裁判字號：臺灣臺中地方法院97年訴字第2954號民事判決
裁判日期：民國98年04月08日
裁判案由：給付價金
臺灣臺中地方法院民事判決97年度訴字第2954號原告丙○○被告乙○○
樓之3訴訟代理人甲○○
樓之3上列當事人間給付價金事件，本院於民國98年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣伍拾陸萬元，及自民國八十八年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣陸仟零陸拾元由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國（下同）88年3月4日簽訂不動產買賣契約，被告以總價新台幣（下同）320萬元向原告購買坐落台中市○區○村段○○○號土地（面積7217平方公尺，應有部分400/30000）及門牌號碼台中市○○路○○○巷○○號17樓房屋、機械車位N區編號275號中層停車位1個（下稱系爭不動產）。依雙方約定之付款方式，被告訂約時繳付定金5萬元、另由銀行貸款撥付256萬元，其他無息貸款59萬元分59期5年攤還，惟被告償還3萬元後即未給付，迄今尚有56萬元未清償。系爭不動產係原告經法院拍賣而來，因原告當時任職東正建設股份有限公司（下稱東正公司），乃委託東正公司之業務幫忙銷售，且整棟大樓由東正公司代管，並由東正公司出具停車位證明書。被告將價金交給東正公司後，東正公司再轉交原告，原告於89年間自東正公司離職，目前與東正公司無任何關係。為此，依買賣關係請求被告給付價金，爰聲明：被告應給付原告56萬元及自88年7月30日起至清償日止，按年息6%計算之利息。
二、被告聲明駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行，並以下列情詞為辯：
㈠被告是向東正公司購買系爭房屋及土地，簽約當時原告並未
出現，被告付款都是匯款至東正公司帳戶內，原告僅為東正公司之人頭。原告雖於88年3月20日將系爭房屋移轉登記予被告，被告迄今尚有餘款56萬元未清償，惟系爭房屋坐落臺中市北區「美麗殿A棟至F棟」建築物中（下稱美麗殿大樓），興建過程有嚴重之偷工減料瑕疵，以致於88年9月21日九二一大地震來襲時發生嚴重龜裂，至今仍無法居用使用。
㈡美麗殿大樓於九二一地震後，就「全倒或半倒之判定」爭議
不斷，經多年之行政訴訟，甫經最高行政法院於97年11月20日以97年度判字第1023號判決，維持台中市北區區公所「全倒判定」之處分。原告出售之系爭不動產既屬美麗殿大樓之一部，該大樓於九二一地震時，因底樓柱子混凝土剝落，鋼筋破壞裸露，牆面多處發生裂縫掉落，經台中市北區區公所判定為全倒，並經台中市政府列屬危害公共安全建築物，應予拆除，故原告所給付之房屋有嚴重之瑕疵當屬不完全給付，故在原告尚未將上開不完全給付之瑕疵補正前，被告自得行使同時履行抗辯權拒絕買賣價金之給付。
三、得心證之理由：㈠兩造曾於88年3月4日簽訂「不動產買賣契約書」，約定被告
以總價320萬元，向原告購買坐落台中市○區○村段○○○號土地（面積7217平方公尺，應有部分400/300000）及門牌號碼台中市○○路○○○巷○○號17樓房屋、機械車位N區編號275號中層停車位1個，被告已支付定金5萬元，銀行撥付貸款256萬元，其餘59萬元約定自88年4月起按月分59期，於每月30日各給付1萬元，但被告僅支付3期，尚有56萬元未給付等情，已為兩造共認之事實，堪信為真實。惟被告辯稱，原告雖與被告簽訂買賣契約，但實際上原告係東正公司之「人頭」，然查：
⑴上開不動產原屬訴外人 何秀英 所有，因積欠富邦商業銀行
借款未還，經本院於86年7月6日裁定准予拍賣抵押物，該銀行乃持上開裁定為執行名義於86年11月19日聲請強制執行，而於87年4月14日由原告以316萬元拍定，同年5月26日移轉登記取得所有權一節，業據本院依職權調取本院民事執行處86年度執字第20162號執行卷宗查明屬實，並有原告提出異動索引1份在卷可憑。
