臺灣高雄地方法院88年度訴字第2723號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院88年訴字第2723號民事判決

裁判日期：民國90年01月02日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高雄地方法院民事判決八十八年度訴字第二七二三號
原告甲○○訴訟代理人 陳水聰 律師複代理人 張瓊文 律師被告己○○被告乙○○送達代收人 黃明清 右二被告共同 蔡鴻杰 律師訴訟代理人 黃麗潔 律師
林夙慧 律師複代理人 樓嘉君 律師被告丙○○被告壬○○被告辛○○被告戊○○被告丁○○被告子○○被告癸○○被告卯○○被告寅○○被告丑○○右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ｂ部份所示、面積三十六平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告。
被告乙○○應自坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地上物遷出。
被告丙○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○負擔六分之一，由被告丙○○負擔分六之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣拾肆萬伍仟元為被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○供擔保後，得假執行。但被告己○○如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾叁萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前，以新臺幣陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣肆拾陸萬伍仟元為被告丙○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ｂ部份所示、面積三十六平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告。
（二）被告乙○○、丙○○應將坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地為原告所有，竟遭被告等人無權占用，並在其上興建房屋，屢經催討仍拒不拆除返還，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○共同將附圖Ｂ部份所示、面積三十六平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告，被告丙○○、乙○○共同將附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）兩造間土地租賃契約為一般租賃，並非基地租賃，縱為不定期租賃，亦得隨時終止，爰以訴狀繕本併為終止兩造間土地租賃契約之意思表示。且原告與 蕭忠泰 、丙○○間土地租賃契約早因該二人欠繳多期租金而經原告合法終止，被告己○○、乙○○等人自無繼續使用本件原告所有土地之權源。
（二）原告並未同意被告等人在土地上建屋，此由該等房屋均為未經保存登記之違章建築可證。
（三）又縱本件兩造間土地租賃契約為基地租賃，租期至房屋不堪使用時為止，但亦應限制承租人不得一再修建房屋、延長原建物使用年限。
四、證據：提出土地登記謄本、土地所有權狀、收據、存證信函、律師函、戶籍謄本、繼承系統表，並聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、被告己○○、乙○○部分：
（一）聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）陳述：１被告己○○部分，被告己○○之父蕭忠泰於民國四十九年間即向原告之父承租
本件部分土地，並在其上興建房屋，原告之父死亡後，被告己○○之父蕭忠泰並繼續向原告承租本件土地，迄八十四年間蕭忠泰死亡後，建物部分因未辦理保存登記，由蕭忠泰之全體繼承人繼承，土地部分則由蕭忠泰之全體繼承人繼續承租使用至今，並非無權占有。
２被告乙○○部分，被告乙○○之祖父 黃公道 於三十年間即向原告之父承租本件
部分土地，並在其上興建房屋，嗣黃公道於五十九年間死亡後，房屋部分分歸被告乙○○之父丙○○繼承，並由丙○○繼續承租土地，迄原告之父死亡後，乃由原告繼續出租本件土地予丙○○至今，被告乙○○為承租人丙○○之子，經丙○○之同意使用本件土地，自亦非無權占有。
３本件被告等人所有、坐落本件土地上之建物均僅經修建，未曾重建；又修建後原告仍繼續收取租金，自同意將租期延至修建後房屋不堪使用時為止。
４本件被告己○○之父蕭忠泰及被告乙○○之父丙○○與原告間租賃契約均為基
地租賃契約，此由本件土地為「建地」，兩造間租賃契約之租金係以「坪」計算，以及黃公道、蕭忠泰分別於三十年、四十九年間即已興建房屋，且原告之父與原告均未為反對表示、仍持續收取租金可證，又被告等人與原告間基地租賃契約均未定有租期，為不定期租約，依契約之目的，應解為租期至房屋不堪使用時為止，現該土地上房屋均仍完好、可居住使用，故原告終止契約兩造間租賃契約之意思表示不合土地法第一百零三條之規定而不生效力。
