裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第407號民事判決
裁判日期：民國101年12月26日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決101年度上易字第407號上訴人交通部臺灣鐵路管理局法定代理人 范植谷 訴訟代理人 呂瑞貞 律師被上訴人 彭及填 即 楊梅 承攬運送店訴訟代理人 蘇進文 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對中華民國101年2月29日臺灣桃園地方法院100年度訴字第1302號第一審判決提起上訴，本院於民國101年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○號，如附圖斜線部分即編號7-3部分所示面積九十七平方公尺上之地上物，即門牌號碼桃園縣楊梅市○○路○○○號房屋拆除，將占用之土地返還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣陸仟肆佰陸拾柒元，並自民國一百年八月一日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人附表所示之金額。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：訴外人即楊梅承攬運送店之原負責人 彭永炎 （已歿）前向伊承租坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），並於系爭土地上興建有門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路○○○號房屋1棟（下稱系爭房屋），雙方並於民國（下同）90年7月1日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自90年7月1日起至93年6月30日止。嗣因系爭土地為「台鐵捷運化計劃楊梅車站跨站新建工程」用地範圍內，伊乃以92年10月30日92北工產字第2606號函提前終止租約，彭永炎即負有返還系爭土地予伊之義務；又雙方於系爭租約期滿後未再續約，彭永炎亦負有返還系爭土地予伊之義務。嗣彭永炎於93年10月12日死亡，系爭土地遭其配偶即訴外人彭 羅素娥 占用， 彭羅素娥 於96年12月27日死亡後，系爭房屋改由被上訴人使用，並無權占有系爭土地如附圖斜線部分即編號7-3部分所示面積97平方公尺。又伊與彭永炎之租約業於92年間終止，或於93年間租期屆滿，雙方並未再行續約。故伊得依系爭租約第2條、第3條㈡之約定，及民法第450條、第455條第1項、第767條及土地法第103條之規定，請求被上訴人將系爭土地騰空後交還伊，並得依民法第179條、土地法第97條第1項、第105條之規定請求被上訴人給付自97年至100年2月28日止按公告地價5%計算之相當於租金之不當得利。爰依租賃契約及所有人物上請求權之法律關係，擇一求為命被上訴人將系爭土地上如附圖斜線部分即編號7-3部分所示面積97平方公尺上之系爭房屋拆除，將系爭土地返還伊，暨依不當得利法律關係，求為命被上訴人給付伊6,467元（即自100年3月1日起至同年7月31日止之不當得利），並自100年8月1日起至返還上開土地之日止，按附表所示計算方式給付伊不當得利，並願供擔保請准宣告假執行等情。
二、被上訴人則以：系爭房屋係於64年間被上訴人之父彭永炎以楊梅承攬運送店名義與上訴人就系爭土地有不定期租賃關係，並經取得上訴人出具土地使用權同意書所起造，系爭房屋係在未明定租賃期限下所建造，則其租賃期間應至房屋不堪使用時為止，除非有土地法第103條第1至5款之情形，否則上訴人不得終止租約收回基地。又土地法第103條各款並未有出租人因收回自用，亦得收回出租建築房屋之基地之規定，故系爭房屋並非無權占有。上訴人雖主張系爭租約已於92年12月31日提前終止云云，惟其並未證明已合法送達承租人而生應有之效力；且上訴人未於終止租約後請求返還系爭土地，反而讓承租人繼續繳租使用，甚至於系爭租賃契約屆滿後，亦無任何拆屋還地之請求，仍繼續收受以楊梅承攬運送店名義繳付之土地租金多年。