臺灣屏東地方法院民事判決 110年度潮簡字第431號
原 告 亓美英
被 告 信利房屋不動產即 蘇湞
訴訟代理人 蘇忠茂
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年10月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限；上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255
條第1項第2款、第3款、第436條第2項各有明定。查本
件原告起訴請求被告給付新臺幣（下同）30萬元，嗣則縮減
為6萬元（本院卷第5、115頁），並追加下述規定提起本
件訴訟，亦屬同一請求損害賠償之基礎事實，於法相符。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告本住在高雄市，因丈夫罹病，有意在涼山附近購屋居住
，得知訴外人 洪英美 亦願出售坐落屏東縣○○鄉○○段○○○
○○○○○○○○○號土地（以下合稱系爭土地），並委託不動產
經紀業即被告為仲介，原告經訴外人即被告之經理 葉家蓁 ，
在未依法提出不動產說明書（下稱系爭說明書）解說下，遂
於民國109年7月7日簽訂不動產購買意願書（下稱系爭意
願書），買賣標的除系爭土地外，依系爭意願書第11條特別
約定事項：「房屋無保存登記，現況交屋」等語，則系爭土
地上未辦保存登記之門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○號房
屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），亦須按現
況交屋予原告，故本件不動產買賣標的應包含系爭房屋。
㈡又原告於當日交付被告6萬元作斡旋之出價金，詎原告於同
年月15日要簽訂買賣契約時，洪英美突告知僅出售系爭土地
而不交付系爭房屋，被告亦稱系爭房、地之所有人不同，而
無法交付系爭房屋予原告，原告與洪英美遂未成立買賣契約
。被告未詳實調查系爭房地之權屬、現況，且執行業務時亦
未提出系爭說明書向原告解說，亦未履行按現況交屋之義務
，則依系爭意願書第7條約定，被告所受損害為6萬元。爰
擇一依民法第245條之1、第247條及不動產經紀業管理條
例第26條第2項規定為請求，並聲明：被告應給付原告6萬
元。
二、被告則以：
㈠被告經洪英美委託居間出售之標的，依系爭意願書第1條所
載，僅為系爭土地；第11條僅指出售系爭土地上有無保存登
記之系爭房屋，依現況移交，賣方不負拆除地上物義務，由
買方自行處置，此節亦如系爭說明書「四、目前管理及使用
情況」之第4、7項所載：系爭土地其上他人所建系爭房屋
，賣方不負拆屋或移轉房屋登記之義務等文字，故系爭意願
書記載並無違誤。又被告受託時，曾向洪英美、當地村長輾
轉相詢，仍無探得系爭房屋之權屬，遂未將系爭房屋列入系
爭意願書之買賣標的。因洪英美應無法交付系爭房屋，原告
遂於簽約前反悔，而未與洪英美就系爭土地達成買賣合意，
被告及洪英美均願歸還出價金6萬元予原告，而原告嗣後亦
無締約，並無受有損害。
㈡至系爭說明書依不動產經紀業管理條例規定，只須在執行業
務過程即最遲在簽訂買賣契約前提出即可，況被告於109年
7月7日解說時，即備妥系爭說明書，亦無違反相關規定。
而被告並非系爭土地之買賣契約當事人，本無履行按現況交
屋之義務。且系爭說明書第8條、系爭意願書第11條之「現
況交屋」僅告知現況，為不動產標售公告之相關用語，並非
負有移轉系爭房屋之義務。原告本件顯將被告誤認為賣方，
請求並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，洪英美為系爭土地之所有人，系爭土地其上則有系爭
房屋，洪英美委託不動產經紀業之被告居間買賣，原告於上
開時間經被告之經紀人員葉家蓁解說，而簽訂系爭意願書並
交付出價金6萬元，系爭意願書第1條記載系爭土地、第11
條則記載「房屋無保存登記，現況交屋」等文字，嗣兩造於
上開時間未能達成買賣合意等情，有系爭意願書、名片、土
地登記謄本、系爭房屋之稅籍資料等件可稽（本院卷第6、
8、9、25、34、50、111-113頁），且為兩造所不爭執，
堪信為真實。
四、得心證之理由：
㈠原告依民法第245條之1第1項、第247條第1項之請求：
⒈按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有下列情
形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當
事人，負賠償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方
之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。二、知悉或持有他方
之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之
者。三、其他顯然違反誠實及信用方法者。以不能之給付為
契約標的者，其契約為無效。契約因以不能之給付為標的而
無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因
過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任。
民法第245條之1第1項、第246條前段、第247條第1項
各有明文。次按出賣人以第三人所有之物為買賣標的物與買
受人訂立之買賣契約，並非所謂以不能之給付為契約標的，
即不得依民法第二百四十六條第一項前段規定認該買賣契約
為無效（最高法院71年度台上字第368號判決意旨參照）。
⒉本件被告為居間買賣之不動產經紀業者，前已述及，顯非系
爭土地買賣契約之當事人，已與民法第245條之1第1項、
第247條第1項要件存殊，縱本件有約定將他人所有之系爭
房屋併與系爭土地出售，揆諸上開說明，亦無以不能之給付
為契約標的而無效情事，仍與民法第247條第1項要件未符
。從而，原告此部分請求，要非可取。
