裁判字號：臺灣臺中地方法院88年簡上字第377號民事判決
裁判日期：民國89年01月28日
裁判案由：返還押租金
臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度簡上字第三七七號
上訴人即被上訴人臺灣青五股份有限公司法定代理人乙○○○訴訟代理人 田禮嘉 律師被上訴人即上訴人衛道實業股份有限公司住臺中縣太平市○○○○街○○號法定代理人甲○○訴訟代理人 張績寶 律師
張繼準 律師右當事人間請求返還押租金事件，上訴人臺灣青五股份有限公司、衛道實業股份有限公司對於中華民國八十八年六月二十九日本院臺中簡易庭八十八年度中簡字第一四八○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴人臺灣青五股份有限公司、衛道實業股份有限公司之上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人臺灣青五股份有限公司、衛道實業股份有限公司各自負擔。
事實
甲、上訴人即被上訴人臺灣青五股份有限公司（以下簡稱青五公司）部分：
壹、聲明：
一、對被上訴人衛道實業股份有限公司（以下簡稱衛道公司）部分：
（一）原判決駁回上訴人青五公司之訴之部分廢棄。
（二）被上訴人衛道公司應再給付上訴人新臺幣（下同）四十萬元及自民國八十八年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、對上訴人衛道公司部分：駁回上訴。
貳、陳述：
一、對被上訴人衛道公司部分：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人衛道公司已同意延期交屋，不得請求自八十八年一月一日起至八十八年一月二十一日止之違約金。
（二）縱認上訴人青五公司有所遲延，然修補費用不過十餘萬元（且依契約第十九條規，應由甲方保險，則終局仍無費用產生，亦即甲方終無損害），原審判罰四十萬元，顯然輕重失衡。蓋如於十二月三十一日當日，以現金支付，亦不過十餘萬元，欲修復反較現金賠償更重，實無道理。
（三）上訴人青五公司所留置之冷氣，被上訴人衛道公司留用所增益之價值，何止三十萬元；且於十二月三一日當天尚與驗收人員吃飯，足見當時氣氛和諧。
在氣氛和諧情況下，被上訴人衛道公司未嘗一語警告遲延將有違約之罰，上訴人青五公司因而未產生急迫感，致延遲修復，亦屬事理之常。茲被上訴人衛道公司主張遲延欲論以違約，縱認上訴人青五公司有過失，亦不能解免被上訴人衛道公司與有過失之情。
二、對上訴人衛道公司部分：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）契約第六條之通知義務之違反，並不構成違約。
（二）依上訴人衛道公司所提出之交涉過程可知，八十七年四月已通知要續租，但因租金及租期未能一致，遂未續約。依此觀之，被上訴人青五公司已履行第六條之通知義務。
參、證據：除爰引原審之立證方法外，另聲請訊問證人 王忠義 、 陳烈堂 。
乙、被上訴人即上訴人衛道公司部分：
壹、聲明：
一、對上訴人青五公司部分：駁回上訴。
二、對被上訴人青五公司部分：
（一）原判決除免假執行部分外關於命上訴人衛道公司給付被上訴人六百九十二萬元及自八十八年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，與該部分假執行之宣告及命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。添
（二）右廢棄部分，被上訴人青五公司在第一審之訴駁回。添
貳、陳述：
一、對上訴人青五公司部分：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）系爭房屋共計三層，地下一樓係被上訴人衛道公司應上訴人青五公司之請，向他人承租並以原價轉租予上訴人青五公司，上訴人青五公司雖如期遷讓地下一樓，但因地下一樓與上訴人所有之一、二樓間並無通路相通，且地上一、二樓僅有一個大門為出入口，上訴人青五公司雖於合約期限日如期搬遷，惟因尚有重要工程（即四片大型玻璃需換裝）尚未完成，所以並未將大門鑰匙交付予被上訴人衛道公司，且將大門深鎖，換言之，上訴人青五公司並未完成遷讓點交手續，導致被上訴人衛道公司不能進入屋內所行為，以致於無法出租他人或自行處理、使用。且被上訴人衛道公司並無同意延期交還租賃屋。
