裁判字號：臺灣高等法院98年上字第736號民事判決
裁判日期：民國99年06月30日
裁判案由：返還租賃房屋
臺灣高等法院民事判決98年度上字第736號
上訴人甲○○訴訟代理人 劉穀榮 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 徐澎生 律師上列當事人間請求返還租賃房屋事件，上訴人對於中華民國98年5月15日臺灣板橋地方法院98年度訴字第317號第一審判決提起上訴，本院於99年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人遷讓返還房屋及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴訟中有嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第183條固有明文；所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言，例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、證人偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之，最高法院79年台抗字第218號判例足供參照。本件被上訴人訴請上訴人遷讓返還門牌臺北縣中和市○○路634之19號5樓及6樓增建部分之房屋，上訴人抗辯：被上訴人與前開房屋前手 連國超 、 連國智 間係虛偽買賣，應屬無效，被上訴人並非所有權人，已就被上訴人、連國超、連國智等人提出涉嫌竊盜、偽造文書、詐欺、遺棄等罪告訴，因而聲請於該刑事案件確定前裁定停止本件民事訴訟程序 云云 （本院卷㈠第49、53頁）。但查上訴人所指：被上訴人與前開房屋前手連國超、連國智間之買賣，是否為通謀虛偽意思表示而屬無效乙節，並非在本件民事訴訟繫屬中被上訴人涉有犯罪嫌疑因而足以影響本件民事訴訟裁判之情事，已與前開規定及判例有所不符，且就買賣雙方是否有通謀虛偽意思表示乙節業經調查證據並兩造攻防，本院綜合斟酌所有證據形成心證詳如下述，則上訴人所為停止訴訟程序之聲請，不應准許，合先敘明。
二、被上訴人主張：被上訴人為門牌臺北縣中和市○○路634之19號5樓及增建部分之所有權人，於95年3月30日將上開房屋及增建部分出租予原審被告連國超使用，約定：租期自95年
3月31日至97年4月1日止，每月租金新臺幣（下同）17,000元，應於每月5日前支付；於租期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還，如不即時遷讓交還房屋時，每月得向連國超請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。嗣原審被告連國超設籍於系爭5樓房屋，並將系爭5樓房屋及增建部分交予父親即上訴人居住。迨租期屆滿，原審被告連國超及上訴人仍無權占用系爭房屋，爰依民法第767條規定，求為命原審被告連國超及上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人；另依租賃契約第6條約定，請求原審被告連國超給付按租金5倍計算即85,000元違約金之判決（原審訴字卷第34頁）。
原審判決：㈠原審被告連國超、上訴人應將門牌臺北縣中和巿景平路634之19號5樓房屋及其6樓加蓋部分遷讓返還予被上訴人。㈡原審被告連國超應自97年4月2日起至遷讓返還前項房屋之日為止，按月給付被上訴人17,000元。㈢被上訴人其餘之訴駁回。
原審被告連國超未就原審判命給付部分聲明不服，被上訴人亦未就原審駁回部分聲明不服。被上訴人於本審聲明：上訴駁回，補充略以：㈠上訴人主張被上訴人與連國超、連國智間有虛偽買賣情事，業已提出告訴，已經檢察官為不起訴處分。㈡上訴人主張：系爭房屋5樓及坐落基地係由上訴人信託登記予連國超、連國智，應由上訴人舉證證明。又系爭房地買賣契約標的包括增建之6樓，已因買賣關係合法移轉登記予被上訴人，被上訴人依民法第758條規定取得房屋所有權，嗣並向訴外人荷商荷蘭銀行貸款，依約繳納各期貸款本息至今，則被上訴人依民法第767條規定請求上訴人遷讓返還房屋，應屬適法。㈢上訴人並未舉證證明自己為所有權人，縱令系爭房地之原所有權人連國超、連國智將系爭房地以買賣或買賣隱藏他項法律行為移轉登記予被上訴人，亦無侵害上訴人權益可言云云。
