裁判字號：臺灣新北地方法院100年重訴字第400號民事判決
裁判日期：民國101年08月23日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣板橋地方法院民事判決100年度重訴字第400號原告 黃美春 訴訟代理人 馬中琍 律師複代理人 花淑妙 被告 吳彥威 訴訟代理人 林復宏 律師
高靜怡 律師複代理人 吳家鳳 律師訴訟參加人 喬富 房屋仲介有限公司法定代理人 李建華 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國101年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參拾捌萬肆仟零伍元，及自民國一百年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十六分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾捌萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴時先位聲明第1項及備位聲明第1項均主張被告應給付原告新臺幣（下同）6,
762,868元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即民國100年8月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息；嗣於本院審理中更正先位聲明第1項及備位聲明第1項分為：被告應給付原告6,967,718元，及自100年8月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告應給付原告451,723元，及自
100年8月25日至清償日止，按年息百分之5計算之利息（分見本院卷第224頁、第342頁）。核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，參酌前揭說明，自應准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠兩造分別經由參加人美商ERA易而安不動產板橋文化加盟店
即喬富房屋仲介有限公司之仲介（下稱喬富 房仲 ），於100年5月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告以總價690萬元向被告購買坐落新北市○○區○○段第1438、1438-1地號（下稱系爭土地），權利範圍各4分之
1之土地及其上149建號即門牌號碼新北市○○區○○街12之2號3樓，權利範圍為全部之建物（下稱系爭房屋），兩造嗣於同年6月24日辦理所有權移轉登記於原告所指定之人即 廖翊婷 名下，並由原告繳交相關稅捐、規費、履約保證費、代書費（下稱系爭移轉相關費用）共32,868元及貸款開辦費3,000元。
㈡原告給付系爭買賣契約之價金後於同年7月6日取得系爭房
屋，並隨即著手裝潢系爭房屋，共計支出裝潢費用31,850元。嗣經鄰居告知，方才知悉系爭土地之忠孝段1438-1地號遭劃定為板橋擴大都市計畫（埔墘及四汴頭地區）案之綠地，屬公共設施保留地，將來有系爭土地部分被新北市政府徵收及系爭房屋部分被拆除之危險。
㈢被告明知上情，竟故意隱匿且於簽約之際，在喬富房仲所提
供「不動產的現況說明書」（下稱系爭不動產說明書）中之第8項「本建築改良物是否位於政府徵收預定地內」之選項中，勾選「否」之選項，藉以詐欺原告，而使原告為應買之意思表示，原告自得撤銷應買之意思表示，並請求被告依不當得利規定，返還所收受之價金670萬元、因原告就系爭房屋裝潢，被告受有相當於31,850元之裝潢利益及所受原告繳交系爭移轉相關費用及貸款開辦費共35,868元之利益，合計共6,967,718元。
㈣又上開存於系爭土地、房屋之危險，屬重大之瑕疵，原告自
得依物之瑕疵擔保，解除系爭買賣契約。且被告故意不告知原告系爭土地、房屋存有上開危險而為給付，亦同屬可歸責被告之不完全給付，原告自得依債務不履行之規定，解除系爭買賣契約。原告解除系爭買賣契約後，自得依解除契約後回復原狀之規定，請求被告就上述6,967,718元為給付。爰依詐欺、不當得利及解除契約後回復原狀之法律關係為先位請求，並聲明如前揭程序方面所示；願供擔保請准宣告假執行。