㈡原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項請求一節：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又以居間為營業者
，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有
調查之義務，民法第565條、第567條第2項定有明文。再
按不動產買賣，如委由經紀業仲介者，經紀業製作之不動產
說明書，應指派經紀人簽章，由經紀人員在執行業務過程中
，向委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣
契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相
對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，且該說明書視為
買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業
務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀
人員負連帶賠償責任。有不動產經紀業管理條例第22條第1
項第5款、第23條第1項、第24條、第26條第2項規定可資
參照。復按損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，
倘無損害，即不發生賠償問題；至被害人實際上有否受損害
，應視其財產總額有無減少而定（最高法院95年度台上字第
2409號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者
，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。
民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，
若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告
就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應
駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意
旨參照）。
⒉就系爭意願書之不動產買賣標的是否包含系爭房屋乙事，系
爭意願書第11條固記載上開文字，然併觀系爭意願書第1條
所載之不動產標的物標示、第11條後方括號加註：「本特別
約定事項須雙方簽章始生效力」及後方之買方、受託人簽章
欄位空白等節，殊難認此條特別約定事項有何效力或變更買
賣標的（本院卷第6-8、50頁）。至系爭說明書第8條雖記
載：「買地送屋，房屋無保存登記，現況交屋，賣方不負瑕
疵擔保責任」等語（本院卷第104頁），然原告既主張葉家
蓁於解說時並未提出系爭說明書，亦經本院認定如下述，原
告與洪英美復未就系爭土地達成買賣合意，則系爭說明書上
所載，亦非買賣契約書之一部，皆未足率認原告所陳可採。
⒊就系爭說明書應於何時提出一節，依不動產經紀業管理條例
第22條第1項第5款、第23條所定，可知經紀人員執行業務
過程中，即應以分別經委託人、經紀業指派之經紀人簽章之
系爭說明書向相對人解說，始足確保相對人對買賣不動產之
資訊認知。參以中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國
聯合會所製之不動產仲介買賣流程所示，亦見經紀人員應於
買賣契約簽訂前，即須以系爭說明書向相對人解說（本院卷
第119-5頁），而葉家蓁於109年7月7日向原告仲介時，
顯屬執行業務，依法自應以系爭說明書向原告解說，甚為灼
然。
⒋又被告雖辯：於當日解說時已備有系爭說明書等語，除未提
出有利證據為憑，復觀其提出之系爭說明書「四、目前管理
及使用情況」之第4、7項記載：被不明人士鐵皮空屋占用
，依法院判決分配之現狀移交，賣方不負責拆屋等文字，雖
合於被告前述辯詞，然既為有利被告且事涉其法定義務，並
攸關本件買賣標的之爭議，依常情被告本應儘早提出，卻捨
此未為，遲至本件訴訟審理已開庭數次、歷時多月，甫於第
三份答辯狀方具系爭說明書等節，均有卷內收卷章戳、書狀
可憑（本院卷第47-55、81-87、98-109頁），上語是否非
虛，益添疑竇。況被告之訴訟代理人自承：於109年7月7
日當日並未在場，不知有無提出系爭說明書等語，酌以被告
對提出系爭說明書時點前後反覆等節（本院卷第116、148
頁反面），故葉家蓁於上開時間向原告解說時，並未備有系
爭說明書之情，自堪認定。
⒌承上，葉家蓁於解說時未具系爭說明書，且觀諸被告嗣後提
出系爭說明書前述記載及上開居間買賣始末，實堪認定被告
之經紀人員葉家蓁在居間買賣過程，對系爭房地之現況、權
屬顯未盡合理調查義務，遂生本件紛爭。然不動產經紀業管
理條例第26條第2項為侵權行為規定，原告本件除未舉證其
有何權益受侵害，主張所受損害乃系爭意願書第7條約定：
「如賣方反悔不賣，買方得向賣方要求與其出價金或定金等
額之違約金」等語，核與本件被告並非系爭土地之出賣人有
間，尚乏其據。職是，揆諸上開實務見解，原告未就上揭規
定要件事實，舉證為憑，本件請求，自為法所不許。
五、綜上所述，原告擇一依民法第245條之1第1項、第247條
第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被
告給付6萬元，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張舉證併所提證據，經本
院審酌與判決之結果不生影響，不再一一論列，附此敘明
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年11月11日
潮州簡易庭法官曾迪群
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年11月11日
書記官劉佳