臺灣桃園地方法院民事簡易判決 97年度壢簡字第236號
原 告 双喜開發建設有限公司
法定代理人 甲○○
被 告 戊○○
訴訟代理人 乙○○
樓
被 告 己○○
被 告 丙○○
上二人共同
訴訟代理人 丁○○○
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國97年3月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：（一）其於民國96年間與被告戊○○代理人即訴
外人乙○○簽立不動產專任委託銷售契約書（以下簡稱系爭
專任委託銷售契約），兩造合意由原告居間仲介銷售被告戊
○○所有坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號之土地及其上桃
園縣中壢市○○段5138建號即門牌號碼桃園縣中壢市○○○
街○○號1樓之房屋（以下簡稱系爭房屋及土地），仲介報酬
為成交價之4％。（二）原告公司業務即訴外人 董寶山 於96
年9月2日帶領社團法人桃園縣康復之友協會（系爭協會）監
事即訴外人席 孫秀香 前往系爭房屋看屋，經席孫秀香表示符
合系爭協會購屋需求，將再邀約其他理、監事看屋，次於96
年9月10日、同年月22日、同年10月6日等，由董寶山陪同系
爭協會常務理事即訴外人 游麗珠 、席孫秀香、 古梅蘭 等人前
往系爭房屋觀看，前後共計5次，並由游麗珠、席孫秀香代
表買方談判議價，委託買受價格為350萬元，於96年10月經
乙○○同意以此價格銷售，嗣後游麗珠交付系爭協會資料，
由訴外人即原告公司特聘代書 梁美玉 查詢貸款事宜，然因系
爭協會屬社團法人，銀行不願貸款，梁美玉遂建議先由系爭
協會理事長名義購入系爭房屋及土地並辦理貸款事宜後，再
將系爭房屋及土地所有權移轉登記予系爭協會，事後系爭協
會前、後任理事長即被告己○○、丙○○又於96年11月間會
同董寶山看屋2次並表示同意購買系爭房屋，原告遂聯絡屋
主即被告戊○○及代書準備辦理買賣過戶。詎被告等為免為
給付原告仲介費，竟隱瞞原告私自於96年11月26日簽訂買賣
合約，約定被告己○○、丙○○支付買賣價金350萬元，兩
造並於96年12月14日辦理所有權移轉完成買賣。（三）經查
，本件被告等委由原告尋找買家出售房屋及促成訂約、媒和
購買適合之房屋，依其與被告戊○○間簽立之系爭專任委託
銷售契約第6條規定，原告得請求被告戊○○給付成交價4％
即14萬元之仲介居間報酬，又其與被告己○○、丙○○間雖
未明確約定仲介服務費，然依民法第565、第566條第1項、
不動產經濟業管理條例第19條、內政部89年7月10日台（89
）內中地字第88979517號函（一）及不動產仲介服務報酬之
習慣，被告己○○、丙○○應按成交價2％即7萬元給付原告
仲介服務費，爰本於給付仲介服務費之法律請求權提起本件
訴訟。並聲明：1.被告戊○○應給付原告14萬元，及自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算
之利息。2.被告己○○、丙○○應連帶給付原告7萬元，及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息。
二、被告戊○○則以：（一） 伊固 委任乙○○處理系爭房屋銷售
事宜，並於96年5月間由乙○○代理，口頭委託原告居間仲
介系爭房屋及土地之銷售事宜，約定如成交願支付成交價4
％作為仲介服務報酬，惟當時並未簽訂系爭專任委託銷售契
約書。（二）96年8月間，董寶山陪同席孫秀香前往系爭房
屋看屋，經乙○○表示銷售價格為360萬元，然席孫秀香告
知其無法作主，經過約1個月後，原告告知買主為社團法人
，經梁美玉向銀行查詢估價後表示社團法人不能辦理貸款，
又再經過2個月，兩造均未聯絡，直至96年11月15日，訴外
人即21世紀不動產仲介業務員 蔡添賢 打電話給乙○○，詢問
系爭房屋及土地之銷售事宜，乙○○始告知原告有其他買主