（二）再者，系爭房屋係鋼骨結構玻璃帷幕式大樓，該玻璃如同房屋之外牆，而上訴人青五公司本應回復之玻璃尺寸為每片長寬為一點二公尺乘以二點一公尺，合起來面積達可容納三輛汽車同時進出，非如一般房屋門窗之四小片玻璃破損可相比擬，且係爭房屋坐落臺中市○○○路與民權路交岔路口，車水馬龍，人潮洶湧，是臺中市○○○段之一，違約金之約定僅係租金之二倍，甚為合情合理。惟原審未察，逕謂上訴人青五公司未將該四片玻璃復原不足影響被上訴人衛道公司對系爭房屋之使用，率依民法第二百五十五條之規定予以酌減違約金，洵欠斟酌。添
二、對被上訴人青五公司部分：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）系爭契約第六條內容前半段有三個重點，即⑴通知義務的約定：其旨在希望兩造能於租期屆滿前預作安排，俾免出租人蒙受租金利益之損害及承租人倉促搬遷，無法正常營業之損失；⑵優先承租權的約定：旨在保護承租人享有租金調整後之優先承租利益；⑶遷讓的約定：乃在規範承租人到期不願繼續承租時，應儘速交還房屋，不得藉詞拖延或要求出租人補貼任何費用，避免出租人之損失擴大，並免受民法第四五一條之約束。添
（二）承上，契約第六條前半段雖有三項重要約定，惟遇承租人違反約定時，該條後半段，則僅就逾期未遷讓該點，論以違約，並約定違約金之計算方式。換言之，第六條後半段之條文，不僅從字義或內容觀之，均係就前半段條文之三項約定中之一即「遷讓約定」違約時應如何處罰而為之規範，就其他二項違背時應如何處罰，則漏未規定。添
（三）第六條後半段雖就違反通知義務應如何處罰漏未規定，惟依契約第十六條之規定，可知該條款係就契約內容所約定之事項，所為違約時應如何處罰之一般綜合約定，與第六條後半段係屬例示規定，自屬有間（按第六條後半段明文記載「逾期遷讓時，『即』以違約論」，非規定若違背通知義務，必需要有逾期遷讓之條件，始視為違約），是被上訴人違背第六條前半段通知義務之行為時，既非第六條後半段所規範之違約行為，自應適用第十六條之約定論以違約，始符契約精神。惟原審漏未審查上開二條條款之差異及規範目的，逕認違背通知義務之行為應適用第六條後半段之規定，置第十六條之規定於不顧，顯有未洽。添
（四）復按第六條前半段所規定之通知義務，係同時就出租人、承租人所為之約束，究其用意，旨在避免出租人因承租人之未告知，致租期屆滿蒙受預期租金之損失，亦在使承租人能於租期屆滿前預作安排，避免因出租人之未告知，致受倉促搬遷，無法營業之損失。該項約定，實屬重要及必要，被上訴人青五公司亦明知其重要性，然卻於原審稱該項通知義務並非真正義務，屬「虛幻條款」，其企圖誤導之情，不言可諭。添
（五）次應審究者，即被上訴人青五公司是否有違背此項通知義務。經查，被上訴人青五公司因花費鉅資於裝璜，分別於合約到期前連續兩次要求上訴人衛道公司酌予「調降租金」，上訴人衛道公司乃於九月二十三日同意調降租金為每月一百零二萬元，惟被上訴人卻以要求上訴人再予調降更多租金及必須回報公司決定等理由，未為是否同意該項租金及續約之決定，換言之，合約條文中「甲方同意於雙方同意之租金」之「雙方」只差被上訴人青五公司未為同意而已，故被上訴人青五公司未於八十七年九月三十日前為明確之表示，顯已違背第六條之通知義務。
（六）被上訴人青五公司既違背第六條之通知義務，致上訴人衛道公司受有損害，上訴人衛道公司自得依第十六條提前終止租約，請求交還租賃標的物，及自八十七年十一月二十六日終止租約起至八十八年一月二十一日被上訴人交還系爭房屋止，按日交付二倍於每日租金之違約金（116萬/30X57X2=0000000）；及自八十八年一月一日起至交還房屋日止相當租金之利益（116萬/30X21=812000）；及賠償三個月之房租損失（70萬X3=210萬），合計七百三十二萬元，並以之與被上訴人之押租金抵銷。添
參、證據：除爰引原審之立證方法外，另提出交涉過程表一份、通聯記錄影本四紙為證。
理由
壹、上訴人青五公司對被上訴人衛道公司上訴部分：
