裁判字號：最高法院87年台上字第2549號民事判決
裁判日期：民國87年10月30日
裁判案由：返還價金等
最高法院民事判決八十七年度台上字第二五四九號
上訴人 林冠州 被上訴人 陳永長 訴訟代理人 陳清秀 律師
林望民 律師右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十七年一月二十日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第八九八號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十年六月三十日，向被上訴人購買坐落台北縣○○鎮○○段社后頂小段八六之一五等地號土地上所興建「凱旋大地NO.3濱湖特區」第Ａ８棟六樓房屋乙戶面積約三二點六四坪及其基地應有部分，簽訂不動產預訂買賣契約書，並依約繳清總價款新台幣（下同）五百萬元。按公共設施之住宅環境，本為伊買受房屋之重要考量因素之一，故應屬房屋買賣契約之內容之一，被上訴人亦應有確實履行之義務。惟被上訴人所給付之公共設施，包括會議室、韻律中心、媽媽教室、交誼廳、兒童課後輔導室、撞球室、健身房俱屬違建，而游泳池及警衛室，於竣工圖上並不存在，是其亦屬違建。被上訴人對於公共設施未能依約為合法之給付，不僅其給付具有重大瑕疵，影響上開不動產之價值；另被上訴人違反規定私自規劃車位對外銷售，歸車位所有人所有，而未能將使用權交與伊，致使伊對於地下室公共設施空間之使用權限遭受剝奪，有權利瑕疵存在；且被上訴人遲延開工違反前開買賣契約第三條第二款規定，自應依約對伊已繳價款，按當時中央銀行放款日利率計算，利息一併退還與伊。另訴外人山圓建設股份有限公司（下稱山圓公司）雖為地下一樓之所有權人，然其得獨立使用之部分應僅限於地下一樓，不及屬開放空間部分之地上一層公共設施面積範圍。被上訴人既任山圓公司竊佔地上一層之開放空間面積，加大通往地下室出入口之面積；被上訴人所交付與伊之房屋，因社區排水系統設計不當，致使樓上多家住戶由排水孔湧出大量污水、地下三層嚴重漏水、緊急消防系統無法運作、化糞池深度不足，造成機能不張等，且均屬無法改善補正之重大瑕疵。被上訴人所為之給付，除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付，伊自得解除契約，請求返還已交付之價金等情。先位聲明：求為命被上訴人給付五百萬元及自八十五年一月二十八日起依法定利率計算利息之判決。又若本件之瑕疵不足以構成解除契約之事由，請求減少價金二百萬元等情。備位聲明：求為命被上訴人給付三百萬元及加算法定遲延利息之判決（第一審就先位之訴為上訴人勝訴之判決）。
被上訴人則以：本件開工日期及完工期限均符合規定，伊並未遲延，當不致損及上訴人之權益；又停車位之規劃係依約及依法設置，並無違章增設情形；未買停車位者，如依契約所享有公共設施之應有部分比例未短少，其就地下室公共設施之空間使用權即無受剝奪，縱移轉登記於上訴人之房屋實際面積為三一點八七坪，較契約之約定短少○點七七坪，所應補足者為○點四四坪，並無不完全給付情事，上訴人亦僅得請求減少價金六萬七千四百元；另本件買賣標的物並無游泳池、媽媽教室等公共設施，此為附送性質，伊已選擇適當位置興建游泳池，並符合內政部法令規定，確已依約履行民事責任；所謂公共設施之瑕疵問題，業經全體住戶所組成之大廈管理委員會與伊協議成立和解在案，上訴人不得再主張任何權利，況前開公共設施尚未被認定為違建，損害事實並未發生，伊並無違約情事；又社區並無排水系統設計不當，地下三層亦無嚴重漏水、化糞池深度不足情形，且縱有瑕疵，伊已會同山圓公司修繕完畢；至於地下一樓之部分，係屬山圓公司所有，其有權使用並封閉出入口，不許社區住戶使用；而上訴人主張之前開瑕疵並非無法改善補正之重大瑕疵，上訴人執此主張解除契約，顯非有據；縱認上訴人有解除權，亦因其未行使解除權，且因曾就前開房屋設定抵押，不可能回復，依民法第二百六十二條規定，解除權已消滅，另已因逾六個月之除斥期間，上訴人請求解除契約及減少價金之請求權已消滅；如認伊應返還價金，則應先扣除伊之代墊款後返還等語。