裁判字號：臺灣新北地方法院102年重訴字第633號民事判決
裁判日期：民國103年12月26日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣新北地方法院民事判決102年度重訴字第633號原告 戴明玉 訴訟代理人 吳秀娥 律師被告 呂濙榆 訴訟代理人 蔡茂松 律師
林育杉 律師 蔡心苑 律師上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國103年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。經查，原告原起訴聲明為：㈠被告應返還原告新台幣（下同）795萬6,255元，及自調解日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡被告應同意原告領回原告仍置於履約專戶之2,704萬3,745元款項；於訴訟程序中迭經變更，最終於民國103年12月5日確定訴之聲明為：被告應返還原告687萬3,761元，及自調解日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核與前開規定相符，自應准許。
二、原告主張：㈠原告於102年3月10日經由訴外人立橋開發股份有限公司（下稱立橋開發公司）所屬經紀人員 黃瑞琪 之居中仲介，與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭不動產契約書），購買坐落新北市○○區○○段○○○○○號應有部分萬分之506，及其上新北市○○區○○段○○○○○○號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號1樓及停車位（下稱系爭房屋），約定總價為3,500萬元，原告並依買賣契約將全部價金3,500萬元匯入雙方約定之買賣價金履約保證專戶中，且被告亦已提領795萬6,255元用以清償被告貸款及100萬元用以支付被告之仲介費。㈡詎被告竟於簽約時惡意隱匿系爭房屋有漏水之重大瑕疵，並於不動產標的物現況說明書中「是否有漏水」之欄位勾選「否」，被告明顯有惡意隱匿系爭房屋現況存在重大瑕疵之故意，因被告刻意隱匿，原告遲至與被告簽立買賣契約後，於102年4月間始發現系爭房屋之漏水現象。系爭房屋漏水情形，業經新北市建築師公會鑑定確認無誤，且修復費用依該鑑定報告書附件十一估算表所載（未包含原有露臺之磚牆敲除運棄及雜物清理費用），費用為29萬61元，加上原有露臺之磚牆敲除運棄及雜物清理所需費用為4萬3,700元，故系爭房屋漏水修復之費用應為33萬3,761元（計算式：290,061+43,700＝333,761）。㈣再者，被告亦隱匿系爭房屋側院法定空地增建，前曾遭新北市政府拆除大隊依法拆除之事實，再以其增建之部分可出租獲利，誘使原告支付高於市價數百萬元之價金買受系爭房屋，而系爭房屋1樓所有權狀面積為53.84坪，被告出售予原告價金為3,500萬元，平均每坪為65萬元，然依內政部實價登錄之資料，隔壁301號1樓出售價金為3,210萬元，所有權狀之面積為60.74坪，平均每坪為52.85萬元，足見被告所溢收取之差價高達654萬元【計算式：（65萬元-52.85萬元）×53.84坪＝654萬元】。㈤綜上所述，被告出售之房屋有漏水及違建將遭拆除等瑕疵，被告應負擔物之瑕疵擔保無過失責任，原告自得援引民法第354條、第359條及第360條之規定請求減少價金或請求被告不履行之損害賠償。又被告應負物之瑕疵擔保責任及兩造不動產買賣契約第7條第6款之規定，就上述應減少價金之範圍內，被告係屬無法律上之原因而受有利益，故原告自得援引民法第179條不當得利規定，請求被告返還其所受之利益，故被告應給付原告687萬3,761元等語。並聲明：
被告應給付原告687萬3,761元，及自調解日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則以：㈠被告於102年3月10日將系爭房屋出售予原告，雙方約定之買賣價金為3,500萬元，被告並於102年5月6日將系爭房屋所有權移轉登記予原告，依前開不動產買賣契約書約定，系爭房地依約訂於102年5月10日點交，然因系爭房屋原設有裝潢，而原告為能盡速重新裝潢，乃於同年4月間要求被告交付系爭房屋鑰匙供其使用，並進入系爭房屋拆除屋內原有之裝潢，另重新進行裝潢。㈡兩造於102年3月10日已確認系爭房屋在原告詳細檢視下，並無任何漏水情事發生，故於上開不動產買賣契約書及不動產標的現況說明書加以簽名蓋章。據此可知，系爭房屋於102年4月2日交付原告時，並無任何漏水情事，嗣原告進入系爭房屋拆除屋內原有裝潢後，始稱系爭房屋有漏水情形，並要求被告處理（被告遂與黃瑞琪前往系爭房屋查看狀況）。顯見原告所稱之漏水情形係發生在系爭房屋交付原告，並由原告進入系爭房屋拆除屋內原有裝潢之後，被告自不負任何瑕疵擔保責任。