三、上訴人聲明：㈠原判決關於不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。並以：㈠系爭房屋5樓及坐落基地，實均由上訴人出資所購買，增建之6樓亦由上訴人出資興建，上訴人方為真正所有權人，僅因早年服務於國防部情報局，恐房地登記於上訴人名下顯露住家，會危及全家安全，因而信託登記於上訴人之子即原審被告連國超、訴外人連國智名下，惟相關印章及所有權狀仍由上訴人保管，且系爭房地之貸款、稅金亦均由上訴人繳納。㈡連國超、連國智之母即上訴人之同居人 郭淑貞 ，竊取上訴人保管之印章、所有權狀，連國超、連國智竟與被上訴人以虛偽買賣之方式，屬於無權處分，依民法第118條規定對上訴人之所有權不生影響。又連國超、連國智與被上訴人虛偽買賣，並將系爭房屋之所有權移轉登記予被上訴人，依民法第87條規定，意思表示為無理，則被上訴人請求上訴人遷讓房屋，為無理由等語抗辯。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋5樓之原登記所有權人為原審被告連國超、連國智
等2人，每人應有部分各為1/2，增建部分則未作保存登記。系爭房屋5樓嗣於94年11月8日以買賣為由，辦妥所有權移轉登記於被上訴人名下，有建物所有權狀、建築改良物買賣所有移轉契約書足憑（原審調字卷第6頁，本院卷㈠第69頁）。
㈡上訴人對被上訴人、連國超、連國智、郭淑貞、 郭玟 均等人
提出涉嫌竊盜、偽造文書、詐欺、遺棄等罪之告訴，雖據臺灣板橋地方法院檢察署檢察官為不起訴處分在案（該署98年度偵字第25275號），惟上訴人提出再議，已經臺灣高等法院檢察署發回續查，現在臺灣板橋地方法院檢察署99年度偵續字第158號案件偵查中，有不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署函及刑事傳票等件可按（本院卷㈡第74-78、298-300頁）。
五、經查：系爭房屋5樓及其坐落基地，係於76年7月16日由上訴人之長子 連昭文 與賣主（前手） 鍾引弘 簽訂買賣契約，嗣上訴人全家即遷入居住，迨至85年4月1日始由賣主鍾引弘直接辦理房地所有權移轉登記於上訴人之三子連國超及四子連國智名下；嗣由連國超、連國智及上訴人等3人為債務人，於85年5月2日以前開房屋及土地為擔保物向臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）貸款，設定最高限額300萬元之抵押權予土地銀行，向由上訴人繳納系爭房地之地價稅、房屋稅及土地銀行貸款，上訴人其後並出資於系爭房屋5樓其上搭蓋6樓、7樓之增建部分，上訴人一家共同居住其內等情，有連昭文與鍾引弘間之不動產買賣契約書、土地登記謄本、鍾引弘與連國超、連國智間之所有權買賣移轉登記相關資料可佐（本院卷㈠第19、23-24、102-120頁），並有上訴人提出之地價稅繳款書、房屋稅繳款書及土地銀行利息收據多件在卷（本院卷㈠第151-223頁），且經證人即增建部分之裝修水電師傅 林堃淼 、證人即上訴人之同居人（連國超、連國智之母親郭淑貞）到庭證述增建部分係由上訴人出資興建之情一致（本院卷㈠第245頁，卷㈡第10頁反面）。輔斟酌系爭房屋5樓及坐落基地登記於85年4月間登記於連國超（00年00月00日生）及連國智（00年00月00日生）名下時， 連氏 兄弟不滿16歲、13歲，尚處求學亟需父母照顧生活之年齡，應無自行置產之可能；證人連國超亦自承：於93年間曾向上訴人提及出售系爭房地之事，惟上訴人表示反對之意（本院卷㈠第90頁反面），亦見系爭房地雖登記於上訴人之子名下，惟上訴人之子尚知尊重詢問上訴人是否有出售意願之情。
綜上因認：本件係由上訴人出資買受系爭系爭5樓房地，嗣指定登記於連國超及連國智名下，其後上訴人並出資搭蓋增建之6、7樓部分，增建部分在結構及使用上已與5樓附合為一體，並無獨立性等事實。