資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決予以廢棄，改判駁回其訴，無非以：上訴人主張之前揭事實，業據提出買賣契約書、建造執照、建物登記簿謄本、建物測量成果圖影本各乙份、照片影本七幀、平面竣工圖一樓平面圖及說明影本各乙份、照片二幀、台北五七支郵局第一一一一號、一一九九號、一二五四號、一二七三號、一三一七號存證信函及八十五年一月二十四日八五德律字第二二三五號律師函暨回執影本各乙份為證。被上訴人對上開書證及照片之真正不爭執，惟以前詞置辯。經查，依前開買賣契約第三條第二款：「本房屋建築工程預定於民國八十年九月申報開工並自開工日起八百個工作天內完工，並以領取使用執照日期為完工日期，乙方（即被上訴人）若未能依約如期開工或完工，則本戶已繳價款，乙方得按當時中央銀行放款日利率計算利息一併退還甲方（即上訴人），雙方不得異議」之約定，可知就申報開工日期已明定為「預定」性質，此乃因實際開工日期，須向主管機關申報，並經審核通過後才得以正式開工，實無可能在契約中明定實際開工日期，上訴人主張開工日應為八十年九月，即與契約本意不符。又縱認本件工程預定申報之開工日為八十年九月起算，惟至八十三年十月實際取得使用執照日止，其工作天（扣除例假日、下雨天），共計六百十二天，此有被上訴人提出之工作天計算表及中央氣象局氣候資料附卷可稽，亦符合契約所定八百個工作天，是本件工程係依約如期開工，且無遲延完工情形。況依前開條款約定：「乙方（即被上訴人）得按當時……，退還甲方」，亦僅賦予被上訴人有權決定是否按當時中央銀行放款日利率計算利息與價金，一併退還與上訴人之權利，並非上訴人享有上開請求權，且上訴人若就申報開工日期有異議，亦應於被上訴人將上開房地移轉登記於伊之前主張，始符誠實信用原則。上訴人主張，被上訴人有遲延開工及完工情事，而得依前開買賣契約第三條第二款約定，請求被上訴人返還已繳納之價金及利息，尚無可採。次按，民法第三百四十九條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利」，係出賣人之權利瑕疵擔保責任。上訴人主張，被上訴人超賣停車位，致侵害其公共設施之使用權，被上訴人所交付之房屋顯有權利瑕疵及不完全給付等情，其自應就權利瑕疵存在，負舉證之責。上訴人雖依據訴外人 羅慧蘭 、 謝國隴 購買地下三樓第四一、四二號停車位之買賣契約主張被上訴人超賣停車位。惟查，本件大樓Ａ區Ｂ３第四一、四二號停車位圖與本件工程完工後建物測量成果圖之停車位相符，此有停車位圖及測量成果圖影本在卷足憑。且房屋對外銷售時亦以與建物測量成果圖相符之停車場為廣告文宣之內容，足證前開停車位之規劃係依約及依法設置，並無違章增設情形。上訴人謂，工程完工後之建物測量成果圖，並無法證明前開車位係屬合法云云，即不足取。又依前開買賣契約第十一條第八項約定：「本買賣標的物所有之車位皆屬私人產權，不屬社區公共分擔之設施範圍……」。而本件於銷售當時，係將房地部分與停車位部分分開出售，是就停車位部分之買賣約定，應優先依「車位預定買賣契約書」之約定為準。查，上開車位預定買賣契約書第二條規定：「產權之登記持分則依有關機關之規定辦理……」，可知停車位產權之移轉係明定以「持分」方式登記於買受人名下，且須依現行法令處理。而內政部八十年九月十八日頒布台內營字第八○七一三三七號函明定：「法定停車空間……應為該區分所有建築物全體所有權人所共有，或合意由部分區分所有建築物區分所有權人共有」，不能登記為單獨所有。前開買賣契約書第十一條第八項約定之「私人產權」等語，自係指購買車位者可以登記為共有人。而一般建設公司建屋銷售時，多將另附停車位之建物價格提高，此乃因停車位係規劃為小公共設施，僅有購買停車位之住戶始能持分。上訴人係未購買停車位之住戶，此為上訴人所不爭，其所購建物之公共設施面積有無短少，自應依契約之約定。按依上開買賣契約書第三條第一項：「本約房屋面積約三二點六四坪（以上面積包括室內、平台、陽台、花台、走道、樓梯間、電梯間……及其他共同使用公共設施之分攤）」約定，並未對於被上訴人應給付上訴人之公共設施面積有明確規定。上訴人主張，被上訴人所交付之公共設施面積有短少，即應證明其依約應享有之公共設施究短少若干，惟上訴人就此並無法舉證。且公共設施均以「應有部分」方式登記，即以就該共有物享有一定比例權利之方式表彰之，而因應有部分係抽象存在於該共有物之任何部分，並及於該共有物之全部，故未買停車位者，如依契約所享有公共設施之應有部分比例並未短少，則其就地下室公共設施之空間使用權即無受剝奪可言。上訴人提出訴外人羅慧蘭等所購買合於建物測量成果圖之停車位買賣契約書，尚難以證明其權利是否已因第三人之主張受有損害。