裁判字號：臺灣臺北地方法院91年重訴字第792號民事判決
裁判日期：民國92年07月01日
裁判案由：返還房地
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度重訴字第七九二號
原告丙○○訴訟代理人 詹德柱 律師訴訟代理人 吳金棟 律師被告甲○○訴訟代理人 鍾永盛 律師複代理人乙○○律師
邱鴻律師訴訟代理人 何春源 律師右當事人間請求返還房地事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北市○○區○○段六小段四三三地號、面積五一九平方公尺、權利範圍千分之六十四及其上建號一四六二號、門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○號二樓權利範圍全部之所有權移轉登記予原告。
被告應自前項房屋遷出。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、原告因年逾半百膝下猶虛，而被告甲○○為原告之姪女，原告疼愛有加。原告本擬於民國八十九年間出售其所有座落於台北市○○區○○段六小段地號四三三號之土地（面積五一九平方公尺，權利範圍千分之六十四）及建號一四六二號之建物（門牌號碼：台北市○○○路○段○○○巷○○號二樓，權利範圍：全部，下稱系爭不動產）各一筆。但慮及被告一家數口無房屋可住，房租負擔沈重，原告基於憐愛之情遂以通謀虛偽之意思表示，將系爭不動產以買賣之方式贈與被告，被告並未支付對價，且於八十九年五月三十一日由雙方書立買賣契約書，同年六月十日辦理所有權移轉登記。然雙方於贈與時即約定被告需保留一間房屋供原告使用，並提供必要之照顧，以頤養天年。
二、原告將系爭不動產移轉登記予被告後，伊竟態度丕變，非但未提供如當初約定必要之照顧外，竟與被告之母親（即原告之大姊 林靜芳 ）以被告之弟弟即將結婚為由而原告目前所居住之房間將作為新房等藉口，企圖破壞當初之約定而欲將原告趕出而後快。尤有甚者，於被告之母親林靜芳以虛偽不實之言論向台灣台北地方法院民事庭申請通常保護令之時（該案業已由林靜芳於九十年八月六日當庭撤回），被告非但不聞不問更未出面協調，並以房屋所有權人自居，除以鏈條將大門反鎖將原告拒之門外，並曾向管區警員報案指責原告為無權占用，致使原告極痛心。原告遂委請詹德柱律師於九十年八月七日以（90）律字第三一一二號撤銷贈與系爭不動產之意思表示，並請求被告塗銷所有權登記。被告置之不理，嗣於九十年十二月十三日再次發函催告，被告亦置若罔聞，原告迫於無奈只得依法起訴請求。
三、請求之依據及相關之事證：
（一）關於基於通謀虛偽之意思表示將房地以買賣贈與之部分：
１、表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。民法第八十七條第一項本文八十七條第二項定有明文。
２、本件原告及被告為便利辦理所有權移轉登記及銀行轉貸作業，因而以通謀虛偽之意思表示簽立買賣契約，以買賣之方式將系爭不動產贈與被告，而被告並未支付對價。因而依前開法律之規定，買賣之部分無效，應適用有關贈與之相關規定。再者，系爭之房地於八十九年四月間曾分別有訴外人 毛玉櫻 、 簡芳欽 等人願出價一千五百萬元以上購買，但原告均認價格過低而未出售，顯見系爭不動產之市價至少達一千五百萬元以上，若兩造間之買賣確為真實，則被告應可提出支付買賣價金之事證。
３、關於前述以通謀虛偽意思表示贈與土地等相關之事實，除有 林順芳 及 張光思 所出具之證明書可證，亦可傳訊二位證人以證其實。
（二）關於撤銷贈與之部分：
１、贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。對於贈與人有扶養義務而不履行者，贈與人得撤銷其贈與。贈與之撤銷，應向受贈人以意思表示為之。贈與撤銷後，贈與人得依關於不當得利之規定請求返還贈與物。民法第四百十二條第一項第四百十六條第一項第二款四百十九條第一項第二項均定有明文。
２、本件兩造既然於贈與時約定被告應提供一間房間供原告使用，並由被告提供必要生活照顧，顯係屬於「附負擔之贈與」，如今被告非但未提供必要之生活照顧，甚至千方百計欲將原告趕出，均已構成民法第四百十二條第一項及四百十六條第一項第二款得撤銷贈與之事由。原告既於九十年八月七日為撤銷贈與之意思表示，並於同年八月九日到達，即生撤銷贈與之效力。故被告已無法律上之原因受有該房地所有權及占有之利益，基於不當得利之規定被告有將前開房地返還，並為所有權之移轉登記之義務。
四、關於被告違反贈與之負擔，尚有左列事證可按：