㈤況且，縱認原告前揭先位之主張無據，原告亦得依物之瑕疵
擔保規定，請求就系爭土地及不動產買賣價金減去存在該瑕疵下系爭土地及房屋現時市價之差額數384,005元（計算式6,900,000元-6,515,995元），為價金之減少，並就原告已支出之裝潢利益31,850元、系爭移轉費用及貸款開辦費共35,868元，合計共451,723元，同依不當得利之法律關係為備位請求，並聲明如前揭程序方面所示；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地中忠孝段1438-1地號雖為公共設施保留地，惟目前
並不在公告徵收、都市更新事業申請及市地重劃範圍內，被告於系爭不動產說明書內「本建築改良物是否位於政府徵收預定地內」之選項中，勾選「否」之選項，並無與事實不符。再者，依據證人 方寶貴 及李建華到庭後之證言可知，被告於向方寶貴買受系爭土地及房屋時，並沒有被告知有上開遭劃定為公共設施保留地之情事，且實務上房地產買賣除單純賣土地外，多僅會查看土地登記謄本以瞭解土地是否有使用上之限制，而不會去查看土地使用分區證明書，故被告委託房仲業者出賣系爭土地及房屋，亦無從得知有上開瑕疵存在。從而，原告主張被告故意隱匿該瑕疵屬詐欺行為而使其為應買之意思表示，恐有誤會。
㈡又都市計劃每三年或五年內至少應通盤檢討一次，對於已經
發布實施之都市計畫中非必要之公共設施用地，應視實際情況，迅速變更其使用，都市計畫法第26條、第27條定有明文。故系爭土地遭劃定為公共設施保留用地部分，將來仍有可能取消，非當然日後即必受公用徵收，而無改建或都更之可能性，足徵該瑕疵上非屬重大瑕疵，原告應不得主張解除系爭買賣契約或減少買賣價金。
㈢系爭土地及房屋供原告居住功能及所有權自由處分權限並未
因系爭土地部分遭劃定為公共設施保留用地而有影響，故被告給付無違債之本，原告主張被告應負不完全給付之責，況且，縱認該瑕疵之存在使原告得主張減少買賣價金，喬富房仲亦同時為原告委託處理系爭土地及房屋買賣事宜之代理人，故喬富房仲未調閱系爭土地使用分區證明書，以致不知系爭土地之部分有遭劃定為公共設施保留地，自屬有過失，且此過失應視為原告之同一過失，則依過失相抵之法理，原告亦僅能就減少價金數額之一半部分即192,003元（計算式：
原告主張之上開384,005元除以2）等語置辯，並聲明駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、參加人陳述略以：被告於系爭不動產說明書內「本建築改良物是否位於政府徵收預定地內」之選項中，勾選「否」之選項，以至於參加人所雇用之仲介人員在查證過程中受到誤導，方未查出有上開遭劃定為公共設施保留地之瑕疵存在，尚難遽認參加人未盡查核義務，而有過失。
四、兩造不爭執之事項㈠兩造間曾簽訂系爭買賣契約，原告業已給付全數買賣價金69
0萬元與被告，被告亦已將系爭土地、房屋移轉登記於原告指定之人廖翊婷名下，並交付與原告乙節，有系爭買賣契約契約書及系爭土地、房屋登記謄本在卷可佐（分見本院卷第7-18頁、第297頁、第300頁）。
㈡兩造同時委託喬富房仲仲介處理兩造間就系爭土地及房屋之
不動產概況調查及買賣契約締結、履約相關事宜，喬富房仲於兩造締約及履約時未能查出系爭土地之部分為公共設施保留地乙節，為兩造及參加人所不否認，且業經證人李建華證述明確（見本院卷第233頁）及有系爭買賣契約契約書、不動產說明書各1份在卷可佐（見本院卷第7頁、第28頁）。
㈢被告於系爭不動產說明書內「本建築改良物是否位於政府徵
收預定地內」之選項中，勾選「否」之選項乙節，有系爭不動產說明書1份在卷可稽。
㈣系爭土地中坐落新北市○○區○○段○○○○○○○號，於60年1
月25日遭劃定為板橋擴大都市計畫（埔墘及四汴頭地區）案之綠地，屬公共設施保留地，迄今仍未變更但未曾納入政府公告徵收範圍內乙節，亦有新北市板橋區公所100年11月6日，新北板工字第1001006004號函及隨函檢附之系爭土地新北市都市計畫土地使用分區證明書1紙在卷可稽（見本院卷第90頁至第91頁）。
