臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 100年度南小字第645號
原 告 楊政博
原 告 楊榮宗
原 告 熊郁德
原 告 林楊蘭
上 列五人
訴訟代理人 洪梅花 住臺南市○○區○○街三段234巷63弄
7號
陳啟舜 律師
被 告 楊國輝 住臺南市○區○○○路○○巷○○號
被 告 張雅梅 住臺南市○區○○○路○○巷○○號
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國100年10月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告楊國輝應給付原告楊政博、楊榮宗、 簡文禧 即 簡晟旭 、熊郁
德、林楊蘭新台幣壹萬貳仟元。
被告張雅梅應給付原告楊政博、楊榮宗、簡文禧即簡晟旭、熊郁
德、林楊蘭新台幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告楊國輝負擔新台幣伍佰元、被告張
雅梅負擔新台幣叁佰元，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）臺南市○區○○○路○○巷○○號、76房屋（下稱系爭建物）
為原告所共有，有建築改良物買賣所有權契約書影本一件
為證。被告楊國輝向原告承租臺南市○區○○○路○○巷○○
號房屋，每月租金新台幣（下同）4,000元，詎被告楊國
輝自民國100年4月起至6月止，共3個月租金，計12,000元
未繳納。另被告張雅梅向原告承租臺南市○區○○○路○○
巷○○號房屋，每月租金4,000元，詎被告張雅梅自100年4
月起至6月止，共3個月租金，計12,000元未繳納。經原告
屢次向被告二人追索均置之不理。爰依租賃法律關係，向
被告請求給付上開租金。
（二）系爭臺南市○區○○○路○○巷○○號、76房屋為原告五人委
託訴外人洪梅花與被告二人所簽訂，原告有將出租的權利
授權給洪梅花，洪梅花是代理原告出租及收取租金，有授
權書、租賃契約影本可按。系爭房屋是原告五人與訴外人
黃林月嬌 於86年10月6日向訴外人 洪振興 買受，為未保存
登記之建物。系爭房屋所坐落的土地為國有財產局所有，
原告均有按時繳納地租。
（三）並聲明：
⒈被告楊國輝應給付原告楊政博、楊榮宗、簡文禧即簡晟旭
、熊郁德、林楊蘭共新台幣壹萬貳仟元。
⒉被告張雅梅應給付原告楊政博、楊榮宗、簡文禧即簡晟旭
、熊郁德、林楊蘭共新台幣壹萬貳仟元。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告楊國輝則以：
（一）原告並非屋主，擔心繳款後會有爭議，所以，不同意給付
租金，且目前系爭房屋即將遭拍賣。都是與洪梅花連絡、
洽談租約及交屋。租賃契約是伊親簽的，約定每月租金4
千元、租期兩年，目前4月、5月、6月均未支付。當初洪
梅花說房子是他哥哥的，被告才向其承租，系爭房屋確實
是洪梅花交付伊使用，不料100年4月19日法院來查封，才
知道房屋所有權人係黃林月嬌。伊曾經問過洪梅花，但其
所述屋主與起訴狀所載之人並不相同。
（二）並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔
三、被告張雅梅則以：
（一）原告並非屋主，擔心繳款後會有爭議，所以，不同意給付
租金，且目前系爭房屋即將遭拍賣。都是與洪梅花連絡、
洽談租約及交屋。租賃契約不是伊親簽的，當時洪梅花雖
有說要簽契約，但是都沒有提出契約供被告簽署。兩造並
未約定租賃期限，租金每月4千元，因為發現所有權人不
是洪梅花的哥哥，所以，5、6月份租金才未支付。曾經問
過洪梅花，但其所述屋主與起訴狀所載之人並不相同。
（二）並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔
四、得心證之理由：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之
孳息充之。次按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應
以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
民法第421條、第422條分別定有明文。又按租賃契約為諾
成契約，一經當事人意思表示一致，其契約即屬合法成立
，本不以書面為成立要件。
（二）原告主張被告楊國輝與原告簽訂臺南市○區○○○路○○巷
○○號房屋租賃租約，約定以租金每月4,000元，租期自98
年9月25日起至100年9月25日止，而被告楊國輝自100年4
月起至6月止，共3個月租金，計12,000元未繳納；被告張
雅梅與原告簽訂臺南市○區○○○路○○巷○○號房屋租賃租
約，約定以租金每月4,000元，兩造並未約定租賃期限，
