臺灣臺南地方法院105年度訴字第33號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院105年訴字第33號民事判決

裁判日期：民國105年06月14日

裁判案由：返還房屋等

臺灣臺南地方法院民事判決105年度訴字第33號原告 劉進興 訴訟代理人 陳培芬 律師被告 陳文壆 上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國105年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元，及自民國一Ｏ五年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一Ｏ五年三月十六日起至遷讓建物門牌台南市○○區○○○路○○○號附屬建物磚造鐵皮屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟柒佰肆拾壹元由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告原聲明請求被告給付新臺幣（下同）1,113,629元，及自起訴狀繕本送達日翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國104年4月2日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告25,000元，嗣於訴訟中，原告減縮聲明為請求被告給付250,000元及同上利息，暨自105年3月16日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告25,000元，核為減縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）緣台南市○○區○○里○○○路○○○號未保存登記之房屋所有權係屬原告兒子訴外人 劉建志 所有，由其按年繳納房屋稅。該住址實有兩棟建築物，一棟為原告自住房屋，另一棟為供餐廳營業使用之鐵皮屋（下稱系爭建物），而系爭建物實際上係由原告負責管理、使用及收益。原告於103年4月1日將系爭建物以自己名義出租予被告，租賃期間自103年4月1日起至104年4月1日止，租金為每月25,000元，雙方在該租賃契約中並無押租金之約定。經查，該租賃契約書上所有文字內容之記載，包含出租人（即原告）簽名、身分證號碼、住址內容全部皆由被告親自代筆書寫，該契約內容經原告同意後，始由被告製作完成並將正本交予原告收執。由於兩造皆無法律概念，故該契約書上記載之訂約日期誤植為104年4月1日，兩造皆未發現誤載之日期，惟依兩造租賃契約內容之真意，本契約簽訂生效日期應為103年4月1日，租賃期限僅為一年，應為定期性之租賃契約。
（二）按租賃契約係於104年4月1日到期，被告於契約屆期後竟拒絕搬遷，原告不得已分別在104年5月7日及104年5月28日陸續發出兩份存證信函，催告被告儘速搬離並返還系爭建物，惟被告皆置之不理。本件租約性質既屬定期租賃契約，租約屆期時雙方之租賃關係即歸於消滅，承租人（即被告）負有交還房屋之義務，本件被告拒絕交還系爭建物，原告爰依民法第450條第1項、第455條前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物，且因被告欠繳電費，依租賃契約第15、20條約定，被告應自行負擔系爭建物之電費，惟因被告欠繳電費，原告仍接獲繳費通知，為避免遭斷電故替被告代墊繳納104年2月5日起至同年6月7日止之電費共計43,312元。就遷讓系爭建物及電費代墊款43,512元之部分，兩造已於105年2月23日於本院達成和解。
（三）就原告請求被告給付違約金及律師費共25萬元部分，茲詳細說明如下：
1.有關違約金部分：依據兩造租賃契約書第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按造原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」經查，本件被告於104年4月1日租約屆滿後，拒絕遷讓交還系爭建物顯已違約，故原告自得依該契約約定請求被告給付自104年5月1日起至104年12月31日止共8個月租金一倍之違約金，共200,000元【計算式：
25,000元×8月】。
2.有關律師費用部分：依據兩造租賃契約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」經查，原告委託律師處理本件訴訟之律師費用為5萬元，故原告得依此條約定向被告請求賠償律師費用5萬元。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。經查，按兩造成立和解筆錄之記載，被告願於105年3月15日前將系爭建物騰空遷讓返還於原告，惟被告逾期未遷讓系爭建物，仍繼續占有系爭房屋，係屬無權占有，不但侵害原告之財產權，且獲有相當於租金之利益，原告自得請求被告自105年3月16日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告25,000元相當於租金之不當得利。