５被告等人並未欠繳租金，乃因原告拒收，被告等人無法繳納，始於事後以提存方式繳納，且原告亦未催告被告等人繳納租金，其終止契約，自不合法。
６於他人土地上興建未經保存登記之建物係租地建屋之常態，尚不足以證明本件租賃契約並非基地租賃。
（三）證據：提出戶籍謄本、臺灣電力公司鳳山區營業處書函、收據、存證信函、匯款執據、匯票、臺灣高雄地方法院提存所八十八年度存字第五二三一號提存書、土地登記謄本，並聲請訊問證人即被告鄰人 黃潚輝 。
二、被告丙○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○部分：
被告丙○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○等十人均未於言無辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
丙、本院依職權勘驗現場及函請地政機關派員會同測量、繪製複丈成果圖，並查詢追加被告戶籍及蕭忠泰、庚○○、 蕭瑞美 之繼承人有無拋棄繼承。
理由
甲、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款定有明文。本件原告於八十八年十月間提起本件訴訟時，原僅列己○○、乙○○二人為被告，於八十九年八月八日具狀追加丙○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、庚○○、蕭瑞美等七名被告（其中庚○○、蕭瑞美部分後經撤回），再於同年十一月二十七日當庭追加子○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○五名被告，雖未經被告己○○、乙○○同意，然本件訴訟標的對於上述追加被告必須合一確定，揆諸首揭法條，本件訴之變更自屬合法。
二、被告丙○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
一、本件原告主張坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地為其所有，竟遭被告等人無權占用，並在其上興建房屋，屢經催討仍拒不拆除返還，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○共同將附圖Ｂ部份所示、面積三十六平方公尺之地上物拆除後，將土地交還之，被告丙○○、乙○○共同將附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地上物拆除後，將土地交還之。
被告己○○、乙○○則以被告己○○部分，被告己○○之父蕭忠泰於四十九年即向原告之父承租坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號之部分土地，並在其上興建房屋，原告之父死亡後，被告己○○之父蕭忠泰並繼續向原告承租本件土地，迄八十四年間蕭忠泰死亡後，建物部分因未辦理保存登記，由蕭忠泰之全體繼承人繼承，土地部分則由蕭忠泰之全體繼承人繼續承租使用至今，並非無權占有；被告乙○○部分，被告乙○○之祖父黃公道於三十年間即向原告之父承租本件部分土地，並在其上興建房屋，嗣黃公道於五十九年間死亡後，房屋部分分歸被告乙○○之父丙○○繼承，並由丙○○繼續承租土地，迄原告之父死亡後，乃由原告繼續出租本件土地予丙○○至今，被告乙○○為承租人丙○○之子，經丙○○之同意使用本件土地，自亦非無權占有；以及本件土地上建物均僅經修建，未曾重建；本件兩造間租賃契約均為基地租賃契約，且為不定期租約，被告等人並未欠繳租金，乃因原告拒收，故原告終止契約之意思表示不合法等語，資為抗辯。
二、原告主張坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地為其所有，目前如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ三部份為被告等人占有使用，其中附圖Ｂ部份所示、面積三十六平方公尺部分為被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○等人占有使用中，附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺部分則為被告丙○○、乙○○占有使用中之事實，業據提出土地登記謄本、土地所有權狀為證，核屬相符，並經本院職權勘驗併函請地政機關派員會同測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖立卷足憑，復為被告己○○、乙○○所不爭，被告丙○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、子○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○等十人則未到庭，亦未提出書狀為任何答辯或陳述，依上開證物，應認原告前述主張為真實。