（一）被告為達其轉售房屋圖利之企圖，千方百計欲將原告趕出。因而被告明知原告於九十一年元月間將至香港祭拜亡夫，利用原告九十一年元月十六日至九十一年二月二十日赴港期間，無法收受信函，被告竟分別於九十一年一月二十二日、九十一年一月二十六日、九十一年二月二日連續寄發存證信函，並以大樓管理委員會為收信人（因原告被告住所均相同），陳稱：「本人座落於台北市○○區○○○路○段○○○號二樓的房屋於九十年十二月二十七日遭竊賊侵入（已由台端向警方報案備查）。案發之後家人有如驚弓之鳥每天籠罩在恐懼中，身心備受威脅，唯恐惡賊再度上門，危及家人生命及財產安全，遂不得不撤離，事出急迫又無法與台端取得連繫．．．」、「而台端留置本宅之物品亦需全部撤離．．．」、「只好將該物品移至本棟大樓地下室暫放．．．」等荒謬藉口，將原告之財物以毀損、棄置於地下室之方式，無非希冀將原告逐出後，以達其轉售圖利之目的。
（二）針對被告前開之行為，原告業已向鈞院地檢置就被告嫌涉強制、侵入住宅毀損、竊盜等犯行提起刑事告訴，並蒙鈞院地檢署以九十一年他字第一四二○號偵查中。
（三）依前所述，被告未履行贈與之負擔，即應保留一間房屋供原告居住使用之約定，已至為灼然。
五、對被告答辯之陳述：
（一）關於被告主張已支付一千一百萬元，然：
１、關於貸款之總金額，收據明載僅為八百六十七萬一千八百零二元，並非被告所稱之九百五十餘萬。
２、關於逾期利息，被告稱其繳納十萬九千五百九十四元。未見被告所提出之繳款之證明。況且，其中部分之逾期利息為簽立買賣契約後（即八十九年五月三十一日）所生，被告竟稱係為原告所支付。
３、至於被告附表一第十四、十五項之部分積欠大樓管廢理費及電費，均屬八十九年五月三十一日後之費用，本即應由被告負擔。
４、再者，關於被告主張依附表二項次１、２有借貸之事實，完全不知所云，被告亦未舉證其實。而附表二項次３、８房屋稅及報費，均為八十四年間之單據，似應為被告將原告財物棄置於大樓地下室時所取得，被告亦未證明其支付之事實。
（二）關於被告母親林靜芳之所以撤回聲請保護令，除因其聲請之事實及理由與法定要件不符外，林靜芳為配合被告將原告趕出房屋，更曾有動手傷害原告之行為，原告本擬提出刑事告訴，林靜芳為恐遭刑事訴追而自行撤回該保護令之聲請。
（三）稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。民法第四百零六條定有明文。而「附負擔之贈與」，乃以受贈人對於贈與人或第三人負有一定給付義務為附款之贈與，為特種贈與之一種。而負擔並非贈與之對價，故無同時履行之問題，贈與人應先履行贈與，始得向受贈人請求履行負擔。而系爭不動產訴外人毛玉櫻願以一千六百萬元購買，顯見系爭不動產市價應有一千六百萬元以上，與被告所負擔之九百餘萬之房地貸款，顯不相當。事實上，被告所支付之九百餘萬元之貸款，僅為雙方為房地贈與時所約定應由被告負擔之附款之一，並非被告支付買賣之對價。更何況，被告連該為虛偽之買賣契約中所約定之一千一百萬元尚未完全給付。更足資證明本件絕非買賣，而為贈與。
（四）本件實則為一附負擔之贈與，雙方於系爭不動產時，即已約定由原告無償將系爭房地移轉與被告，但被告須履行下列負擔，即：承受未清償之貸款、保留一間房間供原告使用、給予原告必要之照顧等。此尚有證人林順芳、 張光恩 等人之證言可證。設非如此約定，當系爭不動產已被銀行查封、將被拍賣之情況下，衡諸常情判斷，原告自必希冀以高價出售，焉會以如此優惠之條件將系爭不動產移轉與被告。顯然與常理有違。
六、關於簽立買賣契約之經過：
（一）由於原告委託永慶公司出售房地之契約期間未滿，原告尚不擬立即過戶與被告。況且，原告表哥之子（即證人張光恩之子 張健祥 ）從事代書業務且曾受託代售系爭不動產，雙方本擬與永慶公司之約滿後，共同至張健祥之事務所簽立買賣契約。詎料，被告於八十九年五月三十一日向原告表示，要與原告一同至世華銀行處理貸款之事宜，並介紹被告之男友 陳德鈞 與原告認識，原告不疑有他，遂同意與被告一同前往。然被告卻攜原告至 吳南逸 代書事務所要求當日簽立買賣契約，然而原告簽約時曾向代書及被告表示：世華銀行貸款之金額僅為八百餘萬而非九百五十萬元、系爭之房地價格不只一千一百萬元……。然而被告向原告表示：該契約僅是為將來辦理銀行貸款證明之用，且若買賣金額記載太高，稅就要繳很多。因而，原告為配合被告將來轉貸及繳納土地增值稅等方於當日簽立該買賣契約。
（二）本件買賣契約之簽立及條文之約定，原告均為臨時被告知，原告是當日第一次與代書見面接觸，而系爭房屋之價額高達一千多萬，試問就如此巨額之買賣，不論代書是受何人妥託辦理，是否應向買賣雙方協調、議定契約內容，本件買賣契約之簽立，原告並無相當之時間為條文之審定及表示意見，而該契約之約定又極為粗糙，諸如：系爭不動產到底向世華銀行貸款金額若干？是八百餘萬還是九百五十萬？代書僅是片面依據被告之委託而為契約之撰寫，就相關之事項均未詳查。且代書於交屋、權狀交付時，亦未協同兩造結清尾款。顯與一般土地買賣之實務不同。是故，被告既然是以詐騙之方式要求原告簽立買賣契約，以謀將來轉售圖利、賺取房地與貸款之差價，自不可能將有關：提供一間房間、對原告老年後提供必要之照顧等不利於被告之事項，明載於該契約中。
七、本件房地移轉絕非買賣，而係附負擔之贈與：