被告張雅梅自100年4月起至6月止，3個月租金未繳納，嗣
於本院審理時，自認被告張雅梅4月份租金業已繳納（見
本院卷第25頁背面），僅有5月、6月租金並未繳納等情，
業據原告提出租賃契約書、授權書1份、台南市稅捐稽徵
處契稅繳款書、建築改良物買賣所有權移轉契約書各一件
為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真
實。因此，依首揭規定，被告自有依約給付租金予原告之
義務。從而，被告楊國輝自應依約給付原告所積欠之租金
12,000元、被告張雅梅應給付原告所積欠之租金8,000元
。
（三）至被告二人固辯稱原告並非真正所有權人云云，然查，系
爭建物雖係未辦理建物所有權第一次登記（保存登記）之
建物，惟就系爭建物所為買賣等債權行為，仍屬有效，僅
不能辦理所有權移轉登記。查系爭建物原為訴外人洪振興
所有，其於75年間向財政部國有財產局送件申請承租延平
段1752、1802、1803地號國有土地，並切結系爭建物為其
所有，而由財政部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處與
其訂立國有基地租賃契約；又於81年、86年函請地政機關
依地上使用情形辦理分割，承租土地標示變更為延平段
1752-1、1752-2、1802-2、1803-3、1803-8地號。嗣因洪
振興於86年11月3日死亡，由繼承人 洪章智 於87年6月間檢
附遺產分割協議書繼承承租及定期換約續租等情，有財政
部國有財產局臺灣南區辦事處臺南分處100年9月20日台財
產南南三字第1000012450號函暨所檢附之國有基地租賃契
約書在卷可稽（見本院卷第60-66頁）。又查訴外人洪章
智於86年10月6日將系爭建物售予訴外人黃林月嬌及原告
等六人，亦有台南市稅捐稽徵處契稅繳款書、建築改良物
買賣所有權移轉契約書在卷可稽（見本院卷第28-30頁）
，則揆諸上開說明，訴外人黃林月嬌及原告等六人業已取
得系爭建物所有權甚明。因此，被告辯稱原告並非真正所
有權人云云，洵無足採。
（四）況且，租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人既不以
所有人為限，關於租賃之權利義務，存在於締約當事人之
間，與所有人無涉，即使出租人非所有人，且未經所有權
人同意而出租他人之物，如出租人交付之租賃物，合於所
約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用
益之狀態，即依債之本旨為給付，難認出租人應負債務不
履行之責任（最高法院97年台上字第979號判決參照）。
故系爭建物之所有權人之一黃林月嬌雖非本件租賃契約之
出租人，但系爭租賃契約並非無效，原告既將系爭建物交
付被告二人使用收益，且於上開租賃期間合於用益之狀態
，被告依約即應給付租金。
（五）綜上所述，原告依房屋租賃契約之法律關係，請求被告楊
國輝應給付原告12,000元、被告張雅梅應給付原告8,000
元，即有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由
，應予駁回。
五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌
量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負
擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟
費用之裁判，民事訴訟法第79條及第87條第1項分別定有明
。經核本件訴訟費用額為1,000元（即第一審裁判費），而
原告之請求一部有理由、一部無理由，爰依上開規定確定訴
訟費用之負擔如主文第4項所示。
六、本件係屬民事訴訟法第436條之8第1項規定之請求給付金額
在100,000元以下之小額訴訟事件所為被告部分敗訴之判決
，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
七、據上論結，原告之訴，為一部有理由、一部無理由，依民事
訴訟法第436條之23、第436條第2項、第436條之19第1項、
第436條之20，判決如主文。
中華民國100年11月3日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官張麗娟
以上正本係照與原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。對於小額程序之第一審判
決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記
載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中華民國100年11月3日
書記官楊宗倫