臺灣臺北地方法院民事判決 100年度北簡字第6910號
原 告 尚詩懷
被 告 葉玫
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國100年7月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟柒佰捌拾壹元由原告負擔。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求：（一）被告應
將門牌號碼臺北市○○○路○巷○○號2樓之6房屋（下稱系爭
房屋）遷讓返還予原告，並自民國100年6月5日起至遷讓返
還系爭房屋之止，按月給付原告新臺幣（下同）18,000元；
（二）被告應給付原告125,150元。嗣於100年7月7日以書狀
擴張應受判決事項之聲明（二）為被告應給付原告133,000
元，核與首揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：被告於99年2月5日與原告簽訂租賃契約（下稱系
爭租約）承租系爭房屋，約定租賃期間自99年2月5日起至
101年5月4日止，租金每月8,800元，並約定應給付押金
26,400元。原告以附有全新裝潢、廚具及衛浴設備之房屋交
付被告，惟因房屋前手之修繕工人未將流理台之不鏽鋼水管
螺絲拴緊，導致被告不使用水龍頭時不會漏水，開啟水龍頭
時則因流水沖擊而漏水，造成相鄰房屋牆壁有大片面積發霉
。又系爭房屋興建於68年間，屋外鐵製水管已使用30餘年未
更新，交屋後約1個月，水管水質漸呈 黃濁 ，復因被告遲至
99年10月始通知原告水質 黃濁乙 事，以致新設水管及全新不
銹鋼熱水器均遭黃色水垢堵塞，並造成熱水器無法使用，而
依系爭租約，被告應負善良管理人注意義務，但被告卻延誤
通知水質污濁，造成原告無法向前屋主求償，且造成水管及
熱水器無法使用，被告應負賠償責任。又基於原告體諒被告
承租系爭房屋多有委屈，遂於100年4月中旬向被告表示欲終
止租約，並於同年5月寄發存證信函予被告。綜上，系爭租
約既已終止，被告依約應遷讓返還系爭房屋，惟竟拒不返還
，爰依系爭租約請求被告遷讓返還系爭房屋，及自100年6月
5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元
，且被告並應給付原告水管維修費用118,000元及更換電熱
水器費用15,000元等語，並聲明：（一）被告應將系爭房屋
遷讓返還予原告，並自100年6月5日起至遷讓返還系爭房屋
之止，按月給付原告18,000元；（二）被告應給付原告
133,000元。
三、被告則以：系爭租約租期尚未屆滿，被告有意繼續承租系爭
房屋，不願與原告終止租約。被告於入住當日，曾當原告之
面開啟浴室水龍頭，流水水質即呈黃色污濁，據原告表示，
此乃該棟大樓有一半以上住戶未更新水管所致，被告亦不以
為意，且被告承租系爭房屋乃為讀書、研究及接待客人之用
，平日甚少使用流理台，縱有使用，亦僅係清洗抹布或拖把
，惟被告使用流理台清洗時所潑濺出之水花，多沿壁面順流
而下並積聚於壁腳處，而流理台與牆壁、地面交接處為封閉
式，單以壁腳積水根本無從判斷係流理台內水管漏水，抑或
使用流理台而下流流水之故，是原告主張被告遲延告知流理
台水管漏水乙情，實屬無據。再者，熱水器目前仍可正常使
用，平日被告亦甚少使用熱水器，縱發生問題，被告亦無從
知悉，並無遲延通知之情事等語，資為抗辯，並聲明：駁回
原告之訴。
四、查原告主張：被告於99年2月5日與原告簽訂系爭租約承租系
爭房屋，約定租賃期間自99年2月5日起至101年5月4日止，
租金每月8,800元，並約定應給付押金26,400元等情，有房
屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第44至49頁），並為被告
所不爭執，自堪信為真實。至原告主張：原告已向被告表示
欲終止系爭租約，被告應遷讓返還系爭房屋；又依系爭租約
，被告應負善良管理人注意義務，但被告卻延誤通知水質污
濁，造成熱水器無法使用及水管損害，被告應負賠償責任等
語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件所應審究
者為：（一）原告請求被告給付水管維修費118,000元及更
換電熱水器費用15,000元，有無理由？（二）原告請求被告
遷讓返還系爭房屋，有無理由？原告請求被告按月給付
18,000元，有無理由？茲分論如下：
（一）原告請求被告給付水管維修費118,000元及更換電熱水器
費用15,000元，有無理由？
1.按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，
則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵
累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判
例意旨參照）。查本件原告主張被告未依系爭租約第11條
之約定以善良管理人注意使用房屋等情，惟為被告所否認
，原告自應就此一有利於己之事實負舉證之責。
2.經查，依照兩造所簽立系爭租約第11條係約定：「乙方（
即被告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變
等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損
害賠償之責」等語，顯見在租賃期間，需被告因未盡善良