六、本件重要爭點在於：被上訴人是否為系爭房屋之所有權人？即上訴人抗辯：被上訴人與系爭房屋之前手連國超、連國智虛偽買賣，依民法第87條規定買賣之意思表示為無效乙節，是否正當？㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示，
民法第87條第1項本文規定甚明。假裝買賣係由雙方通謀所為之虛偽意思表示，依民法第87條第1項之規定當然無效，並非得撤銷之行為，不得謂未撤銷前尚屬有效；又所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，最高法院27年上字第3195號、62年台上字第316號判例著有明文。㈡上訴人主張：被上訴人與系爭房屋原登記之所有權人連國超
、連國智間係假買賣，乃通謀虛偽意思表示應屬無效，被上訴人並非系爭5樓房屋及增建部分之所有權人乙節，為被上訴人所否認。經查：
1.系爭房地之所有權於94年11月8日由原所有權人連國超、連國智（賣方）辦妥移轉登記於被上訴人（買方）名下，買賣雙方就系爭房地買賣價格、是否簽訂買賣契約書及價金如何交付等節，均陳述不一：
⑴賣方方面：
①證人連國超證陳：價金為530萬元，是由母親郭淑貞
與被上訴人談的，第1期款是去清償土地銀行的房貸，第2期款230萬元主要用途是用在購買土地新房子還有清償借款之用，錢都是交給母親處理云云（本院卷㈠第89-90頁）。
②證人連國智則稱：價金為535萬元，分3次給付，第1
次是10萬元，第2次是20萬元，第3次是1次給付餘款505萬元，但買主尚有不足50萬元未付，因而做登記設定，其後於95年年底前還清。房屋價款是連國超在處理在卷（本院卷㈠第246-248頁）。
③證人即連國超、連國智之母（即本件買賣之代理人）
郭淑貞證稱：是我與被上訴人面對面談景平路房屋的事，賣予被上訴人之價金是535萬元，是因找台東 企銀 台北分行估價貸款金額為535萬元，所以就用這個價錢賣給被上訴人；被上訴人幫我們代償土地銀行貸款近300萬元，另外剩餘價金是付現金給我，我有拿到235萬元，被上訴人如何給付已忘記。買賣雙方有簽立買賣契約書1份，契約書上記載價金為700萬元，係供交給銀行貸款之用等語（本院卷㈡第11-12、289頁）。
⑵買方方面：
被上訴人陳稱：郭淑貞開價500多萬元（550萬元），我去詢問朋友 林麗卿 ，她給的意見是：那邊地段很好，在550萬元以內可以買，535萬元是我後來殺價所開的價格，經郭淑貞同意。在我開設的土城學士路工廠簽立書面契約（一式兩份），由郭淑貞簽，我自己那份遺失了，上面記載的買賣價金是535萬元，另一份由郭淑貞帶回去。簽完約後給付30萬元，第1次付現金10萬元，第2次付現金20萬元，均在我土城學士路工廠交予郭淑貞，先稱：餘款均係以辦理銀行貸款方式給付；其後又稱另尚有100餘萬元亦給付現金，1次是65萬元，另1次給付金額不記得。後來有請代書寫一份不動產契約書寫700萬元，此份與前開所提之535萬元契約是不同份云云（本院卷㈡第84-86頁）。
⑶對照本件買賣雙方就系爭買賣價金之磋商確定過程、是
否簽訂買賣契約書、本件價金扣除貸款外之餘款如何給付等情節，陳述迥異，顯然可疑。而系爭房地之過戶手續，係由賣方連國超、連國智之母郭淑貞委由代書 梁鎗水 辦理，代書就買賣雙方之買賣價金、價金交付之情節均未予見聞或參與，因此代書不願幫買賣雙方擬訂買賣契約書，亦據證人梁鎗水到庭證述綦詳（本院卷㈡第46-47頁）。是依卷附所有證據尚難認買賣雙方為有達成買賣之合意。
2.本件買賣雙方是否有互相故意為非真意之買賣表示？⑴查於93、94年間，在系爭房地辦理過戶手續移轉登記於
被上訴人名下之前，連國超、連國智之母郭淑貞原係委託代書梁鎗水詢問有關以系爭房地向銀行增加貸款之事宜，代書梁鎗水代為詢問數家銀行經徵信後據覆：因連氏兄弟及郭淑貞或原有卡債及貸款，或繳款信用不佳，又無穩定收入之情，不論以連國超、連國智或郭淑貞為借款人，欲以系爭房地向銀行增加貸款，均無法為之，業據證人梁鎗水證述綦詳（本院卷㈡第46-47頁），可見：連氏兄弟及其母郭淑貞當時思欲以系爭房地再向銀行貸款以紓解債務負擔之動機甚明。
⑵當上開系爭房地向銀行增加貸款為不可行後，郭淑貞隨
