裁判字號：臺灣臺中地方法院91年訴字第2553號民事判決
裁判日期：民國92年07月01日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度訴字第二五五三號
原告甲○○被告乙○○訴訟代理人 黃英傑 律師複代理人丙○○
陳怡先 陳盈壽 律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）八十一萬七千五百元整，及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣兩造前簽訂委託契約書，由被告委託原告出售門牌號碼台中市北屯區清水巷二十五之八一號之房屋（以下稱系爭房屋），並約定系爭房屋之整修工程由原告負責，被告實拿底價四百五十萬元，契約第四條約定：「甲方（即被告）於①收受訂金後②乙方（指原告）已提供整修房屋時，不得悔約，否則除加倍賠償所收受之訂金及投入之整修資金後，乙方得要求原訂之價金之百分之五作為補償。」，詎料原告進場進行系爭房屋之整修工程後，被告貪圖更高之利益，竟擅自更換門鎖，另與他人簽立委賣房屋合約，禁止原告進入進行後續施工及出售系爭房屋事宜，顯已違約。原告為整修系爭房屋，計支出修理費及管理費共計三十六萬七千八百六十元，僅以三十萬元計算，則依上開契約第四條，被告應加倍賠償其支出之費用即六十萬元，另加計房屋價款四百三十五萬元之百分之五即二十一萬七千五百元，合計為八十一萬七千五百元，爰依上開委託契約，請求被告給付八十一萬七千五百元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述：
⑴原告雖表示願購買系爭房屋，惟兩造並未達成合意。原告整修房屋是在委賣契
約中已明定，整修房子是因為原告在二月底三月初時，才拿到另一筆佣金而有資金進行，且整建進行中，被告邀約至其家中洽談房價事，既然被告回覆之存證信函及其律師當庭之證言皆否認買賣房子之協議而視為不成立，則原告在未有實證及簽訂契約可資證明之情況下以原訂之委賣合約來處理雙方之關係自無不妥。
⑵原告係自九十一年三月底至四月底整修系爭房屋，被告自始即知原告進入整修
之事，並無被告辯稱擅自施工之情事。委賣合約中規定申請使用執照公共設備工程（含外水外電）由被告承擔，而內部之水電工程由原告負責，外部水電施作為配合使用執照之申請，與內部水電施工有交接之處必須了解清楚，而由被告傳真給原告俾供內部水電發包施作估價之參考，且內部水電亦由外部同一包商 王振宇 施工，該外部水電施工明細表皆出自王振宇之手，是由外部營造商 李明星 傳真給被告再轉傳給原告，原告在三月底還為了內部應作範圍及價錢與王振宇起爭執，可知被告對施工早已知曉。而為油漆補工施工拋棄廢棄物事，被告由李明星處轉知電話中要原告將外面之垃圾清除及被告來電說一樓之浴室隔間會影響使用執照之申請，在在都顯示被告知道原告之施工。
⑶工程款之明細表皆為各工程實付之款項。本工程為單戶民宅，如以十至二十戶
整批款項來論斷並不妥，工程款金額只有三十萬元左右，約十項工程累積而成，除非被告有重大證據指出其中謬誤之處，否則應從簽認之估價單認定，因就同一工程多個承包商所估之金額絕難相同，況且已付出金額，如不認定，損失由誰負擔。又被告言工程施工不良，完全不堪使用，事實上，全是施工新品，部分廠商還是施工Ａ區之舊有廠商，如果有問題，豈不是其他戶之施工也有問題。
⑷被告於九十二年四月八日之答辯狀所引用①九十一年一月五日台中鴻禧社區管
委會之會議記錄「待Ｄ８買賣完成後，不准其再銷售本社區房屋即任意進出本社區，日後有關房屋銷售事宜，須經自救會同意。」② 黃永慶 出具證明私接該員房屋電力事，與系爭契約關係均無關連。
三、證據：提出台中南屯路郵局第一○七九號存證信函影本一份、委託契約書影本一
份、估價單影本共九份、英傑聯合律師事務所函影本一份、被告傳真給原告之外水電工程明細表及報價單影本共三份、被告所簽署之授權書影本一份、施工照片九張、 陳啟中 所簽署之授權書影本一份、整修費用明細表第八項請款明細表影本一份、恒祥建設股份有限公司之授權書影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准免假執行。
