裁判字號：臺灣新竹地方法院106年訴字第886號民事判決
裁判日期：民國107年04月25日
裁判案由：確認優先承買權存在等
臺灣新竹地方法院民事判決106年度訴字第886號原告 錢隆富 被告 鍾政祥
林鍾靜枝 黃鍾富美 鍾美玉 共同訴訟代理人 林思銘 律師
張婉娟 律師 湯凱立 律師上列當事人間確認優先承買權存在等事件，本院於民國107年4月3日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其就被告等人共有坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）有租地建屋關係，被告出售系爭土地予第三人聚珖科技有限公司（下稱聚珖公司）時，其得主張優先購買權，為被告所否認，則原告就系爭土地有無優先購買權之法律關係即為不明確，原告主觀上認法律上之地位有不安之狀態存在，此種不安狀態得以確認判決予以排除，故原告提起本件確認之訴，應有確認之利益，核先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地為被告鍾政祥、林鍾靜枝、黃鍾富美、 鐘美玉 等人因繼承而共有，其上有原告合法向被告鍾政祥之父租地所建之門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○○巷○號房屋。嗣於民國（下同）106年4月27日，被告以竹東長春郵局第56號存證信函通知原告，稱其已將所有坐落同段共8筆土地，其中6筆售予訴外人聚珖公司並簽訂備忘錄，該公司願以每坪新台幣（下同）33,400元承購系爭土地及同段162-101地號土地，故通知原告行使優先承購權。原告於接函後旋即於106年5月4日以竹東郵局第174號存證信函向被告回覆同意依同一條件行使優先承購權，已生意思表示到達之效力，兩造買賣契約關係即已成立生效。
（二）惟被告等人又於106年7月14日以竹東郵局239號存證信函函覆：茲後因聚珖公司又表示並無購買之意思，且雙方並無成立任何買賣契約，是以並無成立買賣契約即無優先購買權可言。然被告等人若未與聚珖公司簽約，何須多此一舉以存證信函通知162-100、162-101地號兩位承租人，復於函中表明逾期未以書面表示同意，視同放棄優先購買權。按土地法第104條之優先承購權屬於訂立買賣契約之請求權，其行使以共有人與第三人間之買賣行為有效存在為前提。被告於106年4月27日寄發前開存證信函，副本收件人為聚珖公司 劉雲蘭 且有公司地址，足見被告確有與聚珖公司公司訂立買賣契約。被告自始未有通知原告其與聚珖公司已合意解除契約，原告復於106年7月11日寄出竹東長春郵局082號存證信函後，被告始於106年7月14日以上開存證信函表示對方已無意願購買云云。惟被告既已通知原告優先承買並經原告承諾，契約即生效力。縱聚珖公司解除契約為真，亦不影響原告優先承買權之行使。
（三）為此聲明：
１、確認原告就被告所有新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○號，面積80平方公尺土地有優先承買權存在。
２、被告應於收受原告808,280元之同時將前開土地移轉登記並點交原告。
二、被告則以：
（一）被告並未出賣共有之系爭土地與第三人，原告就系爭土地不存在優先承買權：
１、查，觀之系爭備忘錄之內容：「立書人聚珖公司（負責人：劉雲蘭）同意向林鍾靜枝、黃鍾富美、鍾政祥、鍾美玉等4人承○○○鎮○○○段162-100、162-101等二筆土地，雙方同意於同段162-6地號等6筆土地之買賣登記完峻後15日內簽訂買賣契約…」，足見，系爭備忘錄之性質，至多係屬被告等就其共有之前揭土地與第三人聚珖公司成立買賣土地之「預約」，而非雙方已就上開2筆土地成立買賣契約；且查，被告等人雖於106年4月將同段162-6、162-7、162-15、162-97、162-98、613地號土地移轉登記予聚珖公司，但聚珖公司迄今尚未支付該6筆土地買賣價金尾款予被告等人，致未達成「同段162-6地號等6筆土地之買賣登記完竣尾款付清後15日內簽定買賣契約」之條件，故被告等人與第三人聚珖公司無就系爭土地簽定買賣契約。再者，第三人聚珖公司嗣後違背系爭備忘錄之約定，向被告等表示已無購買土地之意願。準此，被告等並無將系爭土地出賣與第三人，亦即被告等就系爭土地自始至終並未與第三人成立任何有效之買賣契約。
２、退萬步言，縱認系爭備忘錄為被告等與聚珖公司就系爭土地成立之買賣契約（此為假設語氣，非自認），然原告於106年5月4日寄發予被告之存證號碼174號存證信函表示，原告不同意以被告於106年4月27日寄發原告之存證號碼56號存證信函通知內容所載之相同條件購買系爭土地，反而稱系爭土地之界址不明，須先申請鑑界，或建議以82.65平方公尺之面積購買之。是原告自始並未表明願依被告通知所載條件購買系爭土地，亦即原告未請求被告等按照其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約，則依最高法院82年度台上字第3048號、69年度台上字第482號、90年度台上字第1341號、99年度台上字第1699號裁判要旨，原告實難謂已就系爭土地行使土地法第104絛之優先購買權，至為明確。