管理人注意義務而造成系爭房屋毀損時，方才負擔賠償責
任。惟原告主張被告未盡善良管理人注意義務，無非係以
被告延誤通知水質污濁，造成其無法向前屋主求償，且造
成水管及熱水器無法使用為據，然原告亦自陳水管及熱水
器損壞非被告所造成，係因認被告有延誤通知之情事，故
向被告求償等語（見本院100年7月12日言詞辯論期日筆錄
），是水管及熱水器既非被告所損壞，客觀上便不能認定
被告就該毀損事件有何未盡善良管理人注意義務情節，換
言之，尚難因被告於承租系爭房屋8個月後始通知原告漏
水及水質黃濁等問題，即可直接推認被告就系爭房屋之使
用疏於盡善良管理人注意義務。況縱原告主張被告於入住
系爭房屋8個月後，始通知原告水質黃濁或漏水等情為真
，亦難認被告未盡善良管理人注意義務，蓋漏水問題倘非
在被告入住時即發生，則被告自不可能於斯時即通知原告
，故被告於8個月後通知原告，是否即屬延誤通知，實屬
有疑；又水質黃濁是否即會造成水管堵塞或熱水器無法使
用等問題，原告就此部分事實間之因果關係未能舉證以實
，則原告主張被告延誤通知之行為即屬違反善良管理人注
意義務而造成水管及熱水器損壞，應負賠償責任等語，自
非有據。
3.甚者，系爭租約第11條既約定，被告雖應以善良管理人之
注意使用房屋，但必須係因被告之過失致房屋毀損，始應
負損害賠償之責，然觀諸原告提出之照片（見本院卷第42
至45頁），僅可證明系爭房屋有漏水及水質黃濁之情形，
但原告自始均未能舉證係被告造成水管及熱水器損壞，自
難認被告於入住系爭房屋8個月後，通知原告系爭房屋有
上開問題，與水管及熱水器損壞有何因果關係。又原告自
始均未提出熱水器已損壞之證明，被告復抗辯熱水器仍正
常運作等語，則原告主張熱水器已受嚴重損害等語，亦難
採信。
4.綜上，原告既未能就被告有未盡善良管理人注意義務，致
水管及熱水器毀損之事實舉證以明，則原告請求被告給付
水管維修費118,000元及更換電熱水器費用15,000元，即
屬無據。
（二）原告請求被告遷讓返還系爭房屋及按月給付18,000元，為
無理由：
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；定
有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，
得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，
先期通知，民法第450條第1項及第453條分別定有明文。
2.經查，依系爭租約第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽
訂為兩年即自民國99年2月5日起至民國101年2月4日止」
等語，有系爭租約附卷可憑（見本院卷第44至49頁），足
見兩造間之租賃關係屬定有期限者，依上開規定，其租賃
關係，於期限屆滿時即101年2月4日始消滅。
3.再者，考量民法第453條立法理由為：「謹按當事人約定
租賃之期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一
方，得於期限屆滿前解除契約者，是即解約權之保留，法
律亦所許可。惟一方終止契約時，亦須依照第450條第3項
之規定，負先期通知之義務，使他方有所準備，以期公允
。此本條所由設也」等語，足見定期租賃關係縱可提前終
止，亦需特別約定，且在他方欲終止前，有一定條件之限
制，已使他方得以準備。而本件原告雖已於5月通知被告
欲終止系爭租約，然細繹系爭租約僅有第14條有約定關於
提前終止契約之情形，該條約定為：「甲乙各方遵守本契
約各條項規定，如有違背任何條件時，甲方（即原告）得
隨時解約收回房屋，因此乙方（即被告）所受之損失甲方
概不負責」，是兩造約定當事人一方得於期限屆滿前解除
契約之情形係指被告有違反系爭租約之約定時，原告始得
終止系爭租約。據此，原告固主張：被告違反善良管理人
注意義務，而得終止系爭租約等語，惟原告就被告違反系
爭租約第11條所約定之善良管理人注意義務等情，未能舉
證證明，業詳如上述，則原告以此為由主張解除系爭租約
，自屬無據。
4.又原告雖復主張：因被告表明承租系爭房屋委屈，且又要
求原告對系爭房屋6樓住戶提出告訴，故原告不願繼續出
租予被告等語，然原告主張上開事由，均非系爭租約所約
定原告得於租期屆滿前終止契約之事由，而系爭租約既於
101年2月4日始屆滿，被告復無違背系爭租約第11條之情
形，被告亦未合意與原告終止系爭租約，則原告主張其於
100年5月即已終止系爭租約等語，實非有據。準此，原
告與被告間之租賃關係既未消滅，則原告請求被告遷讓返
還系爭房屋，並自100年6月5日起至遷讓返還系爭房屋之
止，按月給付原告18,000元，為無理由。
五、綜上所述，被告未有違反系爭租約第11條約定之情事。從而
，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付133,000元，
及將系爭房屋遷讓返還予原告，並自100年6月5日起至遷讓
返還系爭房屋之止，按月給付原告18,000元，均無理由，應
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國100年7月29日
臺北簡易庭
法官邱筱涵
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月29日
書記官林錫欽
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費12,781元
合計12,781元