裁判字號：臺灣臺北地方法院88年重訴字第2197號民事判決
裁判日期：民國94年09月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決88年度重訴字第2197號原告中國人造纖維股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 葉大殷 律師複代理人 黃世芳 律師訴訟代理人 李貞儀 律師
乙○○被告響泰工程顧問有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 陳益盛 律師複代理人 盧立仁 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國九十四年九月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴原聲明求為判決：（一）被告應給付原告新台幣（下同）6211萬4000元及自民國88年5月17日起至返還土地之日止，每月給付原告258萬8083元。（二）願供擔保請准宣告假執行。嗣雖於訴訟繫屬中之90年10月4日具狀提出計算式（如附件所示）表明請求金額為：（一）自86年5月
16日起至89年6月30日期間為1439萬8447點5元，（二）自
89年7月1日起至返還之日止，每月應給付金額為39萬734元（見本院卷1第174頁）。惟原告未減縮應受判決事項之聲明（見本院卷2第298頁），自仍應依其原聲明而為判決，合先敘明。
二、原告主張：坐落台北縣新店市○○段849、858、859、905、906地號土地上之建物即地下2層、地下3層、地下4層面積共1萬1101.83平方公尺（以下稱系爭建物），經本院85年度民執字第8101號債權人 林麗雲 與債務人瑞豐建設股份有限公司（下稱瑞豐公司）間清償債務強制執行事件予以拍賣，由被告響泰工程顧問有限公司（下稱響泰公司）買受，並於86年5月16日獲核發不動產權利移轉證書而取得系爭建物所有權。然系爭建物之基地即上開土地中之849、858、859地號等3筆土地面積共計3387.87平方公尺中之3088.24平方公尺（以下稱系爭土地）原為訴外人 易正隆 所有，嗣易正隆依其與原告所訂之房屋合建契約，於83年10月18日移轉登記由原告取得所有權，惟因易正隆原持系爭土地設定抵押權予訴外人新竹國際商業銀行股份有限公司（下稱新竹商銀）向該銀行貸款，然屆期未依約清償，經新竹商銀行使抵押權聲請拍賣系爭土地，於86年9月10日由訴外人 黃世鐘 以3億1057萬元買受，87年12月間，原告與訴外人民興國際開發股份有限公司（下稱民興公司）共同向黃世鐘購買系爭土地，所有權應有部分各2分之1，並於88年2月2日辦妥所有權移轉登記（按其中之849號、859號土地係於87年8月18日即辦理所有權移轉登記），黃世鐘、民興公司並將對被告所得主張之一切權利讓予原告。詎原告以上開價額購得系爭土地，卻因被告所有之系爭建物無權占用致無法獲得上開購價本得發揮之經濟效益，受有購價年息之損害，其損失按原告買受系爭土地金額年息百分之10計算，每年達3105萬7000元。及如認定被告基於拍賣等事由得主張法定地上權或其他類似權利而為有權占有系爭土地，則應給付原告租金或類似費用數額同上等語。並聲明：（一）被告應給付原告6211萬4000元及自89年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告258萬8083元。（二）願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭建物為原告與訴外人瑞豐公司及福豪建設股份有限公司（下稱福豪公司）共同合建，已依法向台北縣政府工務局申請84店建字第1313號建造執照（下稱系爭建照）在案，非僅支架構造，其實際上已完成部分之樓地板面積，為具有頂蓋、樑柱及牆壁之建築物，並非單純屬工作物，因瑞豐公司未能依約清償新竹商銀之貸款致遭強制執行拍賣，而由伊於86年5月14日經由本院辦理之拍賣取得系爭建物所有權，較黃世鐘於86年9月10日取得系爭基地之時點為早，故無論係直接適用或類推適用民法第876條之規定，系爭建物於黃世鐘取得所有權時視為對系爭土地已有地上權之設定，伊均可對黃世鐘主張法定地上權，而原告係繼受取得系爭土地，伊對原告仍得主張法定地上權，伊係有權占有。另依民法第425條之1第1項之規定，本件兩造係分別自原所有權人瑞豐公司先後取得系爭土地與系爭建物，依法可推定兩造在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，故伊係有權占有。