五、本件爭點厥為：㈠被告是否有故意隱匿系爭土地中部分為公共設施保留地此等瑕疵情事，致使原告受詐欺而為應買之意思表示?㈡上開瑕疵是否已屬重大而達得主張解除契約之程度?㈢若原告不得主張解除系爭契約，是否得主張為買賣價金之減少?㈣被告是否可抗辯原告應就代理人即參加人喬富房仲未發見上開瑕疵之過失負同一責任，而依過失相抵之規定，僅能就減少買賣價金之一半部分為主張?㈤原告已支付之系爭移轉相關費用及貸款開辦費，是否可依不當得利規定，請求被告返還?茲分述如下：
㈠被告是否有為詐欺原告部分：
⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1項定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27
7條亦定有明文，則關於系爭買賣契約買受人即原告之應買意思是否係受詐欺而為，而可主張撤銷意思表示，屬權利關係障礙或消滅事由，自應就主張該事由存在之買受人即原告就此等詐欺之事由存在負舉證之責任，合先敘明。
⒉經查：被告承受系爭土地及房屋之前手即證人方寶貴到庭證
稱：伊一開始托仲介出賣系爭土地及房屋，後與被告私底下成交；伊當時告知被告要賤賣系爭土地及房屋，乃是因家庭因素，不願被前夫糾纏而急欲搬遷離開；伊有跟被告講系爭土地所坐落地段可能列入都市計畫，房價可能會漲，又伊當初買系爭土地及房屋時，前手也不曾跟伊說過系爭土地中部分有公共設施保留地的問題等語以觀（見本院卷第234頁背面至第235頁），審酌該證人與兩造間並無利益糾葛，且無嫌隙，當不至於甘冒偽證罪制裁之風險而為虛偽之陳述，足認原告主張被告涉有詐欺之情形，恐有疑問。
⒊證人李建華到庭證稱：一般仲介人員對於不動產現況及產權
之調查方式，多僅調閱謄本、地籍圖、建築平面圖等語（見本院卷第233頁背面）及系爭土地登記謄本上並未就系爭土地中部分為公共設施保留地為記載乙情（見本院卷第15頁、第16頁），則被告自前手承受系爭土地及房屋時，因屬私下成交，衡情應無調閱系爭土地使用分區說明書而得清楚知悉系爭土地使用類別詳細狀況。又證人李建華為喬富房仲之法定代理人，喬富房仲因屬本件兩造買賣系爭土地及房屋之仲介，與兩造間就本件爭訟有利害關係，且其證言係基於他人轉述而來，則於無其他積極補強其證言證明力之事證存在下，尚難為採。證人方寶貴雖另證稱有告知系爭土地有部分是綠地，然其亦告訴被告有都市計畫，房價應該會上漲等語以觀，究是綠地將提高房價或其他，被告是否能清楚知悉「綠地」真正之意涵，亦非無疑。
⒋又觀諸系爭土地中部分自60年1月25日被劃定為公共設施保
留地以來，皆未曾納入政府公告徵收範圍內，且都市計畫將其劃歸為公共設施保留地，僅能謂將來該部分與系爭房屋有遭列入公告徵收範圍之風險，尚不能謂系爭房屋位於政府徵收預定地中，則雖存在被告於系爭不動產說明書內「本建築改良物是否位於政府徵收預定地內」之選項中，勾選「否」之選項乙節，惟尚不能執此即逕認被告係出於詐欺原告之意思，故意就系爭土地中部分為公共設施保留地此情事為隱匿，而原告迄今並未就被告有何有故意隱匿該等情事之行為積極舉證證明，故其此部分主張即非可採。
㈡系爭土地1438-1地號遭劃定為公共設施保留地此瑕疵，是否
已屬重大而達得得使原告主張解除契約之程度？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。
次按，物之瑕疵雖於締約時即已存在，惟出賣人因故意或過失未告知買受人該瑕疵而為給付，仍應負擔不完全給付之責。再按，買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又因債務不履行而主張解除契約，雖未有如民法第359條但書之規定，惟為維護公平計，亦應為相同之解釋，倘債務不履行所造成之損害非屬重大，債權人應不得主張解除契約。
⒉本院審酌買受人須因而承擔將來系爭土地中部分遭徵收及房
屋遭拆除之風險，縱使系爭土地及房屋之居住功能及所有權處分權限未因此受限，應認為構成物之瑕疵擔保事由，惟非必然構成解除契約。經查：系爭土地及房屋因該遭劃定為公共設施保留地之事由，造成價值約有8.61％之減損此有大一不動產估價師事務所101年5月14日，大一估字第1010036號函及隨函檢附新北市○○區○○段1438、1438-1地號之不動產鑑定報告1份在卷可稽（見本院卷第246頁、第288頁），此物之瑕疵，參酌前揭價值損失比例，應足推論出瑕疵並非重大。又喬富房仲為被告之代理人，其代理被告處理系爭土地及房屋不動產概況調查及買賣契約締結、履約相關事宜，依照通常房仲業者標準處理流程，應須調取土地使用分區證明書以查明該土地之詳細狀況，此有本院電詢新北市不動產仲介經紀商業同業公會之電話查詢登記表1份在卷可佐(見本院卷第128頁)。則喬富房仲漏未調閱以致不知存於系爭土地及房屋之上開瑕疵而未即時告知原告，即有過失，被告依民法第224條之規定，即應負同一責任。是被告因過失未告知原告有該等瑕疵之存在而為給付，造成原告受有該瑕疵損害，即屬不完全給付。