（五）並聲明：如主文所示。
三、被告抗辯：
（一）按被告因急欲營商而需作業場地，遂向原告承租坐落於台南市○○區○○○路○○○號之房地作為營業場地，惟查上開系爭建物當時為原告自營餐廳，原告曾持房屋稅單收據向被告稱該建物係可用於合法經營之商業用途，被告遂夥同股東訴外人 謝舉霆 以每月租金25,000元，向原告承租系爭建物作為商業經營之用途，並隨即實施裝潢工程，並搬入設備及營業用之器具等。蓋被告對於系爭建物係違章建築並不知情，惟在申請營業執照時，始發覺系爭建物並無使用執照，因而無法申請營業執照，而原告當初係以另一合法樓房之稅單蒙騙被告，使被告誤信系爭建物為合法建築物，進而投入大量資源，致被告受有財產上之損失，且因違法建築之高額罰金，被告已達破產，並受法院查封房屋。
（二）另被告又收到法務部行政執行署台南分署之通知單，指其經營場所（即系爭建物）因違反特定農業區之使用法規，而受連續處罰，被告雖隨即向原告反應該違法情況，惟原告竟惱羞成怒，一方面採取強烈手段，向水電機關申請斷水斷電之措施，當時尚未達契約屆期之時日，原告之行為使被告無法繼續營業，乃向台南地方法院地檢署提起詐欺告訴，並為地檢署承辦中；另一方面原告也提起本件訴訟，意圖請求被告返還系爭建物。且本案之租賃契約並未約定租期，係不定期租約，參照最高法院52年台上字1289號號判例，原告應依照民法第450條第3項預先通知承租人，卻未為通知，即以單方面欲終止契約之理由，要求承租人返還系爭建物，顯於法不合。
（三）惟查原告對被告欺騙隱瞞事實，且未經被告同意，即對系爭建物採取斷水斷電之強烈手段，致使被告無法從事營業，造成被告損失裝潢設備及營業收益共計3,814,200元，故而被告主張因原告之不法行為，致使被告有給付不能之法定事由，得依據民法第226、266、267條之規定，雙方契約因可歸責於原告而給付不能時，得免除被告之給付義務。
四、兩造不爭執點
1.被告於103年間向原告承租建物門牌台南市○○區○○○路○○○號附屬建物磚造鐵皮屋（阿興168餐廳），每月租金25,000元。
2.系爭336號房屋為未保存登記建物，其房屋稅籍資料登記納稅義務人為原告之子劉建志。
3.系爭磚造鐵皮屋由原告管理使用收益，並由原告按月向被告收取租金。
4.被告自104年5月l日起即未給付租金並持續占有使用系爭磚造鐵皮屋。
5.原告於104年5月28日以下營郵局000015號存證信函催告被告返還系爭鐵皮屋，被告已於同年月29日收受送達。
6.原告委託陳培芬律師代理本件訴訟已支付律師費5萬元。
7.兩造於105年2月23日就本件請求其中應於105年3月15日前遷讓系爭磚造鐵皮屋及請求電費代墊款43,512元部分成立和解。
五、得心證之理由本件原告主張系爭建物為其子劉建志所有，由其負責管理、使用及收益，而兩造於103年間就系爭建物簽立租賃契約，並約定被告每月應支付25,000元租金予原告，惟被告自104年5月1日起即未給付租金，卻仍持續占有使用系爭建物，經原告於104年5月28日以存證信函催告被告返還系爭鐵皮屋等語，為被告所不爭執，應堪信為真實。原告復主張兩造間之租賃契約所約定之租期為一年，被告逾期拒不搬遷，依約應給付違約金、律師費及相當於租金之不當得利金，則為被告所否認，並以前情置辯，則本件之爭執點為：（一）兩造間所成立之房屋租賃契約書，約定之租期為一年或未約定期限？（二）原告依系爭房屋租賃契約第6條請求租期屆滿未遷讓違約金及第12條涉訟之律師費，是否有理由？得請求金額若干？（三）原告依據民法第179條規定請求給付相當租金之不當得利是否有理由？得請求金額若干？本院就前開爭執點分述如下：
（一）兩造間所成立之房屋租賃契約書，約定之租期為一年或未約定期限？按「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」，最高法院19年上字第28號判例要旨參照。經查，本件原告主張兩造約定之租賃期間為103年4月1日起至104年4月1日止等情，業據其提出租賃契約1件為證（見本院卷第10至16頁），被告對該契約書上其簽名之真正不爭執，惟辯稱其執有之契約書其上未載租期，本件為不定期租賃云云，並提出租賃契約書1件在卷可佐（見本院卷第52至56頁），惟原告否認上開契約之真正。經查被告所提出之契約書僅載明租賃標的物及兩造之簽名，至租期部分則為空白，亦不能為被告所稱兩造已成立不定期租賃之情事為有利證明，且衡諸常情，在簽立不動產租賃書面契約之情形，當事人之態度應更為審慎縝密，殊難想像竟有漏未於書面契約中填載租金價額及租賃期間之情事，且租期乃為租約之重要內容，為租賃契約必要之點，當事人理應特別重視之，果如被告所辯系爭租約雙方約定為不定期租賃，此有利被告之情事何以未加以記載，以杜爭議，此外被告復未就上開有利於己之事實為積極舉證，所辯系爭租賃契約之租期係未約定期限云云，殊難憑採。
（二）原告依系爭房屋租賃契約第6條請求租期屆滿未遷讓違約金及第12條涉訟之律師費，是否有理由？得請求金額若干？
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管理力而消滅占有，此觀民法第455條前段、第946條第1項規定即明。兩造間約定之租期既為一年，已如前述，系爭租賃契約業於104年4月1日因租賃期限屆滿而消滅，被告對於租賃標的物已屬無權占有使用。