有意願購買，若原告仲介之買主確定要購買，要馬上出價，
原告法定代理人甲○○則以買主希望原告公司出具委託書證
明有權為仲介銷售為由，約於96年11月22日至原告公司簽立
委託銷售證明，惟兩造間並無成立專任委託銷售契約之真意
，原告公司法定代理人並於「專任委託銷售契約書」最後一
行註明「本契約無法律上效率」等語。（三）被告戊○○嗣
後係透過21世紀不動產仲介業務員蔡添賢之居間仲介，於96
年11月26日與被告己○○、丙○○以350萬元之代價成立系
爭房屋及土地之買賣契約，並已給付成交價4％即15萬元仲
介費用，本件被告戊○○與原告間既無簽立系爭專任委託銷
售契約之真意，則原告依該契約書第6條規定請求被告戊○
○給付仲介報酬，應無理由，又本件系爭土地及房屋之買賣
，既非透過原告之仲介居間服務始為成立，則原告依民法第
565、第566條第1項、不動產經濟業管理條例第19條、內政
部89年7月10日台（89）內中地字第88979517號函（一）及
不動產仲介服務報酬之習慣，請求給付仲介報酬，亦無理由
等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、被告己○○、丙○○則以：渠等分別為系爭協會前、後任理
事長（被告丙○○於96年11月17日接任），系爭協會於20年
前即擬購買房屋作為會館之用，以節省房租開支，並設立「
購屋委員」等負責購屋查勘相關事宜，被告丙○○接任理事
長後，於96年11月17日系爭協會第7屆第1次理監事會議中決
議以位於桃園縣中壢市○○○街○○號1樓房舍（即系爭房屋
）為購置會館標的，由被告丙○○夫人丁○○○協助議價及
各項購屋應注意事宜，並由被告己○○、丙○○具名向銀行
貸款，各理監事共同協助分攤、負責募款事宜，並於貸款還
清後立即將系爭房屋無條件過戶還予系爭協會，嗣後被告丙
○○妻子丁○○○委託21世紀不動產業務蔡添賢詢價，透過
21世紀不動產業務蔡添賢之仲介，於96年11月26日以350萬
元之價額與被告戊○○成立系爭房屋及土地之買賣契約，被
告未與原告成立委託居間購屋之契約，本件買賣契約亦非因
原告之居間仲介服務而成立，原告請求被告給付仲介服務報
酬應屬無據等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：
被告戊○○與被告己○○、丙○○於96年11月26日以350萬
元之代價，就坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號之土地及其
上桃園縣中壢市○○段5138建號即門牌號碼桃園縣中壢市○
○○街○○號1樓之房屋（即系爭房屋及土地）簽立買賣契約
，並於96年12月14日完成系爭房屋及土地之所有權移轉登記
。
五、法院之判斷：
（一）本件原告主張之事實，固據提出建物所有權狀、土地所有
權狀、建物登記謄本、不動產專任委託銷售契約書、購屋
客戶記錄表、法人登記證書、桃園縣政府人民團體立案證
書、地籍資料查詢等影本（本院97年度桃簡調字第6號卷
宗第7至17頁），惟經被告等所否認，並以前語置辯。則
本件主要爭點即在於：原告與被告戊○○、己○○、丙○
○間是否成立居間契約？原告向被告戊○○、己○○、丙
○○請求給付居間服務報酬有無理由？
（二）原告請求被告戊○○給付居間報酬15萬元部分：
1.按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責。
民事訴訟法第277條前段定有明文。又按居間者，謂當事
人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，
他方給付報酬之契約，又居間人，以契約因其報告或媒介
而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1
項定有明文。
2.本件被告戊○○坦承其授權乙○○代理處理系爭房屋及土
地之銷售，而乙○○於96年5月間口頭委託原告居間仲介
