臺灣桃園地方法院107年度簡上字第258號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院107年簡上字第258號民事判決

裁判日期：民國108年12月24日

裁判案由：排除侵害

臺灣桃園地方法院民事判決107年度簡上字第258號上訴人 陳建翰 訴訟代理人 戴智權 律師複代理人 楊大維 律師被上訴人 劉蕭裕禎 訴訟代理人 田俊賢 律師
李泓 律師上列當事人間排除侵害事件，上訴人對於民國107年9月7日本院中壢簡易庭105年度壢簡字第961號判決提起上訴，本院於108年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本訴部分：
（一）被上訴人主張：伊為法國之星社區（下稱系爭社區）內桃園市○○區○○路0段000號1樓房屋（下稱系爭292號房屋）之所有權人，上訴人則為同社區桃園市○○區○○路0段000號1樓房屋（下稱系爭296號房屋）之所有權人，伊於民國100年9月15日向訴外人精業建設股份有限公司（下稱精業公司）購買系爭292號房屋。精業公司向伊表示「1樓住戶得永久使用招牌，且懸掛招牌的範圍為柱與柱之間」，房屋預定買賣合約書（下稱系爭合約書）第16條第9項亦約定：「買方同意賣方於交屋前在壹樓店舖統一設置店招，店招約定歸屬該戶壹樓店舖永久管理使用之，如日後店招其樣式、規格變更等須經管理委員會同意，方得為之，賣方代管期間（尚未成立管理委員會）不得變更其店招。」（下稱系爭約定），精業公司並於交屋時，一併將該部分招牌點交給伊。系爭約定屬分管契約，且系爭社區1樓店面均依照約定設置招牌，是依上開約定，系爭292號房屋前柱與柱間招牌之使用權應全為伊擁有，且上開招牌內燈具總開關亦設置於系爭292號房屋內。詎上訴人就原審判決附圖所示系爭296號房屋前長度176公分，高度67公分（不含金屬部分）之招牌（下稱系爭店招），竟擅自拉設電線而無權占用，爰依系爭約定及民事訴訟法第247條第1項規定，求為確認被上訴人對於系爭店招有約定專用權之判決。
（二）上訴人則以：伊向精業公司購買系爭296號房屋，其範圍包括騎樓，而騎樓依道路交通管理處罰條例相關規定雖供公眾使用，但於未妨礙公眾通行使用之一定範圍內，應允許騎樓所有權人有完全之使用權，系爭店招既然設置在伊所有之騎樓空間內，且系爭約定並無明文記載使用範圍為「柱與柱之間」，則伊對於系爭店招應當有專有使用權，並非無權占用等語，資為抗辯。
二、反訴部分：
（一）上訴人主張：援用本訴部分之陳述，爰依系爭約定及民事訴訟法第247條第1項規定，求為確認上訴人對於系爭店招有約定專用權之判決。
（二）被上訴人則以：系爭社區設置於1樓騎樓外牆之招牌，係維持系爭社區建築物整體之安全及外觀所必要之牆面，目的在區劃建築物內外、防阻風雨，不具備使用上之獨立性，核其性質應屬系爭社區建築物之共用部分。且系爭社區其他1樓店招均設置於柱與柱之間。系爭296號房屋權狀並未記載上開騎樓招牌所占用牆面部分歸屬於上訴人單獨所有或專有使用。是上訴人主張系爭店招係懸掛於其所有之專用部分因而具有專用權云云，要無可採。又依系爭約定，日後店招其樣式、規格變更等須經管理委員會同意，方得為之。是系爭社區在未另訂規約允許上訴人使用系爭店招，或經伊及區分所有權人會議決議或同意的情況下，上訴人對系爭店招並無專用權等語置辯。
三、原審就本、反訴皆為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明全部不服，提起上訴。就本訴部分上訴聲明為：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。就反訴部分上訴聲明為：（一）原判決廢棄。（二）確認上訴人對於系爭店招有約定專用權。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：
（一）所謂區分所有，係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。此觀公寓大廈管理條例第3條第2至4款自明。又公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
公寓大廈管理條例第8條第1項、第23條第1項亦有明文。