再，被上訴人移轉登記於上訴人之房屋實際面積為主建物六五點一七平方公尺（一九點七三坪）、陽台一二點七九平方公尺（三點八七坪）、花台○點五六平方公尺（○點一七坪）、共同使用部分即樓梯間小公部分一○點六二平方公尺（三點二坪）、地下避難室兼停車場一六點二二平方公尺（四點九一坪），合計為三一點八七坪，有建物登記簿謄本在卷可憑，較契約之約定即三二點六四坪，固短少○點七七坪。惟依前開買賣契約第二條第一項「……倘面積誤差增減百分之一容許範圍內，互不增減價款，如增減差額超過百分之一時，就超過或不足部分，依本約之平均單價比例計算，互相找回或補足價款」，故以上開約定面積誤差增減百分之一之容許範圍即○點三三坪（三二點六四之百分之一），尚不足○點四四坪，此即為應互相找補之部分。合約中既已約定補足方式，本件即無不完全給付之情事。按本件買賣價金每坪十五萬三千一百八十一元，○點四四坪相當於六萬七千四百元，上訴人亦僅得請求減少上開價金。又依前開買賣契約第二條約定，房屋面積只包括室內、平台、陽台、花台、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室屋頂突出物、地下室水箱、門廳、防空避難室及其他共同使用公共設施之分擔，其內並無游泳池及媽媽教室等公共設施，且其第三條亦約定：「本件工程一切施工標準皆以本合約內容與台北縣政府工務局核定之施工圖說為基準……，並以主管機關發給之建築物使用執照為合格標準，甲方不得異議」，足見媽媽教室、會議室等所謂公共設施，並非在使用執照範圍，自非在買賣契約之標的物範圍，上訴人就之不得主張有瑕疵情事。至於上訴人主張一樓房屋平面圖為買賣契約之一部分云云。然查，上訴人僅係購買Ａ８棟「六樓」之房屋，是其主張之契約附件房屋平面圖，應係以買賣合約附件六樓之房屋平面圖為準，而非一樓之房屋平面圖。因一樓部分不在買賣範圍內，一樓之房屋平面圖，只是供購買一樓房屋住戶參考之用而已（見前開買賣契約書第三條）。況且，法定空地（即開放空間）屬於公共設施，並非必然係興建媽媽教室、游泳池，在廣場空地加蓋媽媽教室僅係附送性質。前開買賣契約第三條約定本工程一切施工標準以台北縣工務局核定之施工圖說為準，而第十七條固提及附件為合約之一部分，但第六點即附件六只是建材設備概要而已，乃係媽媽教室、游泳池等附送性質之公共設施建材設備。上訴人主張，買賣契約之附件四有關公共設施部分為買賣標的物之一部，與事實不符，並不可採，被上訴人即無違約情形。再，游泳池於竣工圖上固不存在，然此係因當時政府為考量水資源匱乏之情形下，於民國六十五年發布禁令，禁止興建住宅游泳池，惟依內政部七十七年八月八日台內營字第六二四四二二號函及七十五年十二月一日台內營字第四五八七○號函示：「申請於公共設施保留地興建之游泳池，如係供社區或公眾使用者，可不受行政院第一四九一次院長提示之限制」，行政院公平交易委員會（八四）公處字第○七八號處分書亦同此旨。是被上訴人抗辯：伊已依約提供游泳池設施，係符合上開規定，並已履行其民事責任等語，亦為可採。況媽媽教室、交誼廳、韻律中心等公共設施部分，業經山圓公司、地主代表即上訴人之子 陳進興 及濱湖特區管理委員會Ａ區於八十五年十二月十七日簽訂協議書三方約定：「丙方（即管理委員會）全數接收本社區所有公共設施，同時對所有設備之現況、產權……等均無任何異議，倘公共設施遭人檢舉拆除或惡意破壞，由丙方自行負責」、「立本協議書之同時，甲、乙雙方（即山圓公司與地主代表）連帶給付丙方二百萬元整回饋社區」。而被上訴人已於八十四年二月七日將房地產權移轉登記於上訴人，並於同年月十七日通知上訴人前來辦理交屋手續，此有土地、建物登記簿謄本各乙份在卷可憑，且為上訴人所不爭。而上訴人迄未辦妥交屋手續，依前開買賣契約書第八條第二項第一款規定：「……倘逾期七日仍未來辦理交屋者，視為甲方交屋完成」，上訴人之交屋手續即應視為完成，則其係住戶管理委員會之成員，自應遵守前開協議之內容。本件公共設施之瑕疵問題，既經全體住戶所組成之大廈管理委員會與被上訴人和解在案，上訴人自不得再主張任何權利。況前開公共設施尚未被認定為違建，損害事實並未發生，而媽媽教室雖建於開放空間，惟並未佔用大公比例，上訴人既可享受上開設備，又無須增加價金之負擔，不僅無損害，亦屬受有利益，被上訴人並無違約情事。另上訴人主張，社區排水系統設計不當，地下三層有嚴重漏水、化糞池深度不足等情形，及其得減少價金之估計，固據其提出照片為證，惟為被上訴人否認。