裁判字號：臺灣士林地方法院95年訴字第308號民事判決
裁判日期：民國95年01月12日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣士林地方法院民事判決95年度訴字第308號原告甲○○訴訟代理人 簡宏明 律師被告丙○○訴訟代理人 歐斐文 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於95年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣柒拾玖萬元及自民國九十五年三月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用被告負擔百分之七十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣柒拾玖萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實暨理由
一、原告起訴主張：其於94年5月10日透過山富國際開發有限公司（下稱山富公司）仲介人員乙○○之仲介與被告簽訂買賣契約，由被告將坐落於台北市○○區○○段二小段90及90-1地號，建號21774門牌號碼台北市○○區○○○路○巷○○號
5樓之1之房屋及上開地號土地各90/10000之應有部分（下稱系爭房屋）售與原告，並約定買賣價金為新台幣（以下同）1040萬元，訂約同時原告交付104萬元，及商業本票面額為936萬元予被告。距事後經查明，原告所購之系爭房屋，因地層下陷導致主要結構體受損。查山富公司之仲介人員於仲介當時，並未出具不動產說明書告知上開狀況，復未就契約給予合理之審閱期間，而被告就其所有之系爭房屋現況，知之甚稔，惟其卻故意隱匿從未告知系爭房屋存有如此嚴重之瑕疵，致原告在無法瞭解房屋現狀而為簽約。嗣原告因發現上開情事多次要求被告及山富公司出面處理，惟渠等均不置理，後原告無奈，只能以受詐欺而為意思表示為由，向被告撤銷買賣之意思表示，解除契約並請求其返還已給付之
104萬元買賣價金。若本院認原告不得撤銷買受之意思表示，然兩造約定之違約金實屬過高，則本院亦得酌減違約金。
並聲明：㈠被告應給付原告104萬元暨95年3月8日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：其所出售之系爭房屋，並無原告所主張之瑕疵，則原告自應就系爭房屋有瑕疵即不具備房屋之價值、效用或品質等情負舉證之責。又原告未依約履行，其業於94年6月13日以存證信函限期催促原告履行買賣契約，惟原告於期限內並未依約履行，其乃於94年6月24日再以存證信函解除本件買賣契約，依約沒收已繳價金，是被告自無返還義務。另原告之違約行為，致被告就系爭房地再委託銷售佣金為38萬元，而委託鈺豐地政士事務所辦理移轉登記費用為8,520元，又原買賣金額為1,040萬元，因原告違約，被告解除契約後，再出售之金額為950萬元，被告因而受有90萬元之損害，則被告因原告之違約行為，造成被告1,288,520元之損害，則該金額與被告所沒收之104萬元相較，顯然超過，則即無違約金酌減之必要等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭點整理如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠原告曾於94年5月10日透過山富公司仲介人員乙○○之仲
介與被告簽訂系爭房地之買賣契約（即原證二，詳如本院卷第12頁至第16頁）。
㈡原告依買賣契約已交付訂金104萬元，並由被告收受。
㈢原告以受詐欺為意思表示為由，於94年6月6日以士林劍
潭郵局第125號存證信函向被告撤銷買賣之意思表示，撤銷及終止契約並請求其返還已給付之104萬元買賣價金（詳如原證四號，本院卷第24、25頁）。
㈣被告於94年6月13日以北投石牌郵局第100號存證信函命
原告於函到7日內給付尾款935萬元，否則沒收原告已給付之104萬元買賣價金（詳如原證五號，本院卷第26至28頁）。
㈤本件法定遲延利息自95年3月8日起算。
㈥本件系爭房屋業於94年12月30日由被告出售於訴外人蔡欣穎。
㈦就被證2、3原本內容，均無意見。
乙、兩造所爭執之事項：㈠系爭房屋是否有瑕疵？㈡本件得否依民法第88條第1項及第92條第1項解除契約並
請求被告返還104萬元訂金？㈢是否有應酌減違約金之情事？
四、經查：
