裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第344號民事判決
裁判日期：民國103年12月24日
裁判案由：確認優先承買權存在等
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第344號原告 賴沛源 訴訟代理人 蕭萬龍 律師複代理人 洪崇遠 律師
張百欣 律師被告 簡正雄
簡正福 廖呂秀鳳 李簡玉霞 陳俊安 陳保真 簡志漢 李後隆 簡正森 簡後聰 曾繁忠 曾繁昇 曾寶珠 曾美玉 簡素英 簡勝正 簡金珠 邱 張香味 邱茲信 邱茲惠 邱茲容 邱茲敏 邱茲玲 邱茲文 邱晴宜 邱晴薰 許萬春 許春生 許春永 許金兆 邱阿秀林 邱阿美 陳柏威 陳育樺 （更名前 陳郁琪 ） 陳郁琳 陳郁珊 陳郁 鍾畀勳 鍾岳翰 陳素蘭 鍾素靜 陳素麗 王茂霖 鍾桂香 鍾淑惠 鍾淑卿 李寶金 李榮欽 簡阿好 陳阿銀 陳育萱 陳美錦 游振興 游瑞華 上五十四人共同訴訟代理人 林清漢 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國103年12月3日辯論終結，判決如下：
主文被告應就坐落桃園縣○○鎮○○段○○○段○○○地號土地應有部分八十之十，按被告與 黃坤財 所定買賣契約之同一條件，與原告簽訂書面買賣契約，並於原告給付新臺幣伍佰玖拾叁萬叁仟陸佰捌拾玖元之同時，將上開土地應有部分八十之十移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬玖仟捌佰零陸元由被告負擔新臺幣新臺幣貳萬玖仟玖佰零叁元，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時聲明：「一、確認原告對於被告等人所有○○○鎮○○段○○○段000地號土地所有權應有部分八分之一之公同共有權利，有優先承買權存在。⑵被告等人○○○鎮○○段○○○段000地號土地所有權應有部分八分之一之公同共有權利，應與原告以總價新臺幣593萬3,689元之同一條件定立買賣契約，並於原告給付價金之同時，將前開不動產所有權應有部分八分之一公同共有權利移轉登記予原告。」嗣原告具狀陳報「變更」為如後開之聲明，然其所謂變更，實為文字之修正，而未更動其請求之實質內容，尚非訴之變更，核先敘明。
二、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告雖訴請確認其對兩造及訴外人簡 王純環 等人公同共有坐落桃園縣○○鎮○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）應有部分80分之10之優先承買權，惟被告54人對此並無爭執，僅就原告是否已依法行使權利，有所爭執。是以，關於原告是否確為優先承買權人，實已明確，並無不安之狀態，而無以確認判決將之除去之必要，原告就此部分並無即受確認判決之法律上利益，而與前開規定不符，爰判決駁回如主文第2項所示。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）兩造及訴外人 簡王純環 等人均為系爭土地應有部分80分之10之公同共有人，而被告54人於民國102年9月27日以存證信函通知原告，渠等依土地法第34條之1第1項之規定，以總價新臺幣（下同）593萬3,689元出售前開應有部分予訴外人黃坤財，並通知原告表明是否優先承買，原告即於102年10月4日以存證信函將優先承買之意思表示通知被告54人。嗣原告突接獲訴外人 林智忠 、 廖本生 以被告54人代理人之名義，以存證信函通知原告於102年11月26日上午至華泰商業銀行（下稱華泰銀行）中壢分行，進行簽立買賣契約書等事宜。
