裁判字號：臺灣臺中地方法院95年訴字第245號民事判決
裁判日期：民國95年08月01日
裁判案由：給付報酬
臺灣臺中地方法院民事判決95年度訴字第245號原告皇冠不動產經紀有限公司法定代理人甲○○被告乙○○被告丙○○前列二人共同訴訟代理人
林俊雄 律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國９５年７月１８日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告二人於民國９４年１０月１３日與原告訂立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），將其所有坐落臺中市○○區○○○段第６４之８號地號（權利範圍各１０萬分之１８６５）、６４之１７號（權利範圍各２分之１）土地暨其上建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷１７之１８號及１９號地下一層房地（下稱系爭房地）委由原告代為銷售，銷售價格為新臺幣（下同）２１５０萬元，委託銷售期間自９４年１０月１４日起至９５年１月１４日止，受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價額４％。嗣於９４年１１月１６日原告覓得買主願以被告委託之出售價格承受，並已交付５０萬元之保證金支票，作為履約轉為買賣價款之一部分，原告旋即以電話及信函數次通知被告於９４年１１月２５日下午３時，攜帶身分證、房地所有權狀，印章等文件前往臺中市○○區○○路１段５０號買方指定之 林春進 地政士事務所會同買方簽訂買賣契約書手續，惟被告未依約前往，迭經催討，被告拒絕簽約，爰依系爭契約第１１條第１項第４款約定：買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價額４％服務報酬承受託人，請求被告應給付原告８６萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息５％計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告二人則以：系爭契約第１條不動產標示欄明確標示：「所有權人乙○○，主建號：１１２３４、１１２５２，權利範圍２分之１，土地標示：台中市○○區○○○段第６４─８（權利範圍１０００００分之１８５６，指乙○○之應有部分）、第６４─１７地號２分之１（亦指乙○○之應有部分），而立契約書人欄委託人乙○○，代理人丙○○，在在顯示當時委託原告出售者為被告乙○○，委託銷售範圍亦僅乙○○之應有部分，不及於被告丙○○及其應有部分。而原告其後所找買主欲購買者，為被告二人所共有之土地及建物全部，和系爭契約之委託銷售部分僅有乙○○所有之部分不同，原告自不得本於系爭契約對被告二人有所主張等語置辯，請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、按解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，有最高法院１７年上字第１１１８號判例可參。依原告所提出，並為被告所不爭執之系爭契約末尾立契約書人所示，委託人：「乙○○」，代理人：「丙○○」；而系爭契約第１條不動產標示亦明載：所有權人「乙○○」，建物標示：「主建號１１２３４、１１２５２」、「建物門牌：台中縣○○區○○路○○巷１７之１８號」、「主建物、附屬建物面積合計：４７．８８平方公尺，權利範圍：２分之１」、「共同使用部分：建號１１２５３，持分面積：１５０９．３２平方公尺，權利範圍１００００分之２１１」、土地標示：「台中縣○○區○○○段６４─８號地號，面積８５０平方公尺，權利範圍１０００００分之１８６５，同段６４─１７號，面積３４平方公尺，權利範圍２分之１」，核與被告所提出系爭房地謄本所載被告乙○○持分相同，且系爭契約委託銷售價格處亦僅有「乙○○」印文，在在顯示系爭契約委託人僅有被告乙○○，委託銷售標的亦僅有系爭房地乙○○之應有部分，不及於被告丙○○及其應有部分，被告上開辯詞，堪信為真實。證人 藺延平 即原告員工於９５年２月２１日本院審理時證稱：「當初是被告打電話給我，要我去一趟他們店裡，他們說要把房子委託我們賣。當時契約書少寫了一個『各』字」、證人 邱柏瑞 即原告員工於同日本院審理時證稱：「當初是訴外人 謝測琦 委託我們代為銷售的，他是要我們賣整棟的房子，並不是賣二分之一，因為委託價格與全棟的市場價格相當」，惟其等為原告員工，職責利害所繫，其證詞難免偏頗，且悖於系爭契約文義，自不能採信。又委託銷售價格之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，亦不能依原告所提出之售屋資料表，悖離契約文義，認定系爭契約委託人包括被告丙○○，委託銷售標的包括系爭房地丙○○之應有部分。
四、系爭契約委託人僅有被告乙○○，委託銷售標的亦僅有系爭房地乙○○之應有部分，已如前述，原告併將未委託銷售之系爭房地丙○○之應有部分以委託銷售價格出賣與他人，顯未完成被告乙○○人所賦予之居間義務，被告二人嗣後拒不出面與買方簽約，應有理由。從而，原告依系爭契約第１１條第１項第４款：買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價額４％服務報酬承受託人約定，請求被告應給付原告８６萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息５％計算之利息，為無理由，應予駁回；又其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，併予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第７８條，判決如主文。
中華民國95年8月1日
民事第二庭法官劉正中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年8月1日
書記官劉文永