（一）原告證三號系爭土地及建物謄本所示，被告於九十年二月二十七日向香港上海匯豐銀行股份有限公司（下稱匯豐銀行）辦理設定本金最高限額一千一百七十萬元之最高限額抵押權。而依被告所提之被證二十五所示，系爭房屋係於民國六十五年辦理第一次登記，亦即系爭房屋屋齡至少二十六年。而依銀行貸款實務，超過二十年以上屋齡之房屋，至多僅得貸得房地之七成價格。故得以推算系爭不動產之市價至少應達一千六百萬元左右。原告豈可能同意以一千一百萬售予被告，顯然與常理有違。
（二）再者，證人 楊煥正 即永慶房屋之業務員證稱：「……當時我們公司評估系爭房屋市價大約一千五百萬元。簽訂委託書後，我們有帶很多組客戶過去，有一位毛小姐簽了買賣意願書及開立五十萬元的支票作為幹旋金，當時毛小姐出價一千五百萬元，後來因原告堅持價額最少要一千六百五十萬元，毛小姐有加價至一千六百萬元……」。倘若原告確因需款孔急，而急欲出售系爭不動產以解法銀行貸款之問題，何不於八十九年五月二十四日逕與毛玉櫻簽立買賣契約以一千六百萬元出售與伊。而證人簡芳欽當時亦曾開價一千三百萬、證人張光恩亦表示有人願以一千四百萬購買，原告尚嫌價格過低而不願出售，焉會以一千一百萬元之低價出售與被告。
（三）更何況，依原告證二買賣契約書第（五）點（3）所示：「甲方繳清乙方積欠之利息、違約息，與執行費用並扣除承接……如有剩餘，應於交屋時乙次付清予乙方。」顯見，被告於繳清貸款利息等費用後，如有剩餘，應於交屋時結算付清尾款，而本件被告於交屋時總支付之金額僅約九百餘萬，苟為買賣，被告為何未與原告結算並付清尾款、原告為何未向被告請求。顯然與真實之買賣之情況不同。
十、緣原告於九十二年二月二十五日以言詞當庭追加備位訴之聲明，請求鈞院判決被告應給付買賣價金新台幣一百五十萬元及利息。然為考量訴訟之經濟及本案實已達可供裁判之階段等因素，原告認為應以不追加為宜，故爰依民事訴訟法二百六十二條第一項之規定，撤回備位之訴。
參、證據：提出台北市稅捐稽徵處大安分處函、土地及建物所有權狀、買賣契約書、土地及建物登記謄本、台北地方法院九十年度家護字第二一九號開庭通知單、詹德柱律師九十年八月七日（90）律字第三一一二號函、詹德柱律師九十年十二月十三日（90）律字第三一二五號、林順芳及張光恩證明書、簡芳欽證明書、毛玉櫻不動產買賣意願書、驗傷診斷書，以上均影本各乙份等件為證。存證信函影本三份、照本四幀。並聲請訊問證人林順芳、張光恩、簡芳欽及楊煥正。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、本件原告因財務狀況不佳，積欠系爭房、地之貸款銀行世華商業銀行仁愛分行(下稱世華仁愛分行)數期貸款無力繳納，遭世華仁愛分行聲請法院查封系爭房、地，並連累保證人即原告之二姊 林玲芳 之財產一併遭法院查封，原告為解決此燃眉之急，乃於八十九年五月初與被告商洽，欲將系爭房、地售與被告，雙方於同年五月中談妥，原告以新台幣一千一百萬元出售系爭不動產與被告，以解除其房貸壓力。雙方約定被告除承受原告在世華仁愛分行之貸款約九百五十萬元外，原告積欠世華仁愛分行之利息、違約金、執行費等費用，及因買賣產生之土地增值稅、契稅、印花稅、過戶規費、積欠之地價稅、房屋稅暨代書費等均由被告負擔、另原告積欠系爭房、地之大樓管理費、電費、水費、報費等費用亦由被告代其繳納。總計被告支付約一千零七十七萬五千七百四十四元。
二、被告給付之價金即前述包括承接世華仁愛分行代款等，雖不足約定之一千一百萬元(按差額二十二萬四千二百五十六元)。但因原告以往經常向娘家之父、母、姊、妹開口借錢，或鼓舞渠等出錢投資原告作生意，事後從未歸還借款或投資款。終致與娘家關係不睦。甚至原告其多年來日常生活開支例如系爭房屋大樓管理費、電話費、水、電、瓦斯繳費單據、及平日週轉，向被告開口要求被告代其付款或開票借其支應，被告基於姨、甥一場不便拒絕，數年來已代其支付三十一萬九千二百六十六元，上述款項原告從未清償，此部分代付款加計法定利息後，足以抵銷系爭不動產價金之差額二十二萬四千二百五十六元，故在本件買賣簽約當時，雙方並言明此項債權、債務一併結算。因此被告實已付清系爭不動產之價金。
三、兩造間系爭不動產買賣，係真實買賣，並非通謀虛偽意思表示隱藏附負擔之贈與。蓋：
（一）原告並非孤單一人，其有先生 陳時宇 可以扶養伊，何須以贈與系爭不動產方式，要求被告扶養。
55二）被告自始即與母親林靜芳(原告胞姊)、胞弟等人共同生活，買賣系爭不動產
後，亦會如此。原告與被告之母係姊妹關係，彼此間因原告向被告之母多次借貸款項均未予清償，已有嫌隙，幾無往來，在此情形，被告豈會接受原告贈與系爭房地保留一間房間予原告使用、扶養原告等負擔，讓原告與被告之母生活在同一屋簷下。
（三）原告財力困難，在出售與被告前，已積欠世華仁愛分行多期貸款未按期繳納致遭銀行聲請法院查封拍賣(見原證六)，則原告有何能力將系爭不動產贈與被告，更何況原告所謂之贈與不但附有留一間房間予原告使用及扶養原告等負擔，尚有每月八萬餘元貸款，如此之贈與能謂係贈與？