故系爭租約租期屆滿後，於雙方未定租約，承租人仍為租賃物之住居使用，而上訴人又持續收受被上訴人按期繳納之租金達6、7年之情形下，兩造間實應視為以不定期限繼續租賃關係。而被上訴人因繼承取得系爭房屋，並承接系爭房屋坐落基地即系爭土地之租賃權，上訴人在受有租金情況下主張被上訴人為無權占有致其受有相當於租金之損害云云，均屬無據。又本件原承租人彭永炎既徵得上訴人同意並出具土地使用權同意書後，始籌鉅資興建系爭房屋，且彭永炎對政府幾十年來之陸運運輸與農工發展著有貢獻，身為主管機關之上訴人亦再三頒發獎狀給彭永炎經營之楊梅承攬運送店，以資鼓勵，上訴人今提起本件訴訟，實有違誠信原則。再上訴人於64年間彭永炎租地起造系爭房屋時，既未附加條件，自值引起彭永炎之正當信賴，認其可持續承租系爭土地至所建房屋不堪使用為止。故上訴人於事隔多年後再以單方撰立之定型化書面契約，片面添加顯失公平之不合理條件，強迫承租人不得不接受而配合簽約續租，藉以剝奪承租人原已取得之正當權利及信賴，所為前後行為顯相矛盾之不當作法，自應認其權利失效而不得再行主張。退步言之，縱認上訴人所稱系爭租約已於92年12月31日提前終止或因93年6月30日租期屆滿、未再續約而不復存在，惟觀上訴人於71年1月1日與彭永炎所立土地租賃契約第11條第2項：「依前項(1)(2)兩款終止租約收回土地時，其地上如有固定建物且經出租機關同意興建有案者，按地方政府當年期不動產評定價格予以補償『後』，二個月內拆除，逾期由出租機關代行拆除，其費用應由承租人負擔。其經出租機關通知暫緩拆除者，免負拆除責任」等語約定，亦可推知上訴人縱得請求被上訴人拆屋還地，但其主張收回土地時，顯亦負有先如實補償被上訴人經其同意興建有案之系爭建物合理價值後，方得進行之義務，俾符雙方約定及應有之誠信。是上訴人既未先與被上訴人達成系爭建物之補償條件，被上訴人自可行使同時履行抗辯權，拒絕拆屋還地，以維應有權利等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○號上，如附圖即桃園縣楊梅地政事務所土地複丈成果圖著色域，面積97平方公尺之地上物即門牌號碼桃園縣○○鎮○○路○○○號拆除，並將該土地返還上訴人；㈢被上訴人應給付上訴人6,467元，及自100年8月1日起至實際返還土地之日止，按附表所示計算方式給付上訴人不當得利。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第86頁背面，101年12月12日言詞辯論筆錄)㈠系爭土地是中華民國所有，由上訴人自87年12月21日開始擔任管理機關。
㈡系爭房屋是被上訴人父親彭永炎65年1月8日興建完工取得使用執照。
以上事實，為兩造所不爭執，並有使用執照在卷可考（見原審卷第54頁），自堪信為真實。
五、兩造爭執事項：（見本院同上筆錄）㈠被上訴人主張依繼承法律關係，繼受楊梅承攬運送店之原負
責人彭永炎與上訴人間就系爭土地之不定期限租賃契約，而有權占用系爭土地，是否有理由？㈡被上訴人主張系爭房屋係其父彭永炎經徵得上訴人同意後，
始加以修建，嗣其父彭永炎、母彭羅素娥相繼過世後，由其繼承取得系爭房屋，伊係合法占用系爭土地，是否有理由？
六、經查：㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條固定有明文。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例意旨參照）。
㈡楊梅承攬運送店之原負責人彭永炎雖曾於71年1月1日與上
訴人簽訂土地租賃契約，向上訴人租用系爭土地，租賃期間自71年1月1日至73年12月31日，此有兩造不爭執真正之土地租賃契約影本1份在卷可稽（見原審卷第46頁至第48頁），依前開租約第12條約定：「本租約租期屆滿，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租，其仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納損害賠償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議」，而前開租賃契約於73年12月31日期滿後，彭永炎與上訴人並未再換訂租賃契約等情，為兩造所不爭執，參酌前開最高法院判例意旨，前開租賃契約於73年12月31日期滿後，彭永炎與上訴人間並未成立不定期限租賃契約。
