裁判字號：臺灣臺中地方法院91年訴字第2871號民事判決
裁判日期：民國92年03月19日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度訴字第二八七一號
原告甲○○送達代收人丁○○原告乙○○共同訴訟代理人 張慶達 律師
江銘栗 律師被告德光熱處理股份有限公司住台中縣太平市○○路○○○巷○弄法定代理人丙○○訴訟代理人 魏俊峰 律師複代理人 黃英傑 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台中縣太平市○○段一０四─二地號旁如附圖虛線部分所示土地上、門牌號碼台中縣太平市○○路○○○○巷○○號、面積三三二平方公尺之鐵架磚造建物返還原告甲○○。
被告應給付原告新台幣壹拾捌萬玖仟柒佰捌拾伍元，及自民國九十一年九月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
本判決第一、二項，分別於原告甲○○、原告甲○○暨乙○○，各以新臺幣參萬玖仟元、陸萬參仟元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，各以新台幣壹拾萬捌仟柒佰元、壹拾捌萬玖仟柒佰捌拾伍元為原告甲○○、原告甲○○暨乙○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將坐落台中縣太平市○○段一０四─二地號旁如附圖虛線部分所示土地上、門牌號碼台中縣太平市○○路○○○○巷○○號、面積三三二平方公尺之鐵架磚造建物返還原告甲○○。
二、被告應給付原告甲○○、乙○○新台幣（下同）五十七萬零四元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國九十一年九月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、願供擔保，請准為假執行宣告。
貳、陳述：
一、被告公司以訴外人 洪宗栗 名義，自七十六年三月一日起，以每月五萬元之代價（租金），借用原告乙○○向經濟部水利處第三河川局（下稱第三河川局）所承租之坐落台中縣太平市○○段第六五地號河川公地及其上原告甲○○所有門牌號碼台中縣太平市○○路○○○○巷○○號廠房（下稱系爭建物，其坐落土地下稱系爭土地），供被告公司營業使用。惟因八十八年間第三河川局為整治大里溪，需施作「大里溪坪林、二重、中平路堤工程」，適為被告使用之系爭建物有三分之二面積占用上述工程用地，致需拆除，被告明知已無法繼續使用系爭建物及土地，遂自八十九年四月間起即未再繳交租金，雙方無條件終止租約。
二、兩造租賃關係結束後，被告公司竟仍無權占用系爭土地及建物，迄九十年三月十二日由第三河川局拆除三分之二廠房而收回系爭土地止，合計十一個月又十二天；且被告持續無權占用三分之一毋庸拆除之系爭建物迄今。
三、原告爰依民法第四百五十五條租賃物返還請求權、第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被告依法遷讓房屋。併依不當得利及侵權行為法則，請求被告賠償原告之損害。以原告獲得相當租金每月五萬元之利益計算，自八十九年四月一日起迄九十年三月十二日止，原告得請求損害金為五十七萬零四元。又依兩造先前租約，既明示合意為每月五萬元之租金，並無不能計算損害金之情況，並不需如被告主張再回歸適用土地法第九十七條租金計算之規定。依被告計算方式，平均每日被告只需支付六．六元租金，豈不離譜。況原告甲○○繳納九十年度之房屋稅即支出三五六一元，被告主張之金額連繳納稅金均不足，豈能謂為相當租金之損害？依公平原則，應以每月五萬元之租金，依測量結果被告占用面積與原承租面積之比例計算，始稱合理。
四、原告甲○○領得之補償金，係針對已拆除建物，而不包括本件系爭未公告拆除之建物部分，就系爭未拆建物原告仍有所有權。至第三河川局於九十年三月十二日拆除以前，原告之占有權仍受私法上占有規定之保護，仍得為使用收益。
五、按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，最高法院二十九年上字第一０六一號判例可資參照，原告自得對現在占有系爭建物之被告，依民法第七百六十七條之規定請求返還。
參、證據：提出房屋稅繳款書二紙、土地借用合約書一份、土地借用開發合約書三份、第三河川局函一份、相片四幀、存證信函暨回執各二份、河川公地使用費繳納代金聯單二份、九十年度偵字第七００七號不起訴處分書一份、判例要旨一紙、支票二紙等為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行宣告。
貳、陳述：
一、原告係與訴外人洪宗栗訂立租賃契約，其向被告請求返還租賃物部分並無理由。
二、上揭租約於八十九年三月間已終止。原告主張系爭河川公地為其所承租，自應提出相關證據以資證明其有使用收益之權能。
三、就損害金計算部分：
（一）已拆除之三分之二建物及其座落土地：
１、原告就已拆除三分之二之系爭建物，於八十九年六月間即已領取補償費，故原告自斯時起即已喪失系爭建物之所有權，當亦無使用收益之權能。故原告本於出租人之地位請求八十九年四月至九十年三月十二日止相當於租金之損害並無理由。