（四）原告因積欠世華仁愛分行多期貸款未繳，不僅系爭不動產遭法院查封，其保證人即原告之二姊林玲芳名下財產，亦遭法院查封，已如前述。原告為解決法院查封拍賣燃眉之急，並深恐連帶保證人林玲芳在拍賣不足後，遭債權人追索，始將系爭不動產出售與被告。若果真原告主張贈與屬實，則其如何面對因擔任保證人致遭連累查封財產之林玲芳，原告主張贈與，實與事理有悖。
四、對於原告主張之答辯：
（一）原告固主張其因年逾半百膝下猶虛，而被告甲○○為原告之甥女，原告疼愛有加。原告本擬於民國八十九年間出售其所有系爭不動產。但慮及被告一家數口無房屋可住，房租負擔沈重，原告基於憐愛之情遂以通謀虛偽之意思表示，將系爭房地以買賣方式贈與被告，被告並未支付對價，且於同年五月三十一日由雙方書立買賣契約書、同年六月十日辦理所有權移轉登記。然雙方於贈與時即約定被告需保留一間房屋供原告使用，並提供必要之照顧，以頤養天年等情，惟：
１、兩造之買賣係真實買賣，被告以承接貸款、代繳積欠貸款利息、違約金、執行費、房屋稅、地價稅、負擔過戶所而之契稅、增值稅、印花稅、規費、代書費暨被告代原告繳納之報費、管理費、水電瓦斯借票等費抵銷部分價金之方式，支付價金，原告主張被告未支付對價，與事實不符。
２、在買受系爭不動產前，被告與家人雖租屋而居，每月租金僅三萬元。但系爭房地貸款高達每月八萬餘元，二者相較，房租負擔豈能謂重！原告謂其慮及被告一家數口無房屋可住，房租負擔沈重、基於憐愛之情，遂以通謀虛偽意思表示將系爭不動產贈與被告一節，洵屬無據。
３、至於原告主張贈與時約定被告須保留一間房屋供原告使用，並提供必要之照顧，以頤養天年等情。兩造間既無贈與一事，遑論上述負擔。
（二）原告主張其將系爭不動產移轉登記予被告後，竟態度丕變，非但未提供如當初約定必要之照顧外，竟與被告之母親(即原告之大姊林靜芳)以被告之弟弟即將結婚為由而原告目前所居住之房間將作為新房等藉口，企圖破壞當初之約定而欲將原告趕出而後快等情。惟：
１、兩造簽訂系爭不動產之買賣契約後，雖原告將一付鑰匙交予被告進行房屋裝修，惟原告並未將其物品清理搬走，反而集中在一個房間置放，因原告係被告之三阿姨，加以被告以為係暫時置放，所以未予計較。絕非被告與原告事前約定須保留一個房間供原告使用。
２、原告出售系爭不動產後，遲遲不將其占用之房間點交予被告，多次催促其點交均不置理，致被告之大弟單獨在外居住，嗣因被告之大弟即將結婚亟須房間作為新房，乃於九十年六、七月間，通知原告儘速騰空遭占用房間。被告要求原告騰空點交房間係依兩造買賣契約而為，無所謂破壞當初之約定欲將原告趕出而後快。
（三）原告主張被告以房屋所有權人自居，除以鏈條將大門反鎖將原告拒之門外，並曾向管區警員報案指責原告為無權占用，致使原告極痛心。惟：原告出售系爭房地後，繼續占用其中一個房間拒不點交清楚，並保留一付鑰匙隨時自由進出，被告從無限制，更無以鏈條將大門反鎖拒原告於門外，蓋系爭房屋之大門鏈條當初裝置錯誤根本無反鎖之功能，原告上述主張不實在。
（四）原告主張系爭之房地於八十九年四月間曾分別有訴外人毛玉櫻、簡芳欽等人願出價一千五百萬元以上購買，但原告均認價格過低而未出售，顯見系爭不動產之市價至少達一千五百萬元以上。原告既主張系爭不動產市價至少一千五百萬元以上，有毛玉櫻、簡芳欽等人願出價一千五百萬元以上購買，自應舉證以實其說。
（五）原告主張兩造以通虛偽意思表示贈與系爭不動產，舉林順芳及張光恩出具之證明書為證。然本件兩造系爭不動產買賣係真實買賣，絕非通謀虛偽意思表示隱藏贈與，已如前述。林順芳、張光恩二人既非契約當事人亦未參與洽談，渠等出具之證明書，其內容虛偽不實。
（六）原告主張被告未履行贈與之負擔，乃委請詹德柱律師於九十年八月七日以
(90)律字第三一一二號撤銷贈與系爭不動產之意思表示，並請求被告塗銷所
有權登記。被告置之不理，嗣於九十年十二月十三日再次發函催告，被告亦置若罔聞等情。但本件兩造係真實買賣而非贈與，原告委請詹德柱律師發函撤銷贈與之意思表示，無所附麗。
（七）原告主張於被告之母親林靜芳以虛偽不實之言論向台灣台北地方法院民事庭申請通常保護令之時(該案業已由林靜芳於九十年八月六日當庭撤回)，被告非但不聞不問更未出面協調云云。因被告之母之所以聲請通常保護令一事，係因對原告不滿被告催告其點交房間，竟出言恫嚇被告全家令人心生恐懼。被告之母與原告均係被告之長輩，身為晚輩實無置喙餘地，況被告之母基於姊妹情誼，事後已撤回聲請保護令。
五、原告一再主張伊對被告疼愛有加，慮及被告一家數口無房屋可住，房租負擔沈重，基於憐愛之情，遂以通謀虛偽意思表示，將系爭不動產以買賣方式贈與被告，被告並未支付對價。雙方於贈與時即約定被告需保留一間房間供原告使用，並提供必要之照顧，以頤養天年等情。惟系爭不動產因原告積欠世華仁愛分行多期貸款未繳納致遭法院查封(按八十九年四月廿七日地政事務所為查封登記)。若本件果真是贈與而非買賣，則於原告所謂之贈與契約內容中，何以從未提及原告應如何清償積欠世華仁愛分行貸款，使該銀行同意撤銷查封，俾以辦理移轉所有權登記，反而在原告所謂通謀虛偽意思表示之買賣契約內載明原告積欠八個月之利息、違約金由被告繳清，以聲請銀行撤封。若非兩造之買賣係屬真實，何以如此。
