臺灣臺北地方法院100年度訴字第561號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第561號民事判決

裁判日期：民國101年09月04日

裁判案由：返還房屋

臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第561號原告 張麗華 訴訟代理人 周德壎 律師複代理人 劉鳳英 被告大佛寺兼法定代理人 吳招娣 共同訴訟代理人 林文淵 律師複代理人 林月雪 律師
林禎祺 被告 黃鳳嬌
黃阿絨 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於中華民國101年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落新北市○○區○○段一建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號建物及如附圖所示編號Ａ至Ｍ部分附屬建物遷出，並將該部分建物返還予原告。
被告應自民國一百年三月二十日起至遷讓返還前項所示建物之日止，按月連帶給付原告新臺幣陸仟伍佰零玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆拾叁萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰貳拾柒萬元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項定有明文。經查，被告大佛寺於民國72年5月21日向新北市政府辦理寺廟登記，並於98年12月24日由管理人制改為住持制，變動後負責人為被告吳招娣，此有新北市寺廟登記表、變動登記表附卷可稽（本院卷第38頁、第43頁），是被告大佛寺為設有代表人之非法人團體，依上開規定，被告大佛寺即具有當事人能力，並應以其負責人即被告吳招娣為法定代理人，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。
經查，原告起訴時原以林 駱桂蘭 、大佛寺即 黃書瑋 為被告，訴之聲明第1、2項為：「㈠被告應自新北市○○區○○段
1建號即門牌號碼新北市○○區○○路○○號建物（下稱系爭建物）及如附圖所示編號Ａ至Ｍ部分附屬建物（下稱系爭附屬建物）遷出，並將上開建物返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還上開建物之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）17,991元。」（見本院卷第5頁），嗣於100年2月17日將被告大佛寺即黃書瑋更正為被告大佛寺（見本院卷第37頁），又於100年2月25日將被告大佛寺之法定代理人更正為吳招娣，並追加吳招娣、 楊弼光 、黃鳳嬌、黃阿絨、 林陳雙 傳為被告（見本院卷第41頁），原告就更正被告大佛寺名稱及法定代理人部分，僅補充或更正事實上或法律上之陳述者，非屬訴之變更追加；而就追加被告部分，則係本於原告主張其所有之系爭建物及系爭附屬建物為他人無權占用之同一基礎事實，揆諸前揭規定，尚無不合。
三、復按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之；但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。經查，原告原以被告大佛寺、 林駱桂蘭 、吳招娣、楊弼光、黃鳳嬌、黃阿絨及林 陳雙傳 為被告（見本院卷第5、41頁），嗣於101年7月12日具狀撤回對楊弼光之起訴（見本院卷第226頁），被告楊弼光亦未於10日提出異議，應視為同意撤回；原告再於101年8月23日當庭撤回對林駱桂蘭、 林陳雙傳 之起訴，林駱桂蘭從未到庭為本案之言詞辯論，而林陳雙傳之訴訟代理人則當庭同意原告之撤回，依前揭規定意旨，原告撤回部分已生合法撤回效力，是本件僅就其餘被告部分審理，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於99年8月24日經本院民事執行處98年度司執字第3911號拍定取得系爭建物及附屬建物，經本院於99年