（二）原告於102年11月26日上午依約前往，未見被告方面任一人到場，僅有6名不明人士自稱係被告54人之代理人者到場，卻未提出任何代理權授予、委任書及身分證明等相關文件，致無從進行相關事宜。原告嗣再接獲林智忠、廖本生以被告54人代理人之名義，以存證信函要求原告於102年12月17日上午至華泰銀行中壢分行與黃坤財簽立契約。
原告覆以存證信函，表示希望被告屆時能親自到場，嗣亦依約前往，然與前次狀況相同，完全未見被告方面任一人到場，僅有6名不明人士自稱係被告54人之代理人者到場，仍未見足茲證明其有權代理被告54人簽訂買賣契約等事宜之文件，以致仍無法順利簽訂書面買賣契約。
（三）兩造均為系爭土地應有部分80分之10之公同共有人，被告54人既依土地法第34條之1第1項規定，以總價593萬3,689元出售前開應有部分予黃坤財，原告依同條第4項規定，自當享有優先承買權，得請求被告54人以同一條件訂立書面買賣契約，並於原告給付前開價金之同時，將此應有部分移轉登記予原告等語。
（四）並聲明：⑴確認原告就系爭土地應有部分80分之10之土地，以總價593萬3,689元同一條件有優先承買權存在。⑵被告應就第一項所示土地應有部分，按被告與黃坤財間買賣契約之同一條件與原告簽訂書面買賣契約，並於原告給付593萬3,689元之同時，將上開土地應有部分移轉登記予原告。
二、被告54人則以：
（一）原告於102年11月26日、102年12月17日當日，實未同意被告54人與黃坤財所約定每坪1萬3,500元之價金，對另行支付華泰銀行以買賣價金萬分之6計算之信託履約管理費也有意見，也不願意負擔以買賣價金百分之6計算之仲介費，以及印花稅、登記費、契稅、代書費等費用。原告並無優先承買之真意，係有訴外人某人為求中間利益，而以原告之名義主張優先承買權，且兩造未能簽訂書面買賣契約，原告即已喪失優先承買權，其請求確認優先承買權存在，並請求被告簽訂書面買賣契約、及於原告給付593萬3,689元之同時，將上開土地應有部分移轉登記予原告，並無理由等語，以資抗辯。
（二）聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本件兩造不爭執事項：
（一）兩造均為系爭土地應有部分8分之1公同共有人之一。
（二）被告54人於102年2月28日，與黃坤財簽訂買賣契約書，將系爭土地應有部分80分之10出賣與黃坤財；依土地法第34條之1第4項，原告有優先承買權。
（三）被告54人以桃園慈文郵局102年9月27日1452號存證信函通知原告表明是否行使優先承買；原告則以桃園東埔郵局
102年10月4日543號存證信函向被告54人表明行使優先承買權，再以桃園永安郵局102年11月7日526號存證信函通知被告54人於文到三日內與原告簽訂買賣契約。林智忠、廖本生以桃園慈文郵局102年11月15日1850號存證信函，要求原告於102年11月26日上午9時至12時間，在華泰銀行中壢分行會同辦理買賣契約，然兩造因故未於該日簽訂買賣契約書。
（四）原告再以桃園永安郵局102年11月27日546號存證信函，通知被告54人應於文到3日內配合簽訂買賣契約。林智忠、廖本生以桃園慈文郵局102年12月11日1978號存證信函，通知原告於102年12月17日上午10時至12時間，至華泰銀行中壢分行會同辦理簽約事宜，然兩造因故未於該日簽訂買賣契約書。
四、本件主要爭點：原告是否已依法行使優先承買權？兩造分別於102年11月26日、同年12月17日均未完成簽訂買賣契約之原因為何？原告是否已喪失優先承買權？
五、得心證之理由：
（一）關於原告是否已依法行使優先承買權：
1.共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買。前4項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第4項、第5項定有明文。土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判例意旨參照）。據此，土地法第34條之1第4項規定之優先承買權，性質上既屬形成權，其行使亦非要式行為，則他共有人僅以一方優先承買之意思表示，即生優先承買之效力，不以簽訂書面買賣契約為必要；換言之，書面買賣契約之簽訂，並非優先承買權之行使方式，而係行使優先承買權後，權利人所得請求給付之標的。
