裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第353號民事判決
裁判日期：民國94年09月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第353號原告己○○訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 曾朝誠 律師
陳佳雯 律師被告丁○○○
庚○○丙○○乙○○共同訴訟代理人 吳家業 律師被告戊○○
甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國94年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告庚○○應將附表編號1、6所示建物騰空遷讓返還予原告，
並自民國94年8月1日起至騰空遷讓上列建物日止，按月依序給付原告新台幣伍仟零叁拾肆元、新台幣伍仟貳佰叁拾叁元。
被告戊○○應將附表編號2所示建物騰空遷讓返還予原告，並
自民國94年8月1日起至騰空遷讓上列建物日止，按月給付原告新台幣伍仟貳佰叁拾叁元。
被告丙○○應將附表編號3所示建物騰空遷讓返還予原告，並
自民國94年8月1日起至騰空遷讓上列建物日止，按月給付原告新台幣柒仟壹佰柒拾柒元。
被告甲○○應將附表編號4所示建物騰空遷讓返還予原告，並
自民國94年8月1日起至騰空遷讓上列建物日止，按月給付原告新台幣柒仟壹佰柒拾柒元。
被告乙○○應將附表編號8所示建物騰空遷讓返還予原告，並
自民國94年8月1日起至騰空遷讓上列建物日止，按月給付原告新台幣伍仟貳佰叁拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告庚○○負擔16％、被告戊○○負擔8％、被告
丙○○負擔12％、被告甲○○負擔12％、被告乙○○負擔8％，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告各以新台幣柒萬元、第2至5項於原告依序
以新台幣捌萬元、新台幣捌萬元、新台幣柒萬元、新台幣柒萬元供擔保後，得假執行；但被告庚○○如依序以新台幣壹拾陸萬伍仟柒佰元、新台幣壹拾柒萬壹仟叁佰元、被告戊○○如以新台幣壹拾柒萬壹仟叁佰元、被告丙○○如以貳拾叁萬柒仟捌佰元、被告乙○○如以壹拾柒萬壹仟叁佰元，各為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告戊○○、甲○○經合法通知後，未於言詞辯論期日到場，而被告丁○○○、庚○○、丙○○、乙○○經合法通知後，未於最後言詞辯論期日到場，核皆無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，准其一造辯論而為判決。
二、原告主張：附表所示建物為伊自本院92年度執字第27907號拍賣抵押物強制執行事件（委託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣）中，經公開拍賣程序中拍定買受，並於民國93年12月8日取得該建物權利移轉證書而取得所有權。詎被告無正當理由占有該等建物，致伊無法使用該等建物因而受有相當租金損害，爰依民法第767條、第179條及第184條等規定，提起本訴等情。並於本院聲明：㈠丁○○○、庚○○應連帶將附表編號1、5、6、9、10所示建物，騰空遷讓返還予原告。㈡丁○○○、庚○○、戊○○應連帶將附表編號2所示建物，騰空遷讓返還予原告。㈢丁○○○、庚○○、丙○○應連帶將附表編號3所示建物，騰空遷讓返還予原告。㈣丁○○○、庚○○、丙○○應連帶將附表編號4所示建物，騰空遷讓返還予原告。㈤丁○○○、庚○○、乙○○應連帶將附表編號8所示建物，騰空遷讓返還予原告。㈥丁○○○、庚○○應自93年12月8日起至庚○○將附表編號1、5、6、9、10所示建物騰空遷讓返還予原告之日止，按月連帶給付原告新台幣（下同）59,050元㈦丁○○○、庚○○、戊○○應自93年12月8日至戊○○將附表編號2所示建物，騰空遷讓返還予原告之日止，按月連帶給付原告8,400元。㈧丁○○○、庚○○、丙○○應自93年12月8日至丙○○將附表編號3所示建物，騰空遷讓返還予原告之日止，按月連帶給付原告11,520元。㈨丁○○○、庚○○、甲○○應自93年12月8日至甲○○將附表編號4所示建物，騰空遷讓返還予原告之日止，按月連帶給付原告11,520元。㈩丁○○○、庚○○、乙○○應自93年12月8日至乙○○將附表編號8所示建物，騰空遷讓返還予原告之日止，按月連帶給付原告8,400元。
三、被告則以：㈠丁○○○、庚○○部分：伊等就附表所示建物訂租賃契約，且法院於拍賣該等見建物時，均於公告內載明該等建物有租賃契約存在，而不點交乙事，則庚○○自屬有權占有；㈡戊○○雖未到庭，依其提出書狀略以：伊為正中彩色製版股份有限公司（下稱正中公司）之法定代理人，正中公司就編號2所示建物與丁○○○定有買賣契約，並由正中公司承接丁○○○銀行貸款，故伊自屬有權占有該建物；㈢丙○○部分：伊向唐昶音樂股份有限公司承租附表編號3所示建物，並按月交付租金，並非無權占有；㈣乙○○部分：伊向庚○○承租附表編號8所示建物，並非無權占有；各等語，資為抗辯。並於本院均聲明：㈠原告之訴假執行均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查，附表所示建物為原告自本院92年度執字第27907號拍賣抵押物強制執行事件（委託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣）中，經公開拍賣程序中拍定買受，並於93年12月8日取得該建物權利移轉證書而取得所有權等情，有卷附本院93年12月8日北院錦92執戊字第27907號函可憑（見本院卷第10至11頁），並經本院依職權調閱上列執行卷宗核閱屬實，堪信為真。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。準此，原告既已於93年12月8日因本院核發附表所示建物不動產權利移轉證書，依法而取得該等建物所有權（強制執行法第97條規定參照），則本件應審究者為㈠被告是否為無權占有附表所示建物？㈡若有，則原告受有相當租金損害額為若干？茲分別論述如下：
