臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
109年度中簡字第620號
原 告 林昀靜
被 告 朋莊 大樓管理委員會
法定代理人 許庭豪
訴訟代理人 廖彥博
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國109年5月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為臺中市○區○○路○○○○○號9樓之1房屋（
下稱系爭房屋）之區分所有權人，為朋莊大樓E棟之住戶。
嗣民國108年7月初因大雨及地震，造成朋莊大樓E棟邊間外
牆產生裂縫及磁磚剝落；108年8月初適逢連續下雨，原告因
而發現家中房間滲水現象，嗣經廠商確認為臺中市○區○○
路○○○○○號10樓之1房屋（下稱系爭10樓房屋）房間外牆之
磁磚剝落與裂縫所致。原告因漏水問題，已先行支付系爭房
屋外牆修繕費用新臺幣（下同）20,000元及粉刷費用6,000
元，又依被告住戶規約第2條第3項之規定，公寓大廈外牆為
共用部分，而共用部分之修繕費用應由管理費支付，爰依公
寓大廈管理條例規定之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲
明：（一）被告應修繕系爭10樓房屋之外牆。
（二）被告應給付原告26,000元。
二、對被告抗辯之陳述：被告住戶規約第15條第3項關於專有部
分外牆屬專有部分之規定，已違反被告住戶規約第2條第3項
之強制或禁止規定，依民法第71條規定，應屬無效。再者，
被告104年10月25日第21屆區分所有權人會議，關於被告住
戶規約修訂之決議，因違反總會決議之內容，亦屬無效等語
。
三、被告則以：依被告住戶規約第15條第3項規定，專有部分之
外牆依公寓大廈管理條例第56條規定屬專有部分，該外牆之
修繕與維護自應由該區分所有權人自行負責，故原告主張之
外牆修繕並非管理委員會之義務，被告自無須賠償等語置辯
。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張其為系爭房屋之所有權人，並為被告社區之
區分所有權人，其因系爭房屋漏水問題，已支付修繕費用
26,000元等情，業據其提出現場照片、工程估價單、土地
及建物所有權狀、朋莊大樓住戶規約等件為證（見本院卷
第17至42頁），且為被告所不爭執，原告此部分主張自堪
信為真實。至原告主張系爭房屋之外牆屬被告社區共用部
分，所需修繕費用應由被告負擔等節，則為被告所否認，
並以前詞置辯。
（二）按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下
列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈基礎、主要
樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造；公寓大廈周圍上
下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，
其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行
為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或
區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管
機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決
議之限制，公寓大廈管理條例第7條第3款、第8條第1項分
別定有明文。準此，公寓大廈管理條例第7條第3款所規定
者係「承重牆壁」，同法第8條第1項則係就「外牆面」所
為之規定，由此以觀，可知外牆面非必為承重牆壁，且僅
承重牆壁不得約定為專用部分，故公寓大廈之外牆面倘非
屬承重牆壁，自得約定為專用部分，堪以認定。
（三）次按被告住戶規約第15條第3項規定：「專有部分之外牆
依公寓大廈管理條例第56條規定係屬專有部分，故專有部
分外牆之修繕與維護應由區分所有權人自行負責」等語，
有被告所提住戶規約修正前後條文對照表附卷可參（見本
院卷第128頁）。又按專有部分、約定專用部分之修繕、
管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用
人為之，並負擔其費用；共同部分、約定共用部分之修繕
、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用
由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比
例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項分別定
有明文。本件依被告住戶規約之約定，專有部分之外牆依
公寓大廈管理條例第56條規定係屬專有部分，揆諸前開規
定及說明，自無不可。據此，原告所有系爭房屋之外牆，
依被告住戶規約第15條第3項之規定，即屬專有部分，其
修繕義務及費用，依公寓大廈管理條例第10條第1項，自
應由原告自行負擔；同理，系爭10樓房屋外牆之修繕及費
用，亦應由其區分所有權人自行負責。從而，原告主張系
爭房屋及系爭10樓房屋之外牆均屬被告社區共用部分，所
需修繕及費用應由被告負擔云云，應屬無據。
（四）原告復主張被告住戶規約第15條第3項已違反被告住戶規
約第2條第3項之強制或禁止規定，依民法第71條規定，應
為無效云云。經查，被告住戶規約第2條第3項前段固有規
定：「本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專
有部分之防空避難設備為共用部分」等語（見本院卷第37
頁），惟其所規定者係針對「公寓大廈周圍上下、外牆面
」，而觀諸同規約第15條第3項，乃係就「專有部分之外
牆」所為之規定，兩者所規定之標的本非屬同一，況細繹
被告住戶規約第2條規定，僅係就專有部分、共用部分、
約定專用部分及約定共用部分所為之定義性約定條文，尚
難認屬民法第71條之強制或禁止規定，是原告前開所辯，
要無可採。另原告主張被告104年10月25日第21屆區分所
有權人會議，關於被告住戶規約修訂之決議，亦屬無效云
云。惟查，被告業於該次區分所有權人會議召開前2週公
告，有被告提出之公告底稿為證（見本院卷第147至149頁
），且原告當日確實有出席簽到，此業經原告自承在卷（
見本院卷第141頁），嗣住戶規約修訂之提案經多數決通
過後，被告亦已依法公告，此有被告所提朋莊公告字第00
00000000號公告在卷為憑（見本院卷第145頁），準此，
難認被告上開區分所有權人會議決議有何違反法令或章程
之虞，原告復未提出其他證據以實其說，是原告空言主張
被告104年10月25日第21屆區分所有權人會議決議無效乙
節，要難憑採。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例規定之法律關係，請求
被告修繕系爭10樓房屋之外牆；暨請求被告給付系爭房屋之
修繕費用26,000元，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條，由敗訴之原告
負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國109年5月25日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官呂明坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年5月25日
書記官廖碩薇