即委請代書梁鎗水將系爭房地辦理過戶予被上訴人名下，過程中甚且連被上訴人辦理貸款之銀行台東企銀（嗣於98年5月18日由荷商荷蘭銀行股份有限公司合併，荷商荷蘭銀行其後又於99年3月4日由澳商澳洲紐西蘭銀行承受資產、負債及營業）亦係由郭淑貞所覓妥，代書梁鎗水對於雙方究有無買賣並不知道，郭淑貞亦未告知過戶予被上訴人係多少錢，惟在系爭房地辦理過戶予被上訴人後，賣方又怕被上訴人將系爭房地賣掉，因而代書建議做預告登記在連國超名下；後來為配合他們辦理貸款而擬訂一份不動產買賣契約書，以便提出予貸款銀行，契約書上之700萬元價格係由郭淑貞或貸款銀行台東企銀所說之價格，否則無法貸得他們所說之金額等情，業經證人即代書梁鎗水到庭證述明確（本院卷第46-47頁），並有系爭房地於94年11月15日申請辦理預告登記申請資料、土地及建物登記謄本、荷商荷蘭銀行台北分公司提供之不動產買賣契約書可參（本院卷㈠第236-23
7、257-265、277-280頁）。⑶依被上訴人所述：伊經由房東郭玟均告知後，知悉系爭
房屋意欲出售，前往看屋1次，在詢問朋友林麗卿之意見在550萬元範圍內可以購買，伊因而自行出價535萬元、郭淑貞表示同意後決定買受等節（本院卷㈡第84-85頁），核與賣方代理人郭淑貞所陳：因為台東企銀估價為535萬元，所以就以此價格出售予被上訴人之情已大相逕庭（本院卷㈡第11頁）。況被上訴人自陳：基於投資及自用之心態而買受系爭房地（本院卷㈡第85頁），參以被上訴人當時尚處於向郭玟均承租房屋之情形，則依社會一般常情，被上訴人對於賣方何時交付房屋，讓系爭房地處於被上訴人占有管領狀態之重大權益事項理應甚為關切，然被上訴人對於本件與賣方約定於何時交屋，竟無法說明，若謂被上訴人確有買受系爭房地之意者，顯難令人置信！⑷又查系爭房地於94年11月8日辦理移轉登記於被上訴人
名下後，為向台東企銀借貸款項，係由被上訴人與郭淑貞共同擔任債務人，以系爭房地為擔保物，設定最高限額642萬元予台東企銀，有系爭房屋及土地之登記謄本足憑（本院卷㈠第236-237頁）。嗣於94年11月10日向台東企銀貸得2筆款項：69萬元、466萬元（合計535萬元），於撥款時雖清償連國超、連國智之前以系爭房地向土地銀行借款尚餘之2筆款項本息：105萬元、169萬7,343元完畢，形式上觀察似有由被上訴人給付2,747,343元（1,050,000+1,697,343=2,747,343）予賣方之情形，有荷商荷蘭銀行98年12月24日（98）荷銀法字第3762號函及土地銀行中和分行99年1月12日和放字第0990000017號函附帳戶、匯款人帳單、帳務明細資料可按（本院卷㈡第29-33、35頁）。
證人郭淑貞雖到庭證稱：伊係擔任被上訴人向台東企銀貸款之保證人云云（本院卷㈡第12頁反面），惟與土地及建物登記謄本上「與乙○○為債務人」之登記公示資料有所不符，而無可採。本院斟酌證人郭淑貞所陳：以前不認識被上訴人，被上訴人乃朋友郭玟均找來的，伊與被上訴人間並無任何金錢往來關係云云（本院卷㈡第
11、288頁），郭淑貞既為系爭房地買賣之賣方代理人角色，買方（被上訴人）應給付之價金係自行籌措或向銀行貸款以資支付，與賣方無涉，茲郭淑貞竟在與被上訴人無任何情誼關係情況下，擔任被上訴人向銀行借款之共同債務人，顯與常情殊異，應係郭淑貞就系爭房地向台東企銀貸款之事宜有密切重大關連，始會自願擔任被上訴人向銀行借款共同債務人，方與一般情理相合。⑸另查向台東企銀於94年11月10日借得上開69萬元、466
萬元等2筆款項後，每月自被上訴人第000000000000號帳戶以自動扣款方式清償貸款本息，業據荷商荷蘭銀行99年3月31日（99）荷銀法字第0725號函檢附存摺帳卡明細、貸款繳款明細表可按（本院卷㈡第145-174頁）。然細觀上開被上訴人上開存摺之帳卡明細（本院卷㈡第180-184頁），自95年1月起至97年2月止於銀行每月扣款日之前後，均係以「跨匯款（跨行匯款）」、「跨轉帳（跨行轉帳）」存入款項之方式，以供清償貸款本息；而上開匯入款項之中國信託土城分行第000000000000號、聯邦商業銀行第000000000000號、土地銀行第000000000000號等帳戶，均係由郭淑貞所開立，亦據本院向上開銀行查明據覆，有澳商澳盛銀行集團股份有限公司函覆及中國信託銀行、聯邦商業銀行、土地銀行檢附郭淑貞之開戶資料足憑（本院卷㈡第186-189、265-266、268-271、000-000-0頁）。可知：向台東企銀借得之2筆款項，實際上均係由郭淑貞按月匯入款項以資清償本息。