六、被告承接原告積欠世華仁愛分行貸款金額，係兩造會同至銀行詢問得知金額係約九百五十萬元後，記載於買賣契約條款中，至為明確。而原告抗辯被告承接貸款金額係八百六十七萬一千八百零二元，此實係誤將被告於九十年二月間欲轉換貸款銀行為香港上海匯豐銀行時，世華仁愛分行所列印出當時之貸款餘額為八百六十七萬一千八百零二元，誤為被告承接貸款金額。蓋由世華仁愛分行所列印單據上載明「上次計息日均為九十年二月廿一日、限繳日期九十年三月三日」，即可看出八百六十七萬一千八百零二元絕非被告買受系爭不動產時承接之貸款金額。
七、關於逾期息之繳納，世華仁愛分行之作法，係於貸款客戶最後繳完貸款，要求出具清償證明時，始與貸款客戶結算各期貸款之逾期息，而非在中途其他人承接原貸款客戶之貸款時，即須繳納逾期息，此由限繳期限為「九十年三月三日」，而非八十九年六月七日即可見一斑。且若非被告於轉換房貸至上海匯豐銀行時，已繳清逾期息，世華仁愛分行豈會出具清償證明，塗銷抵押權登記，原告否認被告繳納十萬九千五百九十四元逾期息，實不足採。
八、被告附表一編號十四、十五項費用，發生時間均在本件買賣標的移轉所有權登記(八十九年七月十四日)前，自應由原告負擔。
九、被告之母所以聲請通常保護令，係因原告不滿被告催促伊交出無權之占用房間，不僅出言恫嚇被告全家，甚且多次與被告之母發生衝突，致被告之母分別受有右肩部肌腱炎、右前臂挫傷1X0.2公分，被告之母擔心原告會做出傷害被告之行為，迫不得已，始向大安分局提出聲請保護令，絕非原告所謂被告之母為配合被告將原告趕出房屋，而動手傷害原告。
十、對於五月二十一日傳訊之證人簡芳欽、楊煥正二人之證詞之意見：
（一）證人楊煥正雖言系爭房屋之價值經評估後約為新台幣一千五百萬元左右，然房屋仲介公司並非專門的不動產價格鑑定專家，又證人僅憑個人之判斷而認定房屋之市價，實無任何公信力，況此證人係為原告出庭作證，所為證言當有所偏頗。故關於系爭房屋之市值究竟為何，請委請公正之鑑價機關鑑定。
（二）證人簡芳欽證述當時渠出價一千三百萬元欲購買系爭房屋，然原告說至少要一千五百萬元方可成交；證人楊煥正證述：「當時有人出價至一千六百萬元，但因原告堅持價額要一千六百五十萬元……最後仍無法成交。」由上述可知：原告如果真有誠意要賣系爭房屋，在有人出價一千六百萬元時即可成交，原告在即將面臨拍賣命運下竟未出售，實違乎常情。證人之證言可信度亦值商榷。
十一、對於鈞院於同日傳訊之證人林順芳之證詞提出意見如下：
（一）對於證人所言：「就我所知她們之間是贈與關係。」又言：「原告在與我們閒聊時，有提到要把房子過戶給被告，由被告去繳貸款，並留一間房間作為原告在回台灣時落腳的地方。」即可知：原告與被告在簽訂買賣契約時，證人林順芳並不在場，渠證詞充其量僅屬傳聞證據，而非直接證據，其證言是否與事實相符，應有待斟酌。證人就算曾經聽原告說過前述「要把房屋過戶給被告」云云，亦有可能係「出售」予被告，並不能證明係贈與予被告。故證人憑此即認定原被告間是贈與契約，似太過武斷。
（二）又由證人前述之言，亦可證明原被告間決非贈與關係：因為原告雖把系爭房屋過戶給被告，然要求被告必須代替原告清償渠向銀行之借款。原告於八十九年
四、五月間因無法支付渠向世華銀行之借款，借貸契約之連帶保證人林玲芳之土地均遭查封，若非被告代原告支付貸款，系爭房屋早就被拍賣。則被告並非無償取得系爭不動產之所有權，而必須支付對價，顯與民法第四百○六條之規定不符。
（三）證人又言：「在房子過戶之前，被告在原告系爭房屋中說過原告年老時會照顧他。」云云。然被告不但從未在系爭房屋內與原告及證人林順芳見面，更未說過原告年老時會照顧他等語。
十二、對於鈞院於五月二十一日傳訊之證人張光恩之證詞：「被告之母親有跟我說價格太低不要幫原告賣。」云云，被告認為證人所言不實，因為自民國八十八年四月以後被告一家人與證人張光恩即無往來，被告之母自不可能與證人說過上述言語。此外，被告亦未與原告在買賣契約中約定要預留一間房間給原告。
十三、原告積欠債務銀行不到一千萬元，茍系爭房屋價值超過一千萬元，債權銀行何須再查封連帶保證人林玲芳所有之土地？併此敘明。
十四、倘若鈞院認兩造之買賣契約，實際上為附負擔之贈與契約時，被告則主張在原告尚未返還被告所給付之價金前，類推適用民法第二百六十四條第一項之同時履行抗辯權之規定，而得拒絕履行其返還之義務。
