臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第961號
原 告 劉蕭裕禎
訴訟代理人 劉得祿
田俊賢 律師
複 代理人 吳湘傑 律師
被 告 陳建翰
訴訟代理人 許淑玲 律師
許啟龍 律師
複 代理人 張雅蘋 律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國107年8月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
確認原告對於如附圖所示，門牌號碼桃園市○○區○○路○段○
○○號前，長度一七六公分，高度六十七公分（不含金屬部分）
之招牌有約定專用權。
訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基
礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限
。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2
款、第7款及同法第256條分別定有明文。而所謂「請求之
基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，
有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事
實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他
造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91
年度台抗字第648號裁定意旨參照）。經查，原告起訴時原
聲明為「被告應將位於門牌號碼即桃園市○○區○○路0段
000號1樓（下稱系爭292號）之騎樓招牌（長約160公分
、寬約100公分）移除，回復原告得使用之狀態。」嗣後於
民國106年11月27日本院審理時以言詞更正聲明為：「確認
原告對於如附圖（即本院卷一第183頁）所示，門牌號碼桃
園市○○區○○路0段000號（下稱系爭296號）前，長度
176公分，高度67公分（不含金屬部分）之招牌（下稱系爭
店招）有約定專用權。」（見本院卷一第188頁）。經核原
告上開聲明之變更或更正，均基於系爭店招約定專用權之同
一基礎事實，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，按諸前揭
規定要無不合，應予准許。
二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者
，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之
訴，亦同。民事訴訟法第247條第1項定有明文。次按所謂
即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，
原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種
不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判
決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決
之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照
）。查原告主張其對系爭店招有約定專用權，既為被告所否
認，則兩造間就原告有無約定專用權一事，原告主觀上認為
其確實處於不明確之狀態，且此種不明確之狀態，非經判決
確認，無以除去，則原告即有受確認判決之法律上利益，自
得依民事訴訟法第247條之規定，提起本件確認之訴，先予
敘明。
三、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及
就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專
屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，
不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文
。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係
者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之
間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張
之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之
法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之
法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關
係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之
法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽
連關係。本件被告於106年11月22日具狀對原告提起反訴請
