臺灣臺北地方法院民事簡易判決 107年度北簡字第11371號
原 告 國泰建設股份有限公司
法定代理人 張清櫆
訴訟代理人 李志欽
被 告 新光洋菜企業股份有限公司
法定代理人 李國豊
訴訟代理人 劉錦勳 律師
上列當事人間107年度北簡字第11371號給付違約金事件，於中華
民國107年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文：
被告應給付原告新臺幣玖拾伍萬參仟壹佰元及自民國一百零七年
九月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣玖拾伍萬參仟壹佰元為
原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告曾經將其所有之台南市○○區○○路○○○巷○
○○號房屋及其坐落土地（下稱系爭房地）出租予被告，最
初雙方訂定租約期間為100年12月7日至106年3月31日，嗣被
告於上開租期屆至前告知原告其於他處另行興建之廠房尚未
完工，請求原告延展租期，原告遂同意將租期延展至106年7
月31日。因原告本預計被告可於106年7月31日前返還系爭房
地，即於106年6月28日將系爭房地出售予訴外人梁鑫公司，
然被告於106年7月31日租期屆至，又再度要求延展租期，原
告基於雙方情誼，又再度同意延展，且陸續與被告簽訂106
年8月1日至8月31日之租約及106年9月1日至106年9月30日止
之租約。兩造間最後一份之租約（即106年9月份租約，下稱
系爭租約）除約定每月租金新臺幣（下同）94,500元，保證
金270,000元外，原告為確保被告能於106年9月30日前搬離
以利原告將系爭房地點交予梁鑫公司後取得買賣價金尾款，
特於系爭租約第12條約定「一、乙方（即被告）如違反或不
履行本契約所約定事項，甲方得以書面通知乙方後終止本契
約，乙方除應清償應負擔之費用外，甲方並得沒收乙方所繳
付之全部保證金作為懲罰性違約金。二、乙方於契約期滿或
終止契約時應即遷出，交還租賃標的物，如有遲延，甲方得
切斷水、電、冷氣等之供應，並自發生逾期之日起至將租賃
標的物遷讓交還甲方接管之日止，按日加付三倍於每日約定
租金之懲罰性違約金，並賠償甲方因此所受之損失。」，原
告更於租期屆至前寄發存證信函告知被告不再續租，惟被告
於106年9月30日租期屆至後，仍拒不交還系爭房地而無權占
有之，直至107年2月26日始返還，遲延149日。故依系爭租
約第12條約定，被告即應給付原告1,408,050元（94500/30/
3×149=0000000）之懲罰性違約金。又被告於106年10月至
107年2月26日間，無權占用系爭房地獲有利益，致原告受有
相當於租金之損害，故應給付原告相當於租金之不當
得利465,750元（94500×4+94500×29/28=465,750）。是被
告應給付原告1,873,800元（0000000+465750=0000000）。
爰依系爭租約第12條、民法促250條第2項、179條第1項之規
定，起訴請求之，並聲明：被告應給付原告1,873,800元及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息。
二、被告則以：被告對於兩造間存有系爭租約及租期相關約定等
事實，均無意見，惟被告遲遲無法返還系爭房地之原因乃因
被告另行興建之廠房有工程瑕疪，並非惡意占用不還。又原
告請求之違約金過高，法院得減至相當之數額，民法第252
條定有明文。原告雖約定租金三倍之懲罰性違約金，惟原告
實際上應無具體受損金額之發生，故請求酌減之。又原告既
早於106年6月28日將系爭房地出售予梁鑫公司，則原告即無
可能再將系爭房地出租他人或自行利用，其被告遲延返還系
爭房地，原告應無受有損害，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
本件原告請求被告給付106年9月30日租約終止後至107年2月
26日遷讓房屋止使用房屋之不當得利及按日租金之3倍給付
違約金等，業據其提出房屋租賃契約（見本院卷第17頁至87
頁）、存證信函為證（見本院卷第89至119頁），且為被告
所不爭執，故兩造間之租約業於106年9月30日終止，而被告
直至107年2月26日始交還房屋等情，應可採信。
四、得心證之理由：
（一）原告請求被告給付無權占用系爭房地相當於租金之不當得
利為有理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本
於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或
其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段
、第181條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還
不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害
為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益
為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地
，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法
院61年台上字第1695號判例參照）。又所謂相當於租金之
利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅
係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收
取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受
有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，
得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依
據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之