依民法第876條或第425條之1等規定享有法定地上權或推定有租賃關係，其租金均應由當事人先行協議之，倘協議不成始有請求法院認定之必要，且應提起租金之訴。今原告未與伊協議租金即逕行提起本件訴訟，與上開規定有違，乃欠缺權利保護必要。再者，原告雖得依法向伊主張地租，惟應依民法第423條之規定使伊處於得對該土地達成其使用目的之權利，故原告除交付標的物外，尚應保持標的物合於使用收益目的之狀態，不僅須消極的不妨礙被告為使用收益，且須積極的在存續期間中保持標的物合於使用收益之狀態，且此應為原告之主要義務，而此義務又與伊支付地租義務立於對價關係，倘原告未盡此義務，伊自得主張同時履行抗辯權。
系爭建物必待原告依系爭建造執照興建完畢並取得使用執照後，方可進行使用，惟迄今因原告及民興公司辦理變更系爭建造執照，仍未施工，故在施工完畢取得使用執照前，被告仍無法使用系爭建物。且系爭建物使用系爭基地之目的即在興建房屋，原告卻拒不配合將系爭基地交付，致使伊無法繼續興建房屋，實與地上權之使用目的相悖，另再依前述對價關係，原告既不能使伊充分享有地上權，伊即無支付地租義務，且可對原告主張同時履行抗辯權。及縱令伊應給付原告地租，則依據原告按申報地價證明所提之地租計算式，所得金額遠低於原告起訴之請求，況租金之審酌除以申報地價為據外，尚應斟酌不動產之價值、稅額增加、所處位置及其四周工商繁榮情形等條件，更應注意經濟價值及所得利益是否與租金相平衡，考量目前經濟不景氣之環境，以及伊尚無法使用系爭土地等情，原告對系爭基地之權利範圍僅2分之1，原告起訴之請求及該計算式並不合理。且系爭土地欲建築之建物為地上18層與地下4層之大樓，伊所有之系爭建物僅佔合建大樓層數之13.6﹪，惟原告卻請求伊負擔系爭土地之全部地租，顯不合理等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）坐落台北縣新店市○○段849、858、859地號3筆土地面積共計3387.87平方公尺，原為訴外人易正隆所有，嗣易正隆依與原告所訂之房屋合建契約，於83年10月18日移轉登記由原告取得所有權，惟因易正隆原持系爭土地設定抵押權予新竹商銀，而向該銀行貸款，然屆期未依約清償，經新竹商銀行使抵押權聲請拍賣系爭土地，於86年9月10日，由訴外人黃世鐘以3億1057萬元買受，再於87年12月間，原告與訴外人民興公司共同向黃世鐘購買系爭土地，所有權應有部分各2分之1，並於88年2月2日辦妥所有權移轉登記（其中之849號、859號土地則係於87年8月18日為移轉登記），黃世鐘、民興公司則將其對被告所得主張之一切權利讓予原告。
（二）坐落同上段849、858、859、905、906地號土地上之建物即地下2層、地下3層、地下4層面積共1萬1101.83平方公尺，經本院85年度民執字第8101號債權人林麗雲與債務人瑞豐公司間清償債務強制執行事件予以拍賣，由被告買受，並於86年5月16日獲核發不動產權利移轉證書而取得系爭建物所有權。
（三）系爭建物共占用之系爭土地面積共計3088.24平方公尺。詳如附圖之複丈成果圖所示，兩造對此不爭執。
（四）系爭建照現仍有效，惟因易正隆涉嫌偽造文書等，而為主管機關台北縣政府仍審查中。
（五）兩造於本件訴訟中，曾先後自88年10月間起至94年8月間止，歷經多次協商洽談和解，惟終因金額與系爭建照之效力等問題而未達成協議。
五、得心證之理由本件兩造間主要之爭執點應在於：（一）被告所有系爭建物是否無權占有於原告所有系爭土地？如係無權占有，原告得請求被告給付侵權行為損害賠償之金額為若干？（二）被告對於原告是否可主張法定地上權或其他類似權利？如有法定地上權或其他類似權利存在，原告是否已與被告為協議其地租數額？（三）如認兩造間存在法定地上權或其他類似權利，原告得請求被告給付之租金或類似費用金額為若干？被告可否於原告請求租金或類似費用時，主張同時履行抗辯？經查：
（一）原告主張坐落台北縣新店市○○段849、858、859地號3筆土地面積共計3387.87平方公尺，為原告與訴外人民興公司共同向黃世鐘購買，所有權持分各為2分之1，並於88年