2.出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院100年度台上字第432號判決意旨參照）。土地法第34條之1第4項雖僅稱「同一價格」，然價格之約定，與其他買賣條件往往息息相關，難以割裂，是以，凡買賣契約之內容，依社會通念、交易習慣或當事人之約定，足以影響對價關係者，均屬優先承買權人為合法行使權利，即均須表示接受之買賣條件。
3.本件被告54人與黃坤財約定，關於系爭土地應有部分80分之10之買賣價金為每坪1萬3,500元乙節，有不動產買賣契約書1份附卷可佐，堪可採認（見本院卷第1宗第260頁），以卷附土地登記謄本所示，系爭土地總面積11624平方公尺計算（見本院卷第1宗第131頁），其應有部分80分之10之買賣價金，應為593萬3,689元（計算式：11624÷3.305785×10/80×13500，小數點以下四捨五入），原告即得主張以此價金優先承買。另依該契約第5條約定，買受人固應墊付土地增值稅、負擔印花稅、登記規費、契稅及代辦費、分擔仲介服務費、土地鑑界複丈費及代辦費用、銀行信託費用等（見本院卷第1宗第261頁），揆諸前開說明，原告既主張優先承買權，即應負擔之，然該等費用性質上仍與價金有別，應不附於價金之列。
4.本件原告前於收受被告54人以桃園慈文郵局102年9月27日1452號存證信函通知，請其表明是否行使優先承買權後，即以桃園東埔郵局102年10月4日543號存證信函向被告54人表明行使優先承買權等情，為兩造所不爭執，已述如前。原告該存證信函以：「本人為座落（按：應為「坐落」之誤○○○鎮○○段○○○段000地號土地共有人之一，今本人與簡正雄等人（土地登記謄本主登記次序37至
143）所公同共有之權利持分80分之10計有共有人願依土地法第三十四條之一出售，本人爰主張優先承買，特為聲明。」（見本院卷第1宗第37頁），顯見原告已為優先承買之意思表示，而已合法行使優先承買權。
5.被告54人雖以：原告本無優先承買之真意，係有訴外人某人為求中間利益，而以原告之名義主張優先承買權，並傳喚證人 鄧朝福 、原告本人到庭作證云云，以資抗辯，然各共有人，得自由處分其應有部分。民法第819條第1項定有明文。本件原告行使優先承買權，進而取得系爭土地應有部分80分之10後，本得自由處分之，則原告行使優先承買權之伊始，是否即以再行移轉土地應有部分與他人為目的，此等主觀動機之問題，實非所問，縱另有他人欲藉由原告之優先承買權，而間接取得系爭土地應有部分80分之10，於原告是否合法行使優先承買權之判斷，應不生影響，被告54人前開傳喚證人之聲請，即無調查之必要。此部分抗辯並無可採。
6.小結：原告已合法行使優先承買權，兩造間已就造公同共有之系爭土地應有部分80分之10，依被告54人與黃坤財間買賣契約之同一條件，成立買賣契約。
（二）關於兩造未能簽訂書面買賣契約，是否影響原告優先承買權之行使：
1.被告54人雖以：原告於102年11月26日、102年12月17日當日，實未同意價金及信託履約管理費、仲介費、印花稅、登記費、契稅、代書費等費用負擔，並無優先承買之真意云云，以資抗辯。然按證人 徐仁志 於本院結證：在第一次會議即於102年11月26日，原告之代理人要求看權狀等文件，廖本生的助理從桃園送去，但原告之代理人有事，無法等權狀送到即先行離開；又在第二次會議即於102年12月17日，原告之代理人要求見到被告54人本人，且認被告54人與黃坤財間買賣契約比市價高，想要再談一下，仍未能簽訂書面買賣契約等語（見103年5月21日言詞辯論筆錄，本院卷第2宗第7頁背面至第8頁）；證人廖本生於本院結證：在第一次會議即於102年11月26日，伊未攜帶系爭土地之土地登記謄本到場，原告之代理人對此有所質疑，伊請助理送來，但因原告之代理人有事先行離去，致未能簽訂書面買賣契約，因此又於102年12月17日召開第二次會議，然原告之代理人檢視文件後，仍表示不願簽約等語（見103年5月21日言詞辯論筆錄，本院卷第2宗第13頁）。