系爭房屋及土地之銷售事宜，如成交願支付成交價4％作
為仲介服務報酬等情，而居間契約又非以書面為要式，是
應認原告與被告戊○○間成立居間契約為有效。又本件原
告與被告戊○○嗣後於96年10月以後簽立之書面「不動產
專任委託銷售契約書」，係事後原告為證明其有權仲介銷
售系爭房屋及土地而要求被告戊○○代理人乙○○所簽立
，兩造間並無成立「專任委託銷售」契約之合意，並經原
告法定代理人甲○○於系爭銷售契約書面上附註記載「本
契約無法律上效率（力）」等，有被告之系爭專任委託銷
售契約書1份在卷可參（本院卷第18頁），亦為原告所不
爭執，堪信為真實，是固應認兩造間無成立「專任委託銷
售契約」之合意，而系爭契約書上之約定亦無拘束原告及
被告戊○○之效力，然此事實對於兩造間於96年5月間成
立之居間契約之效力並無影響，併此敘明。
3.本件被告戊○○與原告間固成立居間契約，然揆諸前開規
定，兩造間縱有居間契約之合意，居間人亦僅於契約因其
報告或媒介而成立時，始得請求給付報酬，本件原告主張
被告戊○○於被告己○○、丙○○以350萬元為對價，於
96年11月26日所簽訂之系爭房屋及土地買賣契約，係由於
其為訂約之媒介所致等語，為被告戊○○所否認，則原告
自應就此部分事實負舉證之責任。
4.經查，原告曾於96年9月2日第一次派任董寶山陪同被告己
○○、丙○○前、後擔任理事長之桃園縣康復之友系爭協
會監事席孫秀香前往系爭房屋看屋，乙○○當場開價360
萬元，因席孫秀香表示伊係為系爭協會尋覓會館，伊未經
授權無法決定價額而未為合意，次於同年9月至11月間，
董寶山多次陪同席孫秀香及系爭協會就服員游麗珠、古梅
蘭等人前往系爭房屋看屋，游麗珠等人均告知 董寶山渠 等
為系爭協會工作人員，負責先行察看系爭房屋狀況，然須
在系爭協會理、監事開會後始能確定是否購買系爭房屋，
在交易價額方面，游麗珠、席孫秀香等人均表示希望賣價
能夠更降低一些，然當時被告戊○○並未同意以低於360
萬元之價額出售，又在該段期間內游麗珠曾將系爭協會之
登記資料提供原告，由原告將前開資料及系爭房屋建物登
記謄本交付代書梁美玉查詢是否可向銀行辦理貸款及貸款
之金額，因銀行回復無法以社團法人名義辦理貸款，故梁
美玉建議以系爭協會理事長個人名義辦理貸款購買系爭房
屋，再將系爭房屋所有權移轉登記返還予系爭協會，然游
麗珠等人均未具體回覆，至96年11月17日系爭協會理、監
事交接會議前，董寶山再陪同系爭協會前、後任理事長即
被告己○○、丙○○至系爭房屋看屋，看屋時被告己○○
、丙○○並未表示同意購買系爭房屋，由於尚未確定系爭
協會確實同意購買系爭房屋及土地，故董寶山未曾與被告
戊○○代理人乙○○議定交易價額事宜等事實，經證人董
寶山、席孫秀香、游麗珠等人到庭證述明確（本院97年3
月3日、同年月17日調解程序筆錄參照），堪信為真實，
則應認原告業務員縱曾數次帶同系爭協會人員看屋，並由
原告委任之代書提供系爭協會購買系爭房屋經濟方面規劃
之建議，然就系爭不動產買賣契約之必要之點即標的物之
價金，均未能促成賣方即被告戊○○與買方即被告己○○
、丙○○間成立合意，甚至被告己○○、丙○○均尚未明
確表示同意購買系爭房屋及土地，則自難認被告戊○○與
被告己○○、丙○○間就系爭房屋及土地之買賣契約係因
原告之居間而成立，原告空言主張被告戊○○代理人乙○
○於96年10月間即已同意以350萬元出售系爭土地及房屋
予被告己○○、丙○○等情，顯與前開證人所為證言不符
，又未能提出其他積極證據佐證其書，則原告所為主張自
堪難採憑。
5.再查，系爭協會於96年11月17日第7屆第1次理監事會議中
，始決議以系爭房屋為購置會館標的，並由被告己○○、
丙○○具名向銀行貸款，各理監事共同協助分攤、負責募
款事宜，於貸款還清後立即將系爭房屋無條件過戶還予系
爭協會，另由被告己○○、丙○○授權被告丙○○妻子丁
○○○協助議價及各項購屋應注意事宜，此有系爭協會會
議記錄在卷可證（本院卷第50至68頁），又證人蔡添賢證
稱：「被告丙○○妻子丁○○○於被告丙○○接任系爭協
