裁判字號：臺灣臺北地方法院103年重訴字第948號民事判決
裁判日期：民國104年01月12日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決103年度重訴字第948號原告 吳國宏 訴訟代理人 高亘瑩 律師複代理人 陳逸融 律師被告 陳民傑 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上建號三五七一號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一○二年九月十七日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬壹仟柒佰零柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰壹拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹仟貳佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告於各到期部分如以全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國102年9月17日因買賣登記取得坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍10
000分之795）及其上3571建號之建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○○○號房屋（下稱系爭建物）之所有權，詎被告未經原告同意，且與原告無任何法律上之原因關係，自102年9月17日起無權占有系爭建物，原告迭次請被告搬遷並返還系爭建物，惟均遭其拒絕，嗣原告於103年
3月31日、103年4月7日曾兩次寄發存證信函予被告，催請被告返還系爭建物，然被告仍置之不理，其占有使用系爭建物侵害原告之所有權，原告自有權依民法第767條第1項前段之規定，請求被告返還系爭建物。又被告無權占用原告所有之系爭建物多時，已獲有相當於租金之利益，其造成原告無法使用系爭建物之損害甚明，故原告亦得爰引民法第17
9條不當得利之規定請求被告應賠償相當於租金之利益，而被告原向系爭建物之前手承租，每月租金為新臺幣（下同）50,000元，被告占用系爭建物所受有相當於租金之利益，原告認應以被告與系爭建物前手間租賃契約所載每月租金即50,000元計算，方屬合理，故被告應自102年9月17日起至返還系爭建物之日止按月給付50,000元與原告。又被告所辯，均為訴外人 李祥剛 、 王淑萍 間相關債務爭議之問題，縱其屬實，亦與本案無直接之關係，亦無從依被告之陳述而為有權占用之認定，被告應針對其有權占用系爭建物負舉證責任等語。並聲明：㈠、被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○巷○○○○號房屋全部遷讓返還原告。㈡、被告應自102年
9月17日起至遷讓交屋之日止按月給付原告50,000元。㈢、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：訴外人李祥剛於95年1月間曾為系爭建物之所有權人，當時被告為李祥剛之員工，李祥剛同意提供系爭建物供被告居住，並有優先購買權，且被告曾於98年9月間匯款共計580萬元予訴外人李祥剛作為投資款或購屋款，嗣98年10月間系爭建物雖移轉登記予訴外人王淑萍，惟李祥剛與王淑萍間仍有債務糾紛，王淑萍僅為借名登記，故李祥剛仍委請被告繼續居住代為保管系爭建物，雙方存有協定，此協定為租約，未定期限，租金為每月30,000元。而原告雖於102年9月17日登記取得系爭建物之所有權，惟王淑萍與原告間就系爭建物之買賣，係通謀虛偽意思表示，買賣過程與常理未合等語資為抗辯，並聲明原告之訴駁回。
三、訴外人李祥剛於95年1月3日因買賣登記取得系爭建物之所有權，嗣98年10月間系爭建物以買賣為登記原因，所有權移轉登記予訴外人王淑萍，原告則於102年9月17日以買賣為登記原因，登記取得系爭建物之所有權，系爭建物自102年
9月17日至今皆由被告占有使用中，被告並未給付租金，被告業收受原告所寄發返還系爭建物之存證信函等情，為兩造所不爭執，並有土地所有權狀、建物所有權狀、103年4月
7日文山景美郵局第89號存證信函、系爭建物異動索引、土地及建物最新登記簿謄本等件在卷可稽（見本院卷第6頁至第7頁、第10頁至第11頁、第53頁至第54頁、第63頁至第65頁），此部份事實，堪信為真實。
四、至原告主張被告係無權占有系爭建物，自應依民法第767條、第179條規定，返還系爭建物並給付相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠、被告有無占有系爭建物之正當權源？㈡、若無，則原告得依民法第179條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利之金損為若干？茲分別論述如下：
㈠、被告有無占用系爭建物之正當權源？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民事訴訟法第277條前段定、民法第767條第1項前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