9月8日核發權利移轉證書，原告並於99年9月30日登記為系爭建物之所有權人，惟被告無權占用系爭建物及附屬建物，已共同侵害原告所有權，原告自得請求被告自系爭建物及附屬建物中遷出，並將該建物返還予原告。又被告無權占有系爭建物及附屬建物，不僅共同不法侵害原告之財產權，亦屬無法律上原因而受有利益，應連帶自本起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭建物及附屬建物之日止，給付損害賠償及相當租金之不當得利予原告；原告願以財政部99年1月15日台財稅字第09904900420號函所示之98年度房屋及土地之「當地一般租金標準」之最低標準即房屋評定現值之17％計算租金之損害，而系爭建物及附屬建物之拍定價金為127萬元，是原告每月得請求被告連帶給付損害賠償數額及相當於租金之不當得利應為17,991元（計算式：127萬元×17％÷12＝17,991元）。為此，爰依民法第767條第1項前段、第185條第1項前段及第179條之規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應自系爭建物及附屬建物遷出，並將該部分建物返還予原告；㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還上開建物之日止，按月連帶給付原告17,991元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告大佛寺、吳招娣則以：訴外人九州觀光事業股份有限公
司（下稱九州公司）於53年1月9日在臺北縣新店市○○段芊蓁湖小段10-9、10-18地號土地（重測後為新北市○○區○○段12、63地號土地，下稱系爭土地）上興建臺北縣新店市○○段芊蓁湖小段378建號即門牌號碼臺北縣新店市○○路○號建物（重測後即為系爭建物），嗣於56年7月25日將系爭土地及建物出賣予訴外人亞洲育樂中心股份有限公司（下稱亞洲公司），並於58年4月28日完成所有權移轉登記，而系爭土地及建物既於58年4月28日同屬亞洲公司所有，僅其後將系爭土地及建物所有權先後讓與相異之人，依民法第
425條之1之規定，應認系爭建物有使用系爭土地之合法權源。又被告大佛寺於54年間成立時即取得九州公司之同意使用系爭建物，嗣被告大佛寺曾交付300萬元予亞洲公司，作為永久使用系爭建物之租金，足認被告大佛寺非無權占用系爭建物；而被告吳招娣僅為被告大佛寺之住持，並未實際占用系爭建物。縱認被告大佛寺、吳招娣有無權占用系爭建物及附屬建物之情事，惟應依土地法第97條規定以系爭建物申報總價年息10％計算本件損害賠償及相當於租金之不當得利，原告以財政部函釋標準計算，顯有違誤等語。
㈡被告黃鳳嬌、黃阿絨則以：亞洲公司於50、60年間為配合碧
潭樂園之建設規劃，而興建大佛寺（寺址即為系爭建物），亞洲公司同意欲修行之師父均可長年居住大佛寺內修行佛法，應認被告大佛寺內修行之師父與亞洲公司已就系爭建物成立使用借貸關係。而被告大佛寺係供信眾公開參拜之寺廟，長年有師父居住及修行為眾所週知之事實，堪認被告黃鳳嬌、黃阿絨與亞洲公司間之使用借貸關係業經公示，而為第三人所明知，對受讓之第三人自應繼續存在，是原告雖經拍定買受系爭建物及附屬建物，仍應受其拘束，被告黃鳳嬌、黃阿絨均非無權占有系爭建物；又原告請求有權占有之被告黃鳳嬌、黃阿絨返還系爭建物及附屬建物，係以損害他人為主要目的，應為法所不許等語。
㈢被告均聲明：
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠九州公司於53年1月9日在系爭土地上興建系爭建物，嗣於
56年7月25日將系爭土地及建物出賣予亞洲公司，並於58年
4月28日完成所有權移轉登記（見本院卷第74至100頁）。㈡原告於99年8月24日經本院民事執行處98年度司執字第3911
號拍定取得系爭建物及附屬建物，本院於99年9月8日核發權利移轉證書予原告，經原告於99年9月13日收受，並於99年9月30日完成所有權移轉登記（見本院卷第11至15頁）。
㈢被告大佛寺於72年5月21日以登記證北縣寺字第90號為寺廟
登記，於93年11月13日以登記證北縣字第093號變更印信登記，並於98年12月24日由管理人制改為住持制，變動後負責人為吳招娣（見本院卷第38、43、45頁）。
㈣原告於99年12月29日寄發律師函通知被告應於5日內遷出並返還系爭建物及附屬建物（見本院卷第22頁）。
四、得心證之理由：本件原告主張被告無權占用其所有之系爭建物及附屬建物，，被告應自系爭建物及附屬建物遷出，將該部分建物返還予原告，並應連帶負損害賠償責任及返還相當於租金之不當得利，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠被告占用系爭建物及附屬建物，有無正當權源？㈡若被告有無權占用系爭建物及附屬建物之情事，原告得否請求被告連帶賠償及返還相當於租金之不當利益？若可，金額以若干為適當？茲論述如下：