二、陳述：
（一）被告與原告於九十年十一月二十六日簽訂委託買賣合約，但原告自簽約後一直未依約履行仲介事宜，原告於九十一年六月十日以臺中南屯路郵局第一○七九號存證信函杜撰而為不實指控並表示解約（被告否認該存證信函指控之內容），雙方互信基礎已失，被告與原告皆表示解除上開委託買賣契約。
（二）原告於九十一年二月底與被告聯絡，表明願以個人名義購買系爭房屋，惟被告並未同意。原告既表明願以個人名義購買，顯見其已不欲為被告居間仲介系爭房屋之買賣，應認其表明願以個人名義購買之時，即為其單方面終止兩造間契約之時。兩造契約既已終止，被告嗣後另委託他人銷售房屋，並更換門鎖，均與原告無涉，何來違約之有？且依證人陳啟中之證述，兩造之委託契約應訂有三個月之期間，故自簽約日九十年十一月二十六日起至九十一年二月底，該委託契約即已屆滿約定期間而終止。次查依台中鴻禧社區管理委員會（系爭房屋所在之管委會）之會議記錄可知，原告甲○○因於九十年十二月私自刻建設公司圖章與買主簽訂買賣契約，已被管委會禁止其自九十一年一月份起再銷售系爭房屋及任意進出本社區，此時應可認兩造契約亦已終止。原告於契約終止後，擅入系爭房屋，已構成侵權行為，豈能向原告請求損害賠償？退步言，縱認兩造契約並未終止，惟契約之效力原則上只在當事人間發生，且該契約並未訂有禁止被告與他人另訂委託買賣契約之條款，被告嗣與他人另訂委託買賣契約，並未違反兩造間之約定。
（三）依兩造委託契約書第四條約定，甲方（被告）在①收受訂金後②乙方（原告）已提供整修房屋時，不得悔約，否則除加倍賠償所收受之訂金及投入之整修資金後，乙方得要求原訂之價金之百分之五作為補償。究其真意，甲方（被告）應收受訂金後「及」乙方（原告）已提供整修房屋時，不得悔約，此觀契約第四條後段：「除加倍賠償所收受之訂金及投入之整修資金後‧‧‧」即明。所謂「不得悔約」，應係指被告經由原告之介紹與他人訂立買賣契約後，若有上開情事，不得就該買賣契約反悔，而非指不得就兩造間之委託契約反悔，否則若原告已開始整修房屋，而房屋又始終未能賣出，被告豈非永無終止委託契約之日，其不合理處至為灼然，被告並未經由原告之介紹與他人成立買賣契約，又未收受任何訂金如何悔約？被告既無悔約，原告依兩造契約第四條規定請求損害賠償，實無理由。
（四）再退步言，縱認所謂「不得悔約」係指不得就兩造之委託契約反悔，則原告一旦開始整修房屋，被告即不得悔約，此於被告之權益有重大影響，兩造之契約並未訂立開始整修房屋之時點，原告欲開始整修之時，本乎誠信原則，理應通知被告，否則被告得否悔約，端係於原告一己之意，此豈合於契約平等之精神？且兩造簽約之時，系爭房屋尚未完工取得使用執照（使用執照依約由被告申請），原告應俟房屋完工，取得使用執照後，始得入內整修，否則將影響使用執照之取得，此為雙方之共識，詎原告表明欲以個人名義購買系爭房屋，未獲被告同意後，竟在完全未知會被告之情狀之下，擅自於房屋完工取得使用執照前入內整修甚至更改室內格局，破壞室內隔間，其意或在迫使被告無法終止兩造間之委託契約，顯與系爭委託契約第五條揭諸之誠信原則有違。至原告所提出之水電工程報價單，係因原告欲承購系爭房屋，然房屋仍有部分工程未完工，無法取得使用執照，整個社區遂決定一起委由建商李明星施作，被告應負擔五十萬元左右之工程款，被告請原告支付才會傳真，實不足證明被告已知悉原告已有施工情事。
（五）又原告主張支出費用共三十六萬七千八百六十元，惟其所提整修費用明細，乃其自行製作之文書，而估價單並非收據，是否實際上有此支出要非無疑，被告否認之。
三、證據：提出九十一年六月十三日英傑聯合律師事務所函影本一份、台中鴻禧社區
管理委員會會議記錄影本乙份、原告私接清水巷二十五之七十六號房屋電力證明書影本一份、浴室隔牆照片共六張為證。聲請傳喚證人陳啟中、黃福源、李明星。
理由