2.復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項分別定有明文。又系爭租賃契約第6條約定：
「承租人於租期屆滿時，除經出租人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還出租人，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，承租人及連帶保證人，絕無異議。」查兩造就系爭建物訂有租賃契約，租賃期間自103年4月1日起至104年4月1日止，該契約業已因租賃期間結束而消滅，故依系爭租約第6條約定，被告自應即日遷空交還系爭建物，惟查其自104年4月1日後仍繼續無權占有、使用系爭建物，堪予認定，則原告依系爭租賃契約第6條之約定按租金之1倍，請求自104年5月1日起至同年12月31日止，共8個月之違約金200,000元【計算式：
25,0008】，為有理由，應予准許。
3.又依系爭租賃契約第12條之約定：「承租人若有違約情事，致損害出租人權益時願聽從出租人賠償損害，如出租人因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由承租人負責賠償。」兩造所簽立之系爭租約自應生拘束兩造之效力，被告既有上開之違約情事存在，致原告不得不提起本件訴訟以資救濟，而在訴訟中原告確實委任陳培芬律師為其訴訟代理人，並由其到庭，有委任狀及本院報到單等件在卷可稽（見本院卷第24、59、83、89頁）。
從而，原告自得依系爭契約第12條之約定，請求被告賠償因提起本件訴訟而委請律師所支付之律師費用50,000元，連同上述未即日遷讓房屋之違約金200,000元，原告得請求之金額為250,000元。
（三）原告依據民法第179條規定請求給付相當租金之不當得利是否有理由？得請求金額若干？無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人即無占有系爭建物之正當權源，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年台上字第1695號、67年台上字第3622號判例參照）。
復按不當得利係以無法律上原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以不當得利者其所受利益為限（最高法院102年度台上字第545號判決意旨參照）。經查，系爭建物雖為第三人劉建志所有，實際上係由其父即原告負責管理、使用及收益等情，有證明書1件附卷可佐（見本院卷第86頁），復為被告所不爭執，應堪信實。查被告於租約到期及兩造成立訴訟上和解約定於105年3月15日搬遷後，仍拒不履行繼續占用系爭建物，被告就其無權占有系爭建物期間，自獲有相當於房屋租金之不當得利，並致原告受有相同之損害，且被告所受之利益性質上不能返還，故應償還其價額，依前揭說明，被告自應返還相當於租金之不當得利金。又兩造前於租約約定每月租金為25,000元，則原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付自105年3月16日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付原告25,000元，即屬有據。
（四）被告固辯稱：因原告隱瞞系爭磚造鐵皮屋為違章建築之事實，致被告無法取得營業執照並遭主管機關罰鍰，及原告向水電機關申請斷水斷電致被告無法營業等情事，原告不得請求違約金云云。惟按，被告不否認原告於103年4月1日即將系爭建物交付被告占有使用迄今，而被告復無法舉證證明出租人之原告須保證承租人之被告得取得營業執照，況租賃契約成立後亦未見被告以未取得營業執照或主管機關罰鍰事由終止兩造租賃契約，所辯已難遽採，且其他因租賃關係所發生之附隨義務，茍有遲延履行，亦僅得就各該義務本身向義務人請求強制履行或主張不履行之損害賠償責任而已，尚難執為未為違約之正當理由，被告上開辯解實不足採。
六、綜上所述，被告所辯，尚無足採。本件原告依兩造之租賃契約及不當得利之法律關係請求被告給付25萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年1月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及被告應自105年3月16日起至遷讓系爭建物之日止，按月給付原告25,000元，為有理由，應予准許。
七、末按，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，本件訴訟費用為16,741元（即減縮後裁判費），爰依職權確定上開訴訟費用負擔如主文第3項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國105年6月14日
民事第五庭法官周素秋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年6月14日
書記官洪翊學