裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第119號民事判決
裁判日期：民國99年05月31日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第119號原告丙○○訴訟代理人丁○○被告甲○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國99年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路3段23號7樓房屋騰空返還予原告，並自民國九十八年八月二十日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣参萬零貳佰参拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告與乙○○共同負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰参拾参萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：伊於民國（下同）98年8月13日經本院民事執行處97年度執字第91486號強制執行事件拍賣程序，標得原為本件共同被告乙○○（業經本院判決確定）所有之坐落於臺北市○○區○○段3小段567地號土地及其上建物即門牌號碼為臺北市○○區○○路3段23號7樓房屋（下稱系爭房地），並已繳足價金，且經本院於98年8月20日發給系爭房地之權利移轉證書後，已辦妥系爭房地之所有權移轉登記在案。詎被告明知伊已買受系爭房地，竟仍於無合法權源下繼續居住使用。伊遂於98年8月31日寄發存證信函催告被告出面接洽系爭房屋之騰空遷讓等事宜，然被告於98年9月1日收受上開存證信函後，卻置若罔聞，仍繼續無權占用系爭房屋，獲取相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益該屋之損害。爰依民法第767規定，請求被告騰空返還房屋，並依民法第184條第
1項前段、第185條及第179條規定，請求被告與乙○○自伊取得系爭房屋所有權之日（即98年8月20日）起至騰空返還上開房屋之日止，按月連帶賠償相當於租金之損害賠償或不當得利等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路3段23號7樓房屋騰空返還予原告，並自98年8月20日起至騰空返還上開房屋之日止，與被告乙○○按月連帶給付原告新臺幣（下同）46,000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，然其曾到庭並提出書狀答辯：屋主乙○○未完成點交房屋，伊不是點交對象，何來侵佔之嫌？伊只有居住權，絕無交鑰匙之權，況屋主之物品只能待法院點交，否則如有遺失，何人來負責？伊於98年12月28日搬離系爭房屋，原告不察，伊有被欺壓迫之苦云云。
三、原告主張伊於98年8月13日經本院民事執行處97年度執字第91486號強制執行事件拍賣程序，標得原為乙○○所有之系爭房地，並已繳足價金，且經本院於98年8月20日發給系爭房地之權利移轉證書後，已辦妥系爭房地之所有權移轉登記在案，及其曾於98年8月31日以臺北法院郵局存證信函第00532號函催告被告出面協商系爭房屋之騰空遷讓等事宜，並經被告收受在案等事實，有本院不動產權利移轉證書、建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本、臺北市稅捐稽徵處大安分處98年契稅繳款書、存證信函及郵件回執二紙、戶籍謄本等在卷可稽（見本院98年度審訴字第5250號卷，以下簡稱「審訴卷」，第5至第10頁及第19頁），並經本院查明無訛，則此部分之事實，應堪信為真實。被告於本院審理中自承有使用系爭房屋（見98年12月23日、99年2月9日言詞辯論筆錄），其自應就其於原告取得系爭房屋所有權後，有何使用系爭房屋之合法權源負舉證責任；雖被告於99年3月19日具狀表示其已於98年12月28日搬離系爭房屋，惟其本院99年2月9日言詞辯論時仍自承其還有東西在系爭房屋裡（見本院卷第25頁背面），迄本院言詞辯論終結時，不但未舉證證明渠占有使用系爭房屋有何合法權源，亦未舉證其已搬離系爭房屋，從而，原告本諸於民法第767條之所有物返還請求權、所有權侵害排除請求權，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有據，應予准許。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又被告無任何權源而占有系爭房屋，自為無權占有，係故意不法侵害原告就系爭房屋之所有權，造成原告受有損害，成立侵權行為；再依民法第185條第1項前段規定：「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。」，民事上之共同侵權行為（狹義的共同侵權行為，即加害行為）與刑事上之共同正犯，其構成要件並不完全相同，共同侵權行為人間不以有意思聯絡為必要，數人因故意或過失不法侵害他人之權利，苟各行為人之故意或過失行為，均為其所生損害共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行為，依前開規定，各行為人對於被害人應負全部損害之連帶賠償責任。承前所述，被告與乙○○自原告於98年8月20日取得系爭房屋所有權之日起即已無占有使用系爭房屋之正當權源，渠2人繼續占有使用系爭房屋之利益，非有法律上之原因，係屬不當得利，且渠等無權占有系爭房地，已侵害原告就系爭房屋之所有權，構成共同侵權行為，又渠等所受利益之性質不能返還原形，自應返還價額，即相當於租金之數額，是原告請求被告與乙○○應自98年8月20日起至騰空返還上開房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之損害金，即屬有據。
五、又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭房屋位屬城市地方，有土地法等前開規定之適用；又查系爭房屋位於臺北市○○區○○○路○段與新生南路1段間之仁愛路3段，緊鄰林蔭大道，而仁愛路及建國南路1段、新生南路1段均有多線公車，且對街即為幸安國小，附近又有數個公園及鴻禧美術館，商店林立、交通便捷、生活機能完足，有相關地圖及鄰近公共設施等照片附卷可憑（見審訴卷第62至69頁），而原告係以高達29,000,000元標得系爭房地（土地拍定金額為25,010,000元、房屋拍定金額為3,990,000元），本院審酌上情，認其租金應以系爭房屋占用土地及建築物申報總價額之年息10％為適當。而系爭房屋98年度課稅現值為798,300元，其坐落土地即臺北市○○區○○段3小段567地號土地98年度之公告地價為每平方公尺143,669元，有原告提出之房屋稅課稅明細及臺北市政府地政處公告土地現值及公告地價查詢系統資料（見本院審訴卷第60、61頁），依系爭房屋坐落土地之面積計算，其土地部分申報價額為2,829,389元，加計系爭房屋價額，並按土地及建築物申報總價額年息10%計算，每月應給付相當於租金之損害賠償金（或不當得利）為30,231元（詳細計算公式見附表所示）。從而，原告請求被告自98年8月20日起至騰空返還系爭房屋之日止，與乙○○按月連帶給付30,231元，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，洵非正當，不應准許。
六、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利、共同侵權行為等法律關係，請求被告如主文第1項所示部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。又原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項，判決如主文。
中華民國99年5月31日
民事第一庭法官林春鈴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年5月31日
書記官潘惠敏附表：（計算公式）土地面積：1,042平方公尺、權利範圍：10,000分之189土地公告地價為每平方公尺143,669元、房屋課稅現值798,300元143,669×（1,042×189÷10,000）＝2,829,389（2,829,389＋798,300）×10％÷12＝30,231（註：個位數以下四捨五入）