2月2日辦妥所有權移轉登記（其中之849號、859號土地則係於87年8月18日為移轉登記）等之事實，為兩造所不爭，並有預訂買賣土地契約書（見本院第1卷第70頁）及台北縣新店市地政事務所製作之「新店市○○段○○○○號等五筆土地七十七年地籍資料電子化後所有權登記異動情形附表」（見本院第2卷第172、173頁）可稽，堪認為真實。
（二）按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。又基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因房屋所有權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，應認得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用。查，本件原告、瑞豐公司及訴外人易正隆於83年8月2日簽訂有房屋合建契約書（見本院第2卷第163至168頁）， 於斯時 原告及易正隆即已同意由瑞豐公司申請合併建造執照，並由瑞豐公司取得除該契約書第2條第3款約定外之地下層權利，同時易正隆同意於簽約後五月內，將所有之系爭土地移轉登記與原告，原告並因易正隆履行此房屋合建契約書之約定，而於83年10月18日成為系爭土地之所有權人，於原告成為系爭土地所有權人期間，瑞豐公司於84年11月11日領得系爭建造執照（見本院第1卷第43頁及第96頁）等情，為兩造所不爭，足見，原告及系爭土地之原所有權人易正隆於簽訂上開房屋合建契約書後，即已同意或預見瑞豐公司嗣後成為系爭建物之原始所有權人，且瑞豐公司取得系爭建物之所有權係於原告為系爭土地所有權人之時，亦應肯認瑞豐公司所有之系爭建物已取得系爭土地上之基地使用權。嗣被告既係因拍賣取得系爭建物之所有權，而拍賣為買賣之一種，僅係由法院代理債務人出賣所有物而已，而依上開說明，系爭建物原之所有人瑞豐公司對系爭土地所有人之原告原已取得基地利用權，原告並輾轉自訴外人黃世鐘再次取得系爭土地之所有權，而被告則因拍賣取得系爭建物之所有權，即系爭土地或建物因出賣而致房地異主，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，應依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用。為調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。從而，被告辯稱伊得類推適用民法第876條法定地上權之規定等語，即為可取。被告所有之系爭建物即屬有權占有系爭土地，原告主張被告為無權占有云云，自非可取。
（三）次按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。民法第876條定有明文。又，關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，土地所有權人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付。而查，本件原告僅起訴請求被告給付侵權行為損害賠償或租金或類似費用如上述之聲明，未能舉證證明已與被告協議租金之數額，亦未請求法院核定租金之多寡，依上開說明，原告既未請求法院核定租金，逕行請求被告給付租金之數額如訴之聲明，其請求即屬無據。
六、綜上所述，被告辯稱與原告間就系爭土地存有法定地上權，系爭建物占有系爭土地並非無權占有，且原告並未能舉證證明兩造間曾對租金有所協議，原告亦未請求法院核定租金即請求被告給付租金等語，既為可取，原告主張被告為侵權行為及有法定地上權或類似權利云云，則無可取。從而，原告依侵權行為法律關係及法定地上權或類似權利，請求被告給付損害賠償或租金或類似費用6211萬4000元及自89年7月1日起至返還土地之日止，按月給付258萬8083元云云，為無理由，不應准許。
七、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據暨其他未經援用之證據，均毋庸再予審酌，其餘之爭點部分亦毋庸一一論斷，均附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國94年9月30日
民事第一庭法官張明輝以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年10月3日
法院書記官周其祥