（一）系爭房屋是否有瑕疵？按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條定有明文。又「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。是請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則」，亦有最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號判例意旨可資參照。本件原告雖主張系爭房屋附近國泰天母購物中心興建期間，造成周邊26棟大樓846戶住家，出現程度不一之損害。而本件系爭房屋鄰近上開土地，且據聞系爭房屋同社區之他棟大樓曾受理賠，故系爭房屋亦應有受損，而應認有瑕疵等語。經查：本件原告雖提原證三號（詳如本院卷第20-21頁）之報導，作為系爭房屋有瑕疵之論據。然查，該報導內容僅指涉「國泰天母購物中心興建期間，造成周邊26棟大樓846戶住家，出現程度不一之損害」，惟並未具體說明系爭房屋具有何種瑕疵，則原告以該報導作為瑕疵認定之依據，自屬無據。又原告復以據聞系爭房屋同社區之他棟大樓曾受理賠，故系爭房屋亦應有受損等語爭執，然他棟房屋是否有瑕疵與本件系爭房屋有無瑕疵乃屬二事，故原告此部分之主張，自不足證明系爭房屋具有瑕疵。況依證人乙○○於本院95年10月19日言詞辯論庭上結證稱，「據我在天母了解系爭房屋附近也有好幾間房子都有在交易，但都沒有任何人提及相關事情，原告告訴我說他有些資料可以證明有地層下陷問題，但嗣後也都沒有拿給我看...」、「有聽過有關天母地層下陷的事情，但沒有聽過系爭房屋在地層下陷的範圍內，因為若有影響到，國泰都有理賠，而系爭房屋沒有被理賠，所以應該沒有影響到。」（詳如本院卷第139頁），是依證人所言，自足認系爭房屋並無如原告所稱之瑕疵。揆諸前揭法條與判例意旨之說明，原告既未舉證以實其說，則原告此部分之主張，洵屬無據。
（二）原告得否依民法第88條第1項及第92條第1項解除契約並請求被告返還104萬元訂金？
１、按「意思表示之內容有錯誤或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。」、「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」，民法第88條第1項前段、第92條第1項分別定有明文。查，本件原告主張其購買之系爭房屋具有瑕疵，因仲介人員與被告於出賣系爭房屋時均未盡告知之義務，認其意思表示內容有錯誤、被告與仲介人員有詐欺之故意，主張撤銷意思表示，然為被告所否認。經查，證人乙○○於本院95年10月19日言詞辯論庭上結證稱，「原告甲○○是我朋友的朋友介紹而來，他問我天母是否還有房子在賣，我手上剛好有系爭房屋要出賣，然後我就告知原告，原告當時來看了兩三次，也帶了風水師來現場查看，覺得滿意，回去打電話給我說想要購買，後來兩造約好94年5月10日簽約，原告總共付了104萬元作為簽約款及訂金。」（詳如本院卷第138頁）。則依證人證詞可知，原告於簽訂買賣契約前，曾親自前往看屋兩、三次，同時也帶了風水師至現場查看，並覺得滿意而表示欲購買，進而於94年5月10日簽訂系爭買賣契約，又本件買賣契約就系爭房地之標的、價款、交屋方式、付款情形、違約金等約定均有明定（詳如原證二，即本院卷第12-16頁），足認雙方就意思表示之內容均未有錯誤。又原告雖表示其係因不知系爭房屋存有瑕疵始為此意思表示，惟承上所述，原告既無法就系爭房屋存有瑕疵一事負舉證責任，自不得僅空言爭執係因不知該瑕疵而陷於錯誤，亦不得遽認被告及仲介人員有詐欺之情事，故其主張依民法第88條第1項、第92條第1項之規定，撤銷其意思表示，乃無理由。
２、本件原告主張意思表示有錯誤，及被詐欺後撤銷意思表示，並依不當得利請求返還價金，既經認定為無理由，業如前所述，則兩造復就該撤銷權是否已過一年除斥期間為爭執，即與本件結論不生影響，從而毋庸審究，併此敘明。
（三）是否有應酌減違約金之情事？
１、按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；又違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250條第1、2項、第252條分別定有明文。又按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」、「約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第
260條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，自屬不在斟酌之列。原審就違約金是否過高，審酌契約解除後之目前房地產銷售價格及銷售難易等情，認定被上訴人沒收上訴人繳交之價金充作違約金，並無過高情事，自有未當。」、「出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差固可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準；惟契約解除後，買賣標的物之價值如再有貶損，則非所問。」，最高法院49年度台上字第807號判例、85年台上字第2532號、94年度台上字第360號判決參照。再按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第