㈠被告無權占用原告所有之系爭建物及附屬建物：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年台上字第1120號裁判意旨可資參照。經查，原告於99年8月24日經本院民事執行處98年度司執字第3911號拍定取得系爭建物及附屬建物，本院於99年9月8日核發權利移轉證書予原告，原告於99年9月13日收受權利移轉證書，堪認原告已取得系爭建物及附屬建物之所有權，有系爭建物所有權狀、本院民事執行處通知函在卷可稽（見本院卷第11至15頁），並經本院調閱98年度司執字第3911號執行卷宗查核無誤，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。又系爭建物供被告大佛寺作為寺廟使用，而被告吳招娣為大佛寺管理人，被告黃鳳嬌、黃阿絨則為大佛寺修行之師父，均居住在系爭建物內，復為被告所不否認，亦堪予認定。系爭建物及附屬建物既為原告所有，揆諸前揭裁判意旨，自應由被告就占有系爭建物及附屬建物之合法權源負舉證之責。
⒉被告大佛寺、吳招娣雖辯稱其等依民法第425條之1規定有
占用系爭建物及附屬建物之合法權源云云，惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1固有明文，此項規定係指出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地而言。而系爭土地及系爭建物原雖同屬亞洲公司所有，嗣亞洲公司僅先於66年5月1日將系爭土地出賣予他人所有，再經由他人輾轉出賣（見本院卷第85至100頁），系爭建物則於99年8月24日由原告拍定取得，而有民法第425條之1規定所稱土地及房屋先後讓與相異之人之情事，然此僅係在系爭建物在可使用期間內，推定土地受讓人及房屋受讓人有租賃關係存在而已，而被告僅係系爭建物及附屬建物之占有人，從未受讓系爭建物及附屬建物之所有權，自不得僅以該條規定，即認其等係有權占用系爭建物及附屬建物。
⒊被告大佛寺、吳招娣雖再辯稱其等係得九州公司同意使用系
爭建物，其後又曾交付300萬元予亞洲公司，作為永久租用系爭建物之代價，自非無權占有云云，並據其等提出請柬、匯款單等件為證。然查，依「請柬」記載內容觀之（見本院卷第101頁），該請柬僅係被告大佛寺邀請信徒參與大佛寺揭幕、開光之邀請函，尚無從認定九州公司已同意被告大佛寺得使用系爭建物；又依匯款單內容觀之（見本院卷第127頁），僅得證明訴外人 駱鵲 曾匯款300萬元予訴外人 陳炯隆 ，而非係被告大佛寺匯款予亞洲公司，尚難遽以認定係被告大佛寺給付300萬元予亞洲公司，作為永久租用之代價；況且，證人陳炯隆於101年7月4日亦到庭具結證稱略以：「我認識大佛寺住持能定法師駱鵲，他之前在元覺寺當主任委員，當時元覺寺請了 普妙 老師父來當住持是為了產權，因為元覺寺居士之產權是在家居士買的，出家人要他們將產權過戶給元覺寺，當初這些居士後代不願意，因為普妙老師父在高雄德高望重大家都認識他，希望他能來化解這件事，後來普妙老師父就找我幫忙，那時我就用我的人脈去跟元覺寺居士說，後來居士心軟了，就同意將產權過戶給元覺寺。之後元覺寺經營得很好，也有大筆存款，能定師父跟他徒弟（即被告吳招娣）就來找我，說要買新店現在大佛寺土地，這塊土地是幸福集團陳兩傳的，後來我就問能定師父有沒有錢買，師父跟我說沒有什麼錢，他說他姪子有錢可以跟他借，還有元覺寺有一些存款可以拿來買土地，我就去幫他談買土地及價格的事，談了之後，我就去找能定師及被告吳招娣，我說以前元覺寺我付出很多都沒有拿到錢，這次買賣這筆土地，還需要一些雜支費用，不能再幫忙出錢了，所以我就要求能定師父先拿300萬元給我，作為鑑界、佣金、仲介之費用，當時能定師父就請被告吳招娣匯300萬元給我，最後能定師父的姪子不借他錢，元覺寺的存款也不能動用，所以土地沒有買成，但300萬元是我的仲介費，不可能還給師父，師父也說沒有關係。」等語（見本院卷第209至210頁），益證該300萬元係證人陳炯隆之仲介費及支出相關費用之補貼，核與被告所稱係給付予亞洲公司作為永久租用系爭建物之代價一事無涉。是以，被告大佛寺、吳招娣辯稱其等已向亞洲公司永久租用系爭建物，故屬有權占有云云，尚非可採。⒋至被告黃鳳嬌、黃阿絨雖辯稱其等與亞洲公司已就系爭建物
成立使用借貸關係，業經公示，原告自應受其拘束，而原告要求有權占有之被告返還系爭建物及附屬建物，係以損害他人為目的云云。惟查，被告黃鳳嬌、黃阿絨迄至本件言詞辯論終結時，均未就其等與亞洲公司間存在使用借貸關係一事舉證以實其說，自難憑採。又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項有明文，而原告為系爭建物及附屬建物之所有權人，原告請求被告返還系爭建物及附屬建物，核屬其所有權範圍內之正當權利行使，不因被告長期占用系爭建物及附屬建物，即可指摘原告係以損害被告為主要目的而為權利濫用。況且，原告所有之系爭建物及附屬建物均為被告所占用，面積甚大，妨害原告權益之行使甚鉅，被告不思以承租或購買等方式取得對系爭建物及附屬建物合法使用之權源，反指原告訴請返還建物之請求為損人不利己之權利濫用，實屬無據。
