭房屋之所有權即歸被上訴人所有，上訴人法定代理人潘坤民於八十六年三月間表示因上訴人公司虧損達八百萬元，欲結束營業，並於八十六年四月間與代表訴外人蔡長村之蔡昆良會帳，但因上訴人法定代理人潘坤民提供之帳目不清，訴外人即代表人蔡昆良拒不會帳，又因上訴人法定代理人潘坤民另在他處開設公司，迄今仍不搬走置於系爭房屋內之機器設備。
(二)訴外人蔡長村並未向上訴人公司借款三十萬元，被上訴人亦未同意以之抵銷系爭土地應繳納之租金及稅額，縱若訴外人蔡長村向上訴人公司借款三十萬元，亦與上訴人公司應給付被上訴人之租金無關。另上訴人並未預付系爭土地八十四年之租金，上訴人自八十六年二月起未給付系爭土地之租金，經被上訴人訴請上訴人給付自八十六年二月起至同年七月止之租金共六萬元，已獲勝訴判決確定，惟上訴人仍不給付，上訴人乃於八十六年九月二日發函終止系爭土地之租賃契約，直至八十七年十月間因系爭房屋之鐵門破損，訴外人蔡長村始將系爭房屋之門鎖更換，系爭土地迄今仍由上訴人占有，放置機械設備於其內，爰依租賃契約之法律關係，訴請上訴人給付八十六年八月之租金一萬元，及依不當得利或侵權行為之法律關係，訴請上訴人給付自八十六年九月起至八十九年一月止相當於租金之不當得利損害金或損害賠償計二十九萬元，合計三十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
三、證據：援用原審之立證方法，另提出存證信函、證明書、存證信函、本院八十八年度拍字第六九四０號民事裁定、欠稅總歸戶查詢各一份為證。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：訴外人即被上訴人之子蔡長村雖與上訴人法定代理人潘坤民共同出資設立上訴人公司，惟上訴人公司係向被上訴人承租系爭土地，約定每月租金一萬元，未定有租賃期限，上訴人公司並借用被上訴人之名義，在系爭土地上興建系爭房屋供上訴人公司營業之用，於系爭土地租賃契約終止時，系爭房屋之所有權即歸被上訴人所有。詎上訴人法定代理人潘坤民於八十六年三月間表示因上訴人公司虧損而結束營業，惟上訴人公司竟不搬遷置於系爭房屋內之機器設備，且自八十六年二月起不給付系爭土地之租金，前經被上訴人訴請上訴人給付自八十六年二月起至同年七月止之租金共六萬元，已獲勝訴判決確定，上訴人仍不給付，被上訴人乃於八十六年九月二日發函終止系爭土地之租賃契約，至八十七年十月間因系爭房屋鐵門破損，訴外人蔡長村始更換系爭房屋之門鎖，惟迄今上訴人仍不搬遷系爭房屋內之機械設備，而無權占有系爭土地，爰依租賃契約之法律關係，訴請上訴人給付八十六年八月之租金一萬元，及依不當得利或侵權行為之法律關係，訴請上訴人給付自八十六年九月起至八十九年一月止相當於租金之不當得利或損害賠償二十九萬元，合計三十萬元及法定遲延利息。又系爭土地之租賃契約與訴外人即被上訴人之子蔡長村無關，訴外人蔡長村並未向上訴人公司借款三十萬元，上訴人亦未預付系爭土地八十四年之租金，以抵銷上訴人應繳納系爭土地之租金及系爭房屋之稅款，退步言之，縱訴外人蔡長村曾向上訴人公司借款三十萬元，亦與上訴人公司應給付系爭土地租金無關等語。
二、上訴人則以：被上訴人之子即訴外人蔡長村與上訴人法定代理人潘坤民於八十三年六月間合資設立上訴人公司，上訴人公司向被上訴人承租系爭土地，雙方約定系爭土地之每年租金為十二萬元（八十四年為十萬元），並在其上興建系爭房屋，供上訴人公司營業使用，惟因系爭土地為農地，申請建造農舍之所有人須為土地所有人，兩造基於信託關係，由上訴人出資，以被上訴人之名義建造系爭房屋，上訴人為系爭房屋之實際所有人，兩造就系爭房屋並無租賃關係存在。且訴外人即被上訴人之子蔡長村於八十三年七月間曾向上訴人公司借款三十萬元，被上訴人同意以抵銷系爭土地應繳納之租金及系爭房屋之稅款，且不收取系爭土地八十三年之租金，又訴外人蔡長村於八十四年以被上訴人需款繳納貸款利息為由，預收系爭土地八十四年度之租金十萬元，上開款項四十萬元於給付八十四年、八十五年之租金二十二萬元後，尚有餘款十八萬元，足以支付八十六年全年及八十七年部份之租金，故在兩造同意以借款扣抵租金，而借款餘額亦足以扣抵租金之情況下，上訴人並未積欠系爭土地之租金。上訴人公司於八十六年三月間結束營業後，欲將系爭房屋及置於屋內之機械設備搬離系爭土地，惟被上訴人竟因合夥虧損，覬覦上訴人出資承建之系爭房屋及其內之設備，竟於八十六年三、四月間將系爭房屋之門鎖更換，阻撓上訴人搬遷，並張貼廣告欲出租予他人，被上訴人指稱上訴人於系爭土地之租約終止後，仍繼續占有使用系爭土地等情，並非真實，被上訴人據以提起本訴，即無理由等語，資為抗辯。