求：「確認反訴原告對於系爭296號前之系爭店招有永久使
用權。」復於106年11月27日更正訴之聲明為「確認反訴原
告對於系爭店招有約定專用權。」（見本院卷一第188頁反
面），經核本件反訴標的法律關係發生之原因，與原告提起
本訴所據之原因事實，均因系爭店招之約定專用權所生，可
認為有事實上相牽連關係，且本訴及反訴之審判資料有共通
性及牽連性，復衡諸紛爭解決一次性原則及訴訟經濟之目的
，且被告提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許。
又依前段說明，反訴原告亦有受確認判決之法律上利益，自
得提起確認之訴，併此敘明。
四、又因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不
屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適
用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法
官繼續審理。前項情形，被告不抗辯而為本案之言詞辯論者
，視為已有適用簡易程序之合意。民事訴訟法第435條定有
明文。經查，本件原告變更如前開訴之聲明，反訴原告提起
反訴，其訴訟標的價額均為1,650,000元，致本件不屬民事
訴訟法第427條第1項及第2項之範圍，但兩造均不為程序
上之爭執，進而為本案之言詞辯論，揆諸民事訴訟法第435
條規定，應視為兩造就本事件之審理已有適用簡易程序合意
，附此敘明。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
（一）原告主張：原告所有系爭292號1樓建物，被告所有系爭
296號1樓建物，同為法國之星社區（下稱系爭社區）之
區分所有權人。原告係於100年9月15日向訴外人精業建
設股份有限公司（下稱精業公司）購買系爭292號1樓建
物。精業公司向原告表示「1樓住戶得永久使用招牌，且
懸掛招牌的範圍為柱與柱之間」，此觀房屋預定買賣合約
書（下稱系爭合約書）第16條第9項規定：「店招約定歸
屬該戶壹樓店鋪永久管理使用」即可得知，精業公司並於
交屋時，一併將該招牌點交移交給原告所有。上開約定屬
分管契約，且系爭社區1樓店面均依照約定設置招牌，是
依上開約定，原告店門前兩柱間招牌之使用權應全為原告
所有，此亦可從上開招牌內燈具總開關設置於原告所有之
系爭292號1樓店面內得知。詎料，被告為隔壁系爭296
號1樓之所有權人，明知使用招牌之位置範圍為兩柱間，
竟從系爭店招內特地拉線，無權占用應屬於原告專有使用
之系爭店招，經原告向被告主張應拆除該無權占用部分的
系爭店招，卻仍屢勸不聽，故原告為維護自身權益，爰依
系爭合約書及分管契約之法律關係，提起本件訴訟等語，
並聲明：如主文第1項所示。
（二）被告則以：被告向精業公司購買系爭296號1樓建物，其
範圍包括騎樓，而騎樓依道路交通管理處罰條例相關規定
雖供公眾使用，但於未妨礙公眾通行使用之一定範圍內，
應允許騎樓所有權人有完全之使用權，系爭店招既然設置
在被告所有之騎樓空間內，且系爭合約書第16條第9項約
定「店招約定歸屬該戶壹樓店鋪永久管理使用」，並無明
文記載使用範圍為「柱與柱之間」，則被告對於系爭店招
應當有專有使用權，並非無權占用，原告對於前述分管契
約解釋錯誤，原告主張實無理由等語置辯，並聲明：原告
之訴駁回。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張：反訴原告向精業公司購買系爭296號1樓
建物，其範圍包括騎樓，於未妨礙公眾通行使用之一定範
圍內，應允許騎樓所有權人有完全之使用權，系爭店招設
置在反訴原告所有之騎樓空間內，且依系爭合約書第16條
第9項約定「店招約定歸屬該戶壹樓店鋪永久管理使用」
，則被告對於系爭店招應當有專有使用權，爰依系爭合約
書及分管契約之法律關係，提起反訴等語，並聲明：確認
反訴原告對於系爭店招有約定專用權。
（二）反訴被告則以：系爭社區設置於1樓騎樓外牆之招牌，係
維持系爭社區建築物整體之安全及外觀所必要之牆面，目
的在區劃建築物內外、防阻風雨，不具備使用上之獨立性
，核其性質應屬系爭社區建築物之共用部分。且系爭社區
其他1樓店招均設置於柱與柱之間。再者，系爭296號建
物權狀，並未記載上開騎樓招牌所佔用牆面部分歸屬於反
訴原告單獨所有或專有使用。是反訴原告主張系爭店招係
懸掛於其所有之專用部分，反訴原告因而具有專用權，要
無可採，系爭店招所占用之牆面皆屬共用部分，不得獨立
使用或供作專有。又依系爭合約書第16條第9項約定，日
後店招其樣式、規格變更等須經管理委員會同意，方得為
之。是系爭社區在未另訂有規約允許反訴原告使用系爭店
招，或經反訴被告及區分所有權人會議決議或同意的情況
下，反訴原告對系爭店招並無專用權等語置辯，並聲明：
反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第212頁反面，本院卷二第81
頁反面）：
（一）原告為系爭292號1樓建物之所有權人，被告為系爭296
號1樓建物之所有權人。
（二）系爭店招如附圖所示，位於系爭296號房屋前，長度176
公分，高度67公分（不含金屬部分）。
（三）系爭店招之廣告燈開關原設置於系爭292號房屋內，後經
第三人另拉線安裝於系爭296號房屋內。
（四）系爭292、296號房屋買賣契約書第16條分管特約第9項
均約定：「買方同意賣方於交屋前在壹樓店舖統一設置店
