臺灣桃園地方法院民事裁定 99年度桃小字第1409號
原 告 中山名門大樓管理委員會
法定代理人 陳德隆
被 告 蔡親恩
訴訟代理人 蔡欣蕤
上列當事人間給付管理費事件，本院裁定如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、伊為中山名門大樓（下稱系爭社區）依法成立並向主管機關
報備之管理委員會，被告為門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○
號5樓之3建物（下稱系爭建物）之所有權人，亦為伊社區之
住戶。依公寓大廈管理條例第二十一條規定及桃園中山名門
大樓公寓大廈規約（下稱系爭規約）約定，被告負有按月依
系爭建物面積即十二點九二坪，繳納每坪新臺幣（下同）五
十五元，總計七百一十元（計算式：55×12.92＝710，元以
下四捨五入）管理費之義務，空屋則以半價計算；如其積欠
應繳納之管理費用逾二期或達相當金額，經過相當期間催告
仍不給付者，伊得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息
。詎被告自民國91年1月起至97年11月與98年9月至99年9月
止，共欠管理費三萬四千一百零五元，經伊以口頭催繳，嗣
改依書面公告並以存證信函催告，被告仍拒不給付，為此向
本院聲請對被告核發支付命令，請求被告給付管理費，經被
告於法定期間提出異議而視為起訴等語。並聲明：被告應給
付原告三萬四千一百零五元，及自本件支付命令送達翌日即
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、對被告抗辯之陳述：開會通知係由管理委員會以公告方式張
貼在系爭社區大樓1樓，時間應為11月15日左右，詳細時間
伊不記得了，管理委員會委員之任期自98年6月到99年6月為
一任，99年7月區分所有權人會議改為二年一任。管理委員
會現任主任委員陳德隆為98年6月當選，99年7月當選委員時
，經當時主任委員 李訓長 指定為財務委員，李訓長於99年11
月請辭主任委員，經管理委員會改選後，由陳德隆當選主任
委員。對於桃園縣政府函附系爭社區管理委員會之報備資料
沒有意見，但97年該次會議紀錄現在還在刑事調查中，另對
98、99年會議紀錄沒有意見，97年（按應為98年3月15日）
討論之規約是以內政部版本為依據，99年之規約改為主任委
員任期二年，並自99年6月25日區分所有權人會議結束後開
始實施等語。
貳、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
一、對原告主張伊所應負擔之管理費計算方式，為每坪五十五元
乘以系爭規約面積十二點九二坪再乘以空屋半價，即每月三
百五十五元乙節，沒有意見。
二、依系爭社區規約第二十一條之三、第二十一條之四等約定，
李訓長並無擔任系爭社區主任委員之資格，且其於89年5月5
日未經區分所有權人會議合法推舉為主任委員，即違法上台
至97年11月5日因被判決有偽造文書、侵占等罪嫌時止，已
違反公寓大廈管理條例第二十九條所定任期一年即應解任之
規定。
三、依公寓大廈管理條例第二十九條第三項規定，主任委員、副
主任委員及財務委員至多只能擔任一屆一年，得連選連任一
次，則對方違法上任，擔任十餘年之主任委員，其當事人已
不適格，亦早已解任。
四、依公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款規定：區分所有
權人依區分所有權人會議決議繳納管理費，在無合法召開之
每年一度區分所有權人會議及無合法管理委員會下，並無法
律依據可催收管理費。
五、區分所有權人若有契約約定，自有給付管理費之義務，但系
爭社區從未有契約，何來繳納管理費之義務？若基於公平、
公正、公開原則，有繳交管理費之義務，則有其他住戶欠繳
管理費，是否有以支付命令要求其等繳費？
六、管理費之繳交應符合公寓大廈管理條例之規定，始生效力。
又依內政部90年2月12日台九十內營字0000000號函釋，區分
所有權人會議決議或規約，應依公寓大廈管理條例規定之程
序召集或訂定，始有法律效力，並不以向縣市政府報備為要
件。故管理費用之分擔，請依上開規定辦理，即需有⒈合法
召開之區分所有權人會議；⒉合法推舉管理委員；⒊有公共
帳戶等三要件，方能收取管理費。惟系爭社區除於82年9月
由建商依公寓大廈管理條例第二十八條規定召開過第一次區
分所有權人會議外，其後自83年9月至97年10月底止，從未
再召開區分所有權人會議，且系爭社區自始均未訂定規約，
卻不知何時冒出李訓長擔任主任委員之情事。尤有甚者，在
96年9月28日欲召開第一次區分所有權人會議，因人數僅有
六人，經過近十個月補簽名，李訓長還自己假冒 張維真 、吳