又原告所稱漏水點係在停車空間後側兩柱間共同壁上之出線盒位置，該處原為供電使用之區域，然系爭房屋於被告所有期間即由被告於申請大電時重新更改線路，從未作為供電使用，亦無任何供電功能而僅屬閒置物；準此，就原告所稱漏水情形，既係因系爭房屋樓上之2樓於地板挖洞裝設冷熱水管時，未用水泥涵覆管線致其暴露在外，造成滲水至樓下之系爭房屋，則僅需將該處之上方水管堵死，即可加以解決，毋庸施作如鑑定（估）報告書所建議之修繕工程，而由於前者之修繕費用1萬1,000元遠低於後者，足認鑑定（估）報告書所預估之修繕費用顯屬過高等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張伊於102年3月10日經由立橋開發公司所屬經紀人員黃瑞琪之仲介，與被告簽立不動產買賣契約書，購買系爭房屋，約定總價為3,500萬元，原告依買賣契約將3,500萬元匯入雙方約定之買賣價金履約保證專戶中，被告亦已提領795萬6,255元、100萬元分別用以清償其貸款及支付仲介費之事實，有不動產買賣契約書、土地暨建物所有權狀在卷可稽（本院重訴字卷第5至12頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告復主張被告竟於簽約時惡意隱匿系爭房屋有漏水之重大瑕疵，並隱匿系爭房屋側院法定空地增建，前曾遭新北市政府拆除大隊依法拆除之事實，再以其增建部分可出租獲利，誘使原告支付高於市價數百萬元之價金買受系爭房屋，原告自得請求被告減少價金或債務不履行之損害賠償，並返還所受之不當得利共687萬3,761元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠漏水部分：
⒈按系爭不動產買賣契約書第1條第7項明定「買方於簽約前業
已至標的所在地詳細檢視屋況，並對簽約時本不動產標的產權狀況等資料已充分瞭解」等語，又附於前開不動產買賣契約書之不動產標的物現況說明書第6點：「（是否有漏水情形）勾選：否」，且雙方親自簽名於上，有系爭不動產買賣契約書暨所附不動產標的物現況說明書在卷可稽（本院重訴字卷第49至54、57頁），可見原告已詳細檢視系爭房屋，確認並無任何漏水情事，始於系爭不動產買賣契約書暨不動產標的物現況說明書上簽名蓋章，是原告主張被告惡意隱匿系爭房屋現況存有重大瑕疵云云，要無可採。
⒉次查，系爭房屋經本院囑託新北市建築師公會會勘、鑑定，
其鑑定結論略以：「（系爭房屋有無漏滲水之情形？）漏點
1：入口處上方樑之暗架天花板，無漏滲水情形；漏點2：停車空間後側兩柱間共同壁上之出線盒位置，有漏滲水情形；漏點3：停車空間後側天花板，無漏滲水情形」、「（如有，其原因為何？）由露台之磚牆現況及防水施作情形，研判應為露台地坪防水層失效或排水管損害所造成之漏水原因」等語，有103年7月4日103新北市建師鑑字第298號鑑定報告書附於卷外可稽。是被告抗辯系爭房屋滲漏水係因2樓施工不當導致屋後方牆面電線盒內之電線滲水，與系爭房屋無關，系爭房屋無物之瑕疵等語，應為可採。故原告主張被告應賠償系爭房屋漏水修復費用33萬3,761元等語，尚屬無據。
㈡增建部分：
⒈被告抗辯本件系爭房屋之買賣過程，皆係被告委託之仲介立
橋開發公司黃瑞琪與原告進行相關接洽等節，為原告所不爭執，是被告辯稱其並無原告所稱隱匿系爭房屋側院法定空地增建，前曾遭新北市政府拆除大隊依法拆除之事實，再以其增建之部分可出租獲利，誘使原告支付高於市價數百萬元之價金買受系爭房屋之情事等語，即非全無可採。
⒉原告主張被告隱匿系爭房屋側院法定空地增建，前曾遭新北
市政府拆除大隊依法拆除之事實云云，雖據提出新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、臺北縣政府違章建築結案通知單（稿）為證（本院重訴字卷第83、88頁）。惟按系爭不動產買賣契約書第1條第1項明定：「本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，…，買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險」等語，又附於前開不動產買賣契約書之不動產標的物現況說明書第15點：「（建築改良物是否有增建部分）勾選：是；增建部分陽台外推及露台外推，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉」，且雙方親自簽名於上，有系爭不動產買賣契約書暨所附不動產標的物現況說明書在卷可稽（本院重訴字卷第49至54、57頁），可見原告購買系爭房屋前及締約當時，即已明確知悉系爭房屋之增建部分（陽台及露台外推部分）僅為使用權而非所有權，況原告並未就伊遭被告誘使支付高於市價之價金買受系爭房屋等情事舉證以實其說，故原告主張被告隱匿系爭房屋側院法定空地增建，前曾遭新北市政府拆除大隊依法拆除之事實，再以其增建部分可出租獲利，誘使原告支付高於市價數百萬元之價金買受系爭房屋，伊自得請求被告返還所溢收價差654萬元等語，亦無可採。
㈢綜上所述，原告主張被告於簽約時惡意隱匿系爭房屋有漏水
之重大瑕疵，並隱匿系爭房屋側院法定空地增建，前曾遭新北市政府拆除大隊依法拆除之事實，再以其增建部分可出租獲利，誘使原告支付高於市價數百萬元之價金買受系爭房屋，使原告蒙受損害，原告自得請求被告給付漏水修復費用33萬3,761元及返還溢收價差654萬元，共687萬3,761元等語，為無理由，不應准許。
六、從而，原告依瑕疵擔保、減少價金、債務不履行損害賠償、不當得利等法律關係，及系爭不動產買賣契約第7條第6款約定，暨民法第354條、第359條、第360條、第179條等規定，請求被告給付687萬3,761元，及自調解日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國103年12月26日
民事第一庭法官連士綱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月26日
書記官鍾惠萍