裁判字號：臺灣高等法院96年上字第333號民事判決
裁判日期：民國96年07月24日
裁判案由：給付報酬
臺灣高等法院民事判決96年度上字第333號上訴人丙○○
甲○○共同訴訟代理人 江鶴鵬 律師
林月雪 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 王聰明 律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國96年2月12日臺灣臺北地方法院95年度訴字第108號第一審判決提起上訴，本院於96年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國77年12月21日與上訴人甲○○及丙○○之父即訴外人 林宗明 訂立買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），購買坐落台北市○○區○○段二小段第554、5
55、574號土地（以下簡稱系爭土地）及第575號道路用地之永久使用通行權，價金共計新台幣（下同）24,197,580元。
因系爭土地為上訴人家族所共有，且其上另有第三人蓋屋占用，被上訴人為期能取得系爭土地之全部所有權及574地號土地使用權，遂與上訴人訂立承諾書要求上訴人協助被上訴人取得系爭土地，並協助處理土地上建物拆屋還地及清理，被上訴人承諾於土地買賣交割完成時給付上訴人2,291,437元。而上訴人已依兩造簽訂承諾書之約定，協助被上訴人取得系爭土地所有權應有部分28512分之24300，其餘尚未取得部分，係因被上訴人阻止上訴人依土地法第34條之1規定通知系爭土地其他共有人，反而私下與其他共有人協商議價購買，致部分共有人見狀哄抬價格，而無法購買取得系爭土地其他應有部分。則本件上訴人無法完成被上訴人承諾書上所謂移轉全部買賣標的之約定，係因被上訴人與上訴人達成解除該未能移轉登記部分之契約，自我放棄該部分之要求，故係可歸責於被上訴人之事由所致，非可歸責於上訴人不為完成全部標的物之移轉。故依誠信原則，被上訴人仍應履行其承諾。另上訴人亦確有協助被上訴人清理系爭土地上之雜物，及提供系爭土地上無權占有人之相關資料予被上訴人，但因被上訴人遲不對其採取拆屋還地訴訟，而未能拆除土地上之無權占有物，然被上訴人於93年12月22日與系爭土地上無權占有人達成訴訟上和解，因此承諾書所載拆除第三人非法占有物之條件已成就，被上訴人仍應依承諾書之約定給付上訴人報酬等情，爰依承諾書請求被上訴人應分別給付上訴人各1,145,719元，及自95年1月28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服提起本件上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應分別給付上訴人各1,145,719元，及自95年1月28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：依承諾書之約定，被上訴人並無先為給付報酬之義務，而係兩造負有同時給付義務。上訴人甲○○與丙○○之父林宗明所有系爭土地應有部分合計僅為28512分之14040，占100分之49，人數占12分之2，並不合於土地法34條之1所定之要件，且上訴人亦未依該條規定處理相關事宜，故上訴人有可歸責事由。另上訴人所指被上訴人私下與不願出售之共有人議價購買等情，係指被上訴人與訴外人 楊聰賢 之買賣契約，惟該契約之簽訂係由上訴人丙○○帶同代書及被上訴人至楊聰賢處簽約，被上訴人並未私下與楊聰賢接觸亦無抬高價格。再者，關於拆除系爭土地地上物之部分，係被上訴人以共有人之身分起訴後，於訴訟中與無權占有人達成和解，並非基於上訴人之協助，自不能據此即認上訴人有履行系爭承諾書之約定。故上訴人並未將系爭土地所有權全部移轉登記予被上訴人，亦未履行其交付第575號土地之義務，自不得依承諾書請求給付報酬等語，資為抗辯。聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，請准供擔保免為假執行宣告。
三、兩造不爭執之事實(見本院卷第63頁反面至第64頁)：㈠上訴人甲○○及訴外人林宗明（即上訴人丙○○之父，甲○