經查，精業公司在系爭社區所設置之1樓店招，包括系爭店招在內，均是以金屬材質製作成長方體，裝設在兩根柱子間，約與店面天花板齊高，朝向馬路部分則可由店家依需求設置招牌，並在其內設置電線、燈座及燈管，此有系爭社區1樓店招照片在卷可憑（見原審卷一第8至10頁、第35頁、第167頁），是系爭店招並非區分所有權人之專有部分，而屬系爭社區之附屬設施，堪以認定，從而，系爭店招之使用管理，自應依前揭規定加以規範，先予敘明。
（二）公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院99年度台上字第2278號判決意旨參照）。公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用，依公寓大廈管理條例第23條第1項之規定，既得以規約定之，應認亦得以前開方式成立分管契約。又公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨參照）。
是基於維護附屬設施管理秩序安定性之法理，除有依公寓大廈管理條例第23條第2項所定7款非經載明於規約者，不生效力之情形外，在未經區分所有權人同意終止前，附屬設施之分管契約不因區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。經查，精業公司係以定型化契約分別與兩造及區分所有權人訂定買賣契約，而系爭合約書第16條第9項約定：「買方同意賣方於交屋前在壹樓店舖統一設置店招，店招約定歸屬該戶壹樓店舖永久管理使用之，如日後店招其樣式、規格變更等須經管理委員會同意，方得為之，賣方代管期間（尚未成立管理委員會）不得變更其店招」，此有系爭合約書在卷可參（見原審卷一第21、70頁），是依前揭說明，堪認區分所有權人間已依系爭約定合意成立系爭社區1樓店招之分管契約。又系爭社區於101年間訂定社區規約，並於102年4月12日、103年3月15日修訂，此有上開社區規約在卷可稽（見原審卷二第8至17頁、第33至43頁），在101年、102年系爭社區規約第2條第2項均規定：「本公寓大廈周圍上下及外牆為共用部分，由全體區分所有權人共同維護其外觀及使用；起造人於銷售必要時得適當設置廣告物，銷售完成後應回復原狀，但需在管理委員會同意下為限；其後本公寓大廈周圍上下及外牆面如要懸掛或設置廣告物，應依本規約約定或區分所有權人會議之決議」；103年社區規約原第2條第2項已遭刪除，改訂第2條第6項：「新建公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，除應符合法令規定外，並依規定向主管機關完成報備後，限制。1.不得有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」（見原審卷二第8、12頁、第34頁反面），從上開規定可知，在103年3月15日修訂社區規約之前，起造人應在系爭社區管理委員會同意下，始得拆除其所設置之廣告物；103年3月15日後，則是在符合社區規約第2條第6項之規定下，才能增設廣告物。然而系爭社區管理委員會未曾同意起造人拆除系爭店招及其設置之1樓店招，系爭社區之區分所有權人亦未終止系爭社區1樓店招之分管契約，並進一步訂定1樓店招設置及管理規定，僅於102年3月30日就系爭社區店面增設側懸式突出正面式招牌通過議案，此有系爭社區107年6月11日回函及區分所有權人會議記錄附卷可憑（見原審卷二第32頁，第44頁正、反面），是依前開說明，為維護系爭社區1樓店招管理秩序安定性，系爭社區1樓店招之分管契約仍然有效，系爭店招使用管理仍應依系爭約定，堪以認定。
（三）按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。
當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。契約之解釋，首在於探求當事人共同主觀之意思，惟當事人意見不一致者，即須為契約客觀之解釋，並依民法第98條之規定為之。又為平衡契約當事人的利益及合理分配危險，其解釋方法應以客觀上表示價值作為認定意思表示內容之準據，一方面要求表意人於表示其意思時，應顧及相對人了解可能性；他方面相對人亦須盡必要注意以正確了解表意人之所欲，所以在解釋上應特別斟酌相對人明知或可得而知的事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則加以判斷。