一、上訴人青五公司於原審起訴主張：上訴人青五公司於八十三年一月間向被上訴人衛道公司承租坐落臺中市○○○路○段○○○號地下一樓、一樓至二樓之房屋，押租金為八百四十萬元，租期至八十七年十二月三十一日屆滿。上訴人青五公司於八十七年十二月三十一日租期屆滿時，雖因有四片大型玻璃上有彈孔大小之破洞，然經被上訴人衛道公司同意修復後延期交還房屋，故延至八十八年一月二十一日才交屋。縱認上訴人青五公司有過失，亦係因被上訴人衛道公司未予催促並言明遲延將有違約罰，被上訴人衛道公司自與有過失，被上訴人衛道公司迄今均拒不將押租金返還，為此提起求為被上訴人衛道公司返還押租金八百四十萬元及自八十八年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人衛道公司則以並未同意上訴人青五公司延期交屋，且系爭房屋係鋼骨結構玻璃帷幕式大樓，玻璃如同房屋之外牆，上訴人青五本應回復之玻璃尺寸，為每片長寬為一點二公尺乘以二點一公尺，合起來面積可容納三輛汽車同時進出，非如一般房屋門窗之四小片玻璃破損可相比擬，且系爭房屋坐落臺中市○○○路與民權路交岔路口，車水馬龍，人潮洶湧，是臺中市○○○段之一，兩造違約金之約定僅係租金的二倍，甚為合情合理等語，資為抗辯。
二、上訴人青五公司主張於八十三年一月間向被上訴人衛道公司承租坐落臺中市○○○路○段○○○號地下一樓、一樓至二樓之房屋，押租金為八百四十萬元，租期至八十七年十二月三十一日屆滿。惟於八十七年十二月三十一日租期屆滿時，因有四片大型玻璃上有彈孔大小之破洞，延至八十八年一月二十一日才交屋之事實，有上訴人青五公司提出之房屋租賃契約書影本一份、領收書影本一份、建物復舊工程完工證明書影本一份為證，並為被上訴人衛道公司所不爭執，自堪信為真實。
三、上訴人青五公司雖主張被上訴人衛道公司同意延至八十八年一月二十一日始交屋云云，惟此為被上訴人衛道公司所否認，並經證人陳烈堂到院證述並無同意遲延交屋等情明確，審之證人王忠義即上訴人青五公司臺中店店長於本院之證詞僅述：「．．．玻璃破損陳烈堂只有叫我們要負責修好，沒有限定修復的日期或賠償的金額」等語，並無述及被上訴人衛道公司確有同意上訴人青五公司延後交屋之情事，自難以證人王忠義之證言資為被上訴人衛道公司同意延後交屋之證明。是上訴人青五公司主張被上訴人衛道公司同意延遲交屋云云，即屬無據。次查，本件兩造已就延遲效果明訂於房屋租賃契約書中，有兩造所不爭之房屋租賃契約書影本一份在卷可稽，則上訴人青五公司當知租期屆滿不欲續租時，本於租賃契約應有立即搬遷之義務，違者應負賠償責任，是上訴人青五公司竟以被上訴人衛道公司於八十七年十二月三十一日租期屆滿時未予催促並言明遲延將有違約罰，主張被上訴人衛道公司與有過失云云，洵無可採。
四、次查，依系爭契約第六條之約定，上訴人青五公司應自發生逾期之日起至將租賃標的物遷讓交還被上訴人衛道公司接管日止，按日加付二倍於每日約定租金之違約金。然審酌上訴人青五公司既早已通知被上訴人衛道公司不再續租，到期後亦已將地下一樓交還，地上一、二樓亦幾已全部復原，僅尚有外壁四片大型玻璃有約彈丸大小之破損須更換，對於被上訴人衛道公司出租予他人或自行整理、使用之影響甚徵，本院認該違約金之約定過高，爰斟酌二造間最後一月之租金為一百十六萬元（原審誤載為一百五十五萬元）、上訴人青五公司遲延交之天數為二十一日、上訴人青五公司遲延交屋對於被上訴人衛道公司之影響程度等，依民法第二百五十二條規定，酌減此部份違約金為四十萬元。原審亦為如此認定，並無不合。
五、再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷，民法第三百三十四條定有明文。茲上訴人青五公司本於租賃之法律關係，對被上訴人衛道公司所得請求之押租金為八百四十萬元百元，惟被上訴人衛道公司得請求原告賠償因遲延交屋而生之損害四十萬元，兩造互負債務，其給付之種類相同，並均屆清償期，依其性質，並無不能抵銷之情形，則被上訴人衛道公司為抵銷之抗辯，並無不合。是以上訴人青五公司租押金八百四十萬元，其中之四十萬元部分，即因被上訴人衛道公司適法之抵銷而消滅。從而，原審判命被上訴人衛道公司應給付上訴人青五公司八百萬元（0000000-000000=0000000元），及自八十八年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，至逾此部分之請求，應予駁回，並依職權宣告假執行及依被上訴人衛道公司之聲請為免為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求與廢棄改判，為無理由，應予駁回。
貳、上訴人衛道公司對被上訴人青五公司上訴部分：
一、被上訴人青五公司於原審起訴主張兩造所簽訂之房屋租賃契約書第六條規定之「通知」，並無實質效力，即便違反，亦無違約，上訴人衛道公司自不得請求此部分之損失等語。