會理事長後，曾表示系爭協會要購買系爭房屋，委託我到
現場查看之後，我透過系爭房屋上張貼之賣方電話與乙○
○取得聯繫，乙○○原開價420萬，然因被告丙○○妻子
丁○○○希望能以350萬元購買系爭房屋，經過討價還價
以後，乙○○才同意以350萬元成交，當時有給5萬元訂金
，也有談交付價款的方法，後來約定兩造於96年11月26日
簽訂契約。我在洽談過程中，曾經詢問乙○○是否與其他
仲介公司簽立專任委託銷售契約，經乙○○表示其委託很
多仲介公司處理銷售系爭房屋事宜，乙○○亦曾出示與原
告間簽立之「不動產專任委託銷售契約書」，但我認為上
面既已註明無法律效力，則無礙於我從事系爭房屋及土地
買賣契約之居間媒介行為，後來我和乙○○有另外簽立委
託銷售契約，成交以後乙○○曾支付仲介費用15萬元。」
等語（本院96年3月17日調解程序筆錄參照），及統一發
票1紙（本院卷第19頁）在卷可證，核與被告戊○○辯稱
系爭房屋及土地之買賣契約，係透過證人蔡添賢之居間媒
介始為成立等語相符，被告戊○○所為抗辯應堪採信。
6.據前所述，原告既未能舉證證明本件被告戊○○就系爭房
屋及土地之買賣，係因其所為居間行為而成立，則原告依
居間之法律關係，請求被告戊○○給付服務報酬15萬元及
自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息，即屬無據，應予駁回。
（三）原告請求被告己○○、丙○○連帶給付居間報酬7萬元部
分：
1.經查，原告業務員董寶山固曾於96年9月至11月間數次帶
同被告己○○、丙○○前、後擔任理事長之桃園縣康復之
友協會人員席孫秀香、游麗珠、古梅蘭等人前往系爭房屋
看屋，並告知若成交後應依成交價百分之2給付仲介服務
報酬，然前開人員均未經被告己○○、丙○○等人授權代
理簽訂契約，亦曾向董寶山明白表示渠等係為系爭協會尋
覓會館之工作人員，無決定是否購買系爭房屋之權利，至
96年11月17日系爭協會理、監事交接會議前，董寶山再陪
同系爭協會前、後任理事長即被告己○○、丙○○至系爭
房屋看屋，看屋時被告己○○、丙○○並未表示同意購買
系爭房屋，原告亦未告知仲介之服務費用等，經證人董寶
山、席孫秀香、游麗珠等人到庭證述明確（本院97年3月
3日、同年月17日調解程序筆錄參照），堪信為真實，則
被告己○○、丙○○既未授權證人席孫秀香、游麗珠等人
簽立契約，並經證人席孫秀香、游麗珠明示其無代理被告
己○○、丙○○簽立契約之權，而原告與被告己○○、丙
○○本人間就是否委由原告辦理購買系爭房屋及仲介費用
之意思表示，亦未互為合意，自難認兩造間有成立居間契
約之合意，又原告亦未提出其他積極證據足認兩造間有成
立居間契約之意思表示，則原告請求被告己○○、丙○○
依居間契約連帶給付報酬，已難認於法律規定相符。
2.原告與被告己○○、丙○○間既無居間契約，又依前開（
二）部分說明，應認本件被告戊○○與被告己○○、丙○
○間就系爭房屋及土地之買賣契約又係因證人蔡添賢之居
間媒介而成立，而原告又未能舉證證明本件被告戊○○與
被告己○○、丙○○間成立之系爭房屋及土地買賣契約，
係因其所為居間行為而成立，則原告依居間之法律關係，
請求被告己○○、丙○○連帶給付服務報酬7萬元及自起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息，即屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均核與
本件判決不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。
中 華 民 國 97 年 4 月 9 日
中壢簡易庭法官張詠晶
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法
院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 97 年 4 月 9 日
書記官沈艷華