三、惟原告並主張被告等人為無權占有，應共同將渠等所有之地上房屋拆除後，將土地返還原告等情，則為被告己○○、乙○○所否認，被告己○○、乙○○辯稱：被告己○○之父蕭忠泰於四十九年間即向原告之父承租本件部分土地，並在其上興建房屋，原告之父死亡後，蕭忠泰並繼續向原告承租本件土地，迄八十四年間蕭忠泰死亡後，建物部分因未辦理保存登記，由蕭忠泰之全體繼承人繼承，土地部分則由蕭忠泰之全體繼承人繼續承租使用至今，並非無權占有；被告乙○○之祖父黃公道於三十年間即向原告之父承租本件部分土地，並在其上興建房屋，嗣黃公道於五十九年間死亡後，房屋部分分歸被告乙○○之父丙○○繼承，並由丙○○繼續承租土地，迄原告之父死亡後，乃由原告繼續出租本件土地予丙○○至今，被告乙○○為承租人丙○○之子，經丙○○之同意使用本件土地，亦非無權占有；以及本件土地上建物均僅經修建，未曾重建，且兩造間租賃契約為不定期基地租賃契約，被告等人既未欠繳租金，目前地上建物均仍完好可居住使用，故原告終止契約之意思表示不合法云云，並提出戶籍謄本、臺灣電力公司鳳山區營業處書函、收據、存證信函、匯款執據、匯票、臺灣高雄地方法院提存所八十八年度存字第五二三一號提存書、土地登記謄本為證，就本件地上房屋於四十餘年間即已興建完成，並未重建，僅曾因颱風毀損而修建屋頂，該區土地多係出租以興建房屋一節，並經證人即被告己○○、乙○○之鄰人黃潚輝到庭證述明確。原告雖不否認曾出租本件土地予蕭忠泰、丙○○，坐落附圖Ｂ部份地上房屋為蕭忠泰所興建、由全體繼承人繼承，坐落附圖Ａ、Ｃ部份地上房屋為黃公道所興建、分歸丙○○所有，但另主張兩造間土地租賃契約為一般不定期租賃契約，其業以訴狀繕本為終止兩造間土地租賃契約之意思表示，被告已無繼續使用本件土地之權源，自應將地上物拆除，將土地返還原告等語。
四、是本件首應審究者，厥為：原告與被告丙○○、蕭忠泰之繼承人間，就本件土地所成立之租賃契約性質為何？兩造間租賃契約是否已經合法終止？
（一）按土地法第一百零二條所稱之基地租賃，必出租人明知承租人承租土地之目的在於建築房屋，且同意承租人基於該目的承租、使用土地，並據以約定租賃期間、租金等項目者，始足當之，倘出租土地之初並未約定其用途在興建房屋，縱嗣後承租人在土地上興建房屋，而出租人對之亦未為反對之表示，兩造間租賃契約亦不得遽認即變更為基地租賃，至多得解為承租人興建房屋之行為，未違反兩造間租賃契約之約定，或未逾越租約賦予承租人之土地使用權限，蓋土地法於第一百零二條以下，對基地租賃設有特別規定，更於第一百零三條就出租人得收回土地之情況，定有嚴格之限制，果承租人係欲租用土地建築房屋，自可於締約時與出租人言明，使出租人得以認知此一租賃係基地租賃，將該土地需為地上權設定登記，且日後僅於有法定事由發生時始得收回等節列入締約時之考慮，據以決定是否訂立此租約、租金金額、租賃期限等事項，若兩造無法達成合意，承租人自可轉向他人承租其他土地；若僅因事後承租人於土地上建築房屋，即認為該租約已變更為基地租賃契約，此無異將兩造契約之內容與法律效果完全係諸承租人單方之意思決定，若承租人不於土地上興建房屋，則兩造間租約仍為一般之租賃契約，若承租人決定於該土地上興建房屋，且出租人疏為反對之表示，兩造之契約即變更為基地租賃契約，如此顯違契約需由兩造合意訂立，一旦訂立，則非任一造所能單方面變更之一般契約原則，且將變相鼓勵承租人不問所承租土地是否適宜興建房屋，均興建房屋以求使一般租約轉為基地租賃契約，進而長期使用土地，疏違土地法保障弱勢承租人、貫徹土地經濟利用之本旨，合先敘明。
（二）查被告己○○、乙○○雖一再陳稱原告與丙○○、蕭忠泰間就本件土地成立之租賃契約為未定期限之基地租賃，惟並未提出任何證據以實其說，證人即被告己○○、乙○○之鄰人黃潚輝亦僅證稱：其居住在高雄縣○○鎮○○路○○○號時，被告等人之房屋已經建成，未曾拆除重建，其間曾見外號「祖馬」（閩南語）之人前往收取租金，至被告之租金如何計算其並不清楚云云，被告己○○、乙○○復未能舉證證明確有以「坪」計算租金即為基地租賃之習慣，是縱原告與丙○○、蕭忠泰間租賃契約已因原定租賃期滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而原告未即表示反對之意思而視為不定期限繼續租約，亦僅為不定期限之一般租賃契約，尚難認為係不定期限之基地租賃契約。
（三）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約；民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，民法第四百五十條第一項、第二項前段、民法債編施行法第二十四條第一項分別定有明文。又解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之；第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之，民法第二百五十八條第一項、第二項、第二百六十三條亦有明定。
１本件原告與被告丙○○、蕭忠泰間，就本件土地成立之租賃契約為一般不定期
租賃契約，已如前述，而土地上如附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之建物為黃公道所興建、分歸被告丙○○所有，此經被告乙○○陳述纂詳，復為被告丙○○所不爭；然蕭忠泰於八十四年死亡，此為兩造所不爭執，其繼承人復均未拋棄繼承權，此亦經本院職權查證無訛，其與原告間租賃契約及蕭忠泰所興建、本件土地上如附圖Ｂ部分所示、面積三十六平方公尺之建物自應由蕭忠泰全體繼承人即庚○○、蕭瑞美、辛○○、壬○○、己○○、戊○○、丁○○繼承。