２、第三河川局早於八十九年間已終止與原告乙○○之租賃關係，此由原告無法提出八十九年度河川公地使用費繳納代金聯單可證，原告就該土地自八十九年間起已無使用收益之權，自無再向被告請求土地使用費之權利。況且兩造終止租約後，被告已出於為自己占有系爭土地之意思而為占有，應由被告受民法第九百四十三條占有規定之保護，此部分請求並無理由。
（二）未拆除之三分之一建物及其座落土地：
１、原告與訴外人洪宗栗於八十九年四月間終止租約後未續立租約，故租金計算方式，不應再以先前租約為準，而應回歸土地法第九十七條之適用。況且被告並非上開租約之承租人，將原告乙○○與訴外人洪宗栗間之不當得利租約作為計算標準，於法無據。
２、依土地法第九十七條規定，租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。又斟酌系爭建物位處偏僻、老舊等因素，此部分之租金應以土地及其建物申報總價額年息百分之二計算較為合理。查系爭土地部分，原告無權占用，自不能予以請求相當於租金之賠償。而房屋部分應以課稅現值即一二０四００元計算，自八十九年四月一日起至九十年三月十二日止之租金為二二八三元。原告九十年度之房屋稅只須繳納九０三元，以此收租付稅綽綽有餘。而原告於八十七年、八十八年僅向第三河川局繳納土地使用費四三三六元、二四八０元，卻每年向被告收取六十萬元租金，根本就是非法暴利。
四、由兩造所立土地借用開發合約書之內容以觀，被告每月給付原告乙○○五萬元，係使用系爭土地及建物之對價，且以使用土地為主要目的，此由兩造契約名為土地借用開發合約書可知，而非單以使用系爭建物所支付之對價。
丙、本院依職權會同台中縣太平地政事務所測量人員履勘現場。理由
一、原告主張：被告以訴外人洪宗栗名義，自七十六年三月一日起，以每月五萬元之代價（租金），借用原告乙○○向第三河川局所承租之坐落台中縣太平市○○段第六五地號河川公地及其上原告甲○○所有系爭建物，供被告公司營業使用，因八十八年間第三河川局為整治大里溪，需施作「大里溪坪林、二重、中平路堤工程」，適為被告使用之系爭建物有三分之二面積占用上述工程用地，致需拆除，兩造遂自八十九年四月起無條件終止租約，惟兩造租賃關係結束後，被告竟仍無權占用系爭土地及建物，迄九十年三月十二日由第三河川局拆除三分之二廠房而收回系爭土地止，合計十一個月又十二天；且被告持續無權占用三分之一毋庸拆除之系爭建物迄今。原告爰依民法第四百五十五條租賃物返還請求權、第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被告依法遷讓房屋，併依不當得利及侵權行為法則，請求被告賠償原告，自八十九年四月一日起至九十年三月十二日止，相當租金每月五萬元之利益之損害金五十七萬零四元等語。
二、被告則以：（一）原告就已拆除三分之二之系爭建物，於八十九年六月間即已領取補償費，故原告自斯時起即已喪失系爭建物之所有權，當亦無使用收益之權能。故原告本於出租人之地位請求八十九年四月至九十年三月十二日止相當於租金之損害並無理由。又第三河川局早於八十九年間已終止與原告乙○○之租賃關係，原告就該土地自八十九年間起已無使用收益之權，自無再向被告請求土地使用費之權利。兩造終止租約後，被告已出於為自己占有系爭土地之意思而為占有，應由被告受民法第九百四十三條占有規定之保護。（二）原告與訴外人洪宗栗於八十九年四月間終止租約後未續立租約，故租金計算方式，不應再以先前租約為準，而應回歸土地法第九十七條之適用。被告並非上開租約之承租人，將原告乙○○與訴外人洪宗栗間之不當得利租約作為計算標準，於法無據。依土地法第九十七條規定，租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。又斟酌系爭建物位處偏僻、老舊等因素，此部分之租金應以土地及其建物申報總價額年息百分之二計算較為合理。房屋部分應以課稅現值即一二０四００元計算，自八十九年四月一日起至九十年三月十二日止之租金為二二八三元等語資為答辯。
三、查原告主張被告以訴外人洪宗栗名義，自七十六年三月一日起，以每月五萬元之代價（租金），借用原告乙○○向第三河川局所承租之坐落台中縣太平市○○段第六五地號河川公地及其上原告甲○○所有系爭建物，供被告公司營業使用，因八十八年間第三河川局為整治大里溪，需施作「大里溪坪林、二重、中平路堤工程」，適為被告使用之系爭建物有三分之二面積占用上述工程用地，致需拆除，兩造遂自八十九年四月起無條件終止租約，惟被告仍無權占用系爭土地及建物，迄九十年三月十二日由第三河川局拆除三分之二廠房而收回系爭土地止，合計十一個月又十二天；且被告持續無權占用三分之一毋庸拆除之系爭建物迄今之事實，業據提出房屋稅繳款書二紙、土地借用合約書一份、土地借用開發合約書三份、第三河川局函一份、相片四幀、存證信函暨回執各二份、河川公地使用費繳納代金聯單二份、被告公司繳納租金之支票二紙等在卷為證，且為被告所不爭執，堪先信原告此部分主張為真正。雖被告先則否則與原告簽訂系爭土地建物借用契約云云，惟被告嗣於準備書狀及言詞辯論中已自認兩造契約訂立及終止等情，則原告主張被告借用訴外人洪宗栗名義與原告乙○○訂立契約之事實，自屬真正。又兩造系爭契約雖名為「土地借用合約書」、「土地借用開發合約書」，惟該合約書內已載明借用方須按月支付五萬元予出借人，則上揭合約之真意，顯係租賃契約性質無訛，僅因避免觸法而假稱「借用」名義為之，兩造對此亦均不爭執，堪先認定。
