臺灣花蓮地方法院民事判決 108年度花簡字第425號
原 告 陸耀楠
被 告 林秉諭
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年10月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼花蓮縣○○市○○路○○○○○號之房屋騰空
遷讓返還予原告，並自民國一百零八年五月十九日起至遷讓返還
上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾萬捌仟元為
原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾捌萬元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。經查原告原請求：被告應將門牌號
碼花蓮縣○○市○○路○○○○號房屋全部遷讓返還原告，並
給付原告新臺幣（下同）270,000元，及自104年12月31日
起至遷讓之日止，按月賠償36,000元之租金暨違約金。嗣於
民國108年10月17日言詞辯論期日當庭變更聲明為：1、被
告應將門牌號碼花蓮縣○○市○○路○○○○號房屋騰空遷讓
返還予原告，並自104年12月31日起至遷讓返還上開房屋之
日止，按月給付原告36,000元；2、被告應給付原告180,00
0元（見本院卷第54頁背面）。則依上開規定，原告減縮應
受判決事項之聲明，程序自屬合法，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國104年1月1日向原告承租門牌號碼
花蓮縣○○市○○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋），並約
定租期為1年即自104年1月1日起至104年12月31日止，
租金為新臺幣（下同）18,000元，於每月5日給付，而締結
房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約）。被告於租期屆滿，
仍繼續使用並給付租金至106年底，詎自107年初起既未繳
納租金亦拒絕遷讓，迄本件起訴時積欠15個月租金共計270,
000元，以被告繳納之押租金90,000元抵充後，仍積欠原告
180,000元。原告屢次催討房屋之交還及租金之給付，被告
均不予置理，又租約自104年12月31日已期滿，被告對租賃
物即屬無權占有，自應賠償未繳納之租金（含違約金）36,0
00元之損害迄交屋之日止等情。爰依兩造間系爭租賃契約之
法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：1、被告應將系爭房
屋騰空遷讓返還予原告，並自104年12月31日起至遷讓返還
上開房屋之日止，按月給付原告36,000元；2、被告應給付
原告180,000元。
二、被告則以：伊承認有向原告承租系爭房屋，並確實積欠原告
租金270,000元，租期屆期後，也沒有把系爭房屋點交返還
原告。對於原告請求違約金部分，金額過高，且伊目前受傷
沒有工作等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，兩造前於104年1月1日締結系爭租賃契約，約定由
被告向原告承租系爭房屋，租賃期限自104年1月1日起至
104年12月31日止，租金每月18,000元等情，有系爭租賃契
約影本1份附卷可稽（見本院卷第6頁至第9頁），且為兩
造所不爭執，自堪認定為真實。
四、得心證之理由：
（一）經查，就原告主張被告自107年1月份起即積欠租金達15
個月即270,000元，以被告給付之押租金抵充後仍有180,
000元未給付，而系爭租賃契約法律關係現已終止，被告
迄今尚未遷讓返還系爭房屋予原告之事實，乃為被告所不
爭執，自堪認定。是原告依系爭租賃契約之法律關係請求
被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠租金共180,000元，自
屬有據。
（二）按依系爭租賃契約第8條約定：「乙方（按：即被告）於
租期屆滿時，除經甲方（按：即原告）同意繼續出租外，
不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時
，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完
了之日止…」。又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物
之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不
定期限繼續契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定
相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不
為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金
之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租
約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第
451條、第440條第1項、第2項前段、第455條前段定
有明文。經查，原告於本院司法事務官行調解程序時自承
：被告於104年租約期滿後未與伊簽立新租約，然被告有
繼續使用，並給付租金至106年底，自107年初起未給付
租金，已積欠15個月租金等語（見本院卷第10頁），而被
告就此節亦不爭執。是考諸上情，兩造於系爭契約104年
12月31日租約期滿後，被告繼續就系爭房屋為使用收益，
原告並不為反對之意思表示，而收取租金，自屬成立不定
期租賃契約。而被告承租系爭房屋，自107年1月份起未
繳納租金，至原告提起本件訴訟時，扣除押租金90,000元
（相當於5個月租金）後仍積欠達10個月租金未給付，原
告自得以本件起訴狀繕本之送達代終止兩造間不定期租賃
契約之意思表示。則被告於108年5月18日收受起訴狀繕
本（見本院卷第16頁）後，兩造間不定期租賃契約之法律
關係即已終止，被告猶未遷讓返還系爭房屋，原告依前揭
約定請求被告給付自108年5月19日起至被告騰空遷讓返
還系爭房屋之日止之違約金，自屬有據。
（三）惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害
之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方
法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行
債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行
債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按
違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性
質者，本件違約金如為懲罰之性質，於被告履行遲延時，
原告除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給
付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質
，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償
，不得更請求遲延利息賠償損害，惟當事人約定之違約金
究屬何性質，應依當事人訂約旨意審認之，如當事人未另
為訂定，依民法第250條第2項前段規定，視為損害賠償
總額預定性之違約金（最高法院62年台上字第1394號判例
、90年度台上字第1754號判決意旨參照）。再按約定之違
約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定
有明文。而約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實
，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準
；約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務
時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院
49年台上字第807號、79年台上字第1915號、51年台上字
第19號判例意旨參照）。被告抗辯稱原告本件請求之違約
金過高等語，查本件兩造於系爭租賃契約中並未約定上開
違約金之性質，依民法第250條第1項應視為損害賠償總
額預定違約金。而原告因被告未遷讓返還系爭房屋所受損
害，至多相當於每月之租金，原告請求相當於每月租金2
倍之金額，顯屬過高，本院爰依民法第252條規定，酌減
原告對被告之違約金請求金額為相當於每月租金之金額即
18,000元。原告逾此範圍之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，據以請求：（一）
被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自108年5月19
日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告18,000元；
2、被告應給付原告180,000元，洵屬有據，應予准許；逾
此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟
適用簡易程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項
第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2
項規定，依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國108年11月21日
花蓮簡易庭法官陳裕涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按
他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
中華民國108年11月21日
書記官陳姿利