明蓉及互助社等簽名，而遭本院刑事合議庭於99年12月6日
以九十九年度簡上字第八二六號判決李訓長有行使偽造私文
書之犯行，處有期徒刑二月確定，且其竟以97年7月30日桃
園縣政府之核備函於99年10月向本院聲請核發支付命令，至
少應提出99年9月以後之核備函為證。又李訓長於99年6月25
日再度違法上任，財務報表仍未逐月張貼，且其經手之89年
5月5日至98年3月31日帳目也不提供閱覽、影印，有何資格
再當委員。再依98年3月15日制定之系爭規約第二十一條之
三、第二十一條之四所定：欠費及短繳管理費或因管理社區
事物而犯罪者，不得選任委員之約定，顯然李訓長再度侵權
。
七、依民法第一百二十六之規定，管理費之請求時效只有五年，
超過五年的部分原告不能請求，且其前提須系爭社區管理組
織經合法核備，然系爭社區於97年12月14日以後，始補開十
六年來首席年度區分所有權人會議。另於98年3月15日召開
之區分所有權人會議，陳德隆和李訓長主張97年12月到98年
8月不用繳費，而 伊有 繳到94年4月，這中間沒有管理員沒有
收費，期間我另外在補陳。
八、內政部模範規約並未經系爭社區區分所有權人逐條討論、制
訂，不具法律效力。
九、對於桃園縣政府函附系爭社區管理委員會之報備資料沒有意
見，但原告所述與縣政府函附內容不符，原告99年的會議資
料雖有向縣政府報備但被檢還，因為只是臨時區分所有權人
會議。又98年5月31日與6月3日所當選之委員都未繳管理費
，有當選的管理委員已將建物賣掉，而且兩次的會議召集並
未遵守十五天法定期間之規定，上開兩次區分所有權會議都
是在地下室私人場所召開，出席人數只有四人，現已在地檢
署偵查中，原告所指97年已有刑事偵查，檢察官已做出不起
訴處分等語抗辯。並聲明：如主文第一項所示。
參、得心證之理由：
一、原告主張系爭社區之管理委員會曾向桃園縣政府報備，且被
告每月應繳之管理費為每月三百五十五元，與被告有欠繳管
理費等情，業據提出提出桃園縣政府97年8月10日公寓大廈
管理組織報備證明、99年8月13日管理費欠繳名冊、欠繳管
理費統計表、存證信函、系爭建物之建物登記謄本等資料為
證，並有桃園縣政府以100年1月28日府工使字第1000040823
號函附系爭社區管理委員會報備之資料影本在卷可稽，且為
被告所不爭執，堪信原告此部分之主張屬實。
二、按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主
任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委
員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行
方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有
規定者，從其規定。管理委員、主任委員及管理負責人之任
期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主
任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員
，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所
有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負
責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一
次，其餘管理委員，連選得連任，公寓大廈管理條例第二十
九條第二項、第三項定有明文。是管理委員之選舉，除規約
另有訂定外，雖非須召開區分所有權人會議始得為之，然有
關管理委員之選任及任期等相關事項，仍應召開區分所有權
人會議，以特別決議方式於規約中明文訂定，始對大廈住戶
及區分所有權人發生效力。且因本件原告主張系爭社區於98
年3月15日以區分所有權人會議通過之規約內容，係按內政
部97年9月發布之版本，委員為一年一任等語，為被告所否
認，是該次區分所有權人會議所通過之規約內容，關於管理
委員之任期為何，即有先予認定之必要。經查，被告前曾99
年10月13日提出系爭社區之規約，其中第七條第四款關於委
員任期之約定內容係以：「委員之任期，自98年4月1日起至
99年9月30日止，為期一年六月，連選得連任。」然與桃園
縣政府所函附，由被告訴訟代理人以系爭社區主任委員名義
報備之規約，同條款約定內容：「委員之任期，為期二年一
屆連選得連任一次。」並不相同。經本院請被告訴訟代理人
說明時，其於100年6月14日審理時先陳稱：「有寫具體任期
才是正確的，所以應該是我後來提出來的才是對的，縣府提