三、經查：上訴人公司向被上訴人承租系爭土地，雙方約定系爭土地每年租金為十二萬元（其中八十四年之租金為十萬元），未定有租賃期限，系爭土地屬特定農業區農牧用地，因上訴人公司欲在系爭土地上興建系爭房屋供上訴人公司營業使用，僅能以被上訴人之名義申請建築自用農舍，乃由上訴人公司出資，借用被上訴人之名義興建系爭房屋，其後上訴人已給付八十四年租金十萬元、八十五年租金十二萬元及八十六年一月份租金一萬元，嗣被上訴人主張上訴人公司自八十六年二月起至同年七月未依約繳納租金，而訴請上訴人給付租金六萬元，經本院以八十六年度岡簡字第一二三二號判決勝訴確定，惟上訴人公司仍未給付，被上訴人乃於八十六年九月二日寄發存證信函為終止系爭土地租賃契約之意思表示，業經上訴人於同日收受，而系爭房屋迄今仍位於系爭土地上，屋內尚有機械設備等情，為上訴人公司所不爭執，復有租金收據二紙、存證信函、本院八十六年度岡簡字第一二三二號民事判決書各一份附卷可憑，堪信為真實。而上訴人主張被上訴人自八十六年二月起未給付系爭土地之租金，雖為上訴人公司所不否認，惟以訴外人即被上訴人之子蔡長村向上訴人公司借款三十萬元，被上訴人同意以上開借款抵銷系爭土地之租金及系爭房屋之稅額，且上訴人公司已預納八十四年租金十萬元，扣除上訴人公司應給付八十四年、八十五年租金共二十二萬元，餘款十八萬元足以支付八十六年全年及八十七部分之租金，惟上訴人公司於八十六年三月間結束營業後，因被上訴人之阻撓致令上訴人公司迄今仍無法搬遷等情詞為辯，則本件所應審究者為上訴人有無積欠系爭土地之租金？如有，積欠之租金若干？又系爭土地之租賃契約是否已終止？如是，則上訴人應否返還不當利益或賠償損害？茲將本院之判斷意見說明如下：
(一)按承租人應依約定日期，支付租金；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；承租人租金之支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百三十九條、第四百二十二條、第四百四十條第一項分別定有明文。本件上訴人固主張訴外人即被上訴人之子蔡長村於八十三年七月間曾向上訴人公司借款三十萬元，以抵銷上訴人應給付系爭土地應繳納之租金及稅額，及訴外人蔡長村於八十四年以被上訴人需款繳納貸款利息為由，預收系爭土地八十四年之租金十萬元，扣除八十四年應付租金十萬元及八十五年應付租金十二萬元，尚有餘款十八萬元，足以抵銷八十六年全年及八十七年部份之租金，上訴人公司已於八十六年三月間結束營業，欲搬遷系爭房屋及其內之機械設備，惟被上訴人阻撓上訴人搬遷，是以上訴人並未積欠系爭土地之租金云云，惟為被上訴人所否認，且據證人蔡長村於本院審理八十七年度訴字第五一三號返還租賃房屋事件中到庭證述：我並未向上訴人公司或潘坤民借錢等語綦詳。而上訴人既於前開遷讓房屋事件及本件於本院歷次審理中均未能舉證證明訴外人蔡長村確向上訴人借款三十萬元，及已預付八十四年租金十萬元，並被上訴人同意以上開借款抵銷上訴人應給付系爭土地之租金，自難認為上訴人主張訴外人蔡長村之借款足以抵銷系爭土地八十六年全年及八十七年部分之租金為可採，況本院八十六年度岡簡字第一二三二號亦已判決認定上訴人公司應給付被上訴人系爭土地自八十六年二月起至同年七月止租金六萬元確定。據此，被上訴人主張上訴人自八十六年二月起未給付租金之事實，堪認為真實。又上訴人自八十六年二月起未給付系爭土地之租金，已如前述，上訴人復自承其已於八十六年九月二日收受被上訴人終止租賃契約之存證信函，乃系爭土地之租賃契約自八十六年九月二日即已終止，則上訴人於契約終止前自應給付系爭土地八十六年八月份租金一萬元。
(二)至上訴人公司主張因被上訴人於八十六年三、四月間更換系爭房屋之門鎖，致上訴人公司無法搬遷系爭房屋及屋內之機械設備一節，固據證人任紀靜到庭陳明：系爭房屋之門鎖於八十六年三、四月間遭更換等語，惟查：上訴人公司係向被上訴人承租系爭土地，在其上出資興建農舍（即系爭房屋），借用被上訴人之名義登記為所有權人，而系爭房屋之真正所有權人仍為上訴人公司，上訴人公司依信託契約之法律關係占有使用系爭房屋等情，已據本院八十九年度訴字第八四八號民事判決理由認定在案（業已確定），此有本院八十九年度訴字第八四八號民事判決書一份附卷可參。系爭房屋既屬上訴人公司所有，則上訴人公司依法得占有使用系爭房屋，如有妨礙其占有使用之情形，上訴人公司自得依法除去、排除侵害，則姑不論上訴人公司主張被上訴人於八十六年三、四月間更換系爭房屋之門鎖，致上訴人公司無法搬遷系爭房屋及屋內之機械設備等情是否屬實，縱認上訴人公司前開主張屬實，僅上訴人公司得依法訴請上訴人除去或排除系爭房屋之侵害，非謂上訴人公司所有之系爭房屋門鎖遭更換，於系爭土地之租賃契約終止前，上訴人公司可免除給付系爭土地之租金，及於系爭土地之租賃契約終止後，上訴人公司得無權占有系爭土地。而上訴人公司所有之系爭房屋迄今仍位於被上訴人所有之系爭土地上，是以，在系爭土地之租賃契約終止前，上訴人公司自應依約定給付租金八十六年八月份之租金一萬元。