⒊次查：系爭土地、房屋因該遭劃定為公共設施保留地之瑕疵
，造成減損率約為8.61％，足見該瑕疵之存在尚不至於大幅減損系爭土地及房屋之價值，已如前述。再者，系爭土地中部分自60年間遭劃定為公共設施保留地以來，迄今尚未曾被納入公告徵收之範圍，則衡情將來系爭土地及房屋遭徵收或拆除之可能性，亦屬極微。基此，該瑕疵損害尚非重大，揆諸首揭說明，為免顯失公平，自不應使原告得主張解除系爭買賣契約，是原告此部分主張，即非可採。
㈢原告主張減少買賣價金部分：
⒈上開遭劃定為公共設施保留地之事由，屬存於系爭土地及房
屋之物之瑕疵，已如前述。基於買賣契約對價性之要求，原告依物之瑕疵擔保責任之規定請求被告就系爭土地及房屋因該瑕疵而造成價值上減損，減少買賣價金，即非不許。
⒉經查：系爭土地及房屋因該瑕疵造成之減損比率約8.61％，
則原告得請求減少買賣價金之數額，應以買賣價金乘以上開減損比率所得之數額594,090元（計算方式：6,900,000元乘以8.61％）為準，被告逾此範圍內買賣價金之受領，即屬無法律上之原因，自應負不當得利返還之責。原告僅就其中384,005元為主張，參酌前揭說明，應屬可取。
㈣本件減少價金是否有過失相抵之適用乙節?⒈按損害之發生或擴大被害人與有過失者，法院得減輕賠償金
額，或免除之。又於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之，民法第217條第1項、第3項定有明文。⒉本件喬富房仲同為原告之代理人，其因過失未能查知系爭土
地中部分遭劃定為公共設施保留地之瑕疵存在，依上開說明，固同屬原告之過失。惟此瑕疵之形成，與原告上開過失並無相關，原告上開過失並未造成或擴大該瑕疵損害，自無過失相抵法理之適用，足認被告此部分抗辯自不可採，應予敘明。
㈤原告已支付之裝潢費用、系爭移轉相關費用及貸款開辦費，
是否可依不當得利規定，請求被告返還乙節?⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。是須他人確受有利益，且受有該利益為無法律上之原因，該利益應歸屬於己身，方可向該他人為不當得利返還之主張。
⒉經查：原告支付裝潢費用31,850元、系爭移轉相關費用及貸
款開辦費共35,868元，並未因而讓被告受有何等利益。縱認此屬被告受利，惟系爭買賣契約既未經解除而仍有效存在，則被告受有該利益亦非無法律上原因。準此，則原告此部分主張即非可採。
六、綜上所述，原告迄今無法舉證證明被告有何詐欺之行為，且系爭土地之瑕疵屬於重大瑕疵，解除契約未達顯失公平之情事，原告據此先位之主張，為無理由，應予駁回。至於減少價金部分，亦應以購買當時之情況判斷減少之比例，是以，原告依據物之瑕疵擔保及不當得利備位請求減少價金，主張被告應給付原告如主文第1項所示之價金及其法定遲延利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、末按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文，本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，本院所命給付之金額僅為384,005元，未逾50萬元，依上開規定，本院就此部分自應依職權宣告假執行，原告聲請願供擔保宣告假執行，此不過促使法院職權發動，本院無須就其此部分為准駁之判決。至原告敗訴部分，其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
九、訴訟費用負擔依據：第79條。中華民國101年8月23日
民事第二庭法官吳振富以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月23日
書記官吳語杰