租金額，而不受法定租金額之限制(臺灣高等法院99年上
字第484號判決參照)。本件被告無合法之正當權源自106
年10月1日起至107年2月26日止，共4月又26日占用系爭房
地，而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之
損害，已如前述，參以被告之前係以每月租金94,500元向
原告承租系爭房屋，依前開說明，原告主張自106年10月
1日起至返還系爭房地之日止，依不當得利之法律關係請
求被告給付相當於租金之利益465,750元（《94500×4》
+《94500×26/28》=465750），即屬有據。
（二）被告主張違約金酌減為有理由：
1.按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所
受之利益減少違約金；又約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額。民法第251條、第252條分別定有明文。
前述酌減違約金之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠
償之預定，均有其適用。於當事人約定契約不履行之違約
金過高者，法院即得依上開規定以職權減至相當之數額，
而是否相當應須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人
所受損害情形，以為酌定標準，並於債務已為一部履行者
，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台
上字第807號判例要旨、70年度台上字第3796號裁判意旨
參照）。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法
院得依民法第252條規定酌減至相當之數額。而違約金有
屬於損害賠償約定之性質者，有屬於懲罰性質者，效力各
自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償
總額；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之
強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外
，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。準此，約定
違約金額是否過高，前者係以債權人所受之損害為主要依
據，後者則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參
酌債務人違約之情狀斷之，亦有最高法院104年度台上字
第984號裁判意旨可參。
2.原告固主張被告應按系爭租約第12條第2項約定「二、乙
方於契約期滿或終止契約時應即遷出，交還租賃標的物，
如有遲延，甲方得切斷水、電、冷氣等之供應，並自發生
逾期之日起至將租賃標的物遷讓交還甲方接管之日止，按
日加付三倍於每日約定租金之懲罰性違約金，並賠償甲方
因此所受之損失。」，而被告確實未依系爭租約於租期屆
滿時返還房屋，經原告催告後仍未履行，而有違約情事，
則原告主張被告依系爭租約第12條第2項約定給付懲罰性
違約金予原告之等語，即非無據，固應准許。惟如前所述
，茲參酌兩造間租賃關係源自100年12月7日，而被告自上
開日期起至106年9月30日止，均已按月給付租金而履約，
被告於租約屆至後遲延149日返還房屋等情以觀，上開懲
罰性違約金數額之約定，已因債務已為一部履行而致有過
高情事，依上說明，本院自得審酌被告履約情形及違約情
節，減少其數額為按遲延返還房屋之日加付1倍相當於每
日約定租金之懲罰性違約金，方屬適當。依此，爰依職權
酌減違約金數額至469,350元（94500÷30×149=469350）
，方屬適當。超過部分之請求，並無理由。
五、綜上所述，原告依租賃契約、不當得利、違約金等法律關係
，請求被告給付無權占有系爭房屋之不當得利金額465,750
元及違約金469,350元，總計935,100元（000000+469350=93
5100）及自起訴狀繕本送達翌日即107年9月20日（見本院卷
第137頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有
理由，應予淮許，逾此範圍即無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款
規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3
項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔
保，得免為假執行，至原告敗訴部分之假執行聲請失所附麗
，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不
生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書所示。
中華民國107年11月14日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官郭力菁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按
他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國107年11月14日
書記官陳福華
計算書
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│項目│金額（新臺幣）│備註│
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│第一審裁判費│19,612元│原告部分敗訴，故訴│
│││訟費用之二分之一由│
│││被告負擔，餘由原告│
│││負擔。│
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│合計│19,612元││
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