供的是錯的」，然其於100年7月19日本院審理時，對原告提
出之規約版本表示爭執時竟改稱：「縣政府的版本才是對的
」同日稍後旋再改稱：「98年4月1日當庭提出才是對的」云
云，則被告訴訟代理人所辯前後不一，已難採信，況桃園縣
政府函附之規約亦為被告訴訟代理人以系爭社區主任委員身
分所陳報，竟會有不同之版本，益徵被告訴訟代理人就此部
分所為之抗辯，實難採信。另觀諸由桃園縣政府函附提供，
且兩造俱不爭執之98年3月15日區分所有權人會議紀錄第五
條內容為：「社區管理規約於會議中已依內政部模範規約討
論完成」，足見原告之主張較為可信。是參酌原告所提之97
年9月規約範本，其第七條第四款約定：「委員之任期，自
0年0月0日起至0年0月0日止，為期一年，連選得連任。」準
此，系爭社區之管理委員任期，應為一任一年，合先敘明。
三、次按原告之訴，原告無訴訟能力，未由法定代理人合法代理
者，法院應以裁定駁回之，民事訴訟法第二百四十九條第一
項第四款亦有明文。再按前項管理委員、主任委員及管理負
責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交
者，自任期屆滿日起，視同解任，公寓大廈管理條例第二十
九條第四項亦有明定。又管理委員會與管理委員間，性質上
係屬於類似委任之一種無名契約，依契約自由原則，如委任
契約就存續期間已有約定者，自因期限屆滿而使契約關係歸
於消滅，是原管理委員於任期屆滿時，無論新管理委員是否
選任，其事務處理權均應當然消滅；否則因公寓大廈管理條
例並未賦予主管機關得限期令管理委員會改選之職權，如使
任期已屆滿之管理委員得因此無限期地繼續擔任其職，則本
條例及規約就管理委員所為關於選任及任期之規定，均將成
為具文，並易使管理委員會淪為少數人把持操縱，實有悖於
本條例加強公寓大廈之管理維護之意旨。再者，區分所有權
人會議如係由「無召集權人」召集而召開，該會議既非公寓
大廈管理委員會合法成立之意思機關，其所為之決議即屬當
然無效（最高法院九十八年台上字第一六九二號、九十五年
度台上字第二七○一號判決要旨參照）又按區分所有權人會
議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責
人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人
、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日
起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有
權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有
權人互推一人為召集人，公寓大廈管理條例第二十五條第三
項之規定參照。經查，本件原告起訴之初係以李訓長為主任
委員，並表明為原告法定代理人之旨，經被告異議且本院通
知其提供管理委員會之會議紀錄等相關資料後，陳德隆即向
本院陳報其乃系爭社區於99年6月25日以區分所有權人會議
決議推選之管理委員之一，而管理委員會更於99年11月12日
重新推舉其為主任委員，故其應為本件原告之法定代理人。
然觀諸原告提出之系爭社區99年6月25日區分所有權人會議
記錄，該次會議由訴外人 倪桂枝 擔任召集人，而倪桂枝雖為
系爭社區於98年6月3日以區分所有權人會議推選為管理委員
之一，亦有桃園縣政府函附該次區分所有權人會議記錄在卷
可稽，惟其任期原應於當選一年後即99年6月2日屆滿，且因
系爭社區並未於該期管理委員會任滿前改選，故依前開規定
及說明，倪桂枝之管理委員資格，已經視為解任而不存在，
依前述公寓大廈管理條例第二十五條第三項之規定，倪桂枝
即無召集99年6月25日系爭社區區分所有權人會議之權限，
則再參酌前揭最高法判決意旨所示見解，99年6月25日系爭
社區以倪桂枝為召集人所召開之區分所有權人會議，其決議
即屬自始、當然無效。從而，該次會議所選任之管理委員，
即陳德隆等人，亦不因此取得管理委員之身分。基此，99年
6月25日區分所有權人會議所選任之管理委員，縱然組成管
理委員會，並於99年11月12日推舉陳德隆為主任委員，亦不
生任何效力。從而，本件原告經補正後，仍以未經適法選任
、不具管理委員兼主任委員資格之陳德隆為其法定代理人，
對被告提起本件訴訟，即有未經合法代理之情事甚明，自應
予以駁回。
四、訴訟費用一千元由原告負擔。
中華民國100年8月25日
桃園簡易庭法官李文娟
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於本裁定送達後10日內，向本院提出抗告狀並
表明抗告理由（須附繕本），及繳納抗告費新臺幣一千元。
中華民國100年8月25日
書記官郭美儀