招，店招約定歸屬該戶壹樓店舖永久管理使用之，如日後
店招其樣式、規格變更等須經管理委員會同意，方得為之
，賣方代管期間（尚未成立管理委員會）不得變更其店招
」（下稱系爭約定）。
（五）依照雙方買賣契約書第26條，均記載：「本契約所有事項
雙方確已詳細審閱，買賣雙方瞭解並同意，本契約一切權
利義務，均以本約約定為標準，任何口頭承諾或約定概不
生效。」
（六）系爭社區之管理規約，並未訂定社區1樓店面招牌設置及
管理使用之規定。
四、得心證之理由：
（一）本訴部分：
1.系爭店招為系爭社區之附屬設施：
⑴所謂區分所有，係指數人區分一建築物而各有其專有部分，
並就其共用部分按其應有部分有所有權；專有部分，指公寓
大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的
者；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者。此觀公寓大廈管理條
例第3條第2至4款自明。又公寓大廈周圍上下、外牆面、
樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏
色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規
定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已
有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，
應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；有關公寓大廈
、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法
令另有規定外，得以規約定之。公寓大廈管理條例第8條第
1項、第23條第1項亦有明文。
⑵經查，精業公司在系爭社區所設置之1樓店招，包括系爭店
招在內，均是以金屬材質製作成長方體，連接兩個樑柱，約
與店面天花板齊高，朝向馬路部分則可由店家依需求設置招
牌，並在其內設置電線、燈座及燈管，此有系爭社區1樓店
招照片在卷可憑（見本院卷一第8至10頁、第35頁、第167
頁），是系爭店招並非區分所有權人之所有部分，而屬系爭
社區之附屬設施，堪以認定，從而，系爭店招之使用管理，
自應依前揭規定加以規範，先予敘明。
2.系爭店招之使用管理應依系爭合約書第16條第9項約定：
⑴公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之
共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定
外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院99年度台
上字第2278號判決意旨參照）。公寓大廈、基地或附屬設施
之管理使用，依公寓大廈管理條例第23條第1項之規定，既
得以規約定之，應認亦得以前開方式成立分管契約。又公寓
大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該
條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為
防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解
該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理
秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之
情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有
人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權
人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第
1191號判決意旨參照）。是基於維護附屬設施管理秩序安定
性之法理，除有依公寓大廈管理條例第23條第2項所定7款
非經載明於規約者，不生效力之情形外，在未經區分所有權
人同意終止前，附屬設施之分管契約不因區分所有權人會議
決議另訂規約而失其效力。
⑵經查，精業公司係以定型化契約分別與兩造及區分所有權人
訂定買賣契約，而系爭合約書第16條分管特約，第9項約定
：「買方同意賣方於交屋前在壹樓店舖統一設置店招，店招
約定歸屬該戶壹樓店舖永久管理使用之，如日後店招其樣式
、規格變更等須經管理委員會同意，方得為之，賣方代管期
間（尚未成立管理委員會）不得變更其店招」，此有買賣契
約在卷可參（見本院卷一第21、70頁），是依前揭說明，堪
認區分所有權人間已依系爭約定合意成立系爭社區1樓店招
之分管契約。又系爭社區於101年間訂定社區規約，並於10
2年4月12日、103年3月15日修訂，此有上開社區規約在
卷可稽（見本院卷二第8至17頁、第33至43頁），在101年
、102年系爭社區規約第2條第2項均規定：「本公寓大廈
周圍上下及外牆為共用部分，由全體區分所有權人共同維護
其外觀及使用；起造人於銷售必要時得適當設置廣告物，銷
售完成後應回復原狀，但需在管理委員會同意下為限；其後
本公寓大廈周圍上下及外牆面如要懸掛或設置廣告物，應依