四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第四百五十五條、第七百六十七條前段分別定有明文。查兩造租賃租約於八十九年三月底業已終止，已如前述，而被告迄仍占用系爭建物及其座落之系爭土地之事實，亦經本院會同台中縣太平地政事務所測量人員履勘現場查明屬實，製有本院勘驗筆錄、太平地政事務所土地複丈成果圖等在卷可憑，其中如附圖之虛線部分面積三三二平方公尺即為系爭建物所在位置，亦均為兩造所自認。從而原告甲○○以所有人身分，依照前揭規定，請求被告返還系爭建物，自屬有據。
五、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段亦有明文。查本件被告並無法律上原因，且亦明知其並無權利而仍加以占用，受有使用系爭建物暨其座落系爭土地之利益，分別侵害原告甲○○就系爭建物之所有權、原告乙○○就系爭土地之占有利益，並致原告等受有無法利用系爭建物、土地之損害，原告等自得請求被告給付該相當於租金之利得或損害金。雖被告辯稱：第三河川局早於八十九年間已終止與原告乙○○之租賃關係，原告就該土地已無使用收益之權，自無再向被告請求土地使用費之權利，且兩造終止租約後，被告已出於為自己占有系爭土地之意思而為占有，應由被告受民法第九百四十三條占有規定之保護云云。惟按被告之占有系爭土地，其權源係出自向原告乙○○承租而來，不論原告乙○○是否有權合法使用收益系爭土地，兩造均應受租賃契約法律關係所拘束。又於兩造租約終止後，被告即屬無權占有系爭土地，不論其是否變更為出於為自己占有之意思而為占有，仍不得對出租人即原告乙○○主張民法第九百四十三條有關占有規定之保護。況占有係屬事實上之利益狀態，原告乙○○縱於八十九年間起未再向所有權人即第三河川局合法承租系爭土地，然於其占有狀態未變更前，原告乙○○仍得對其次承租人即被告主張享有占有使用之利益。被告上開辯解，應無可採。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固有明文，惟本件兩造對於系爭土地、建物既有使用價金之約款，則上揭相當於租金之損害，自以逕予適用兩造約款為宜，而不必再參酌土地法上揭標準另為衡量核定。查兩造於七十六年三月十五日訂立之「土地借用合約書」載明租用土地面積為「三百六十坪」，包含建物在內，嗣於八十一年三月十二日、八十四年一月一日、八十五年一月訂立之「土地借用開發合約書」三份，則均為「二百四十六坪」，即僅餘建物部分等情，為兩造所不爭執，足認系爭契約所定每月支付五萬元，即為使用全部二百四十六坪建物暨其座落土地之代價甚明，而不能拘泥於契約名稱之所謂「土地」部分而已。又上揭建物業於九十年三月十二日拆除三分之二，系爭建物為其僅存之三分之一範圍而已，亦經兩造自認在卷，堪予採信。則原告請求被告給付自兩造契約終止日後之八十九年四月一日起迄九十年三月十二日止相當租金之損害金額，自應依照建物拆除比例，以前揭每月五萬元代價之三分之一計算，始為被告所為使用收益而應支付之損害金額。準此，其損害金額為十八萬九千七百八十五元。計算式如下：（小數點以下四捨五入）【八十九年四月一日起至九十年三月十二日止共計：十一月又十二日。
五萬元×十一月＝五十五萬元。
五萬元×十二日/三十一日＝一九三五五元。
（五十五萬元┼一九三五五元）×1/3＝一八九七八五元。】故原告所請求之損害金在上開數額範圍內，為有理由，應予准許，逾前開數額者，並無理由。
六、從而，原告甲○○基於民法第七百六十七條物上請求權，及原告甲○○、乙○○基於民法第一百七十九條不當得利、第一百八十四條關於侵權行為之規定，訴請
（１）被告將坐落台中縣太平市○○段一０四─二地號旁如附圖虛線部分所示土地上、門牌號碼台中縣太平市○○路○○○○巷○○號、面積三三二平方公尺之鐵架磚造建物返還原告甲○○；（２）被告應給付原告壹拾捌萬玖仟柒佰捌拾伍元之損害金，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年九月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；關於被告應給付不當得利或損害金超過上開金額之部分，則無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所依附，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年三月十九日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官王有民右為正本係照原本作成如對本裁定上訴須於裁定送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年三月二十四日~B法院書記官