㈠、被告是否為無權占有附表所示建物？⒈按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425條第1項、第2項分別定有明文。
⒉查，附表編號1、2、3、4、6、8所示建物於拍賣公告內，記
載因丁○○○（即原所有權人）出租與庚○○，租期均自89年8月1日起至97年7月31日止（租賃期限為8年）乙節，固有卷附本院93年10月19日93北金拍3字第259號不動產拍賣公告、租賃契約書可稽（見本院卷第46至54頁），且丁○○○與庚○○訂立該租賃契約，並未經公證（見本院卷第49至54頁之租賃契約自明），則依民法第425條第2項規定，可知本件租賃契約期限既已逾5年，則該租賃契約至94年7月31日止即無同條第1項「買賣不破租賃」原則之適用餘地甚明。準此，庚○○就該附表編號1、2、3、4、6、8所示建物，自94年8月1日起即屬無占有使用之正當權源，庚○○又將其中附表編號3、4、8所示建物轉租予現占有人丙○○、甲○○、乙○○，則其等亦屬於無占有各該建物正當權利至明。
⒊另，附表編號2所示建物，現占有人為戊○○乙情，為其所
自陳（見本院卷第94頁），雖其抗辯因其為正中公司法定代理人，正中公司係向丁○○○購買該建物，並承接其銀行貸款，故其占有該建物有正當權源云云。但查，該建物雖原為丁○○○所有，惟該建物既已經法院拍賣，並由原告拍定而取得該建物所有權，已如前述，則正中公司縱向丁○○○購買該建物，惟既未辦理建物所有權移轉登記，正中公司即非為該建物所有權人（民法第759條規定參照），故戊○○執此買賣契約抗辯其為有權占有云云，顯無可取。
⒋又附表編號5、9、10所示建物，係丁○○○於90年1月10日
即出租予庚○○，租期至98年1月19日止（租賃期限8年），有卷附租賃契約可參（見本院卷第60至64頁），依民法第425條第2項規定，各該建物租賃契約至95年1月9日止，自95年1月10日起始失其效力，不得對抗原告（即受讓建物所有權人）。是庚○○執該租賃契約抗辯，其為有權占有附表編號5、9、10所示建物乙節，即屬可採。
⒌依上說明，丁○○○固與庚○○簽訂租賃契約，將附表所示
建物交付予庚○○占有，則丁○○○自非占有人，是原告主張丁○○○返還附表所示建物云云，即無可取。又，庚○○將附表編號3、4、8所示建物，再轉租予現占有人丙○○、甲○○、乙○○，則附表編號3、4、8所示建物現自非由庚○○占有中，且附表編號2所示建物，現亦非由庚○○占有中，乃是由戊○○占有乙事，業如前述，是原告主張庚○○就附表編號2、3、4、8所示建物，應與上列各現占有人一併返還予伊云云，亦無可取。
㈡原告受有相當租金損害額為若干？
⒈依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而
受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
⒉查，本院審酌庚○○與丁○○○承租附表所示建物，共計
120.46坪，每月租金為75,000元（見本院卷第49頁之租賃契約書第1條及第3條所示），則該建物每坪每月租金為623元（元以下4捨5入，下同）為原告每月相當租金損害額計算準據較為允當。準此，原告就附表編號1、2、3、4、6、8所示建物，每月所受相當租金額依序為5,034元、5,233元、7,177元、7,177元、5,233元、5,233元。
⒊另原告主張丁○○○、庚○○應與現占有人戊○○、丙○○
、甲○○、乙○○對其負連帶賠償責任乙事，承前所述，丁○○○並未占有附表所示建物，且庚○○就附表編號2、3、
4、8所示建物，既已轉租予他人，並交付占有，即非占有人，亦無與現占有人共同侵害原告之不法行為。是原告主張：丁○○○、庚○○應與現占有人戊○○、丙○○、甲○○、乙○○對其負連帶賠償責任云云，自無足取。
六、從而，原告依據民法第767條、第179條及第184條規定，訴請㈠庚○○應將附表編號1、6所示建物騰空遷讓返還，並自94年8月1日起至騰空遷讓上列建物日止，按月依序給付其5,034元、5,233元；㈡戊○○應將附表編號2所示建物騰空遷讓返還，並自94年8月1日起至騰空遷讓上列建物日止，按月依給付其5,233元；㈢丙○○應將附表編號3所示建物騰空遷讓返還，並自94年8月1日起至騰空遷讓上列建物日止，按月依給付其7,177元；㈣甲○○應將附表編號4所示建物騰空遷讓返還，並自94年8月1日起至騰空遷讓上列建物日止，按月依給付其7,177元；㈤乙○○應將附表編號8所示建物騰空遷讓返還，並自94年8月1日起至騰空遷讓上列建物日止，按月依給付其5,233元，均為有理由，應予准許。至原告逾此所為請求，即非有據，應予駁回。
七、原告與庚○○、戊○○、丙○○、乙○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年9月30日
民事第一庭法官楊絮雲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年9月30日
書記官高秋芬