㈢嗣彭永炎與上訴人再於90年7月1日簽訂國有基地租賃契約
書，租賃期間自90年7月1日起至93年6月30日止，亦有兩造不爭執真正之交通部台灣鐵路管理局經營國有基地租賃契約書影本1份在卷可按（見原審卷第10頁至第13頁），依該租賃契約第2條第2項、第3項之約定：「租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知」、「承租人如有意續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；逾期未換約者，即為無意續租……承租人未經辦妥換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，不得有其他主張」，而該租賃契約於93年6月30日屆滿後，彭永炎並未再與上訴人換訂租約之事實，亦為兩造所不爭執，則依上開租賃契約第2條2項、第3項之約定並參酌前揭最高法院判例意旨，上開租賃契約於93年6月30日屆滿後，彭永炎與上訴人間並無成立不定期限租賃契約。
㈣被上訴人雖辯稱伊於租約期滿後仍有繼續繳納租金，並提出
由上訴人出具之土地使用費繳納通知書及統一發票為證（見原審卷第65頁至第70頁），惟觀諸該土地使用費繳納通知書及統一發票之記載，前開費用名稱為「土地使用費」，此與上訴人於54年、55年、70年、71年出具予楊梅承攬運送店繳納土地租金之收據上記載「建築用地租金」不同（見原審卷第44頁、第45頁），顯見彭永炎及被上訴人於93年6月30日租約屆滿後向上訴人繳納使用系爭土地之費用，上訴人並不認為係使用系爭土地之租金，而係損害賠償金之性質，故未使用土地租金之用語，上訴人於前開租賃契約屆滿後不欲與楊梅承攬運送店續訂租約甚明。準此，上訴人與彭永炎既未就系爭土地成立不定期限租賃契約，則被上訴人主張依繼承法律關係繼受彭永炎與上訴人間就系爭土地之不定期限租賃契約，而有權占用系爭土地云云，即無可採。
七、次查：㈠系爭房屋原係被上訴人之父彭永炎所有，並於53年之前，向
上訴人承租位於台灣鐵路管理局楊梅（舊）站前之系爭土地，以供經營楊梅承攬運送店，租金採1次或分上、下2期方式繳付全年租金之事實，為兩造所不爭執，並有收據影本2紙附卷可稽（見原審卷第44頁、第45頁）。嗣於63年間，因上訴人重建楊梅火車站站房，並以填土升高方式重建，造成楊梅承攬運送店較新站地面地勢低達1公尺以上，每逢下雨便自車站水槽流出大量雨水，直接沖入運送店之倉庫，致倉庫內來不及搬運之貨物慘遭浸濕，造成損失。加上當時該倉庫年久失修，而生樑柱杇腐、屋頂漏水及牆壁破裂等景象；遇颱風來襲，更有隨時倒塌之危險，彭永炎遂於63年12月6日提出陳情書，請求上訴人同意改建該原有倉庫，經上訴人於64年3月6日同意照原形狀結構修建，且經彭永炎於64年
4月13日檢附修建工程設計圖向上訴人申請核發土地使用權同意書，經上訴人審核後，於64年7月出具土地使用權同意書，同意彭永炎在系爭土地上建築2層加強磚造建築物等情，有申請書影本2紙、上訴人64年3月6日函影本1份、土地使用權同意書影本1紙、建造執照影本1紙、使用執照影本1紙、修建工程設計圖影本4份附卷參（見原審卷第49頁至第51頁、第53頁至第54頁背面、第73頁至第76頁）,且系爭房屋坐落位置、面積確如桃園縣楊梅地政事務所100年12月22日楊地測字第0000000000號函附之複丈成果圖所示，亦經原審履勘現場並測量無訛，有勘驗筆錄、桃園地政事務所上開函文附複丈成果圖可稽（見原審卷第78頁至第79頁、第97頁至第98頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。㈡被上訴人雖辯稱在上訴人71年1月1日起改以訂立「土地租