⑵雖依被告提出之「房屋移交證明書」、「車位編號證明書
」、「繳款單」、「放款後客戶交屋結帳表」、「本票」等件觀察，固可認定東正公司有處理本件不動產買賣之房屋點交、款項收取、出具車位證明書等事宜，惟本件買賣之被告銀行貸款256萬元及後續3次之分期繳款，確匯入原告個人帳戶中，亦有原告提出之台中市第三信用合作社大智分社活期儲蓄存款存摺影本附卷可憑。是原告所稱其拍定系爭不動產後，因其當時任職東正公司，乃委由東正公司之業務代為銷售，並處理相關事宜等語，堪為採信，被告抗辯原告為東正公司「人頭」，委無可採。
㈡系爭不動產所在之「美麗殿大樓」，於九二一地震造成毀損
，曾經因判定「半倒或全倒」爭議經年。被告及若干所有權人亦對起造之東正公司提起民事訴訟，請求損害賠償，迄未確定，亦有被告提出之最高法院96年度台上字第692號判決存卷可查。依該判決所載，或可認為系爭美麗殿大樓有設計、施工上之瑕疵。惟系爭不動產之出賣人係原告，並非東正公司，已如前述，美麗殿大樓係於83年12月14日建築完成取得台中市政府工務局核發之使用執照，亦有原告提出之（83）中工建使字第2493號使用執照影本在卷可稽，足見該大樓如有上開設計、施工上之瑕疵，乃兩造訂立不動產買賣契約「前」既已存在。
㈢按買賣標的物如係特定物，於契約成立「前」已發生瑕疵，
出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任，最高法院著有94年度台上字第1112號判決可資參照，換言之，倘該瑕疵為出賣人於締約所不知，自無從告知瑕疵於買受人，當不負不完全給付之債務不履行責任。查原告係於87年4月14日以316萬元拍定系爭不動產，已如前述，倘其知悉該大樓存有設計、施工上瑕疵，仍予投標買受，實難想像，又本件並無證據可資證明原告與被告於88年3月4日簽訂不動產買賣契約時，已知該大樓存有上開瑕疵，則依上開最高法院判決意旨，原告當不負不完全給付之債務不履行責任，從而，被告誤解最高法院77年度第7次民事庭會議決議「於特定物買賣之場合，若於契約成立『後』所發生瑕疵，若屬可歸責於出賣人之事由，買受人固得主張不完全給付」之要件事實，主張在原告補正瑕疵前，被告自得行使同時履行抗辯權拒絕買賣價金之給付，顯非可採。
㈣綜上所述，系爭不動產價金中之59萬元，被告給付3期後，
自88年7月30日起即未依約定清償，迄今尚有56萬元未給付原告，另依被告所簽立之「本票」約定所示，被告如有一期未清償時，未到期金額視為全部到期，則本件買賣價金之利息起算日，應自88年7月31日起算。又關於遲延利息之利率，原告主張依週年利率百分之6計算，然原告並未舉證雙方有此利率之約定，而原告亦非請求被告給付票款，則被告應給付之遲延利息，當以法定利率計算。從而，原告依買賣關係，請求被告給付原告56萬元，及自88年7月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，於法無據，應予駁回。
四、被告雖陳明如受不利之判決，願供擔保免為假執行，惟因原告並未聲請供擔保宣告假執行，本院亦未依職權宣告假執行，故無諭知被告供擔保免為假執行之必要，附予敘明。
五、本判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊、防禦或證據方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用之負擔：查本件係以原告請求之買賣價金56萬元核徵裁判費6,060元，原告附帶請求之遲延利息，並未合併計算訴訟標的金額。本院審酌上情，爰依民事訴訟法第79條規定，命被告負擔本件全部訴訟費用。
中華民國98年4月8日
民事第二庭法官王邁揚以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年4月8日
書記官