臺灣南投地方法院民事簡易判決 104年度投簡字第332號
原 告 張玉琳
訴訟代理人 鍾錫資 律師
被 告 曾伯丞 即 曾志成
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國104年12月24日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主文
被告應將南投縣○○鎮○○段○○○號建號建物（即門牌號碼南
投縣○○鎮○○路○○○○○○號之加強磚造二層樓房屋），騰
空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬玖仟壹佰陸拾貳元，及自民國一零四
年十月十三日起至騰空遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺
幣壹仟玖佰玖拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在
地之法院管轄。民事訴訟法第10條第1項定有明文。又當事
人如係行使物上請求權，係屬因不動產物權涉訟，應專屬於
該不動產所在地之法院管轄（最高法院74年台上字第280號
判例意旨參照）。本件原告主張被告應將坐落南投縣○○鎮
○○段○○○○號，即門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○○○○
號之加強磚造二層樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予
原告，而係就物上請求權有所主張，且系爭房屋坐落於本院
轄區內，應專屬於本院管轄，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張略以：
㈠系爭房屋原為原告之父 張常書 所有，經張常書於95年7月26
日書立遺囑（下稱系爭遺囑）並經公證，表示系爭房屋全部
由原告單獨繼承。於張常書過世後，於100年12月13日原告
依系爭遺囑登記並取得系爭房屋之所有權。
㈡於101年9月間，原告之兄即訴外人 張玉忠 與被告一同要求
原告將系爭房屋借予被告居住幾個月，當時原告礙於兄長請
求之情面，勉強答應，但未約定使用期間，僅約定於被告借
住期間，系爭房屋地價稅及房屋稅由被告繳納。於是自101
年10月起，被告即搬入系爭房屋居住迄今。
㈢於101年10月間，張玉忠自行書立承諾書（下稱系爭承諾書
）予被告，表示系爭房屋實際上為張玉忠所有，而僅借名登
記於原告名下，可無償提供被告使用至張玉忠清償借款為止
等語。惟系爭承諾書是張玉忠與被告間的債權債務關係，和
原告無關，簽署系爭承諾書時原告未在場亦未簽署。系爭承
諾書承諾書稱系爭房屋為張玉忠所有僅為張玉忠個人片面之
詞。
㈣原告曾於於102年12月要求被告應與之簽訂房屋租賃契約或
搬離系爭房屋，均為被告拒絕，原告因而要求被告搬離，被
告亦置之不理；遂於103年7月18日原告向草屯鎮調解委員
會聲請調解，但調解仍不成立。
㈤本件於101年9月間，原告雖答應被告無償借住數個月，並
未約定期限，又兩造間之上開借貸關係亦無約定使用之目的
，是原告依法自得隨時請求被告返還系爭房屋。於103年7
月18日，原告向草屯鎮調解委員會聲請調解要求被告應與之
簽訂房屋租賃契約或搬離系爭房屋，故原告已於103年7月
18日明確向被告為終止系爭房屋使用借貸關係之意思表示，
則被告就系爭房屋之使用借貸關係即歸於消滅，已構成無權
占有無疑。因此，原告爰依民法第470條第2項、第767條
第1項之規定訴請被告應自系爭房屋遷出。
㈥被告係無權占有使用○○段000地號土地77.99平方公尺（下
稱系爭土地）及其上之系爭房屋，自屬無法律上之原因而受
有相當於租金之利益，致原告受有損害，是原告自得依不當
得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利。查
系爭土地於102年1月之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同
）2,000元，上訴人占用77.99平方公尺，按申報地價計算
之價值為155,980元；而系爭房屋，依南投縣稅務局房屋課
稅現值為186,500元，則系爭土地77.99平方公尺及系爭房屋
申報總價共342,480元。又系爭房屋位在草屯鎮郊區，附近
為住宅區，開車至草屯鎮市區約3分鐘，認為應按系爭不動
產申報總價7%計算相當於租金之不當得利，是原告請求被告
給付自103年7月19日（按兩造於103年7月18日調解不成立
）起自至104年10月5日止共1年又79日之不當得利29,162元
【342,480×7%×（1＋79/365）=29,162元（小數點以下四
捨五入，下同）】，暨自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還
系爭房屋及土地之日止，按月給付之不當得利1,998元（
342,480×7%÷12個月＝1,998元）。
㈦並聲明：⒈被告應自坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號即門
牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○○○○號房屋遷出，並騰空返
還予原告。⒉被告應給付原告29,162元，暨自起訴狀繕本送
達翌日起至騰空遷讓上開房屋返還原告之日止，按月給付原
告1,998元。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告說勉強同意借被告居住系爭房屋幾個月，與事實差異大
，當初原告看到被告替系爭房屋進行整理時，並看到被告花
30萬元整修新的廁所浴室，就應知被告不可能僅借住幾個月
。而且第一次見面時，原告有告訴被告系爭房屋是張玉忠所
有。原告僅是系爭房屋之登記名義人，非所有權人。而且當