賃契約」之前10多年期間（53年度至70年度），彭永炎與上訴人間應依民法第451條規定視為成立不定期限租賃契約關係，而系爭房屋即在此未明定租賃期限情形下所建造，其租用系爭土地之期間即應至系爭房屋不堪使用時止云云。然縱認被上訴人所辯彭永炎於53年至70年與上訴人間所訂系爭土地租約係未定期限租賃， 惟渠 等自71年起既改以定期租賃就同一土地另成立租賃關係，即已變更原不定期租賃關係，相關租賃權利義務即應以71年後所訂租約為依據。同理，彭永炎其後於90年7月1日與上訴人另簽訂國有基地租賃契約書後，系爭土地租賃之權利義務關係亦應依該租約定之。而租用基地建築房屋，於基地租約年限屆滿時，出租人即得收回基地，此觀土地法第103條第1款規定甚明。彭永炎與上訴人於90年7月1日所簽訂之國有基地租賃契約書約定租賃期間自90年7月1日起至93年6月30日止，且於期限屆滿後雙方未再成立其他定期或不定期租賃關係，已如前述，則彭永炎自93年6月30日租賃契約年限屆滿後，本應依民法第455條「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」規定返還系爭土地予上訴人。申言之，彭永炎自93年7月1日起即無使用系爭土地之合法權源。則上訴人自該時起即得本於系爭土地管理機關之地位，代國家行使民法第767條規定之所有物返還請求權。
㈢至於上訴人固曾出具土地使用權同意書供彭永炎興建系爭房
屋申請建照執照使用，此有桃園縣楊梅市公所函送原審之建照執照檔案影本可稽（見原審卷第60-76頁），然觀諸該土地使用權同意書載明「茲有楊梅承攬運送店代表人彭永炎等壹人，擬在下列土地建築貳層加強磚造建築物壹棟…為申請建造（雜項）執照特立此同意書為憑。（本同意書應從同意日起半年內提出申請執照，逾期無效）」（見原審卷第72-1頁），顯見該同意書旨在提供彭永炎申請系爭房屋建造執照所用，並無以之與彭永炎成立基地使用契約之意思表示。且該土地使用權同意書出具時間為64年7月，當時彭永炎與上訴人間就系爭土地乃存有基地租賃契約關係，為被上訴人所自承，則上訴人出具該土地使用權同意書，亦係基於基地租賃契約而為同意，並非以該土地使用權同意書與彭永炎成立另一基地租賃契約。是以上訴人曾出具上開土地使用權同意書之事實，並不足以排除上訴人與彭永炎間於90年7月1日所訂國有基地租賃契約之效力。準此，被上訴人自無從以上開土地使用權同意書之存在，即謂伊繼承系爭房屋後，得使用系爭土地至房屋不堪使用為止。
㈣被上訴人雖另辯稱彭永炎徵得上訴人同意並出具土地使用權
同意書後，始籌鉅資興建系爭房屋，且彭永炎對政府幾十年來之陸運運輸與農工發展著有貢獻，身為主管機關之上訴人亦再三頒發獎狀給彭永炎經營之楊梅承攬運送店，以資鼓勵，上訴人今提起本件訴訟有違誠信原則云云。然彭永炎既在出資興建系爭房屋後之90年7月1日，仍願與上訴人簽訂租期自90年7月1日起至93年6月30日止之基地租約，即已明知其使用系爭土地之期限範圍，則上訴人在該租約年限屆滿後請求彭永炎之繼承人拆屋還地，並無違反誠信原則可言。至於彭永炎對陸運與農工發展是否著有貢獻並經上訴人表揚鼓勵，與其是否無權占用系爭土地而應負拆遷責任，要屬二事，尤以系爭土地乃屬國有，更不能僅憑彭永炎與上訴人之關係而得任由彭永炎無權占用。是被上訴人此部分所辯顯屬無據，自無可取。
㈤被上訴人固又辯稱上訴人於系爭房屋興建後事隔多年後再以
單方撰立之定型化書面契約，片面添加顯失公平之不合理條件，強迫承租人不得不接受而配合簽約續租，藉以剝奪承租人原已取得之正當權利及信賴，所為前後行為顯相矛盾之不當作法，自應認其權利失效而不得再行主張云云。然查系爭土地既屬國有，利益即應不得歸由個人獨享，被上訴人既任管理機關，自有義務防止該土地淪為私用，故其擬定90年7月1日之租賃契約經彭永炎同意而簽訂，且其條文亦未據被上訴人具體指出有何顯失公平之處，自難指為係剝奪彭永炎已取得之正當權利及信賴。被上訴人上詞指稱上訴人已經失權云云，尚屬無稽。