一、本件原告原起訴請求被告給付八十一萬七千五百元，及自民國九十一年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息，於起訴狀繕本送達被告後，嗣於本院審理中，縮減上開聲明為請求被告給付八十一萬七千五百元，及自訴狀繕本送達翌日（即九十一年八月九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張兩造於九十年十一月二十六日簽訂委託契約書，由被告委託原告出售門牌號碼台中市北屯區清水巷二十五之八一號之房屋（以下稱系爭房屋），並約定房屋之整修工程由原告負責，被告實拿底價四百三十五萬元，契約第四條約明：「甲方（即被告）於①收受訂金後②乙方（指原告）已提供整修房屋時，不得悔約，否則除加倍賠償所收受之訂金及投入之整修資金後，乙方得要求原訂之價金之百分之五作為補償。」，詎料原告進場進行系爭房屋之整修工程後，被告貪圖更高之利益，竟擅自更換門鎖，另與他人簽立委賣房屋合約，禁止原告後續施工出入及進行出售系爭房屋事宜，顯已違約。原告為整修及出售系爭房屋，計支出修理費及管理費共計三十六萬七千八百六十元，僅以三十萬元計算，則依上開契約第四條約定，被告應賠償八十一萬七千五百元，爰依兩造之契約關係，請求被告給付如聲明所示之金額及利息。
三、被告則以：原告於九十一年二月間即向被告表示願以其名義承買系爭房屋，原告既表明願以個人名義購買，顯見其已不欲為被告居間仲介系爭房屋之買賣，應認其己單方面終止兩造間契約關係。且兩造間之委託契約應訂有三個月之期間，故自簽約日九十年十一月二十六日起至九十一年二月底，該委託契約即已屆滿約定期間而終止。又原告自九十一年一月起，已被系爭房屋所屬之管理委員會禁止銷售系爭房屋及任意進出該社區，亦可認兩造契約已終止。原告於契約終止後，更換門鎖，並無違約。且兩造契約第四條所定之情形，乃指被告經由原告之介紹與他人訂立買賣契約後，若有該條情事，不得就該買賣契約反悔，而非指不得就兩造間之委託契約反悔，本件被告並未經由原告之介紹與他人成立買賣契約，又未收受任何訂金如何悔約？況本件兩造簽約時，系爭房屋尚未完工取得使用執照，原告未俟房屋完工取得使用執照後，即未知原告擅自入內整修，顯有違誠信原則，其依兩造契約第四條規定請求損害賠償，實無理由等語置辯。
四、原告主張兩造於九十年十一月二十六日簽訂委託契約書，由被告委託原告出售門牌號碼台中市北屯區清水巷二十五之八一號之房屋，並約定房屋之整修工程由原告負責，被告實拿底價四百五十萬元，契約第四條約明：「甲方（即被告）於①收受訂金後②乙方（指原告）已提供整修房屋時，不得悔約，否則除加倍賠償所收受之訂金及投入之整修資金後，乙方得要求原訂之價金之百分之五作為補償。
」，原告進場進行系爭房屋之整修工程後，被告更換系爭房屋門鎖，原告已無進行後續施工及銷售事宜之事實，業據其提出委託契約書影本一份、施工照片九張為證，且為被告所不爭執，堪認屬實。
五、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法二百第五十條第一項、第二項前段定有明文。依上開兩造所訂委託契約第四條之約定內容觀之，該條乃屬賠償額預定性之違約金約定。且按違約金之目的，在確保契約之履行，無論其為損害賠償額預定性違約金，或懲罰性之違約金，只要約定之原因事由發生，債權人即得請求債務人支付違約金，並無因主契約解除或終止而隨同消滅之理。惟就該條約定中，甲方「不得悔約」之意所指為何？兩造互有爭執，原告主張該「不得悔約」之意係指被告於簽約後，如有收受買主所下訂金，或原告已提供整修房屋時，被告即不得反悔不委託原告出售系爭房屋；被告則抗辯該「不得悔約」之意應指被告在收受訂金及原告已提供整修房屋之情形下，原告不得拒絕出售系爭房屋之意。本件原告既係依上開約定主張被告違約請求給付違約金，則本院自應探求該條約定之意旨為何？本院綜合下列各點，認應以被告所辯為可採，茲說明如下：
⑴就該契約字面解釋而言：查上開契約第四條後段約明：甲方於悔約時，應加倍