２其中繼承人蕭瑞美於八十一年二月十四日即已死亡，有戶籍謄本可稽，依民法
第一千一百四十條之規定，應由其直系血親卑親屬代位繼承，而蕭瑞美之直系血親卑親屬為癸○○、卯○○、寅○○、丑○○四人，有戶籍謄本附卷可佐；又庚○○亦於八十六年十二月三日死亡，其繼承部分再由被告壬○○、己○○、戊○○、丁○○及蕭瑞美之直系血親卑親屬繼承，故原告與蕭忠泰間土地租賃契約及本件土地上如附圖Ｂ部分所示、面積三十六平方公尺之建物應由被告辛○○、壬○○、己○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○九人繼承，其中被告辛○○、壬○○、己○○、戊○○、丁○○各繼承該契約二十四分之四，被告癸○○、卯○○、寅○○、丑○○各繼承二十四分之一。
３則原告既已以訴狀分別向被告丙○○、辛○○、壬○○、己○○、戊○○、丁
○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○為終止雙方間租賃契約之意思表示，揆諸首開法條，其終止契約應為合法，依民法第四百五十條前段之規定，被告丙○○、辛○○、壬○○、己○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○已無繼續使用收益本件土地之權源，應負有返還租賃物土地之義務。
４至被告子○○、乙○○，依前述說明，並非本件租賃契約當事人，原告自無庸對之為終止契約之意思表示，併此敘明。
五、被告乙○○、子○○部分：
（一）本件被告乙○○並非租賃契約之當事人，亦非附圖Ａ、Ｃ部份地上建物之所有人，未與原告定有租賃契約，僅係被告丙○○之同居親屬，目前仍占有使用如附圖Ａ、Ｃ部份所示之地上建物，已據被告乙○○自承在卷，核與本院勘驗結果相符，且為原告及其餘被告所不爭，應堪信為真，而被告丙○○與原告間租賃契約既經原告合法終止，被告乙○○亦隨同失其占有使用本件土地之權源，則原告依民法第七百六十七條之規定，請求被告乙○○自其占有使用之地上建物遷出，要屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，自應駁回。
（二）被告子○○既未繼承本件原告與蕭忠泰之租賃契約而非租約當事人，復未繼承蕭忠泰所興建之地上房屋，原告又未能舉證證明被告確有占有使用本件土地，則原告依民法第七百六十七條之規定請求被告拆除地上房屋後，將土地返還原告，顯屬無稽，亦應駁回。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條前段已有明定。本件原告為坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地之所有人，被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○在原告之土地上，有如附圖Ｂ部份所示、面積三十六平方公尺之建物，被告丙○○在原告之土地上，有如附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之建物，並與被告乙○○一同使用收益，然原告與被告丙○○、己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○間土地租賃契約均已合法終止，前已述及，則原告依民法第七百六十七條之規定，分別請求被告自地上建物遷出或將所有之地上建物拆除後，將土地返還原告，自有理由，應予准許。
七、綜上所述，本件原告依民法第七百六十七條之規定，請求被告己○○、壬○○、辛○○、戊○○、丁○○、癸○○、卯○○、寅○○、丑○○將坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ｂ部份所示、面積三十六平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告，請求被告乙○○自坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地上物遷出，被告丙○○將坐落高雄縣○○鎮○○段第一八二之一八地號土地上，如附圖Ａ、Ｃ部份所示、面積分別為二十九平方公尺、八十七平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告，洵屬有據，均應准許，逾前述之請求，則非有據，均應駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、原告及被告己○○、乙○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
十、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中華民國九十年一月二日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B法官洪文慧右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十年一月三日~B法院書記官陳惠玲~F0~T32附圖：複丈成果圖