初原告只要求伊繳納房屋稅、地價稅，迄今雙方並無協議或
租約。
㈡原告所主張借用被告之期限，當初兩造及張玉忠協調時，原
告有說他的母親在療養院，每個月要負擔的費用張玉忠都不
支出，所以原告要將系爭房屋出租，被告認為這樣沒有辦法
達成協議，因為張玉忠是將系爭房屋拿來跟被告借錢，所以
被告請張玉忠提出調解，但調解不成。
㈢並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：原告主張其為系爭房屋所有權人，其並將系爭
房屋借貸予被告使用，惟兩造間之使用借貸關係已於103年
7月19日終止，被告迄未返還系爭房屋，而無權占有至今，
請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，並請求被告給付相
當於租金之不當得利等情，均為被告所否認，並以前詞置辯
。是本件應審酌者為：㈠系爭房屋是否僅借名登記於原告名
下而為張玉忠所有？抑或為原告所有？㈡原告得否依民法第
470條第2項及第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返
還系爭房屋？㈢原告得否依民法第179條之規定，請求被告
給付相當於租金之不當得利？暨其數額為多少？茲就上開兩
造爭執之部分，分別論述如下：
㈠原告為系爭房屋之所有權人：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又事實有常態與變態之
分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事
實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。而參酌土地法第
43條規定，不動產登記名義人即為不動產之所有權人，此為
社會通念之常態事實；反之，不動產登記名義人非不動產之
實際所有權人，則為社會之變態事實。再按，原告於起訴原
因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，
僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被
告不利益之裁判，有最高法院18年上字第1679號判例可資參
照。又按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權
利，民法第759條之1第1項定有明文。再者，稱借名登記
者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍
由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契
約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上
應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序
良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法
委任之相關規定（最高法院98年台上字第76號判決要旨參照
）。被告抗辯系爭房屋為張玉忠借名登記於原告名下等節，
為原告所否認，揆諸前開法條，自應由被告就上情負舉證之
責。
⒉原告主張系爭房屋原為張常書所有，經張常書於95年7月26
日書立系爭遺囑並經公證，表示系爭房屋全部由原告單獨繼
承，並於張常書過世後，於100年12月13日原告依系爭遺囑
登記並取得系爭房屋之所有權等節，有臺灣彰化地方法院所
屬民間公證人 郭俊麟 事務所公證書影本、系爭土地及建物之
異動索引、南投縣草屯地政事務所100年收件草資字第0707
50號土地登記申請書各1份在卷可稽（見本院卷第13至17頁
、第27至59頁），應堪為認定。被告雖辯稱：原告有告訴被
告系爭房屋是張玉忠所有，原告僅是系爭房屋之登記名義人
，非所有權人等語，並以系爭承諾書（見南投縣警察局草屯
分局投草警偵字第0000000000號刑事偵查卷宗第14頁）為據
。惟查張玉忠於本院證稱：伊寫系爭承諾書時，原告並未在
場也沒有授權伊簽系爭承諾書，均為伊自己作主，且從未將
系爭承諾書給原告看等詞，此有本院104年12月24日言詞辯
論筆錄在卷可查。足見原告從未於系爭承諾書中表示系爭房
屋之真正所有人為張玉忠，被告不能以系爭承諾書證明系爭
房屋為張玉忠所有，原告與張玉忠間有借名登記關係存在。
又被告不能就系爭房屋之所有人為張玉忠之事實另舉他證，
應認被告此部分所辯無理由。
㈡原告得依民法第470條第2項及第767條第1項規定，請求
被告騰空遷讓返還系爭房屋：
⒈按所有人對於無權占有者，得請求返還之。稱使用借貸者，
謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還
其物之契約。借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物
。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經
過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返
還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限
者，貸與人得隨時請求返還借用物。民法第767條第1項前
段、第464條、第470條分別定有明文。復貸與人因不可預
知之情事自己需用借用物者，得終止契約，民法第472條第
1款亦有明定。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契
約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。而