○及林宗明係屬二房）於77年12月21日與被上訴人訂立買賣契約，被上訴人購買上訴人家族所共有之台北市○○段○○段554、555、574地號土地應有部分全部，及同小段575地號道路用地之永久使用通行權，約定系爭554、555地號土地價金為13,416,480元，系爭574、575地號土地價金為10,781,100元，共計24,197,580元。被上訴人並出具承諾書予上訴人，約定上訴人負有協助出賣系爭土地及拆除地上建物之義務，至於第574地號土地遭第三人無權占有部分，上訴人應提供相關證件交由被上訴人提起訴訟處理，被上訴人則應於土地所有權移轉並給付價金時，給付被上訴人報酬共2,291,437元。
㈡嗣於80年5月20日止，上訴人甲○○及訴外人林宗明已將系
爭554、555、574號土地所有權應有部分28512分之21060辦理繼承登記後移轉登記予被上訴人指定之訴外人 林洪燕雪 ，目前被上訴人已占有系爭554、555地號土地，並將系爭第574號土地已移轉登記之部分之相關證件交給被上訴人，被上訴人業已與訴外人 孫陳格 、 林登圳 達成訴訟上和解，訴外人同意遷讓房屋並拆除地上物，將系爭第574號土地返還訴外人林洪燕雪。至於系爭土地其餘應有部分28512分之4212，為訴外人 林國玉 、 林正章 、 林速卿 （以下簡稱大房）所有，並未移轉登記予林洪燕雪。
㈢被上訴人於80年4月21日與訴外人即三房楊聰賢、 連仁隆 、
連仁德 、 連雪惠 、 連雪琄 、 連中順 、 連仁宏 等八人（以下簡稱三房）就系爭第554、555、574地號土地所有權應有部分28512分之3240另行訂立買賣契約，依本院93年度上字第824號判決認定（該判決業已確定），上訴人甲○○、訴外人林宗明與被上訴人間，業已合意解除關於上述三房所有系爭土地28512分之3240應有部分之買賣契約，有本院93年度上字第824號民事判決在卷可稽（見原審卷第35頁至第41頁）。
四、上訴人主張其已依兩造訂立承諾書之約定履行義務，因此被上訴人應依承諾書分別給付上訴人各1,145,719元之報酬。
惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，查：
㈠按當事人以其履行繫於不確定之事實者，屬約款之一種，然
此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行使期限之屆至。在此情形，若債務人因其違反誠信之行為致該事實不發生，應認其期限已屆至。
㈡系爭土地原為訴外人 林清白 、 林蔡 等人所有，而上訴人甲○
○及訴外人林宗明（即上訴人丙○○之父）為其繼承人之一，甲○○及林宗明於77年12月21日與被上訴人訂立買賣契約，由被上訴人向甲○○、林宗明買受系爭土地全部，已如前述，並有上訴人提出買賣契約2件附卷可稽（見原審卷第8頁至第10頁），依該買賣契約其他約定事項第1條記載：「本案買賣土地現產權為林清白、林蔡等名義，出賣人為其繼承人之一，乙方（按係指上訴人甲○○及林宗明）應於民國78年1月10日前負責備齊一切辦理繼承所需證件交付甲方指定之代書辦理繼承登記，並於繼承辦妥下來負責將其他繼承人之持分一併移轉過戶給甲方（按係指被上訴人），該繼承所需一切費用由乙方負責」。而依上訴人與被上訴人簽立承諾書記載：「茲甲○○、丙○○先生協助處理台北市○○區○○段貳小段554、555、575土地叁筆出賣於本人（按係指被上訴人），並協助處理其地上建物拆屋還地及地上物之清理，本人承諾於554、555地號土地交割土地買主付尾款時，給付新台幣壹佰萬元正。及於574、575地號土地完成拆屋還地交割土地，買主付尾款時給付新台幣壹佰貳拾玖萬壹仟肆佰參拾柒元。以作為該協助酬勞」。是被上訴人向上訴人甲○○及林宗明買受系爭土地時，甲○○及林宗明尚未取得系爭土地之所有權全部，則兩造依承諾書之約定，上訴人有協助被上訴人取得系爭土地所有權全部，並協助處理系爭574、575號土地上建物拆屋還地及地上物之清理之義務。而被上訴人則於給付系爭554、555號土地付尾款時給付上訴人1,000,000元，並於574、575土地完成拆屋還地並付尾款時給付1,291,437元，合計2,291,437元報酬。因此，被上訴人給付上訴人處理前揭事務之報酬，顯係繫於系爭土地將來全部移轉予被上訴人，被上訴人依買賣契約應給付尾款予甲○○、林宗明之不確定事實，則上訴人依承諾書約定之給付報酬請求權顯係附有期限之附款。
㈢本件上訴人甲○○及訴外人林宗明已將系爭土地所有權應有