本規約約定或區分所有權人會議之決議」；103年社區規約
原第2條第2項已遭刪除，改訂第2條第6項：「新建公寓
大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避
難設備，除應符合法令規定外，並依規定向主管機關完成報
備後，限制。1.不得有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁
窗或其他類似之行為」（見本院卷二第8、12頁、第34頁反
面），從上開規定可知，在103年3月15日修訂社區規約之
前，起造人應在系爭社區管理委員會同意下，始得拆除其所
設置之廣告物；103年3月15日後，則是在符合社區規約第
2條第6項之規定，才能增設廣告物。然而系爭社區管理委
員會未曾同意起造人拆除系爭店招及其設置之1樓店招，系
爭社區之區分所有權人亦未終止系爭社區1樓店招之分管契
約，並進一步訂定1樓店招設置及管理規定，僅於102年3
月30日就系爭社區店面增設側懸式突出正面式招牌通過議案
，此有系爭社區107年6月11日回函及區分所有權人會議記
錄附卷可憑（見本院卷二第32頁，第44頁正反面），是依前
段說明，為維護系爭社區1樓店招管理秩序安定性，系爭社
區1樓店招之分管契約仍然有效，系爭店招使用管理仍應依
系爭約定，堪以認定。
3.依系爭約定即分管契約之真意，系爭店招應由原告即系爭29
2號所有權人專門管理使用：
⑴解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩
造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、
經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所
欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵
攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公
平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。
⑵經查，系爭合約書第16條第9項約定：「店招約定歸屬該戶
壹樓店舖永久管理使用之」，其所謂「壹樓店舖」之真意為
何，精業公司106年12月29日以精字第1061229003號函復本
院稱：「經查本案店招設計規劃即採附件二方式（柱與柱間
）設置店招，非以附件一方式（壁心為界）」（見本院卷一
第210頁）。又證人即精業公司客服經理 鄒筱蓮 於審理時具
結證稱：當時系爭社區是由精業公司統一設置1樓店招，考
量社區外觀，以柱與柱之間設置店招，兩造的房屋都是我交
屋的，我交屋給客戶時就是這樣，系爭店招的電燈開關是設
置在A7房屋（即系爭292號房屋）內，當時沒有小小一塊，
是統一一塊等語（見本院卷一第213頁反面至第214頁）；
證人即精業公司工程師 高宗堃 於審理時具結證稱：我曾經參
與系爭社區營造，當時有統一設置一樓店舖招牌，我們要聯
絡廠商施作，當時就是柱與柱之間，系爭店招開關是設在系
爭292號房屋，系爭296房屋有接明線過去使用，當時系爭
店招是要給系爭292號房屋使用等語（見本院卷一第215頁
反面至第216頁）。核上開證詞，與精業公司函復內容相符
，且上開證人與兩造均無特殊利害關係，證詞並無偏頗任何
一方之動機，其等證言自屬可採。本院復審酌系爭店招之開
關係設置在原告系爭292號屋內，被告係交屋後另外裝設開
關才能使用；系爭社區其他1樓店招均設置於柱與柱之間等
客觀情狀，應可得知系爭店招原始設計即歸屬系爭292號房
屋所有權人使用管理，是依一般社會之理性客觀認知、經驗
法則、誠信原則及精業公司所欲使系爭約定意思表示發生之
法律效果判斷，就系爭店招而言，系爭約定「店招約定歸屬
該戶壹樓店舖永久管理使用之」，所謂的「壹樓店舖」解釋
上係指系爭292號1樓房屋，堪以認定。至於被告辯稱系爭
店招部分在系爭296號騎樓空間內，應由系爭296號使用管
理等語，由於系爭店招是否確實在系爭296號騎樓範圍內，
未經被告舉證以實其說，況且縱認該部分事實為真，亦未有
客觀事證可佐證此為精業公司系爭約定之真意，被告此部分
所辯，並不足採。
（二）反訴部分：
系爭店招為系爭社區之附屬設施，其使用管理應依系爭合約
書第16條第9項約定，而依該約定即分管契約之真意，系爭
店招應由反訴被告即系爭292號所有權人使用，均經認定如
前，而系爭店招既為精業公司所設置，應由誰專有使用，自
應回歸系爭約定，系爭296號1樓騎樓之所有權，與系爭店
招之使用權，實屬二事，縱認系爭店招部分位在系爭296號
1樓騎樓空間內，亦不能以此遽認反訴原告就系爭店招有約
定專用權。從而，反訴原告之請求，並無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭合約書及分管契約之法律關係，請求
如主文第1項，為有理由，應予准許；反訴原告依系爭合約
書及分管契約之法律關係，請求確認反訴原告對於系爭店招
有約定專用權，為無理由，應予駁回。又本件確認系爭店招
約定專用權之歸屬，其性質非命被告為財產上之給付，自不
適宜宣告假執行，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年9月7日
中壢簡易庭法官陳宏璋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月7日
書記官盧品蓉