參、證據：提出被告為原告代償費用明細表附件一、附件二，利息、違約金、執行費等被告支付之價款匯款單、逾期息繳納收據、印花稅繳款單、土地增值稅繳款單、契稅繳款單、登記規費及代書費(簽約、移轉過戶)收據、房屋稅(89年)繳款單、房屋稅(88年)繳款單、地價稅(88年)繳款單、地價稅(86年)繳款單、地價稅(87年)繳款單、大樓管理費(89.06.24)繳款單、電費繳款單、83年間原告借用被告上海商銀忠孝分行之支票一張存根、84.03.08被告代墊原告借票之費用存款單、84年房屋稅繳款單、電話費收據、瓦斯費收據、電費收據、管理費繳款單、報費收據、世華仁愛分行繳款收據、每月房貸約八萬元華南銀行匯款回條聯、民眾閱覽謄本、台北市立中興醫院診斷證明書、台北市警局大安分局處理家庭暴力案件調查紀錄表（以上均影本乙份）及照片一張為證。並聲請訊問證人吳南逸、陳德鈞。
理由
一、原告主張被告甲○○為原告之姪女，原告擬於八十九年間出售其所有之系爭不動產，但慮及被告一家數口無房屋可住，房租負擔沈重；而原告年近半百並無子女，遂以通謀虛偽之意思表示，將系爭不動產以買賣之方式贈與被告，並約定有被告需保留一間房屋供原告使用照顧原告，及為原告清償積欠世華銀行之房屋貸款逾期利息違約金之負擔。雙方於八十九年五月三十一日書立買賣契約書，同年六月十日辦理所有權移轉登記。詎原告將系爭不動產移轉登記予被告後，非但未提供如當初約定必要之照顧外，被告之母親（即原告之大姊林靜芳）更以被告之弟即將結婚需以原告所居住房間作為新房為由，欲將原告趕出，被告之母林靜芳甚且以虛偽不實之言論向本院民事庭申請通常保護令，雖該案業已由林靜芳於九十年八月六日當庭撤回，惟被告非但未出面協調，更以房屋所有權人自居，將原告拒之門外，並曾向管區警員報案指責原告為無權占用，致使原告極痛心。原告遂於九十年八月七日以律師函依民法第四百十二條第一項及第四百十六條第一款之規定撤銷贈與系爭不動產之意思表示，爰依不當得利之規定請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，並自該屋遷出等語。被告則否認買賣契約為通謀虛偽意思表示隱藏贈與之事實，並以：本件原告因財務狀況不佳，積欠世華銀行仁愛分行系爭不動產之貸款利息無力繳納，而遭該銀行聲請法院查封系爭房地，並殃及保證人即原告之二姊林玲芳，原告為解決此燃眉之急，乃於八十九年五月初與被告商洽，欲將系爭不動產售與被告，雙方於同年五月中談妥，原告以一千一百萬元出售系爭不動產與被告，約定被告除承受原告在世華銀行仁愛分行之貸款約九百五十萬元外，並由被告代為繳納原告積欠世華仁愛分行之利息、違約金、執行費等費用，及因買賣產生之土地增值稅、契稅、印花稅、過戶規費、積欠之地價稅、房屋稅暨代書費等費用，另原告積欠系爭房、地之大樓管理費、電費、水費、報費等費用亦由被告代其繳納。總計被告支付約一千零七十七萬五千七百四十四元之價金，兩造間並非贈與關係，亦無保留房間予原告使用之負擔存在，原告請求即無理由置辯。
二、兩造不爭執之事實。
（一）被告之母林靜芳為原告之胞姊，坐落於台北市○○區○○段六小段地號四三三號之土地（面積一五九平方公尺、權利範圍千分之六十四）及建號一四六二號之建物（門牌號碼：台北市○○○路○段○○○巷○○號二樓，權利範圍：全部）各一筆原為原告所有，原告以買賣為原因將之於八十九年六月十日移轉登記予被告。
（二）雙方於八十九年五月三十一日簽立買賣契約書一份，約定買賣總價款為一千一百萬元，約定付款方式為由被告承受原告在世華銀行仁愛分行之貸款，另原告積欠世華銀行仁愛分行之利息、違約金、執行費等費用，及因買賣產生之土地增值稅、契稅、印花稅、過戶規費、積欠之地價稅、房屋稅暨代書費等均由被告負擔，如有剩餘應於交屋時付清。
（三）系爭不動產於八十三年十一月五日向世華銀行仁愛分行貸款九百九十萬元，自八十八年九月二十一日起即未能繳納貸款本息，積欠本金九百一十五萬七千一百九十五元及自八十八年九月二十一日起至清償日止，按年利率百分之八點五計算之利息暨自八十八年十月二十二日起至清償日止，六個月以內部分按上開利率之一成，超過六個月部分按上開利率之二成計算之違約金。世華銀行取得本院八十八年度促字第三八一四四號支付命令後，於八十九年四月二十六日向本院執行處以八十九年度執字第八七四○號執行案件請求查封並拍賣系爭不動產，嗣八十九年六月八日因達成和解撤回執行在案。該貸款之連帶保證人為原告之二姊林玲芳。被告於八十九年六月七日匯款八十萬六千七百零七元予世華銀行清償貸款逾期利息違約金及執行費。
（四）被告於九十一年一月二十一日寄發存證信函予系爭房屋之大樓管理員轉交，其函件內容以該屋遭竊需舉家遷移為由，將原告置於系爭房屋內之物品搬置於地下室。並逕自將原告留於系爭不動產中之衣物搬出系爭房屋置於大樓地下室。
（五）原告於九十年八月七日發律師函予被告以其未履行負擔為由撤銷系贈與契約，被告於同年八月九日收受。
（六）被告現占有系爭不動產。