㈥按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條、第455條前段分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益另有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條亦有明定。而「國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故對於是類財產，准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利」，業經最高法院著有51年度台上字第2680判例可參，本件系爭土地為中華民國所有，撥交上訴人管理，參照上開判例意旨，上訴人自可代為主張所有權人之權利。查彭永炎自93年7月1日起即無使用系爭土地之合法權源，已如前述，被上訴人為彭永炎之繼承人，自無從自彭永炎繼承取得使用系爭土地之權利。而被上訴人因繼承人之協議單獨享有系爭房屋所有權，其所有之系爭房屋既無權占用上訴人所管理之系爭土地，且其使用系爭土地，依社會通念，已受有相當於使用土地對價即租金之利益，則上訴人依上述規定，訴請被上訴人拆除系爭房屋及交還所占用之土地，並返還相當於租金之不當得利，即無不合。
㈦至於被上訴人辯稱：依上訴人於71年1月1日與彭永炎所立
土地租賃契約第11條第2項約定「依前項(1)(2)兩款終止租約收回土地時，其地上如有固定建物且經出租機關同意興建有案者，按地方政府當年期不動產評定價格予以補償『後』，二個月內拆除，逾期由出租機關代行拆除，其費用應由承租人負擔。其經出租機關通知暫緩拆除者，免負拆除責任」等語，可推知上訴人縱得請求被上訴人拆屋還地，其收回土地時亦負有先如實補償被上訴人系爭建物合理價值之義務，上訴人未先與被上訴人達成系爭建物之補償條件，被上訴人可行使同時履行抗辯權拒絕拆屋還地云云。然查上開71年1月1日土地租賃契約所定租賃期間自71年1月1日至73年12月31日，早因租期屆滿而失效，縱未因租期屆滿而失效，亦因彭永炎事後與上訴人簽訂90年7月1日之租約而變更，而上開90年7月1日租約已無上開條文之約定，況且上開條文所稱「依前項(1)(2)兩款終止租約」，係指「出租機關隨時終止租約而言」，與本件係因租期屆滿而生返還土地義務之情形亦屬有間，是上訴人據上開契約條文主張被上訴人應補償系爭房屋價值，伊得行使同時履行抗辯權云云，亦屬無據。
㈧末按城市房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年
息10%為限，土地法第97條定有明文，此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有明定；而土地法第97條所謂土地價額係指法定地價即土地所有人依該法規定所申報之地價，在公有土地係以公告地價為申報地價，此觀土地法第148條、平均地權條例施行細則第21條之規定自明。本院衡酌系爭土地坐落位置緊鄰火車站商圈，商業繁榮，有原審勘驗筆錄可稽（見原審卷第79頁），因認上訴人請求以系爭土地申報地價年息5%計算被上訴人應返還之不當得利價額，洵屬適當，據此計算，被上訴人自100年3月1日起至同年
7月31日止共5個月期間，應返還上訴人之不當得利價額共計6,467元（系爭土地97平方公尺×100年度每平方公尺申報地價3,200元×5%×5/12＝6,467，小數點以下四捨五入）。
八、從而，上訴人請求被上訴人將坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○號，如附圖斜線部分即編號7-3部分所示面積97平方公尺上之地上物，即門牌號碼桃園縣楊梅市○○路○○○號房屋拆除，將占用之土地返還上訴人；並給付上訴人6,467元，及自100年8月1日起至返還前項土地之日止，按月給付上訴人附表所示之金額，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2、3項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國101年12月26日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官吳麗惠法官黃明發正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
中華民國101年12月28日
書記官顧哲瑜