裁判字號：臺灣臺北地方法院104年事聲字第131號民事裁定
裁判日期：民國104年03月24日
裁判案由：聲明異議
臺灣臺北地方法院民事裁定104年度事聲字第131號異議人即債務人勝如股份有限公司法定代理人 詹德發 上列異議人及債務人與債權人臺灣中小企業銀行股份有限公司間清償債務強制執行事件，異議人對於中華民國104年2月13日本院民事執行處司法事務官所為103年度司執助字第7084號裁定提出異議，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之5規定。本件異議人對於本院民事執行處司法事務官於民國104年2月13日所為103度司執助字第7084號裁定（下稱原裁定）聲明異議，異議人於收受送達（即104年2月24日）後10日內之104年3月2日具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，經核與上開規定相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：第三人潤心有限公司（下稱潤心公司）與異議人於訂定租賃契約後，皆有依約履行，正常付款並繳稅，債權銀行亦承認第三人潤心公司與異議人間之租賃契約合法，且亦曾發文向承租人收取租金。而第三人潤心公司於訂定租約後，花費巨額款項進行裝修，如無法承租至期滿，將造成潤心公司之鉅大損失，為此，基於買賣不破租賃原則聲明異議等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。「抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力。故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。」（最高法院86年台抗字第588號判例參照）。故不動產所有人設定抵押權後，雖得依上開規定就同一不動產與第三人設定權利，但如抵押權設定後與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之賣得價金，或抵押權人原得收取之法定孳息，有所影響者，依上開法文規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前或後，對於抵押權人當然不能生效，抵押權人因屆期未受償而聲請拍賣抵押物時，執行法院自得依聲請或依職權除去該租賃關係，以無租賃狀態逕行強制執行，經司法院院字第1446號解釋在案。
四、經查，本件異議人即債務人分別於100年12月13日、101年2月1日、102年1月15日，將執行標的物之抵押物即如附表所示之不動產設定21,600,000元、6,000,000元、3,900,000元之抵押權予執行債權人臺灣中小企業銀行股份有限公司、臺灣銀行股份有限公司、 王文錫 ，異議人與第三人潤心公司就執行標的物之租賃期間係自102年2月17日至105年2月16日，異議人並提出房店租賃契約書為證，足見潤心公司顯係於抵押權設定後，始於102年2月17日占有使用至明。而上開不動產因潤心公司占有使用，以不點交為拍賣條件，經於104年1月12日實施第一次拍賣，因無人應買而未拍定，足見潤心公司占有使用系爭不動產，已影響應買人之購買意願，並有礙債權人債權之受償，本院執行處將此占有使用之租賃關係除去後拍賣，自無不合。至於異議人復以潤心與異議人於訂定租賃契約後，皆正常付款並繳稅，債權銀行亦承認第三人潤心公司與異議人間之租賃契約合法，且亦曾發文向承租人收取租金，有買賣不破租賃原則之適用，且潤心公司花費巨額款項就系爭執行標的物進行裝修，如無法承租至期滿，將造成潤心公司之鉅大損失云云。然異議人與潤心公司間之租賃關係，既存在債權人之抵押權設定後，依強制執行法第98條第1項規定，只需該租賃關係對債權人之抵押權有影響，意即足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速就抵押物賣得之價金獲償。本件執行異議人前開不動產經執行法院囑鑑定機關鑑定其市價後，核定最低拍賣價格，以租賃關係存在之狀態公告拍賣，歷經第一次拍賣無人應買，客觀上已堪認該租賃關係已影響應買人之意願及抵押物之售價，債權人之抵押權自難謂未受影響。另執行標的不動產上之租賃關係一經執行法院依法除去，將來該不動產拍定後，承租人即無依民法第425條第1項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」規定向拍定人主張其租賃權繼續存在之權利，亦不得以上開規定阻止執行法院點交不動產予拍定人，蓋強制執行法第99條第2項但書已明白規定：承租人之租賃權經執行法院除去者，承租人即應將該不動產交予拍定人，如拒絕交出，執行法院應予強制點交。而上開規定，及強制執行法第98條第2項但書之規定，即在藉此排除民法第425條第1項規定之適用，使經執行法院除去之租賃權歸於消滅，以保護抵押權人之權益。易言之，買賣不破租賃原則乃規範租賃權存續狀態下，繼受租賃物所有權人與承租人間之關係，非限制租賃物之抵押權人排除影響其抵押權效力之租賃關係之法定權利。是承租人據該原則主張不得除去租賃權，殊有誤解。因此，本院民事執行處司法事務官裁定駁回異議人對除租處分之異議，於法並無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國104年3月24日
民事第二庭法官蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國104年3月24日
書記官蘇冠璇