⒌綜上，被告既未能舉證證明有何合法使用系爭建物及附屬建
物之正當權源，揆諸前開說明，原告請求被告應自系爭建物及附屬建物遷出，並將該部分建物返還予原告，即屬有據。㈡被告無權占用系爭建物及附屬建物為共同不法侵害原告財產
權，且屬無法律上之原因而受有利益，原告得請求被告賠償其損害及返還其利益：
⒈按數人共同不法侵害他人權利者，連帶負損害賠償責任；又
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第185條第1項前段、第179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。經查，被告無權占用原告所有之系爭建物及附屬建物，使原告未能占有使用該部分建物，不僅已共同不法侵害原告之財產權，依社會通念，並可消極減免其應支付使用系爭建物及附屬建物之代價，而受有利益，致原告受有損害，自應連帶賠償其損害及返還其利益；而原告係於99年9月13日領得本院民事執行處核發之權利移轉證書（見本院民事執行處98年度司執字第3911號執行卷宗送達證書），依強制執行法第98條第1項規定，原告自斯時起即已取得系爭建物及附屬建物之所有權，而原告僅請求被告連帶賠償及返還自本件起訴狀繕本送達之翌日即100年3月20日起（見本院卷第62、63、64頁）至遷讓返還系爭建物及附屬建物之日止相當於租金之數額，即屬有據。
⒉再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。是原告主張以財政部99年1月15日台財稅字第09904900420號函所示之98年度房屋及土地之「當地一般租金標準」之最低標準即房屋評定現值之17％計算本件相當於租金之數額，尚非有據。惟土地法97條第1項之以年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之，最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判例要旨亦可參照。經查，本件系爭建物及附屬建物坐落於新北市○○區○○路旁，近鄰碧潭吊橋、永業路，區域生活環境差，交通以自有車輛為主，大眾運輸條件差；而系爭建物為2層樓磚造透天厝，現況為寺廟使用，附屬建物則均為1層樓磚造建物，現況多為荒廢之空置建物，有不動產估價報告書可參（見本院民事執行處98年度司執字第3911號執行卷宗）。
本院審酌系爭建物及附屬建物所在位置，生活機能及交通狀況均未良好，被告使用系爭建物及附屬建物之經濟價值及所受利益等一切情狀，認本件應以系爭土地及其建築物申報地價年息5％計算為適當。再查，系爭土地於100年間申報地價為每平方公尺1,600元（計算式：公告地價2,000元×80％＝1,600元），而系爭建物自建築完成日起至原告100年起訴時，經歷年數47年，已逾新北市建築改良物耐用年數及折舊率表所訂46年標準，現已無殘值，有新北市政府地政局
101年6月4日北地價字第1011862494號函在卷可稽（見本院卷第194頁）；又系爭建物（為2層樓建物，僅以1樓占用系爭土地面積計算）及附屬建物之面積共計976.41平方公尺（見本院卷第13頁），是被告每月應連帶賠償及返還予原告相當於租金之數額為6,509元（計算式：1,600元×976.41平方公尺×5％÷12＝6,509元，元以下四捨五入）。是以，原告請求被告自100年3月20日起至被告將系爭建物及附屬建物返還之日止，應按月連帶給付原告6,509元，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，被告無權占用原告所有之系爭建物及附屬建物，是原告請求被告應自系爭建物及附屬建物遷出，並將該建物返還予原告，即屬有據；而被告因無權占有系爭建物及附屬建物，已共同不法侵害原告之財產權，並受有利益，致原告受有損害，自應連帶賠償及返還相當於租金之不當得利。從而，原告依民法第767條第1項前段、第185條第1項前段及第179條之規定，請求：㈠被告應自系爭建物及附屬建物遷出，並將該部分建物返還予原告；㈡被告應自100年3月20日起至返還系爭建物及附屬建物之日止，按月連帶給付原告6,509元，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第
392條第2項，判決如主文。中華民國101年9月4日
民事第四庭審判長法官陳靜茹
法官鄭佾瑩法官林怡伸以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年9月4日
書記官吳純敏