部分28512分之21060辦理繼承登記後移轉登記予被上訴人指定之訴外人林洪燕雪，其餘應有部分28512分之4212，為大房所有，並未移轉登記予林洪燕雪。而系爭土地應有部分28512分之3240，被上訴人於80年4月21日另與三房訂立買賣契約而取得，有上訴人提出之賣渡書為證（見本院卷第32頁），是上訴人顯未協助被上訴人取得系爭土地所有權全部，揆諸前開說明，上訴人報酬請求權之期限，顯未屆至。茲上訴人主張稱被上訴人未能取得該部分所有權，係可歸責於被上訴人云云。則上訴人就此自應負舉證之責。查：
⒈系爭土地應有部分28512分之4212，為大房所有，並未移轉
登記予被上訴人指定之林洪燕雪，此為兩造所不爭。被上訴人雖主張被上訴人於80年4月22日另與三房訂約購買系爭土地應有部分28512分之3240，造成系爭土地其他共有人哄抬出售價格，導致上訴人無法促使大房出賣系爭土地應有部分28512分之4212於被上訴人云云。然上訴人就此僅提出前揭賣渡書為證，固得證明被上訴人另向三房買受系爭土地應有部分28512分之3240，然就大房哄抬價格，致上訴人無法協助被上訴人取得大房所有部分土地，而係可歸責於被上訴人部分，則未舉證以明其實，上訴人此部分主張，並無理由。⒉上訴人雖另主張被上訴人向上訴人甲○○、林宗明買受系爭
土地，係不可分之債務，則被上訴人發現有部分所有權人不願移轉其所有權時，顯已知訂立買賣契約目的無法完成，則被上訴人理應依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯，並催告甲○○、林宗明履行契約，而於其等無法完全履約後，進而解除契約、請求損害賠償，惟被上訴人並未為上開行為，除繼續給付林宗明及甲○○價金外，甚且不願與其他系爭土地應有部分所有人訂立買賣契約，可知被上訴人早已與林宗明、甲○○達成解除該部分契約之協議契約云云，固據提出台灣士林地方法院（以下簡稱士林地院）91年度訴字第714號判決、本院93年度上字第824號判決為證（見原審卷第35頁至第39頁）。惟被上訴人並非無願與系爭土地其他共有人訂立買賣契約，此觀被上訴人於80年4月21日另向三房買受系爭土地應有部分28512分之3240，有上訴人提出賣渡書在卷可憑（見本院卷第32頁），而依本院93年上字第824號判決雖認該部分之土地，解釋上應認被上訴人與甲○○與林宗明有解除之合意，固有該判決在卷可證（見原審卷第35頁至第39頁）。惟三房部分土地，倘上訴人已盡承諾書之義務，協助被上訴人處理系爭土地並取得所有權，被上訴人理當無自行再與三房訂立賣渡書之必要。且依該判決記載證人楊江水證稱：「乙○○有向我家談買賣土地的事，…我們的買賣契約與乙○○、林宗明、丙○○之間的買賣契約無關」等語。參酌賣渡書第5條約定三房賣出土地其他繼承人之事宜，概與三房無涉。足見，被上訴人取得三房所有系爭土地應有部分，顯與甲○○、林宗明無關。況被上訴人係以每坪132,000元向甲○○、林宗明買受系爭土地，此觀買賣契約第2條記載至明（見原審卷第5頁、第8頁），但被上訴人嗣卻以3,000,000元價金，另向三房買受系爭土地應有部分28512分之3240，換算每坪價金高達約144,014元（3,000,000/606/0.3025/3240X28512=14,014，元以下四捨五入），足證此部分土地，顯係上訴人無法協助被上訴人取得所有權，致上訴人須另行與再與三房訂立賣渡證取得系爭土地應有部分28512分之3240。上訴人無視其未善盡承諾書義務，促使被上訴人取得系爭土地所有權，猶指摘被上訴人合意解除此部分買賣契約，另與三房訂立買渡書，乃可歸責於被上訴人，致給付尾款之期限未屆至云云，尚乏所據，不足為採。至大房部分土地，乃係被上訴人鑑於該部分土地歷時10餘年，又歷經訴訟，已無法期待上訴人說服該共有人移轉登記其應有部分予林洪燕雪，被上訴人乃依民法第227條規定，以起訴狀繕本送達為解除該部分契約意思表示，有被上訴人提出該起訴狀在卷可參（見原審卷第92頁反面）。是此部分亦係上訴人無法協助被上訴人取得大房所有系爭土地應有部分，被上訴人為向甲○○、林宗明取回其認已溢付買賣價金，而向士林地院提起91年度訴字第714號、本院93年度上字第824號不當得利事件（此部分詳如后述），所為不得已之處置，其原可歸責於上訴人未善盡承諾書之義務所致。上訴人竟以嗣後被上訴人解除該部分契約而歸責於被上訴人，並據以請求報酬，要無足取。
⒊至上訴人另主張本件系爭土地被上訴人可依土地法第34條之