三、原告主張兩造之買賣契約為通謀虛偽意思表示，實則為附有應保留一間房間予原告使用之附負擔贈與，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯，則本院依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款之規定於九十一年四月三十日準備程序所整理並協議簡化本件爭點為：（一）原告將系爭不動產移轉登記予被告之原因係買賣或贈與？如為贈與是否附負擔？（二）原告得否依民法第四百十二條第一項、第四百十六條第一項第二款之規定撤銷贈與契約？並依第四百十九條第一項第二項之規定請求被告返還贈與物？則本件僅就上述經簡化後之爭點論斷如下：
（一）原告將系爭不動產移轉登記予被告之原因係買賣或贈與？
１、按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第八十七條第二項定有明文。又民法第四百零六條規定，稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。是所謂贈與契約雖重在一方無償之給付，惟學說上亦有所謂混合贈與，例如俗稱之「半買半送」，此種契約雖仍有約定對待給付，然如該對待給付不具相當對價性而當事人之意思仍側重於無償給付之部分時，為求法律關係及適用之單純明確，本院認應一體適用贈與之有關規定，即就對價部分應適用關於附負擔贈與之規定。
２、原告主張兩造簽定之買賣契約乃為登記之便利與方便銀行轉貸作業而偽作，且訴外人毛玉櫻曾於八十九年五月二十四日願出價一千六百萬元購買，伊嫌價格過低而不願出售，如雙方為買賣契約，伊不可能以一千一百萬元售予被告，且被告並未實際支付對價，是該契約為通謀意思表示等語。經查，觀以原告所提系爭買賣契約書，約定買賣總價款為一千一百萬元，付款方式則依第五條特約條款約定：系爭不動產向世華銀行借有約九百五十萬元之貸款，因積欠八個月之利息目前被法院查封中，甲方（即被告）應於簽約翌日會同乙方至銀行繳清積欠之利息、違約金；而乙方（即原告）原有約九百五十萬元之借款全部由甲方承接，於甲方繳清乙方積欠之利息違約金與執行費用並扣除承接之貸款及所有稅捐費用後，如有剩餘，應於交屋時一次付清等語。然遍查契約全文，並未訂明交屋之時期，已有不備。且就原告實際積欠銀行之貸款數額及利息為若干，亦僅概括記載「約九百五十萬元」，惟兩造簽約時世華銀行已取得對原告之執行名義並已查封系爭房屋，且如被告所辯貸款金額係兩造會同至世華銀行詢問得知，故確有買賣真意乙節為真；則原告尚欠貸款本息為何自可記明於契約，以便計算尾款，豈有至銀行詢問後就影響原告給付尾款金額之貸款本息仍約略計算之可能，顯見原告主張系爭買賣契約乃臨時簽就，伊於簽約時認該契約為形式而未予詳查，應屬可採。
３、再依證人即永慶房屋房屋仲介楊煥正到庭證稱：「我從八十八年九月開始在永慶房屋工作至今，原告大約在八十九年四月至六月間曾經委託我們公司賣系爭房子，通常我們接受委託一期都是三個月，原告委託我們只有一期，委託時原告出價的價額是壹仟八百萬元，底價壹仟七百萬元上下，．．．．，有一位毛小姐簽了買賣意願書及開立五十萬元的支票作為斡旋金（提示原證九）是這份沒錯，當時毛小姐出價壹仟五百萬元，後來因原告堅持價額最少要壹仟六百五十萬元，毛小姐有加價到壹仟六百萬元，在意願書上毛小姐有改為一千六百萬元並簽名確認，後來還是沒有成交」等情，與原告所提之不動產買賣意願書等情相符，且系爭不動產於八十三年間設定一千一百八十八萬元最高限限抵押權予世華銀行，如以銀行核貸之抵押權權利範圍通常僅為抵押物市價之七至八成計算，系爭不動產之市價應在一千四百八十五萬元至一千六百九十七萬元之間，則原告主張於八十九年四月至六月間曾有人願出價一千六百萬元購買乙節，尚堪採信，是系爭不動產之市價應在一千五百萬元左右，即堪予認定。
４、又查，被告雖主張包括承接之貸款及應繳納之稅捐及費用與為原告代墊之費用，其共支付價金一千一百零九萬五千零一十元，並提出被告為原告代償費用明細表附件一、附件二（卷二頁十六、十七）及利息違約金執行費等匯款單、逾期息繳納收據、印花稅繳款單、土地增值稅繳款單、契稅繳款單、登記規費及代書費收據、房屋稅繳款單三件、地價稅繳款單三件、大樓管理費繳款單二件、電費繳款單二件、支票一張存根、存款單、電話費收據、瓦斯費收據、報費收據等件為據，辯稱買賣契約尾款乃被告以代原告繳納報費、管理費、水電瓦斯費、借票等共計三十一萬九千二百六十六元抵銷部分價金之方式所支付，惟原告除承認其中九百八十六萬一千九百二十元之貸款本息及移轉所有權所支出之印花稅、土地增值稅、規費及房屋稅、地價稅外，餘皆否認。就被告所提出附表一第三項逾期息七張收據共計十萬九千五百九十四部分，均為八十九年九月十六日起按本金九百一十五萬七千一百九十五元計算之利息，顯與第二項被告代償系爭不動產之貸款逾期利息重覆，自應剔除。按被告自承兩造曾共同居住，及於被告不在時，將其房間物品棄置於大樓地下室之事實，則其取得原告各項繳費單據顯非難事，尚難以此證明有為原告代繳之事實，被告復未能舉證以實其說，則被告所辯代墊款抵銷尾款乙節，即屬無據。原告主張被告取得系爭不動產所有權僅負擔啟封房地所需之貸款本息及必要稅捐規費手續費等共九百八十六萬一千九百二十元，並未給付尾款，亦足是認。