(三)再按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通念，土地所有人得依不當得利法則請求返還無法律上原因所受利益（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例參照）。系爭房屋之所有權雖屬上訴人公司所有，然上訴人公司在系爭土地之租賃契約終止後，兩造間就系爭土地已無任何法律關係存在，上訴人公司即不得再占有使用系爭土地，縱認上訴人公司主張被上訴人於八十六年三、四月間更換系爭房屋之門鎖，致上訴人公司無法搬遷系爭房屋及屋內之機械設備等情屬實，僅上訴人公司得依法除去或排除侵害，已如前述，然上訴人公司所有之系爭房屋迄今仍位於被上訴人所有之系爭土地上，在系爭土地之租賃契約終止後，上訴人公司自屬無權占有，不因系爭房屋門鎖遭被上訴人更換，即謂上訴人公司所有之系爭房屋位於被上訴人所有之系爭土地上為有權占有。是被上訴人主張其受有相當於租金之損害金，本於不當得利法律關係提起本訴請求給付損害金，即非無據。而系爭土地之租金每年為十二萬元（即每月為一萬元），上訴人公司自八十六年九月二日起至八十九年一月止無權占有系爭土地，應返還相當於租金之不當得利二十九萬元。
(四)另被上訴人依據侵權行為之法律關係，訴請上訴人公司賠償自八十六年九月二日起至八十九年一月止之損害賠償二十九萬元部分，茲被上訴人於本院審理中陳明依據不當得利及侵權行為之法律關係擇一而為判決，並請求優先依不當得利之法律關係判決，本院已依不當得利之法律關係為被上訴人此部分勝訴判決，詳如前述，爰不再就侵權行為之法律關係有無理由另為審酌，附此敘明。
四、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人公司未給付系爭土地之租金，及於租賃契約終止後仍無權占有系爭土地等情，堪信為真實，上訴人公司抗辯其並未積欠租金及無權占有系爭土地，係因被上訴人更換門鎖，阻撓上訴人搬遷云云，為不足採。從而，被上訴人依據租賃契約之法律關係，請求上訴人公司給付被上訴人一萬元，及依據不當得利之法律關係，請求上訴人公司給付被上訴人二十九萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年二月十九日起（原判決理由欄雖記載八十九年二月十九日，惟於主文欄則載為八十九年二月十八日）為至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；又本件被上訴人係請求系爭土地之租金及返還不當得利及法定遲延利息，原審誤認為被上訴人係請求系爭土地及房屋之租金及返還不當得利，依其判決理由雖屬不當，然依上開本院認定之理由，原判決主文就前開上訴為無理由而應維持第一審判決部分尚屬正當，原判決就此部分為上訴人敗訴判決，經核於法並無不合。又上開應准許部分，原審就其中命給付租金一萬元，及自八十九年二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，並依職權宣告假執行，其餘命返還不當得利二十九萬元及自八十九年二月十九日起至清償日止，按年息百分之五部分，諭知供擔保宣告假執行，經核於法並無不合。原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。原審另判命給付租金超過一萬元，及自八十九年二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決，依職權宣告假執行部分，亦有未洽（按上訴人公司僅應給付被上訴人租金部分為一萬元及法定遲延利息）。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年九月二十日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官謝靜雯~B法官汪怡君~B法官張桂美右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國八十九年九月二十日~B法院書記官楊銘仁