臺灣桃園地方法院小額民事判決 109年度桃小字第496號
原 告 謝依宸
訴訟代理人 陳嵩豐
被 告 李宗憲
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國109年6月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國107年6月5日至108年6月4日期
間，向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○○路○段○○○巷
○○○號5樓房屋（下稱系爭舊房屋），原告已收取押租金新
臺幣（下同）32,000元，兩造並簽立租賃契約（下稱系爭舊
租約），然被告因故提前終止租約（是被告交付之押租金依
約予以沒收），並自108年4月15日至109年4月14日期間
，改向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○○路○段○○○巷
○○○號9樓房屋（下稱系爭新房屋），兩造另簽訂租賃契約
書（下稱系爭新租約），約定每月租金為19,000元，原告並
收取押租金19,000元，詎被告尚積欠系爭新房屋108年7月
、109年4月租金共計38,000元未清償，爰依系爭新租約之
法律關係提起本件訴訟，請求被告給付租金等語，並聲明：
被告應給付原告38,000元，及自109年6月6日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：被告雖積欠關於系爭新房屋租金38,000元，然被
告前已匯款予原告6,000元，且原告亦同意被告由系爭舊房
屋改承租系爭新房屋，換言之兩造均同意換約，是原告就出
租系爭舊房屋所收受之押租金32,000元，本應返還予被告，
另系爭新租約業已屆期，被告已返還系爭新房屋予原告，並
經點交完畢，是原告亦應返還被告就系爭新租約所交付之押
租金19,000元，則被告積欠原告之上開租金經抵銷後，已無
須再給付原告任何款項等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴
駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查被告前向原告承租系爭舊房屋，兩造並簽立系爭舊租約，
被告已交付押租金32,000元，後被告向原告承租系爭新房屋
，兩造並簽立系爭新租約，約定每月租金19,000元，被告另
交付押租金19,000元；就系爭新房屋部分，被告尚積欠108
年7月、109年4月租金共計38,000元未給付，又被告曾匯
款6,000元予原告等情，有系租爭新租約、系爭舊租約等件
在卷可稽（見支付命令卷第3頁、本院卷第33-38頁），且
為兩造所不爭執，堪信為真。本院茲就本件被告得主張抵銷
之數額部分，判斷如下：
㈠關於被告已交付系爭新租約押租金19,000元、匯款6,000元
部分：
1.按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字
第1631號判決要旨參照），蓋押租金契約，係信託的所有權
讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的
，移轉押租金之所有權予出租人，如承租人履行租賃債務完
畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履
行情事，出租人當然得就押租金受償，苟有餘額再返還之。
2.經查，關於系爭新租約部分，租期已於109年4月14日屆滿
、兩造已完成點交程序等情，為兩造所不否認（見本院卷第
45頁），本院審酌迄至言詞辯論終結之日止，兩造已就系爭
新房屋完成點交程序近2個月，而原告並未能指出被告有積
欠租金以外之其他債務不履行事由，是被告積欠系爭新租約
之租金38,000元經以押租金19,000元抵充、另扣除被告已匯
款予原告之6,000元後，被告僅積欠租金13,000元，首堪認
定。
㈡關於被告已交付系爭舊租約押租金32,000元部分：
1.按系爭舊租約第3條第5項約定：「乙方（即被告）於訂約
時，應交付甲方（即原告）新臺幣參萬貳仟元整，作為押租
金。前開押租金於租約期滿而雙方未續租，或於終止租約時
，乙方需先結清至點交日時所使用之水、電、瓦斯等相關費
用，且房屋全部騰空、回復原狀並點交返還後…應無息返還
押租保證金予乙方」，第6條第1項第1、3款分別約定：
「契約存續期間內，若任一方擬提前終止租約時，須於一個
月以前…通知對方，若通知時間不足一個月而提前終止租約
者，可歸責之一方應賠償對方一個月租金」、「租約履行已
屆滿本約二分之一而未履行完本契約租賃期間即提前終止租
約者，可歸責之一方應賠償對方押租保證金之二分之一為賠
償金」等語（見本院卷第33頁反面至第34頁）。
2.經查，被告主張其從系爭舊租約更換為系爭新租約係經原告
同意云云，無非提出兩造間對話紀錄為憑，然觀諸該對話內
容略以：「被告：到目前為止完全未與我聯繫變更合約相關
事宜，所以目前7月租金無法匯款，等合約變更完成後就立
即匯款，之前舊約的押租金問題也完全未出面解決協調。原
告：押金19000元（即系爭新租約積欠押租金，原告未於本
件請求）＋7月份租金（即系爭舊租約積欠之108年7月租
金），請於今日轉入…帳號。被告：押金19000元＋7月租
金19000元＝38000元，扣除舊約尚欠我2個月押金32000
元，已匯款6000元至帳戶」等語（見本院卷第26-27頁），
至多僅能證明原告有就系爭舊租約之積欠租金向被告催討之
情，然關於換約與否，原告並未積極允諾，且關於以系爭舊
租約押租金抵扣被告積欠系爭新租約租金部分，亦僅為被告
單方面之意思表示，原告並未置可否，是被告僅以此推論兩
造合意以系爭新租約更換系爭舊租約，已嫌速斷。另參以證
人 喬安娜 到庭證稱：我受託於原告處理與被告間就系爭新房
屋、系爭舊房屋租賃事宜，系爭舊租約屆滿前1個月前，我
有詢問被告是否續約，被告覺得房間太小，想要更換為兩房
之房屋，我就推薦被告承租系爭新房屋，我有跟被告說除非
系爭舊房屋有新房客銜接上承租，才不會扣違約金，否則被
告提前終止系爭舊租約，仍然要賠償違約金，後來系爭舊房
屋經過1個多月後，才有新房客承租等語（見本院卷第43頁
反面至第44頁反面），亦可見原告於被告簽立系爭新租約時
，並未免除被告關於系爭舊租約提前終止契約之違約責任。
本院認被告承租系爭舊租約之租期已屆滿1/2、且其已於租
期屆滿前1個月通知原告之代理人，表明欲提前終止系爭舊
租約之意，而被告並未能證明兩造有同意提前終止舊租約之
合意，揆諸前開約定，被告自應賠償押租金之半數即16,000
元予原告，是被告另就原告未返還之系爭舊租約押租金半數
16,000元，於本件主張抵銷，應得准許。
3.是被告尚積欠原告系爭新租約租金13,000元，與被告另得請
求原告返還關於系爭舊租約押租金半數16,000元抵銷後，本
件原告已不得再向被告請求給付積欠租金。
四、綜上所述，原告依系爭新租約之法律關係關係，請求被告給
付38,000元，及自109年6月6日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經
審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436
條之19第1項規定，確定訴訟費用如主文第2項所示。
中華民國109年7月10日
桃園簡易庭法官廖子涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月13日
書記官賴家瀅
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定
於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內
，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，
由原第二審法院以裁定駁回之。