賠償所收受之訂金及投入之整修資金後，乙方並得要求原訂之價金之百分之五作為補償。而兩造於簽訂系爭委託契約時，並無有關委託訂金之約定，是上開條款之所指『訂金』，乃指系爭房屋出售予第三人時，該買主所繳交之訂金，此亦為兩造所是認；又所謂「原訂之價金之百分之五」作為補償，依條文明定為「價金」，顯係指出售予第三人之房屋價款，蓋本件兩造所簽訂者為委託契約，被告所得領受者，乃為報酬或佣金，並非價金，且兩造於簽約時，僅約定原告實拿底價為四百三十五萬元，即超逾該底價之數額始為被告利得，故於計算原告違約被告應受之損害賠償時，實無以原告所得款為計算基礎之理，且該四百三十五萬元款項於簽約時即已明定，若兩造係以該款項為計算上開所指補償費之依據，大可直接記載四百五十萬元之百分之五即二十一萬七千五百元之數額，實無記載為依「價金之百分之五」計算之必要，是原告以兩造委託契約所訂被告可得之底價四百三十五萬元，解為該補償費計算之依據，並非可採。再對照該條前段甲方在①收受訂金後②乙方已提供整修房屋時之記載，可認本條之約定乃在前段所載①之情形具備時，始有後段損害賠償額計算之產生，亦即，該條約定之重點應係在規範被告於收受買主交付之訂金後，有依約出售房屋之義務，並原告如有投入整繕費用時，應一併賠償，否則，如何據以計算該約定所指應加倍賠償所收受之『訂金』及投入之整修資金，並加計所出售房屋價款之百分之五？⑵就本件契約簽約之情況而言：查兩造所簽委託契約書第一條即載明被告委託原
告出售系爭房屋之旨，且兩造僅就被告所得底價若干為約定，就有關原告應支出之修繕款項若干、修繕標準為何、使用材質、修繕期限等節均未約定，顯然兩造簽約之重點在於委託出售房屋，而非委託原告修繕房屋。原告修繕房屋之款項若干係由其自行決定並負責籌措款項，其所賺取者，乃為順利出售屋款後，該款項與約定底價之差額，而於其售出系爭房屋前，依系爭委託書之約定，尚難認被告有為給付或擔保該修繕款之義務。於此情形下，衡情原告若無十足出售之把握，應無冒然進場整修之理，蓋若原告支出費用整修後，始終未能順利覓得買主，則原告所投入之資金即不能回收，顯不利於原告。而就另方面而言，如將系爭契約第四條之約定，解為被告於原告進場整修後，即不得片面終止或解除系爭委託契約，而按系爭委託契約對修繕之各節均付之闕如，被告無從控管原告之修繕狀況，如此豈非一旦被告進場整後，縱僅花費少許金額，原告均受限制而不得終止或解除契約，否則即應給付違約金，此對原告殊為不利，原告應無同意之理。再者，依原告於九十一年六月十日寄發予被告之台中南屯路郵局第一０七九號存證信函內容所示：「（二）九十一年二月十日本人與台端聯絡，表明願以個人名義購買此棟房子‧‧‧雙方曾數次洽商價款口頭協議（由本人負擔貸款融資及外水電公設之施工費，另給予壹拾萬元之差價）。
（三）於九十一年三月至九十一年四月兩個月陸續動工，現已施工部分‧‧‧」，及其於本院審理時亦陳稱：「二月份時我有說要以我的名義（買），被告口頭上有同意，但並無說要終止契約，我是在被告同意我買房子時才修的」等語，顯然原告嗣進場整修，乃係因雙方於簽約後，曾協議由原告自行買受系爭房屋之故，是尚難因此認兩造於簽約時，即有原告得隨時進入整修之共識。再參以系爭契約第四條前段，乃約明甲方於①收受訂金後②乙方（指原告）已提供整修房屋時，不得悔約，依所列先後順序，亦顯示兩造於簽訂該第四條約款時，所意識者，乃原告於覓得買主後提供整修，被告違約時之處罰，並非單純就原告進入修繕之情形而為規範。則原告主張系爭契約第四條乃約定被告於收受訂金後「或」原告已提供整修房屋時，即不得悔約不委託原告出售，以資保障其權益云云，要與該條文字義及兩造立約時之真意不符，顯無足採。
六、準此，依兩造契約第四條之約定，被告係於原告出售系爭房屋業已收受第三人給付之訂金後，復拒絕出售房屋時，始有該條違約條款之適用。惟本件並無上開情事，則原告依據該契約條款之約定，請求被告加倍賠償其支出之費用即六十萬元，另加計房屋價款四百三十五萬元之百分之五即二十一萬七千五百元，合計為八十一萬七千五百元，及自訴狀繕本送達翌日即九十一年八月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。至原告支付之修繕費用，是否得依其它法律關係請求被告返還，應係另一問題，非本件所應審究，附此敘明。
七、本院既認原告基於契約請求為無理由，則被告其餘答辯，縱認屬實，亦無礙於本件之認定，是本案事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年七月一日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官吳幸芬右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年七月一日~B法院書記官