（二）綜上說明，原告就系爭土地並無有優先購買權之存在，其請求被告等應與原告就系爭土地簽訂買賣契約，為無理由。為此聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告4人於106年4月27日以內容記載「本人等所有坐○○○鎮○○○段162-6、162-7、162-15、162-97、162-98、613、162-100、162-101地號，其中162-6、162-7、162-15、162-97、162-98、613地號共6筆已售給聚珖公司，每坪單價為66,800元，並簽訂備忘錄該公司願意以每坪33,400元承購162-100及162-101地號。經查該段162-100地號土地上有台端房屋，依土地法第104條規定台端有優先購買權，特函告知。如有意願請於文到10天內提出同意文件，逾期未書面表示同意，視同放棄優先購買權。付款辦法：簽訂契約付款10%、交付證件用印付款40%、完稅時付款40%、移轉完成付款10%。因係原有房屋按現狀交付不另鑑界。」等情之存證信函通知原告於文到10日內行使優先購買權，原告旋於106年5月4日以竹東郵局第174號存證信函回覆被告同意以前揭價格優先承買，業據提出存證信函二件為證（見卷第9至11頁），堪信為真。
（二）土地法第104條、民法第426條之2所定之優先購買權，為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。又契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行；而買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院104年度台上字第1410號判決意旨參照）。
（三）經查，被告等4人於106年4月27日以竹東長春郵局第56號存證信函通知原告行使系爭土地之優先購買權，其上所載之買賣條件為每坪33,400元，付款辦法為：簽訂契約付款10%、交付證件用印付款40%、完稅時付款40%、移轉完成付款10%。因係原有房屋按現狀交付不另鑑界。惟觀之前揭存證信函所載土地買賣備忘錄內容記載「立書人聚珖公司（負責人:劉雲蘭）同意向林鍾靜枝、黃鍾富美、鍾政祥、鍾美玉等4人承○○○鎮○○○段162-100、162-101等二筆土地，雙方同意於同段162-6地號等6筆土地之買賣登記完峻尾款付清後15日內簽訂買賣契約。買方同意先交付定金36,000元予賣方，若逾期未簽定契約則定金須無息返還買方。本案土地以每坪33,400元計…」（見卷第59頁）等語，足見第三人聚珖公司雖同意以每坪33,400元向被告等購買系爭162-100、162-101地號土地，惟雙方約定須俟同段162-6、162-7、162-15、162-97、162-98、613地號等6筆土地移轉登記完竣並付清尾款後15日內另簽訂買賣契約，如逾期未能簽訂，則被告須將定金36,000元返還聚珖公司。又證人即聚珖公司負責人劉雲蘭亦到庭證稱：「（你之前是否曾向被告鍾政祥等4人購買新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○○○號土地、162-101等兩筆土地？）我跟他們買了另外6筆土地，也同時簽了前開兩筆土地的備忘錄」、「（這6筆土地與系爭兩筆土地162-100、162-101地號土地有何關聯性？）當時我們買這6筆土地時，有跟鍾政祥說明要優先購買系爭這兩筆土地，綠色部分是我買的那6筆的土地，紅色部分是162-100及162-101，因為那6筆土地面寬不夠，所以要購買162-100、162-101地號土地增加面寬，因為我要蓋工廠，這樣車輛出入比較方便。所以當初我與地主協議買這6筆土地，我可以優先購買162-100、162-101地號土地，所以才會同時簽了備忘錄跟買賣契約書」、「（若系爭兩筆土地沒有買成，你會單獨購買那6筆土地？）這樣會對我們公司有很大的影響，我們還是會履約，但是還是希望可以買系爭的兩筆土地」、「（若系爭6筆土地沒有買成，你也不會單獨購買系爭那兩筆土地？）對，只買系爭那兩筆土地對我們沒用」、「（另外那6筆土地履行情形為何？）這個要問地主鍾先生，現在卡在他們那邊」、「（價金是否付清？）還沒，剩下尾款323萬3200元」、「（土地過戶了嗎？）過戶了，但是權狀還在代書那邊，我也沒辦法拿到。鍾先生一直沒有通知我後面要點交跟付清尾款，我一直在等他的消息，鍾先生一直卡在那邊，因為建築線部分無法請下來，因為土地前面有臨道路，隔了一條國有地，所以要跟縣政府申請畸零地合併，也增加請領建築線的複雜性」等語（見卷第142至144頁）， 益徵 被告與聚珖公司就前揭162-100、162-101地號土地之買賣，須俟同段162-6等6筆土地履約完畢付清尾款後另行簽訂本約，則被告等通知原告行使優先購買權時，與聚珖公司間就系爭土地應僅達成買賣之預約，灼然甚明。被告抗辯其等以系爭存證信函件通知原告行使優先購買權時，系爭買賣契約根本尚未成立云云，即非無據。
（四）綜上所述，原告通知被告行使系爭土地之優先購買權時，被告與第三人聚珖公司就系爭土地及同段162-101地號土地之買賣契約尚未成立，原告即無從行使此形成權。從而，原告起訴請求確認原告就系爭土地有優先承買權存在，並請求被告應於收受原告808,280元之同時，將系爭土地移轉並點交予原告，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依土地法第104條、民法第426條之2之規定，請求確認其就系爭土地之優先購買權存在，並請求於原告給付買買價金之同時，被告應將系爭土地所有權移轉並點交予原告，均為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法或所用之證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年4月25日
民事第一庭法官楊明箴以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月30日
書記官劉亭筠