查依系爭約定記載「買方同意賣方於交屋前在壹樓店舖『統一設置』店招，店招約定歸屬該戶壹樓店舖永久管理使用之。」等語，可知上開店招係賣方即精業公司統一設置，則關於每戶店招間如何劃分使用權範圍及店招與所謂「該戶壹樓店舖」間如何對應等事項，自應參酌精業公司原始設置之規劃而定。就此，精業公司106年12月29日精字第1061229003號函覆本院稱：「經查本案店招設計規劃即採附件二方式（柱與柱間）設置店招，非以附件一方式（壁心為界）」（見原審卷一第210頁）。又證人即精業公司客服經理 鄒筱蓮 於原審結證稱：當時系爭社區是由精業公司統一設置1樓店招，考量社區外觀，以柱與柱之間設置店招，兩造的房屋都是伊交屋的，伊交屋給客戶時就是這樣，系爭店招的電燈開關是設置在A7房屋（即系爭292號房屋）內，當時沒有小小一塊，是統一一塊等語（見原審卷一第213頁反面至第214頁）；證人即精業公司工程師 高宗堃 於原審結證稱：伊曾參與系爭社區營造，當時有統一設置1樓店舖招牌，要聯絡廠商施作，當時就是柱與柱之間，系爭店招開關是設在系爭292號房屋，系爭296號房屋有接明線過去使用，當時系爭店招是要給系爭292號房屋使用等語（見原審卷一第215頁反面至第216頁）。核上開證詞與精業公司回函內容相符，且上開證人與兩造均無特殊利害關係，證詞並無偏頗任何一方之動機，其等證言自屬可採。本院復審酌系爭店招之開關係設置系爭292號屋內，上訴人係交屋後另外裝設開關才能使用；系爭社區其他1樓店招均設置於柱與柱之間（見原審卷第35頁照片），且系爭店招下方之系爭296號房屋側門原本是牆面，是經由二次變更設計始改為門等客觀情狀（見原審卷一第110頁、第216頁反面、第22
5、227頁），應可得知系爭店招設置即歸屬系爭292號房屋所有權人使用管理。是依一般社會之理性客觀認知、經驗法則、誠信原則、交易慣行判斷，就系爭店招而言，系爭約定「店招約定歸屬該戶壹樓店舖永久管理使用之」，所謂的「壹樓店舖」解釋上係指系爭292號房屋，堪以認定，被上訴人請求確認其對系爭店招有約定專用權，為有理由，應予准許。證人即上訴人之母 彭士智 雖到庭證稱：簽訂買賣契約和點交時都沒有告知1樓店招之使用範圍，也沒問，買店面一般認知外面是店招等語（見本院卷第149-150頁），然證人所稱「買店面一般認知外面就是店招」云云，僅為其主觀意見，不得以之認定系爭約定之真意。至於上訴人辯稱系爭店招位在系爭296號房屋騎樓空間內，應由系爭296號房屋使用管理云云，然系爭店招為系爭社區之附屬設施，而系爭店招既為精業公司所設置，自應回歸系爭約定判斷專用權歸屬，且並無任何證據可證系爭約定之真意為店招之使用權與騎樓空間之所有權必歸屬於同一戶，且由證人鄒筱蓮證稱：「我們沒有在合約書說明騎樓歸屬哪一戶，登記確實登記在A8那一戶（即系爭296號房屋），每一戶銷售都有登記騎樓，但不表示外觀的店招配合騎樓大小，外觀是以柱位考量，不是以騎樓大小考量。」等語（見原審卷一第214頁反面），益徵系爭296號房屋騎樓之所有權，與系爭店招之使用權，實屬二事，縱系爭店招位在系爭296號房屋騎樓空間內，亦不能以此遽認上訴人就系爭店招有約定專用權。從而，上訴人請求確認其對系爭店招有約定專用權，為無理由，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人提起本訴求為確認其對系爭店招有約定專用權，為有理由，應予准許。上訴人提起反訴求為確認其對系爭店招有約定專用權，為無理由，不應准許。原審就本、反訴均為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨就本、反訴均指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年12月24日
民事第二庭審判長法官魏于傑
法官葉作航法官游智棋以上正本係照原本作成。
本判決除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得上訴。如提起上訴，應於送達後20日內，委任律師或具有律師資格之人為代理人，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，並應一併繳納上訴審裁判費；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年12月25日
書記官李韋樺