上訴人衛道公司則以依兩造所簽訂之房屋租賃契約書第六條約定，被上訴人青五公司未於租期屆滿前三個月即八十七年九月三十日前對上訴人衛道公司為續租與否之預告，僅於八十七年九月二十三日向上訴人衛道公司表示不續租地下一樓，至於地上一至二樓部分，則表示欲續租，但應就租金部分再行協商，直至八十七年九月三十日止，被上訴人青五公司均未曾再向上訴人衛道公司為不續租之通知。嗣八十七年十月間，本有他人欲以每月七十萬元之租金承租系爭房屋，經上訴人衛道公司通知被上訴人青五公司儘速答覆是否續租，惟被上訴人青五公司遲至八十七年十一月十七日始表示不欲續租，是被上訴人青五公司顯已違約，被上訴人衛道公司自得請求自八十七年十一月二十六日終止租約至起至八十八年一月二十一日被上訴人青五公司交還系爭房屋止，按日加付二倍於每日租金之違約金四百四十萬八千元（116萬/30X57X2=0000000），及賠償三個月之房租損失（
70萬X3=210萬），並以之與被上訴人青五公司之押租金抵銷等語，資為抗辯。
二、經查，二造間所簽定之房屋租賃契約書第六條係約定：「本租約期滿，雙方續約與否，均應於期滿三個月前預告對方，期滿時甲方（指上訴人衛道公司）同意於雙方同意租金調整後，乙方（指被上訴人青五公司）有優先承租權，如期乙方不願續租或甲方不願續租予乙方時，乙方應即遷出，交還標的物於甲方，不得藉詞拖延，更不得要求甲方貼補任何費用，亦不適用民法第四百五十一條之規定。償乙方逾期未遷讓時，即以違約論，乙方應自發生逾期之日起至將租賃標的物遷讓交還甲方接管日止，按日加付二倍於每日約定租金之違約金予甲方，甲方得隨即終止租賃標的物之水、電源或電話，乙方無論如何不得主張租賃關係繼續存在。」，則依該條約定，有通知義務者，非僅被上訴人青五公司而已，上訴人衛道公司己身亦有此義務至明。再觀之該條約定之違約書罰，係以「如『到期』乙方不願續租或甲方不願續租予乙方時，乙方應即遷出，交還標的物於甲方，．．．乙方逾期未遷讓時」，才以違約論，亦才有倍於每日約定租金之違約金予甲方之問題，而此契約條款並未對於出租人未通知之效果有所約定，且對於承租人未通知之效果既已有所約定，自無系爭契約第十六條之適用。換言之，上訴人衛道公司不得主張依第十六條提前終止租約，請求交還租賃物及罰款。是上訴人衛道公司主張自八十七年十一月二十六日終止租約起至八十八年一月二十一日上訴人青五公司交還系爭房屋止，按日加付二倍於每日租金之違約金，並以之與上訴人青五公司之押租金抵銷，顯無理由。次查，上訴人衛道公司復以八十七年十月間有他人欲以每月七十萬元之租金承租系爭房屋，因被上訴人青五公司延遲答覆，致喪失締約機會，被上訴人青五公司應賠償三個月之房租損失共二百十萬元云云，惟就系爭房屋而言，自八十七年十月一日起至八十七年十二月三十日止之期間，本即是在兩造租賃期間範圍內，上訴人衛道公司可本於租賃關係向被上訴人青五公司收取租金，自無從於此段期間內再將系爭房屋出租他人以收取租金之利益而言，是縱有他人於此段期間向上訴人衛道公司徵詢租賃條件，上訴人衛道公司亦無法立即出租與他人使用，是上訴人衛道公司請求被上訴人應賠償此三個月的租金損失二百十萬元，實屬無據。
三、綜上，上訴人衛道公司所辯均無可取。從而，原審判決駁回上訴人衛道公司此部分抵銷之請求，並無違誤。上訴意旨猶執前詞，指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本案判決不生影響，茲不一一論列，附為敘明。
肆、末按，未記載於準備程序筆錄之事項，於準備程序後，行言詞辯論時，不得主張之，民事訴訟法第二百七十六條前段定有明文。經查，上訴人青五公司至本院行言詞辯論時，方擴張利息之請求自八十八年一月一日起算，其擴張之聲明於準備程序時並不提出以供調查，堪認屬於上訴人青五公司之重大過失未提出，且有礙於訴訟之終結，揆諸前揭法條規定，上訴人青五公司擴張之聲明不應准許，併此敘明。
據上論結，本件上訴人青五公司、衛道公司之上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年一月二十八日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官吳惠郁~B法官張國華~B法官周瑞芬右為正本係照原本作成附記二不得上訴。
中華民國八十九年一月二十八日~B法院書記官