252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。」，最高法院93年度台上字第909號判決參照。
２、查本件系爭買賣契約第10條約定：「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」（詳如原證二號，本院卷第15頁），前開解約條件固無違反誠實信用原則、公共秩序及善良風俗、權利濫用之情事而屬有效。揆其內容係在規定原告違約時，被告得請求按約定之數額作為於被告之損害賠償，並無有其他損害賠償責任請求之約定，故該項金額支付之約定，性質上應屬損害賠償額預定性之違約金，則依上開法條、判例意旨，應以被告實際上所受之損失，並扣除因履行所受之利益，作為判斷違約金是否過高之標準。經查：
⑴被告稱因原告違約行為，致其受有委託銷售佣金之損失38
萬元，然被告所出具系爭銷售服務費38萬元之統一發票單據上，未見有買受人之姓名，無法證明係為銷售系爭房屋所花費之佣金。經本院多次命其補正，復於95年11月16日言詞辯論庭上再次當庭命其補正，經被告訴訟代理人當庭表示無法補正（詳如本院卷第163-164頁）。則揆諸上開最高法院93年度台上字第909號判決意旨，被告既無法證明該38萬元之費用與系爭買賣有關，本院自無法依其所提出之事證資料，認定該筆款項係因原告違約而生之損害，是被告主張其受有委託銷售佣金之損害，洵屬無據。
⑵被告所稱支出移轉系爭房地之代書費用，經本院審閱系爭
買賣房地產登記費用收據明細表（詳如被證2，本院卷第48頁），包含土地移轉登記、建物第一次登記未完成之費用5,500元、土地印花費2,715元（詳如本院卷第163-16
4頁）、建物印花費305元，共計8,520元。復審閱被證
2號所附之建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地買賣所有權移轉契約書等文件，確有兩造之簽章，故堪認該項費用確係因系爭買賣所為之支出，今因原告違約，使該項支出白費，自屬因原告違約致被告所受之損害。
⑶被告雖抗辯其係因原告違約方而解除系爭買賣契約，致其
另與訴外人 吳彥廷 訂立買賣契約時，受有90萬元之價差等語。惟查本件被告於94年6月24日依約解除雙方間之買賣契約後，旋於同年7月21日另以950萬元之價格賣與訴外人吳彥廷，此乃系爭契約消滅後，獨立發生之事實，揆諸上開最高法院85年台上字第2532號判決要旨，此一價差，自不在本案斟酌之列。另依證人乙○○於本院95年10月19日言詞辯論庭上結證稱：「系爭房屋合理價位約1080萬元上下50萬的價差之間，被告丙○○當時給我的最低價是1080萬元他才肯出售。」、「被告丙○○急不急著賣我不清楚，但屋主有告訴我當時有其他人出價。」（詳如本院卷第140頁），是以證人結詞可知，系爭房價的合理價位應為1080萬元。則被告如主張系爭買賣房屋之市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，而致被告之財產價值因而減少，則依上開最高法院94年度台上字第360號、93年度台上字第909號判決意旨，被告應提出相關事證供本院審酌。惟查系爭房屋先後兩次買賣時間僅相差2個半月，其間社會經濟狀況應無何變化，其所賣價金之高低，完全繫乎被告主觀意願之改變，況被告又無任何事證證明系爭買賣房屋之市價於解約前已有跌落而低於原定買賣價金。從而，此一價差與原告違約行為間亦非有相當之因果關係，難謂為係因原告違約而生之損害。
⑷再者，本件系爭房屋買賣，原告即買受人若依約按期繳付
價金，則被告即出賣人所受之利益即為該筆價款及其期間利息，惟被告既因原告違約而合法解除契約，自無庸負擔移轉系爭房屋產權等相對義務，是被告因原告違約未按期繳款之損害，實僅為自應繳納價金之時起至契約合法解除時止期間利息利益之喪失而已。
３、綜上所述，本件兩造以「倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約」之情形訂定違約金數額為104萬元，實屬過高。復經本院衡酌上開訂約至被告另售他人之時，該2個多月間社會經濟狀況並未改變、實際支付之費用，及被告所受者僅應繳價金之利息損失等情，認本件違約金應酌減為25萬元為適當。原告主張超過25萬元部分即79萬元，被告沒收即屬無由，原告請求返還，於此範圍內為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告請求被告給付79萬元，及自95年3月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行及免假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國95年1月12日
民事第二庭法官陳梅欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年1月16日
書記官高郁婷