1規定取得系爭土地所有權全部云云。惟查，村上村、林宗明於本院93年度上字第824號事件曾主張訂立買賣契約後，甲○○、林宗明曾邀集全體共有人將資料交予被上訴人所指定之土地代書辦理所有權移轉登記，因他共有人楊聰賢等不願意配合，甲○○、林宗明為免違約，便依土地法第34條之1規定通知其他共有人是否優先承買，被上訴人為避免其他共有人行使優先承買權，且因被上訴人所準備現金不足，無法依約給付上訴人第2次款3,913,479元，乃口頭解除部分契約云云（見原審卷第35頁反面）。惟上訴人就此既未能舉證以明其實，且倘被上訴人如可依此方法可取得系爭土地所有權全部，被上訴人亦無庸嗣於80年4月21日以高價另與三房訂立賣渡書買受系爭土地應有部分28512分之3240。參酌，核閱系爭買賣契約第3條第2款約定：「第貳次付款：俟辦妥繼承登記下來7日內，乙方（按係指甲○○、林宗明）應備齊一切過戶所需證件交付代書辦理產權登記時付…」，惟甲○○、林宗明就系爭土地大房、三房應有部分土地無法辦理過戶予被上訴人，已如前述，則甲○○、林宗明顯未依約備齊一切過戶所需證件交付予被上訴人指定代書，即被上訴人亦無給付第2期款之義務。況被上訴人認其有溢付買賣價金之情事，乃對甲○○、林宗明提起不當得利訴訟，依本院93年度上字第824號確認判認定，決被上訴人已支付甲○○、林宗明系爭買賣款計：⑴被上訴人主張已支付77年12月21日訂約金3,000,000元、78年4月6日預付款350,000元、78年6月8日預付款650,000元、78年9月27日林宗明之第2次款4,800,000元、78年10月12日之甲○○第2次款3,200,000元，合計12,000,000元。⑵被上訴人於78年7月29日至同年9月13日代墊辦理繼承登記及代納稅款共863,351元，其中工程受益費508,152元，甲○○、林宗明僅須就其應有部分28512分之21060負擔375,340元（508,152元X21060/28512=375,340元），是就此部分甲○○、林宗明應負擔之金額為730,539元[863,351元-（508,152元-375,340元）=730,539元〕。⑶被上訴人於78年11月27日代墊1,563,811元之土地增值稅。
⑷被上訴人於79年4月23日代墊310,829元之土地增值稅。⑸被上訴人於79年4月30日代墊36,251之地價稅。⑹被上訴人於79年5月11日代墊土地增值稅2,797,531元。⑺被上訴人於79年5月14日代墊33,453元。⑻被上訴人於81年5月28日給付甲○○200,000元。故被上訴人已支付之價金共17,678,724元。核與應給付甲○○、林宗明之價款17,873,213元，雖有短付19餘萬元，有上訴人提出本院93年度上字第824號判決理由五㈡⒉可考（見原審卷第6頁至第7頁）。但上開金額係扣除被上訴人代付前開⑵工程受益費57,744元⑷滯納金46,624元⑹滯納金419,628元，此觀該判決理由至明。倘加上該費用，被上訴人並未短付向甲○○、林宗明買受系爭土地應有部分28512分之21060買賣價款。參酌被上訴人另向三房買受系爭土地應有部分28512分之3240，連同代墊稅款共給付3,671,361元，亦有前揭判決書在卷可證。故被上訴人顯有資力繳足應給付與甲○○、林宗明及三房之賣賣價款，上訴人主張被上訴人因無資力無法給付其第2期款，致無法協助被上訴人取得系爭土地所有權全部，此乃可歸責於被上訴人云云，顯屬無據，殊難採信。此外，上訴人復未能舉證證明被上訴人就其未能取得系爭土地全部，有何違反誠信之處，上訴人據以請求報酬，揆諸前開說明，自不應准許。
五、綜上所述，上訴人既未依系爭承諾書之約定協助被上訴人取得系爭土地所有權全部，上訴人主張其係可歸責於被上訴人所致，既未能舉證以明其實，上訴人主張被上訴人有給付報酬之義務，自屬無據。從而，上訴人依承諾書請求被上訴人分別給付上訴人各1,145,719元，及自95年1月28日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國96年7月24日
民事第十一庭
審判長法官蘇芹英
法官詹文馨法官薛中興正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國96年7月24日
書記官林初枝附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。