所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己需用借用物之原因
事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究
（最高法院58年台上字第788號判例意旨可茲參照）。
⒉查系爭房屋為原告所有，經說明如上，而被告雖依系爭承諾
書取得張玉忠之同意於張玉忠清償債務前得繼續無償使用系
爭房屋，惟此係被告與張玉忠間之約定，並不能用以拘束原
告而作為使用系爭房屋之權源。而兩造間於101年9月間開
始就系爭房屋存有使用借貸關係，並於103年7月18日原告
於南投縣草屯鎮調解委員會要求被告應與之簽訂房屋租賃契
約經被告拒絕，而向被告為終止系爭房屋使用借貸關係之意
思表示等節，除兩造就上開使用借貸關係之存在並不爭執外
，尚有南投縣草屯鎮103年民調字第0407號調解不成立證明
書1份在卷可稽（見本院卷第18頁），從而兩造間之使用借
貸關係已於103年7月18日終止。兩造間之使用借貸關係既
已不存在，被告復未能舉證證明有其他使用系爭房屋之權源
，被告即無繼續占有、使用系爭房屋之正當權源，對系爭房
屋之所有權人即原告而言，自屬無權占有。從而，原告依民
法第767條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告
，為有理由。
㈢原告得依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金之
不當得利共29,162元；並自起訴狀繕本送達被告本人之翌日
即104年10月13日起至被告騰空遷讓上開房屋返還原告之日
止，按月給付原告1,998元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得
相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨
可資參照）。本件被告無權占有系爭土地已如前述，則其獲
有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，
則原告依民法第179條之規定，請求被告賠償相當於租金之
損害或返還該利益，自屬有據。
2.次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息10％為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準
，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在
平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦
規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地
價，土地法第97條第1項、第148條分別定有明文。另按基地
租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之
位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所
受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
3.查系爭房屋所坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積
為77.99平方公尺，原告就土地之權利範圍為1/1，而系爭
土地之申報地價為每平方公尺2,000元，系爭房屋之申報課
稅現值為186,500元等情，有南投縣政府稅務局房屋稅籍證
明書、系爭房屋及土地第1類登記謄本在卷可佐（見本院卷
第8至9頁、第12頁），本院審酌系爭房屋位於南投縣○○
鎮○○路，屋齡約已33年，為鋼筋混凝土造2層透天厝，主
要用途為住商，鄰近道路而交通尚稱便利等節，及被告無權
占有系爭房屋使用之經濟價值等一切情狀後，認依上開規定
應以土地及其建築物申報總價額年息7％計算，即被告告自
103年7月19日起自至104年10月5日止共1年又79日之不
當得利共29,162元【《（系爭土地申報地價2,000元土地
面積77.99㎡1/1）＋房屋課稅現值186,500元》×7%×
（1＋79/365）=29,162元，元以下四捨五入】，系爭房
屋每月租金以1,998元為適當【計算式：《（系爭土地申報
地價2,000元土地面積77.99㎡1/1）＋房屋課稅現值
186,500元》7%1/12＝按月計算之不當得利損害金額為
1,998元，元以下四捨五入】，原告主張以土地及其建築物
申報總價額年息7％計算，並無不當。準此，原告請求被告
給付自103年7月19日起自至104年10月5日止共1年又79
日之不當得利共29,162元，即自起訴狀繕本送達被告本人之
翌日即104年10月13日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，
按月給付原告1,998元之相當於租金之不當得利，即非無據
，應予准許。
四、本件原告係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職
權宣告假執行如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後
認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年1月7日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官張家豪
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本），並向本院繳足上訴裁
判費。
中華民國105年1月7日
書記官連歆喬