雖證人郭淑貞先稱：由於上訴人不搬離系爭房屋，連國超與被上訴人簽訂租約，伊因而按月匯款給付租金云云（本院卷㈡第288頁反面），惟自郭淑貞帳戶匯入之每月金額多在3萬元之列，甚且有多達10萬元者，與卷附租賃契約書（原審調字卷第7-10頁）約定之每月租金17,000元差距甚遠。證人郭淑貞嗣又改稱：多餘之金額，係清償伊欠郭玟均之欠款，郭玟均吩咐將還款匯入被上訴人帳戶等語（本院卷㈡第288頁反面），惟郭淑貞就伊積欠郭玟均之債務金額、每月清償金額、自何時起清償、共計清償金額等事項均無法說明（本院卷㈡第288頁反面），復與其前所陳：伊與被上訴人間並無任何金錢往來關係顯然矛盾（本院卷㈡第288頁正面），因認證人郭淑貞上開證述內容顯與卷附帳戶匯款資料之證據不符，而無足取。
⑹被上訴人雖辯稱：向台東企銀借貸之款項，係由伊按月
委託郭玟均存入，用以清償本息在卷（本院卷㈡第256頁）。查被上訴人上開貸款帳戶，雖有郭玟均於95年7、8月、95年2月及自97年3月起係由郭玟均匯入款項以供扣款之情事（本院卷㈡第187、189頁），惟經本院將被上訴人與證人郭玟均隔離訊問，針對被上訴人每月交付金錢之日期（被上訴人陳述：每月1日至7日間；郭玟均則稱：每月10日至15日間）、每月交付之金額（被上訴人陳述：35,000元、36,000元不等；郭玟均則稱：原為37,000元，嗣後降為34,000元）、被上訴人名義之荷商荷蘭銀行存摺及印章是否交付郭玟均（被上訴人陳述：存摺及印章均交付；郭玟均則稱：僅有交付存摺，印章並未交付）等情，上開2人陳述均相左，尚難認上開郭玟均匯入款項係受被上訴人委託所為。
⑺依上所陳，連國超、連國智及母親郭淑貞因財務困窘，
原意係以系爭房地作為擔保物再向銀行貸得款項，惟因渠等3人債信不良而無法為之。因而思欲藉由他途為之，嗣經由友人郭玟均介紹，覓得債信尚佳之被上訴人同意後，以系爭房地移轉登記於被上訴人名下，並由被上訴人與郭淑貞共同擔任債務人向台東企銀貸款，其後由郭淑貞按月清償貸款本息之方式，仍達到以系爭房地向銀行貸得款項之目的。因認：本件賣方（連國超、連國智，代理人郭淑貞）並無出賣系爭房地所有權之意思，買方（被上訴人）亦明知賣方無出賣之意思而故意與賣方為非真意之合意；亦即，本件買賣雙方均無買賣移轉房地所有權之意思而故為虛偽之意思表示，被上訴人雖經登記為系爭房地之所有權人，惟依民法第87條規定，買賣雙方就系爭房地之買賣債權行為、物權行為均屬無效，被上訴人並非系爭房地之所有權人，上訴人抗辯：
被上訴人與賣方係通謀虛偽意思表示乙節，應屬正當。從而，被上訴人基於其為系爭房屋所有權人之地位，依民法第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭5樓及增建之部分，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，上訴人所為被上訴人與賣方連國超、連國智間係虛偽買賣，買賣之意思表示為無效之抗辯，洵屬有據，是被上訴人並非系爭5樓房屋及增建部分之所有權人，故被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人將系爭5樓及增建部分之房屋遷讓返還予被上訴人，為無理由，不應准許；其假執行之聲請亦失依附，應併予駁回。原審判命上訴人應遷讓返還房屋並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件結論已臻明確，上訴人另聲請本院訊問證人連昭文，意欲證明系爭房地由上訴人出資之事實，已經本院綜合斟酌其他證據認定詳如上述，核無再予訊問之必要，併此敘明。
九、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國99年6月30日
民事第一庭
審判長法官張耀彩
法官盧彥如法官林金吾正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年6月30日
書記官張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。