2.再就廖本生所提出102年11月26日當日之錄影內容，本院勘驗結果，原告之代理人就廖本生所提出委託書之授權範圍，與廖本生有所爭執，謂：「你們說這份是委託書，但是委託的內容它是寫名下財產繼承案件，它是跟繼承相關的事件範圍內才有委託，但是本件是買賣非繼承，所以這也不是買賣委託書」、「因為委託的範圍，到時候賣方跳出來跟我們說我們根本就沒有委託，所以這買賣不算數，那請問我們當時要怎麼辦？」等語，廖本生則回以：「這個本來不需要提供給你們去做驗證，既然妳那麼質疑你那麼正義，那我跟你講，所有的印鑑證明都在這裡，然後那個物權的委託書、過戶書都在這裡」、「我們的委託書不像你們那個律師只有一個幾行字然後就要委託你們那個，我們不是，我們包括要報價、包括要內容，我們都要」等語（見103年10月29日言詞辯論筆錄，本院卷第2宗第131頁背面至132頁）。
3.就原告提出102年12月17日當日之錄音光碟，本院勘驗結果，原告之代理人與廖本生間，就委託書之授權範圍仍有爭執，廖本生謂授權書上記載「依土地法第34條之1第1至第3項規定辦理，如有不實，義務人願意負法律責任。
就是委託我用土地法第34條之1去辦理」等語，原告之代理人則以：「不是不是，他指的意思是說這個買賣土地登記是依土地法第34條之1去辦理，而不是說他委託你依土地法第34之1去作任何事情」等語（見103年10月29日言詞辯論筆錄，本院卷第2宗第132頁背面至133頁）。
4.承上，原告既已寄送存證信函而行使優先承買權，嗣未能簽訂書面買賣契約，不影響其優先承買之效果，已述如前；況按前開證述及勘驗筆錄所示，原告之代理人於102年11月26日、102年12月17日，主要係就廖本生是否確獲被告54人授權，而得代理簽訂書面買賣契約乙節，與廖本生有所爭執，非但未為放棄優先承買之表示，更顯原告確有優先承買之意思（否則即無確認廖本生是否獲得授權之必要）；證人徐仁志雖證稱：於102年12月17日，原告之代理人認被告54人與黃坤財間買賣契約比市價高，想要再談一下等語，然原告既已依法行使優先承買權，兩造間之買賣契約已經成立，則原告此等表示，應屬變更買賣契約之要約，被告54人既未為承諾，對原告優先承買權之行使應不生影響；另關於原告拒絕負擔信託履約管理費等費用等情，並無證據可佐，實難遽為有利被告之認定，而認原告並無優先承買之真意。此部分抗辯於法無據，為無可採。
5.小結：兩造未能於102年11月26日、102年12月17日簽訂書面買賣契約，對原告優先承買權之行使不生影響。
六、綜上所述，原告已合法行使優先承買權，兩造間已就公同共有之系爭土地應有部分80分之10，依被告54人與黃坤財間買賣契約之同一條件，成立買賣契約，則原告本於該買賣契約之法律關係，請求被告54人就此土地應有部分，按被告54人與黃坤財所定買賣契約之同一條件與原告簽訂書面買賣契約，並於原告給付買賣價金之同時，將上開土地應有部分移轉登記予原告，為有理由，應予准許；其請求確認對此土地應有部分有優先承買權，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1項、第78條、第79條分別定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費59,806元，應依比例由兩造分別負擔，爰裁判如主文第3項。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國103年12月24日
民事第二庭法官孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月25日
書記官楊美慧