上訴人徒執上開照片，並泛謂所受損害為二百萬元，尚難採信。至於上訴人以山圓公司竊佔地上一層之開放空間，因而認被上訴人所交付之不動產有瑕疵云云。惟因山圓公司對地下一層有權使用，其封閉出入口，不供社區住戶使用，如確有竊佔地上一層公共設施之情事，上訴人應另循訴訟程序救濟，非得向被上訴人主張給付之物有瑕疵。綜上所述，本件並無如上訴人所述之瑕疵，且上訴人亦應遵守協議書之約定，不得對被上訴人請求解除契約請求返還價金及其利息或減少價金。復如前所述，上訴人所得請求減少之價金為應找回不足之坪數即○點四四坪之價金六萬七千四百元。但依買賣契約第七條約定，產權移轉登記及費用負擔，一切有關辦理產權登記所需費用如印花稅、監證費、公定契稅、各項登記規費及臨時或其他附加之稅捐、貸款質押設定登記規費、印花稅、保險費、代書費等均由甲方即上訴人負擔。被上訴人已代墊之上列各項費用計八萬五千零十元；此外，被上訴人亦已依前開買賣契約第八條第三項規定代繳社區管理基金一萬五千元、外水電一萬五千一百二十三元、瓦斯費九千二百九十八元，以上總共代墊十二萬四千四百三十一元等情，有被上訴人提出為上訴人所不爭執之單據在卷足憑。故被上訴人自得以上開代墊款抵扣前揭其所應找回上訴人之價金六萬七千四百元，而仍有餘。是本件被上訴人即無須返還價金與上訴人。上訴人固主張前揭費用伊已繳一部分，僅餘五萬七千零三十一元未繳，並提出契約付款明細表內之記載為憑，惟該處係於申請水電處欄記載，並不能證明其他款項有否付清。是上訴人上開主張，並不足採。從而，上訴人先位及備位聲明，於法無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
查，依兩造所訂不動產預定買賣契約書第十一條第八款約定：「本買賣標的物所有之車位皆屬私人產權，不屬社區公共分擔之設施範圍，無車位所有權人不得有任何主張」（見一審卷一七頁反面），則該車位既約定不屬於社區公共分擔之設施範圍，原審依建物登記簿謄本所載，認定上訴人分擔共同使用部分，有地下避難室兼停車場一六點二二平方公尺（四點九一坪），是否與前開買賣契約書第十一條第八款之約定不符，原審未作任何之說明及解釋，即有未洽。再者，依買賣契約書第十七條第二項約定：「前項附件（指建材設備概要、房屋平面圖等）均為本合約之一部分，與本約具有同等效力」（見一審卷一八頁），而其附件之房屋平面圖既為Ａ、Ｂ區一樓之平面圖，則該樓所有之公共設施，如中庭景觀、游泳池等，似即為本件兩造合約之一部分；且附件六「建材設備概要」已標明公共設施，Ａ棟部分，包括有兒童戲水池、媽媽教室等（見一審卷三五頁反面）。雖該附件六為「建材設備概要」，但若無約定設有該公共設施，又何須約定其建材設備，是其似應為合約之一部分，而非僅為被上訴人所附送而已。原審未遑詳加勾稽，僅以前開公共設施係附送性質，本件不得以一樓之平面圖為據，且買賣契約書第三條約定本工程一切施工標準以台北縣工務局核定之施工圖說為準，而為不利於上訴人之判斷，殊屬可議。又上訴人係主張，被上訴人違約，買賣標的物有瑕疵（包括公共設施之欠缺）等情，此乃其與被上訴人間私權之爭執，且此實體之爭執，縱在交屋後亦得主張之。而公寓大廈管理委員會之權責，依公寓大廈管理條例之規定，僅在維護管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會議事項（見該條例第三十四條），並無就區分所有權人與建商間實體爭執之私權糾紛加以干涉之權。是則除上訴人確有授權濱湖特區管理委員會就上開實體爭執與被上訴人洽商，成立和解外，該管理委員會僅為維護管理該社區，而與被上訴人就公共設施之接收與回饋金之給付成立和解，其和解效力不及於上開實體之爭執。原審以公共設施之瑕疵，已據全體住戶所組成之大廈管理委員會與被上訴人和解，上訴人自應受拘束，不得再主張任何權利云云，所持見解即有未洽。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年十月三十日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱建男法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年十一月十九日
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