５、末查，依證人即原告之胞妹林順芳到庭證稱：「系爭房屋原告有過戶給被告我知道，就我所知他們之間是贈與關係，因為原告沒有小孩，被告跟我們幾位姊妹感情很好，被告還有他的母親沒有房子，原告跟我們閒聊時有提到要把房子過戶給被告，由被告去繳貸款，並留一間房間做為原告在回臺灣時落腳的地方，被告剛開始提供壹個房間給原告居住，後來被告的弟弟要結婚，被告母親就要原告搬出去，以便作為新房，被告的經濟狀況及資力我不清楚。原告與被告沒有金錢借貸關係，他們感情一向很好，至於原告與被告的母親是否有金錢的借貸關係我不清楚。在房子過戶之前，被告在原告系爭房屋中說過原告年老時會照顧他，當時我與原告、被告三人在場。」以及原告之表哥張光恩到庭證稱：「．．．．當時原告曾經跟我提到要賣系爭房屋的事情，我就交待我兒子處理，當時有人出價壹仟四百萬元，因為原告覺得價格太低，而且被告的母親有跟我說價格太低不要幫原告賣，所以沒有辦法成交，原告的弟弟向原告提議系爭房屋就不要賣了，房子過戶給被告，因為她們感情很好，姊妹一起住可以一起照顧，當初房屋過戶時原告只有叫被告留一間房間給他住，因為原告的先生在香港已經重病，所以沒有提到讓原告先生居住的問題」各等語。按證人分別為被告之姨、舅且為原告之表兄親姊，與兩造均無其他利害關係，衡情應無設詞迴護原告之必要，其證詞應值信賴。可知原告主張其將系爭不動產移轉登記予被告乃出於贈與之意，僅因當時系爭不動產欠繳貸款為銀行聲請法院強制執行而查封，故附有被告應承接貸款並代其繳納逾期利息罰款，但應保留一間房間供其使用之負擔等情屬實，被告固另舉證人即代書吳南逸及簽約在場人即被告之男友陳德鈞之證詞證明兩造簽署買賣契約時並未言明有應保留房間供原告使用之負擔，是買賣為真實云云，惟原告既認兩造買賣契約為虛偽，對於價金自不需爭執異議，而保留房間之約定有違買賣之成立，亦無載明於虛偽之契約上之必要。且陳德鈞為被告之男友，與其關係較為親密，其證詞可信性即堪置疑，是證人所述，均不足為被告有利之認定。
６、綜上，原告以他人願付一千六百萬元購買之房屋，以被告負擔九百八十六萬一千九百二十元貸款本息罰款之代價即移轉登記予被告，是其主觀上應認有贈與被告之意，而由被告因此表示願照顧原告及保留一間房間予其居住之情，足見亦有接受原告贈與之允諾，雖被告仍負有部分對價，惟此對價顯非相當，本件兩造間所簽訂之買賣契約，實為隱藏混合贈與契約之意思表示，揆諸前揭說明，應適用關於特種贈與中附負擔贈與之相關規定。
（二）原告得否依民法第四百十二條第一項、第四百十六條第一項第二款之規定撤銷贈與契約？並依第四百十九條第一項第二項之規定請求被告返還贈與物？系爭契約為附有被告應保留一間房間供原告使用之負擔，已如前述，而被告明知原告至香港處理事務無法收受函件，竟於九十一年一月二十一日寄發存證信函予系爭房屋之大樓管理員轉交，以該屋遭竊需舉家遷移，而將原告之財物搬置於地下室，並更換門鎖，使原告無法進入。而被告於九十二年六月十日言詞辯論期日自認把原告東西搬走是為出租他人，且系爭不動產現由被告及家人占有使用中，有言詞辯論筆錄在卷足憑，因此，原告主張被告未履行其負擔，即保留一間房間供其居住之情，應堪採信。按贈與附有負擔者，如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時，贈與人得請求受贈人履行其負擔，或撤銷贈與。民法第四百一十二條第一項定有明文，又贈與之撤銷，應向受贈人以意思表示為之。贈與撤銷後，贈與人得依關於不當得利之規定，請求返還贈與物。民法第四百一十九條亦經明定。則原告已於九十年八月七日發律師函予被告以其未履行負擔為由撤銷系贈與契約，被告於同年八月九日收受，是兩造之附負擔贈與契約自因此而消滅，從而，原告依民法第四百一十九條之規定請求被告返還贈與物，移轉系爭不動產之登記，並自系爭不動產遷出，為有理由，應予准許。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核均與判決結果無違或無涉，毋庸再予審酌，另被告遲至九十二年四月八日言詞辯論期日始行提出如原告勝訴，其主張類推適用民法第二百六十四條之同時履行抗辯，於原告返還價金前拒絕履行之防禦方法，惟查，該抗辯非屬兩造於九十一年四月三十日準備程序中經協議簡化之爭點，且未經原告就此辯論，被告復未敘明其遲延提出有何民事訴訟法第二百七十之一第三項不可歸責之事由或前揭爭點協議有何顯失公平之情形，本院自應受兩造協議簡化爭點之拘束，爰不予以審酌，附此敘明。
五、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項判決如主文。
中華民國九十二年七月一日
民事第一庭法官王貞秀右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年七月一日
書記官劉寶鈴