臺灣桃園地方法院小額民事判決 109年度壢小字第1402號
原 告 黃志錢
被 告 邱美珍
訴訟代理人 賴金明
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國110年1月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬零玖佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣參佰元，餘由原告負擔
。
本判決原告勝訴部分得假執行。
理由要領
一、本件依民事訴訟法第436條之18第1項規定，除下列理由要
領外，僅記載主文，其餘理由要領省略。
二、按當事人互相表示意思一致者，契約即為成立；稱租賃者，
謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金
之契約；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，
而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約
。此見民法第153條第1項、第421條第1項、第451條規
定自明。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以
探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約
當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本
於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、
主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法
律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面
或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年
度台上字第1925號民事判決意旨參照）。是當事人間成立之
契約內容，應綜合客觀事證，依文義詳為審究當事人真意，
並於不違反經驗法則與論理法則之前提下，就契約條款間之
適用關係為解釋、論斷。經查，原告承租被告所有門牌號碼
桃園市○○區○村街○○巷○○號5樓之房屋（下稱系爭房屋）
，並先後簽訂新版房屋租賃契約書（下稱系爭契約書Ａ）及
不動產租賃契約書（下稱系爭契約書Ｂ），分別約定租賃期
間自民國106年5月1日起至108年12月31日止，及自107
年5月1日起至108年4月30日止，分別有系爭契約書Ａ影
本、系爭契約書Ｂ正本在卷可稽（見本院109年度司促字第
00000號卷第5頁，下稱司促卷，及本院卷第27頁），而系
爭契約書Ｂ上承租人欄位蓋印固為被告訴訟代理人之印文，
惟經被告訴訟代理人於本院110年1月21日言詞辯論時當庭
表示是被告授權被告訴訟代理人與原告簽約下所蓋印（見本
院卷第36頁反面），且原告於本院審理中自承：這兩份契約
都是真正的等語（見本院卷第25頁反面），本院審酌被告與
其訴訟代理人為配偶關係，應足認其係代理被告與原告簽訂
系爭契約書Ｂ，又被告雖辯稱系爭契約書Ａ係原告申請租屋
補助所簽訂，然對契約書上被告簽名形式真正性既不予爭
執，綜上所述，系爭契約書Ａ、Ｂ均足以作為兩造間意思表
示合致之依據，首堪認定。次查，系爭契約書Ａ、Ｂ所載承
租房屋既屬同一，且依前開契約書所載租金計算方式均以每
月為一期、每月1日繳納當月租金，每月租金均為新臺幣（
下同）18,000元，押租金均為相當於2個月租金36,000元
（下稱系爭押租金），管理費、水費、電費及瓦斯費之分擔
方式均相同，可見前開契約書應屬同一租賃契約關係之文書
。故本件兩造租賃契約關係應將系爭契約書Ａ及Ｂ綜合觀之
。從而，兩造間租賃契約期間係自106年5月1日起至108
年12月31日，每月租金18,000元，原告並已交付押租金36,0
00元予被告，堪足認定。
三、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得
依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後
始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債
務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨
參照）。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事
實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約
履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一
部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約
金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受
之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（
最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。經查，原
告主張於租約到期後，繼續支付租金至109年2月，被告亦
於本院審理中自承：於109年3月10日出租系爭房屋予第三
人等語（見本院卷第25頁反面），可見兩造間於前開租賃期
間屆滿後，仍予原告繼續居住而可視為不定期限租賃，且依
系爭契約書Ｂ第6條記載：乙方於租期屆滿時，未明示退租
者視同續約，有前開契約書在卷可查，而系爭契約書Ａ第12
條則記載：依約定得終止租約者，租賃之一方應於「一個月
前」通知他方....未為先期通知而逕行終止租約者，應
賠償他方2個月（最高不得超過一個月）租金額之違約金（
見司促卷第7頁），再依原告提出兩造間LINE對話截圖影本
所示，兩造業於109年2月24日進行系爭房屋點交作業，足
認兩造間租約業於109年2月間合意終止，依前開契約之說
明，原告並未於「一個月前」通知被告而逕行終止租約，本
即應賠償違約金，從而被告於扣抵違約金後，返還系爭押租
金之餘額予原告亦屬有據。系爭契約書Ａ雖約定應賠償2個
月違約金，然本院審酌「住宅租賃定型化契約應記載及不得
記載事項」第14點明文規定違約金不得超過一個月租金額，
況且被告亦自陳其於109年3月10日即出租給第三人（見本
院卷第25頁反面），亦即兩造租賃契約終止後不到半個月期
間，被告即找到新的租客，其損害非鉅。從而，揆諸前開規
定及說明，本院審酌後認為原告應減至賠償被告1/3月之違
約金即6,000元較屬合適。
四、再按當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付押租金者。其
交付押租金之目的僅在擔保承租人支付租金及賠償損害之用
，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，是於租賃關係
終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金
尚有餘額時，承租人即得請求返還（最高法院72年度台上字
第4885號民事裁判、83年台上字第2108號民事判例、81年度
台上字第1630號民事裁判意旨參照）。又按當事人主張有利
於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277
條前段定有明文。是於押租金返還之紛爭，承租人固須就其
已盡承租人義務，從而無債務不履行情事之事實負擔舉證責
任，然出租人欲主張承租人有違反保管義務等債務不履行之
情事者，仍應先提出事證使法院合理確信出租物有損害之發
生，承租人始需就其並無違反承租人注意義務，或損害與其
行為並無因果關係等情負擔舉證之責。經查，被告辯稱系爭
房屋於租約終止後，受有如附表所示之損害，並提出照片9
幀、兩造LINE對話截圖影本2紙、估價單4紙等件為證（見
本院卷第29頁至第32頁、第34頁）。然查，附表編號5至6
號之損害細微，應屬正常使用下所生耗損，難認原告有未盡
承租人善良管理人注意義務保管租賃物之情，且經本院於11
0年1月21日言詞辯論期日當庭為闡明後，被告亦當庭以言
詞表示「沙發及流理台部分不扣除，其餘損失部分原告要負
擔」（見本院卷第36頁反面），不以此部分損害扣抵押租金
，是以，被告得以主張扣抵押租金之金額，應以附表編號1
至4號、7號之項目共19,100元為限（計算式：2,500元＋
2,500元＋4,500元＋9,600元＝19,100元），而原告並未
提出其已盡承租人義務之證明，難認其所稱有據。準此，原
告得請求返還之押租金，經扣抵前開損害金額19,100元及違
約金6,000元後，應返還原告10,900元為限（計算式：
36,000元－19,100元-6,000元＝10,900元）。綜上所述，
原告得主張之金額以10,900元為限，逾此範圍之主張即屬無
據，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。爰諭知訴訟費用
負擔如主文第3項所示。
中華民國110年2月24日
中壢簡易庭法官方楷烽
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年2月26日
書記官張季容
附表：系爭房屋損害及復原費用
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│編│損害項目│復原費用（新臺幣）│
│號│││
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│1│水管堵塞│2,500元│
││││
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│2│馬桶堵塞│2,500元│
││││
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│3│茶几抽屜破損│4,500元│
││││
├─┼───────┤│
│4│茶几髒汙││
││││
├─┼───────┼─────────┤
│5│沙發破損│12,000元│
││││
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│6│不鏽鋼水槽破│10,100元│
││損││
├─┼───────┼─────────┤
│7│全屋清潔│9,600元│
││││
└─┴───────┴─────────┘
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規
定於小額事件之上訴程式準用之）上訴狀內未表明上訴理由
者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二審
法院；未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁
回之。