２、經查，原告於102年9月17日以買賣為登記原因，登記取得系爭建物之所有權乙情，有建物所有權狀、系爭建物異動索引、建物最新登記簿謄本等件在卷可稽（見本院卷第7頁、第54頁、第63頁至第65頁），堪認原告自102年9月17日起確為系爭建物之所有權人。系爭建物於102年9月17日移轉登記為原告所有，現為被告占有使用中，則依前開說明，被告抗辯其為有權占用乙節，既為原告所否認，自應由被告就其為有權占用之事實負舉證責任。本件被告雖抗辯因與系爭建物原所有權人即訴外人李祥剛間之協定，而占用系爭建物，並非無權占用云云，惟為原告所否認，然查，被告就其與訴外人李祥剛間就系爭房屋有約定由被告占有使用等租賃約定乙節，未能提出租賃契約等證據以資證明，已難採信，復按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，民法第425條定有明文，則就系爭建物，若被告真與原告之前手定有租賃契約，若其期限逾5年或未定期限者，且未經公證之，則被告與原告之前手所為之租賃約定，亦不得對抗原告。被告復未舉任何證據證明其有何正當權源占用使用系爭建物，則揆諸前開規定及說明，原告基於所有權請求被告返還所有物，自屬可採。至被告空言辯稱訴外人王淑萍與原告間就系爭建物之買賣，係通謀虛偽意思表示，買賣過程與常理未合云云，亦未能推翻原告依上開建物所有權狀、系爭建物異動索引、建物最新登記簿謄本以足資證明其為系爭建物之所有權人，及被告未能舉證證明其有正當權源占用使用系爭建物，是被告此部分所辯，亦未能為其有利之認定。從而，原告依民法第767條第1項之規定請求被告遷讓返還系爭建物，為有理由，應予准許。
㈡、原告得依民法第179條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利之金損為若干？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第
179條前段、第181條但書分別定有明文，又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。經查，原告取得系爭建物之所有權後，被告繼續占有使用系爭建物，對原告而言即屬無權占用，並因而獲得相當於租金之不當得利。
２、次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，本條所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。而所謂年息百分之十為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息百分之十計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，系爭建物系59年12月16日建築完成，屋齡約45年，共四層，本件系爭建物為第二層，系爭建物臨近臺北晶華酒店，主要聯外道路系統為中山北路、林森北路、南京東路，大眾運輸工具包括公車、捷運，附近有14號公園綠地、欣欣威秀影城，鄰近中山捷運站等情，有GOOLE地圖可稽，本院審酌系爭建物之屋齡、坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情，認本件租金以土地申報地價及建物課稅現值百分之八為適當。而依被告提出之103年房屋稅繳款書所載，系爭房屋之課稅現值為380,300元（見本院卷第42頁），則每月相當於租金之不當得利為2,535元（元以下均四捨五入，計算式：380,300×8%÷12＝2,535）。復系爭房屋坐落之基地即臺北市○○○區○○段○○段○○○○號土地（權利範圍10000分之795）之102年1月起之公告地價（見本院卷第51頁），為103,616元，而原告並未提出證據證明其已申報地價，是其申報地價依平均地權條例第16條之規定，應為前開公告地價之八成即82,893元（元以下均四捨五入），則系爭房屋坐落基地之申報地價為4,375,756元（計算式：82,893×664×795/10000＝4,375,756），是系爭建物房屋及土地每月相當於租金之不當得利為31,707元【（4,375,75
6×8%÷12）＋（380,300×8%÷12）＝29,172＋2,535＝31,707），是本件原告請求被告自102年9月17日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利31,707元，為有理由，應予准許，逾此部分則屬無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告應將系爭建物遷讓返還原告，並依同法第179條之規定，請求被告自102年9月17日（即原告登記取得系爭建物之日）起至被告遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利31,707元予原告，為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無理由，應予駁回。又就原告勝訴之部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，另依職權，酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年1月12日
民事第一庭法官張宇葭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年1月13日
書記官余富琦